文/康雯婷

房地產(chǎn)業(yè)的繁榮和房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步完善，迫切需要做好房地產(chǎn)估價(jià)工作。實(shí)際上，房地產(chǎn)估價(jià)貫穿房地產(chǎn)投資、開發(fā)、建設(shè)、銷售、出租、分銷、分租、轉(zhuǎn)讓、抵押、饋贈(zèng)、征用、保險(xiǎn)、課稅直到拆除等各個(gè)階段，每個(gè)階段都需要做出相應(yīng)的估價(jià)，并以此作為決策和行動(dòng)的依據(jù)。國內(nèi)外的經(jīng)驗(yàn)表明，房地產(chǎn)估價(jià)是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)技術(shù)性強(qiáng)、難度大的一個(gè)部分。

現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)估價(jià)的目的主要是為房地產(chǎn)市場交易及其他有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)提供公平合理的價(jià)格或價(jià)值尺度。目前房地產(chǎn)估價(jià)主要服務(wù)于以下幾種目的：一是各類房地產(chǎn)的買賣、租賃、拍賣、出讓、轉(zhuǎn)讓、交換等交易中的估價(jià)；二是房地產(chǎn)抵押、典當(dāng)、保險(xiǎn)；三是征地拆遷補(bǔ)償；四是企業(yè)合資、合作、承包經(jīng)營、租賃經(jīng)營，企業(yè)改制、兼并以及破產(chǎn)清算等涉及到的估價(jià)。不同的估價(jià)目的所采用的技術(shù)路線是有所差異的，直接影響估價(jià)結(jié)果。

目前，獲取房地產(chǎn)價(jià)格的途徑通常有以下三種：一是與類似房地產(chǎn)的近期市場成交實(shí)例進(jìn)行比較；二是根據(jù)待估房地產(chǎn)的期望收益；三是通過確定重置或更新待估房地產(chǎn)所需的費(fèi)用。由此形成房地產(chǎn)估價(jià)的三大基本方法，即市場比較法、收益還原法和成本法。但是，這些評估方法都有一定的局限性，在此就不過多論述了。

一、特征價(jià)格理論簡述

近年來，房地產(chǎn)評估方法上，引進(jìn)了一種新的方法——特征價(jià)格法。所謂的特征價(jià)格中的“特征”這個(gè)概念來源于希臘文“hedoni?kops”——快樂，但是由于不好理解，所以相關(guān)專家翻譯為“特征”。自從這個(gè)理論被引入我國，各個(gè)行業(yè)都能用其來定價(jià)，例如汽車業(yè)、電器業(yè)、農(nóng)地價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格的評估。

（一）特征價(jià)格理論的起源

特征價(jià)格模型（HPM）的研究起源于20世紀(jì)二、三十年代。Court（1939）是最早明確提出特征價(jià)格法（hedonic price method）概念的學(xué)者。當(dāng)時(shí)，他使用特征價(jià)格方法來建立汽車價(jià)格指數(shù)。因此，Court的研究應(yīng)該算是特征價(jià)格思想的鼻祖，但由于當(dāng)時(shí)特征價(jià)格理論尚未完善，且Court對特征價(jià)格理論的貢獻(xiàn)大多集中在實(shí)證研究上。20世紀(jì)四、五十年代的研究主要集中在宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域，對微觀領(lǐng)域的特征價(jià)格相關(guān)研究相對較少。到20世紀(jì)六、七十年代，陸續(xù)有學(xué)者對特征價(jià)格理論進(jìn)行研究。格里利茲用特征價(jià)格方法建立了汽車行業(yè)的享樂價(jià)格指數(shù)，引起了人們對這種方法的關(guān)注，越來越多的人開始了進(jìn)一步的研究。自20世紀(jì)80年代以來，特征價(jià)格理論得到較為深入的研究和廣泛應(yīng)用，尤其從計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度對該模型的函數(shù)形式選擇、變量選擇、估計(jì)方法進(jìn)行了較為深入的研究，發(fā)展了半?yún)?shù)、非線性回歸技術(shù)，并有學(xué)者討論了樣本選擇偏差、函數(shù)形式選擇的問題。

（二）特征價(jià)格理論的基礎(chǔ)

蘭開斯特的消費(fèi)者理論和羅森的市場均衡模型是特征價(jià)格理論的基礎(chǔ)。蘭開斯特的消費(fèi)者理論認(rèn)為，消費(fèi)者對產(chǎn)品的需求并不是基于產(chǎn)品本身，而是因?yàn)楫a(chǎn)品所包含的特征，這些特征結(jié)合在一起，形成影響效用的特征集，商品是作為內(nèi)在特征的集合來出售的。消費(fèi)者購買商品所產(chǎn)生的效用，實(shí)際上是商品各個(gè)特征所包含效用的集合，商品特征越多，其效用就越大。

