吳卓玉

摘要：隨著經(jīng)濟的發(fā)展，市場競爭日益激烈，對物業(yè)管理公司的工作提出了更高的要求。目前物業(yè)管理公司不僅要根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定完成分內(nèi)工作，例如維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備、養(yǎng)護園林環(huán)境、做好房屋及室內(nèi)的維修等服務(wù)性工作提高服務(wù)水平，還要對本公司的成本進行有效管理，通過合理控制成本并降低成本來提高公司在市場中的競爭力。本文從物業(yè)管理公司成本形成的特點出發(fā)，結(jié)合目前物業(yè)公司發(fā)展的實際情況分析其運行中存在的問題，并針對這些問題提出相關(guān)建議。

關(guān)鍵詞：管理成本 發(fā)展現(xiàn)狀 相關(guān)策略

一、物業(yè)管理公司成本特征

（一）物業(yè)管理公司成本存在于多項工作之中

物業(yè)管理公司首先作為一個服務(wù)性質(zhì)的行業(yè)，在服務(wù)方面形成的成本占有最大的比例，例如在維護治安、配備消防設(shè)備及安全檢查、區(qū)域環(huán)境建設(shè)及養(yǎng)護等工作中對費用的需求量很大。另外在其他工作上還能夠形成多方面的的成本，對小區(qū)房屋和配套設(shè)施進行維護管理會形成管理成本，還有經(jīng)營成本，即在經(jīng)營小區(qū)中的商業(yè)店鋪等社區(qū)經(jīng)濟中形成的經(jīng)營成本。因此，物業(yè)管理企業(yè)在各個部門環(huán)節(jié)都有其必要的成本形成點。

（二）物業(yè)管理企業(yè)成本的發(fā)生在地域上分布面廣

隨著我國各大城市經(jīng)濟不斷發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)的競爭也日益激烈，面對發(fā)展機會，各大城市物業(yè)管理企業(yè)都通過競爭來取得規(guī)模效益，物業(yè)的覆蓋面積不斷增大，使得成本的發(fā)生面也隨之增大、

（三）物業(yè)管理企業(yè)成本監(jiān)控線長

物業(yè)管理企業(yè)的工作范圍大，但是分類很細，對于所管地區(qū)都要延伸到，并且從時間上來說具有連續(xù)性，導(dǎo)致物業(yè)管理公司的成本監(jiān)控線需要有很大的覆蓋范圍，相應(yīng)的費用需求也會增加很多。

（四）物業(yè)管理公司成本監(jiān)控困難較多

物業(yè)管理企業(yè)的地區(qū)涉及范圍廣，不同的物業(yè)在不同的市場環(huán)境中有其獨特的發(fā)展特點，因此難以用統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)去監(jiān)管，也不能全部使用相同的管理模式，因此物業(yè)管理企業(yè)的成本監(jiān)管難度很大。

二、物業(yè)管理企業(yè)成本管理的現(xiàn)狀

（一）成本管理起點的滯后性

目前，物業(yè)企業(yè)成本管理在物業(yè)接管驗收之后進行，但是成本的高低往往是在物業(yè)規(guī)劃設(shè)計階段，根據(jù)物業(yè)自身的特點就已經(jīng)決定了的，所以成本管理的滯后導(dǎo)致管理的作用不能最大限度的發(fā)揮，因此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)把成本管理的起點放在物業(yè)規(guī)劃設(shè)計階段。

（二）成本管理思路設(shè)計不全面

物業(yè)管理公司的成本控制沒有做到將企業(yè)內(nèi)部和外部影響成本的因素相結(jié)合，管理思路不夠全面。目前我國大多數(shù)的物業(yè)管理企業(yè)降低成本的途徑都是通過裁減員工、縮減日常費用開支來進行，這種思路只是做到了節(jié)約，但不是降低成本的最根本方法，沒有把成本以技術(shù)、成本與服務(wù)質(zhì)量聯(lián)系起來，難以做到最有效的成本管理。

（三）成本管理方法的局限性

傳統(tǒng)的物業(yè)成本管理方法，例如標(biāo)準(zhǔn)成本法、責(zé)任成本法等，在特定的時期能夠發(fā)揮一定的成本管理作用，但是隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，市場環(huán)境不斷變化，這種傳統(tǒng)的管理方法已經(jīng)與發(fā)展很不適應(yīng)。標(biāo)準(zhǔn)成本和責(zé)任成本是站在企業(yè)的角度，實際上體現(xiàn)的是一種差額管理思想，即根據(jù)企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)和經(jīng)濟效益的要求，預(yù)先制定成本控制的標(biāo)準(zhǔn)和目標(biāo)，核算后對產(chǎn)生的實際成本和標(biāo)準(zhǔn)成本之間的差異進行分析、評價、考核，以確保經(jīng)濟效益目標(biāo)的實現(xiàn)、對企業(yè)內(nèi)部的費用進行了核算控制，沒有站在業(yè)主的角度衡量成本，只能導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)忽略了市場競爭，忽視了與業(yè)主相配合，對企業(yè)的長久發(fā)展帶來很多問題。

