趙晉輝 ZHAO Jin-hui

（遷安市住建局房產(chǎn)經(jīng)營服務(wù)中心，遷安 064400）

（Qian'an Housing and Urban-rural Construction Bureau Real Estate Business Service Center，Qian'an 064400，China）

0 引言

房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，占據(jù)著重要的經(jīng)濟(jì)地位，房地產(chǎn)業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展，是建設(shè)社會主義和諧社會的必然要求。作為資金密集型企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)需要大量的資金才能夠獲得土地資源投入項(xiàng)目開發(fā)的資格。但是房地產(chǎn)企業(yè)受國家政策的影響也很大，如何正確的使用資金，確保公司資金的良性循環(huán)，已成為房地產(chǎn)企業(yè)不可忽視的問題。那么學(xué)會編制資金收支計(jì)劃表對公司資金的管理就起著非常重要的作用。具體來講資金收支計(jì)劃表主要包括收入編制、成本費(fèi)用等方面內(nèi)容，下面做一一的介紹。

1 房地產(chǎn)企業(yè)收入的合理編制

房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)橫跨生產(chǎn)、流通、消費(fèi)領(lǐng)域的產(chǎn)業(yè)，具有著特殊性。因此房產(chǎn)企業(yè)收入的多少對房產(chǎn)企業(yè)能否向前發(fā)展有著重要的影響。那么做好收入編制就顯得尤為重要。首先我們要弄清房地產(chǎn)收入的含義，只有了解其內(nèi)容才能知道如何去做好收入編制工作。房地產(chǎn)收入的內(nèi)容包括許多方面，房產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員要做到精通房產(chǎn)行業(yè)各項(xiàng)收入的來源，熟悉財(cái)會業(yè)務(wù)，做到萬無一失，為房產(chǎn)管理者決策提供正確的依據(jù)[1]。

2 房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用的合理編制

房地產(chǎn)成本費(fèi)用的類型較為復(fù)雜，按發(fā)生時(shí)間分為獲取土地階段、開發(fā)建設(shè)階段、轉(zhuǎn)讓及銷售階段；按開發(fā)產(chǎn)品種類分土地開發(fā)成房屋開發(fā)成本、配套設(shè)施開發(fā)成本、待建工程開發(fā)成本……想要進(jìn)行一系列的投資分析和決策，最主要的依據(jù)就是企業(yè)成本費(fèi)用的項(xiàng)目的構(gòu)成，設(shè)計(jì)涉及到多方面，是一項(xiàng)復(fù)雜繁瑣的系統(tǒng)工程。眾所周知，土地成本在房地產(chǎn)企業(yè)的總成本中占有的比例最大，因此土地成本對房地產(chǎn)企業(yè)的整體利潤產(chǎn)生直接的影響。隨著我國對土地的需求越來越多，而土地資源越來越珍貴的情況下，就必須運(yùn)用科學(xué)的方法計(jì)算土地的成本，做到在土地征用與拆遷費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、建安費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用的合理，確保每一筆資金都是用的恰到好處[2]。財(cái)務(wù)會計(jì)人員要注意房產(chǎn)市場的動態(tài)分析，利用互聯(lián)網(wǎng)等信息平臺，了解國家土地政策，洞察房產(chǎn)市場的走向，合理的做出房地產(chǎn)企業(yè)的成本費(fèi)用編制?，F(xiàn)舉例說明房地產(chǎn)企業(yè)收支編制計(jì)劃表的制作。

在編制房產(chǎn)企業(yè)資金收支計(jì)劃時(shí)，要堅(jiān)持以收定支原則和收實(shí)付制原則，設(shè)計(jì)到許多方面，是一個(gè)極其復(fù)雜的過程，這就需要房產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員要熟練掌握房產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)行流程，具有專業(yè)的會計(jì)方面的知識，才能夠勝任這項(xiàng)重要的工作。其表格如表1。

表1 房產(chǎn)企業(yè)資金收支計(jì)劃表

3 房地產(chǎn)企業(yè)資金收支計(jì)劃表編制應(yīng)注意的問題

房產(chǎn)企業(yè)的收支編制工作涉及到許多方面，是一個(gè)復(fù)雜系統(tǒng)的工作。而在我國房產(chǎn)收支編制的發(fā)展還存在著缺陷和不足，其在以后的發(fā)展中應(yīng)注意的問題有：

3.1 提高對房產(chǎn)企業(yè)收支計(jì)算的重要認(rèn)識

房產(chǎn)企業(yè)的收支編制直接關(guān)系著房地產(chǎn)企業(yè)能否正常發(fā)展。房產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)要高度重視財(cái)會工作的進(jìn)行。加強(qiáng)各部門的溝通，確保收支編制的準(zhǔn)確性和完整性，及早的做好各項(xiàng)資料的收集整理，明確收支編制工作的重點(diǎn)和要求，結(jié)合實(shí)際要求，在收支編制中力求做到統(tǒng)籌兼顧，確保企業(yè)能夠順利完成本年度的工作任務(wù)，并為下一年的工作作出合理的建議和意見[3]。