羅森認(rèn)為：特征價(jià)格理論以消費(fèi)者效用最大化和生產(chǎn)者利潤最大化作為目標(biāo)，從理論上分析了在市場完全競爭的條件下，異質(zhì)產(chǎn)品市場的短期均衡和長期均衡中，有一組完全潛在的價(jià)格引導(dǎo)消費(fèi)者和生產(chǎn)者在特有的空間中做出地區(qū)性的決策。分析了消費(fèi)者和生產(chǎn)者的選擇、市場均衡的意義和性質(zhì)，特征價(jià)格回歸的經(jīng)驗(yàn)含義及指數(shù)結(jié)構(gòu)，為特征價(jià)格理論的建模、特征價(jià)格函數(shù)的估計(jì)奠定了基礎(chǔ)。

（三）特征價(jià)格理論的主要思想

特征價(jià)格理論的主要思想是：同類差異產(chǎn)品的價(jià)格是該產(chǎn)品的總價(jià)格，這個(gè)價(jià)格有其內(nèi)部結(jié)構(gòu)，這是因?yàn)橥惒町惍a(chǎn)品的效用空間是由產(chǎn)品所內(nèi)含的各個(gè)特征所對應(yīng)的效用組成。特征價(jià)格理論認(rèn)為可以通過技術(shù)手段將產(chǎn)品所內(nèi)含的各個(gè)特征對應(yīng)的價(jià)格，即特征價(jià)格從總價(jià)格中分離開來。這樣操作不僅可以清晰地判斷各個(gè)特征對產(chǎn)品的價(jià)格做出的貢獻(xiàn)，而且還可以為控制價(jià)格提供理論和政策上的依據(jù)。

二、特征價(jià)格理論在房地產(chǎn)方面的應(yīng)用——以住宅為例

（一）住宅特征的選取

采用特征價(jià)格方法對房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，對特征變量的選擇是非常關(guān)鍵的一步。通過對消費(fèi)者消費(fèi)情況可以發(fā)現(xiàn)，他們選擇房地產(chǎn)的關(guān)鍵因素主要有建筑特征、鄰里特征、區(qū)位特征三大類。下面以住宅為例，就上面選擇的特征變量及其對住宅價(jià)格的影響進(jìn)行簡單的介紹。

1.建筑特征。住宅價(jià)格與住宅建筑本身的特征相關(guān)。在其他條件相同的情況下，如果一套住宅擁有更多的令人滿意的建筑特征，那么這套住宅的市場價(jià)格就更高。眾多學(xué)者對房間總數(shù)、臥室的數(shù)目、建筑面積與住宅價(jià)格之間的關(guān)系進(jìn)行了細(xì)化的研究，發(fā)現(xiàn)這些建筑特征與住宅價(jià)格有正的關(guān)系。而建筑年齡一般被認(rèn)為與住宅價(jià)格負(fù)相關(guān)。這是容易理解的，因?yàn)榕f住宅的能耗要大于新的住宅，而且它需要更多的保養(yǎng)與修理成本，再加之建筑設(shè)計(jì)的變化、供電線路的老化、機(jī)械系統(tǒng)有用性的減少都會導(dǎo)致住宅價(jià)值的降低。

2.區(qū)位特征?？梢詮恼麄€(gè)城市范圍的角度衡量住宅的區(qū)位特征。對區(qū)位特征的衡量往往是對可達(dá)性進(jìn)行量化和評價(jià)，可達(dá)性一般指的是交通站點(diǎn)、商業(yè)中心、旅游景點(diǎn)以及社會服務(wù)設(shè)施的可達(dá)性。對可達(dá)性指標(biāo)的量化往往可以使用到達(dá)相關(guān)地點(diǎn)的距離進(jìn)行量化。交通可達(dá)性可以與到達(dá)相應(yīng)場所的便利程度相聯(lián)系，可以采用出行時(shí)間、出行成本、方便程度、不同交通方式的可用性等來進(jìn)行衡量。大家公認(rèn)良好的公共交通服務(wù)對住宅價(jià)格有正的影響。

住宅的景觀效果也對住宅價(jià)格有著重要的影響，當(dāng)然不同的景觀效果給消費(fèi)者帶來不同的感受，這樣他們愿意為此支付的價(jià)格也不盡相同。

3.鄰里特征。鄰里特征一般分為社會變量（如鄰里的社會階層分布、小區(qū)居民的職業(yè)特征）、地方政府和市政公共服務(wù)（如學(xué)校、醫(yī)院、教堂）、外部環(huán)境（如犯罪率、噪聲污染程度、繁華程度）三類。

（1）社會變量。由于種族歧視和生活文化習(xí)慣差異等因素的存在，鄰里的社會階層對住宅價(jià)格存在著影響。這方面非常突出的是美國的房地產(chǎn)業(yè)。

（2）地方政府和市政公共服務(wù)。學(xué)校的質(zhì)量對周邊住宅價(jià)格有重要影響。例如：在北京，海淀區(qū)高校林立，被認(rèn)為是上風(fēng)上水的風(fēng)水寶地，人們愿意支付更高的價(jià)格購買臨近北京大學(xué)、清華大學(xué)等高校的住宅。在我國，距離醫(yī)院太遠(yuǎn)會造成就醫(yī)不方便。因此，相當(dāng)多的消費(fèi)者希望在住宅合適的距離有較高規(guī)格的醫(yī)院。