（四）成本管理主體的單一性

在其他行業(yè)大型公司的成本管理工作中，成本企劃人員的專業(yè)素質(zhì)要求很高，因此人員基本上都具備多年的經(jīng)驗，熟悉各種工作環(huán)境，對本行業(yè)的市場變化以及企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營成本所需都有一個重要的了解，并能夠針對降低成本提出有效的途徑。但是物業(yè)管理企業(yè)的成本企劃人員一般由財務(wù)人員負(fù)責(zé)，他們與成本規(guī)劃師相比缺乏必要的專業(yè)知識，并且日常的會計工作量已經(jīng)很大，再兼負(fù)成本規(guī)劃和控制工作難免手忙腳亂，工作效率降低。由于財務(wù)人員對成本管理中存在的問題缺乏實質(zhì)性的認(rèn)識，因此很難做好成本管理的工作。

三、完善物業(yè)管理企業(yè)成本管控的對策

（一）控制作業(yè)成本

目前，我國大部分物流管理企業(yè)的成本控制都是把責(zé)任會計控制和標(biāo)準(zhǔn)成本控制制度作為中心，對單位各個部門的工作環(huán)節(jié)的成本進行控制，這只是一些淺層面的、簡單地控制，并依據(jù)組織機構(gòu)的職能、權(quán)限、目標(biāo)和任務(wù)來劃分責(zé)任中心，形成縱橫交錯的責(zé)任控制系統(tǒng)、橫的方面建立按職能部門劃分的責(zé)任費用中心，縱的方面建立總部、管理處二級責(zé)任中心、這種控制系統(tǒng)錯綜復(fù)雜，導(dǎo)致一些費用在各部門之間的歸屬上發(fā)生問題，無法明確到底歸屬于那個部門，成本控制難以從根本上去進行。而控制作業(yè)成本與傳統(tǒng)的方法不同，強調(diào)的是從成本發(fā)生的動因進行管理，根據(jù)企業(yè)工作中對成本的需求進行分析；從成本計算的角度看，以作業(yè)代替了管理處作為核算對象，能夠從整體上對成本進行控制。

（二）完善細節(jié)管理

物業(yè)管理公司的成本管理不僅要從整體上建立成本管理機制，同時對于工作中的細節(jié)也不能忽視。具體來說，造成物業(yè)管理公司成本的來源多，管理困難，這就要求公司在成本管理的設(shè)計思路上不僅要考慮從制度和政策上控制成本，還要對日常中產(chǎn)生成本的細節(jié)工作進行具體研究，改進細節(jié)工作中存在的不足，盡量控制并減少微小工作中產(chǎn)生的成本。

（三）提升科技含量

物業(yè)管理企業(yè)首先是一個服務(wù)行業(yè)，因此可以先從服務(wù)方式上入手，通過提高設(shè)施設(shè)備的檔次和科技含量來提高服務(wù)水平，并且以此來降低成本，改變以往縮減開支降低成本的情況。其次，更新現(xiàn)代化的管理方法，提高服務(wù)人員服務(wù)過程中技術(shù)操作的水平和科技含量。另外，運用現(xiàn)代化計算機技術(shù)來對成本預(yù)測、分析和評估工作進行科學(xué)的管理，利用網(wǎng)絡(luò)的便利性條件和準(zhǔn)確性，按照會計核算的要求進行會計核算，提高成本管理自身的科技含量。最后，提高工作人員的專業(yè)化素質(zhì)，培養(yǎng)科技型人才，把現(xiàn)有的人員隊伍進行培訓(xùn)，或者選拔人員進行進修等，尤其是管理會計和成本控制的專業(yè)現(xiàn)代化知識，把現(xiàn)代化的成本管理思想傳達給工作人員。除了對現(xiàn)有工作人員的培訓(xùn)之外，還要不斷吸收高素質(zhì)的外來人才，并為其匹配適合的工作崗位，使物業(yè)管理企業(yè)各部門各崗位都規(guī)范化，專業(yè)化，現(xiàn)代化。

（四）發(fā)揮集中優(yōu)勢

物業(yè)管理公司在成本管理工作中要堅持以公司總部為核心，發(fā)揮集中控制的作用，將下設(shè)的分理處統(tǒng)一起來，不能相互割裂發(fā)展，而是要加強相互溝通交流，實現(xiàn)更多范圍的資源流通共享。當(dāng)采購一些使用快、采購頻率高的物料時，總部要發(fā)揮集中優(yōu)勢實行規(guī)模采購，通過大量的集中采購來節(jié)約所需成本，并及時分配給下設(shè)分理處減少庫存占用空間降低庫存成本?；蛘呶飿I(yè)管理公司若有實力來建立自己的物料配送中心，對公司的長遠發(fā)展來說有更大的意義。來人員成本方面，公司總部可以建立統(tǒng)一的人員調(diào)度體系，根據(jù)各個分理處的實際情況合理的配備人員，實現(xiàn)人員的優(yōu)化配置并降低人員流動成本。在設(shè)備設(shè)施的使用上，提高各分理處之間的共享程度，降低設(shè)備成本。

四、結(jié)束語

隨著物業(yè)管理在我國的興起和發(fā)展，物業(yè)管理已經(jīng)成為推動我國國民增長、增加社會就業(yè)的新興行業(yè)。在物業(yè)管理企業(yè)中，企業(yè)的發(fā)展一方面依靠盈利，另一方面就是降低成本，這從側(cè)面來說也是為企業(yè)增加盈利的途徑，使企業(yè)增強競爭實力求得生存的保障，是企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在未來的發(fā)展中，要認(rèn)清行業(yè)前途，充滿信心，貼近于本質(zhì)，調(diào)整策略，兢兢業(yè)業(yè)做好服務(wù)工作；運用好成本控制理論盡快帶領(lǐng)行業(yè)走出困境，任其定位回歸，自然發(fā)展。

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