陳鵬軍

一、基于政府擔(dān)保的有贖回權(quán)的住房反向抵押貸款模式。

雖然國外的信用體系較為完善，民間機構(gòu)的誠信度也較高，但住房反向抵押貸款仍有很大一部分直接由政府的相關(guān)部門主辦或者參與。在住房反向抵押貸款的監(jiān)管方面，政府也出臺了系列法律法規(guī)，并成立了相應(yīng)的監(jiān)管機構(gòu)。我國目前誠信體系尚未完善，居民對民間機構(gòu)普遍缺乏信任，因此，在住房反向抵押貸款的制度安排上離不開政府。傳統(tǒng)住房反向抵押貸款模式的運作流程是老人將自有房產(chǎn)抵押給主辦機構(gòu)(如金融機構(gòu)或公積金中心等)，換取一次性或分期給付的養(yǎng)老金，老人始終居住在房子里直至去世，待老人去世后，主辦機構(gòu)獲得房屋產(chǎn)權(quán)并出售以回收成本、實現(xiàn)盈利。我國對于這一模式雖有較多研究，但至今未能實踐，根本原因在于風(fēng)險過大及傳統(tǒng)觀念的束縛。其中的風(fēng)險來自兩個方面：

一是居民對住房反向抵押貸款主辦機構(gòu)不信任，這是出于對未來幾十年能否如約獲取養(yǎng)老金并始終擁有居住權(quán)的擔(dān)憂。

二是主辦機構(gòu)要承擔(dān)資產(chǎn)貶值的風(fēng)險和利率風(fēng)險，這在我國目前房地產(chǎn)市場和金融市場并不完善的情況下尤其重要。

基于此，筆者設(shè)計了政府擔(dān)保的有贖回權(quán)住房反向抵押貸款模式，即在傳統(tǒng)住房反向抵押貸款基礎(chǔ)上引入政府責(zé)任，并賦予繼承人自由的房屋贖回權(quán)。其中的政府責(zé)任表現(xiàn)在，以政府的公信力保證老人各項權(quán)益的實現(xiàn)，以政府主辦或官辦民營的方式來承擔(dān)最終的資產(chǎn)風(fēng)險。可以由政府專門成立一家政策性的住房反向抵押貸款公司(屬于政策性金融機構(gòu))，或者委托有資質(zhì)的金融機構(gòu)以政策性業(yè)務(wù)的形式開辦住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)。而自由的房屋贖回權(quán)則表現(xiàn)在老人去世后，其繼承人可以選擇放棄房屋產(chǎn)權(quán)以抵消債務(wù)，也可以選擇償還債務(wù)并繼承房屋產(chǎn)權(quán)。

二、基于政府擔(dān)保的“以租換養(yǎng)”模式。

“以租換養(yǎng)”模式類似于上海的“以房自助養(yǎng)老”模式。不同之處在于，“以租換養(yǎng)”模式在業(yè)務(wù)初始時是以房屋抵押代替出售，從而使老人仍然擁有房屋所有權(quán)?！耙宰鈸Q養(yǎng)”模式的具體操作方法是老人將自住房屋抵押給保險公司或社保中心，房屋產(chǎn)權(quán)暫不變更，保險公司或社保中心按照房屋評估價值的一定比例(如70%)分期向老人支付養(yǎng)老金，老人則按照當(dāng)?shù)亓夥孔饨饦?biāo)準(zhǔn)支付房租。待老人去世后，老人的繼承人可以按照協(xié)議利率償還剩余欠款以保有房產(chǎn)繼承權(quán)，也可以直接將房屋交給保險公司或社保中心用于抵償剩余債務(wù)。

政府擔(dān)保的作用在于，當(dāng)老人去世后以房屋直接抵債時，保證保險公司或社保中心能夠獲得最低成本補償，即政府以財政資金為虧損進行兜底，從而保證其參與的積極性。“以租換養(yǎng)”模式實質(zhì)是老人將自有房屋抵押后再行租賃，補充的養(yǎng)老資金來源于房屋抵押后獲得的分期收入與定期給付的房租之差。該模式類似于“售房返租”，其優(yōu)勢在于克服了后者一開始就變更產(chǎn)權(quán)的弊端，也賦予了繼承人在老人去世后處置房產(chǎn)的選擇權(quán)，具有一定靈活性。在運作上，之所以選擇保險公司或社保中心作為該模式的經(jīng)營主體，主要考慮保險公司或社保中心在養(yǎng)老產(chǎn)品設(shè)計與提供上的專業(yè)性優(yōu)勢。

(李摘自《經(jīng)濟縱橫》2013年第10期《我國“以房養(yǎng)老”發(fā)展瓶頸及其模式選擇》)