（3）外部環(huán)境。人們都希望自己的住所有一個(gè)良好的外部環(huán)境?？諝馕廴尽⑺廴?、噪聲污染程度與住宅價(jià)格一般負(fù)相關(guān)。而機(jī)場、購物中心、城市森林對住宅價(jià)格的影響均有兩面性，距離太近會產(chǎn)生噪音太大、過于擁擠、昆蟲過多等負(fù)面影響，距離太遠(yuǎn)也會造成接受服務(wù)不便利等缺點(diǎn)。

（二）對住宅特征的量化

根據(jù)住宅價(jià)格與各個(gè)特征中的細(xì)化項(xiàng)目的正負(fù)、有無關(guān)系，把各個(gè)特征中的細(xì)化項(xiàng)目進(jìn)行量化。這樣，方便建立回歸模型以及對模型的估計(jì)。

（三）選取回歸模型和抽取樣本數(shù)據(jù)

根據(jù)上述特征的多少，建立數(shù)學(xué)回歸模型。一般的數(shù)學(xué)回歸模型主要有四種，線性—線性函數(shù)形式、線性—對數(shù)函數(shù)形式、對數(shù)—線性函數(shù)形式和對數(shù)—對數(shù)函數(shù)形式是經(jīng)常采用的簡單的函數(shù)形式。這四種函數(shù)形式被稱為基本函數(shù)形式。但是，線性—線性函數(shù)形式是最被普遍采用的，與其他將要論述的函數(shù)形式相比較，這種函數(shù)形式在操作上計(jì)算量要明顯少得多。

根據(jù)選取的特征，進(jìn)行數(shù)據(jù)的收集。可以通過設(shè)計(jì)問卷的方法，對相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行收集和分類，或者根據(jù)相關(guān)權(quán)威機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)出來的數(shù)據(jù)進(jìn)行樣本選取。

（四）參數(shù)估計(jì)方法

從特征價(jià)格模型的早期應(yīng)用到現(xiàn)在，估計(jì)特征價(jià)格函數(shù)的標(biāo)準(zhǔn)方法是參數(shù)方法。傳統(tǒng)的估計(jì)方法主要是最小二乘法（OLS），它要求樣本方差為一常數(shù)，也就是說所有的變量對于計(jì)算過程具有相同的貢獻(xiàn)。這種方法容易進(jìn)行統(tǒng)計(jì)推論和假設(shè)檢驗(yàn)。經(jīng)常還會用到加權(quán)最小二乘法（WLS），它要求樣本方差不為常數(shù)時(shí)，且其變異性是可以通過其他變量進(jìn)行預(yù)測的，就可以使用WLS估計(jì)方法來進(jìn)行模型擬合。加權(quán)最小二乘法實(shí)際上是在回歸分析計(jì)算過程中給予不同的變量不同的權(quán)數(shù)，變異性小的變量賦予更大的權(quán)值，而且給出了一個(gè)加權(quán)轉(zhuǎn)換的范圍，并指出最佳的權(quán)數(shù)值。

（五）參數(shù)檢驗(yàn)

參數(shù)的檢驗(yàn)通常分為經(jīng)濟(jì)意義檢驗(yàn)和統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)。經(jīng)濟(jì)意義檢驗(yàn)主要檢驗(yàn)?zāi)Ｐ蛥?shù)估計(jì)量在經(jīng)濟(jì)意義上的合理性。具體方法是將特征價(jià)格模型參數(shù)的估計(jì)量與預(yù)先設(shè)定的理論期望值進(jìn)行比較，檢驗(yàn)住宅各個(gè)屬性的特征價(jià)格的符號、大小、相互之間的關(guān)系是否符合理論假設(shè)。統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)?zāi)康脑谟跈z驗(yàn)?zāi)Ｐ偷慕y(tǒng)計(jì)學(xué)性質(zhì)，通常廣泛應(yīng)用的統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)準(zhǔn)則有擬合優(yōu)度檢驗(yàn)、變量和方程的顯著性檢驗(yàn)等。

總之，采用特征價(jià)格理論對住宅價(jià)格進(jìn)行研究時(shí)，將住宅作為一種由其本身的建筑特征、區(qū)位特征和鄰里特征集合而成的商品，住宅通過這些特征的組合來影響消費(fèi)者的選擇。而傳統(tǒng)的住宅價(jià)格模型不能很好地反映區(qū)域的經(jīng)濟(jì)、人口等特征對住宅價(jià)格的影響，從而在對不同城市之間住宅價(jià)格水平進(jìn)行比較分析時(shí)也顯得力不從心。由此入手，本文對住宅的特征進(jìn)行了簡單概括的研究，簡明扼要地?cái)⑹隽四Ｐ偷慕⑶闆r以及后續(xù)過程，且本文只為介紹特征價(jià)格模型在房地產(chǎn)業(yè)中的應(yīng)用，所以，也沒有具體地論述特征價(jià)格模型的具體實(shí)施細(xì)節(jié)，這是本文的不足之處。

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