3.2 提高收入編制質(zhì)量，如實(shí)的填報(bào)各項(xiàng)收支項(xiàng)目

在做房產(chǎn)行業(yè)的收支編制表時(shí)，本著實(shí)事求是的原則。根據(jù)當(dāng)前的收支情況，積極穩(wěn)妥的編制收支計(jì)劃，做到不少報(bào)、漏報(bào)、虛報(bào)。在保證工資性支出和企業(yè)基本運(yùn)行需要的前提下，統(tǒng)籌安排項(xiàng)目收支，為企業(yè)的財(cái)會工作提供有力的保證。對于較大金額的收支要向上級申報(bào)，并作出合理的書面分析和評價(jià)，增強(qiáng)收支編制的準(zhǔn)確性。通過認(rèn)真的梳理，將收支編制做成報(bào)表形式，加以整理和分類，為公司在以后的工作中總結(jié)經(jīng)驗(yàn)和做出決策提供必要的依據(jù)。

3.3 加強(qiáng)監(jiān)督力度，確保收支監(jiān)制的準(zhǔn)確性

在房產(chǎn)企業(yè)中要制定相應(yīng)的監(jiān)督管理機(jī)制，否則在制作財(cái)會分析報(bào)表時(shí)，很容易出現(xiàn)錯(cuò)誤，有時(shí)候甚至?xí)o企業(yè)的發(fā)展帶來嚴(yán)重的影響。因此要強(qiáng)化管理，特別是財(cái)務(wù)監(jiān)督，定期或不定期的開展財(cái)務(wù)收支檢查和專項(xiàng)檢查工作。在預(yù)算中實(shí)行監(jiān)督是對收支編制、執(zhí)行以及執(zhí)行中的調(diào)整等活動的監(jiān)督。其監(jiān)督內(nèi)容主要包括：一是要有監(jiān)督部門要及時(shí)的發(fā)現(xiàn)收支編制中出現(xiàn)的問題并及時(shí)的解決；二是要加強(qiáng)對收支編制情況進(jìn)行決算審計(jì)并通過審計(jì)發(fā)現(xiàn)和處理計(jì)算中出現(xiàn)的問題。同時(shí)要多方面的聽取各部門的意見建議，提高房產(chǎn)收支編制的質(zhì)量。

3.4 做好報(bào)表分析，為房產(chǎn)工作提供科學(xué)依據(jù)

收支編制工作是針對企業(yè)內(nèi)部一切有關(guān)資金活動進(jìn)行整理審核的過程，其目的在于保重企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)的準(zhǔn)確性。在今天，房地產(chǎn)企業(yè)正處于飛速發(fā)展的階段，只有做好財(cái)務(wù)工作才能保證穩(wěn)步的發(fā)展，所以一個(gè)公司的財(cái)務(wù)工作是重中之重，特別是收支編制工作。每一個(gè)步驟都需要負(fù)責(zé)賬目的人員細(xì)心認(rèn)真，無論是從審核原始憑證還是到對賬到最后的賬目整理和分析。這就要求財(cái)會人員一定要有職業(yè)責(zé)任意識，因?yàn)槿绻镜呢?cái)務(wù)出現(xiàn)了問題首先直接導(dǎo)致的是企業(yè)資金的周轉(zhuǎn)問題，其次是工作人員的薪資問題，這些都會間接的影響企業(yè)員工的工作態(tài)度和工作熱情，同時(shí)會給公司的發(fā)展帶來不利的影響。因此在做收支編制的同時(shí)，無比做好報(bào)表分析，這樣才能為企業(yè)的發(fā)展提供科學(xué)的依據(jù)，以便領(lǐng)導(dǎo)在公司的發(fā)展上做出正確的方針政策，保證公司穩(wěn)定、健康的發(fā)展。

4 結(jié)語

目前在經(jīng)濟(jì)全球化的大趨勢下，房地產(chǎn)作為一個(gè)熱門行業(yè)，也得到了突飛猛進(jìn)的發(fā)展。為了順應(yīng)時(shí)代的要求，房地產(chǎn)企業(yè)如何實(shí)現(xiàn)能在經(jīng)濟(jì)市場的復(fù)雜逆境中堅(jiān)強(qiáng)的成長。而資金作為房地產(chǎn)運(yùn)行的命脈，如何保證資金安全，保證資金的順利流通，提高資金的使用率等問題是擺在房地產(chǎn)行業(yè)面前的一個(gè)重要問題。那么，要想成為房產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)，熟悉掌握如何編制資金收支計(jì)劃表是十分有必要的。以上本文將從收入編制、成本費(fèi)用編制及編制過程中應(yīng)注意的事項(xiàng)等方面來做簡單的闡述，以能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)資金管理同行工作者，提供一定的參考資料。

[1]盧錦龍.試論述房地產(chǎn)開發(fā)公司的預(yù)算編制與控制[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2009（14）：48-49.

[2]陳少克.論房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的稅收成本控制[J].鄭州航空工業(yè)管理學(xué)院學(xué)報(bào)，2010（5）：139-144.

[3]馮彥.論房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理中資金預(yù)算的編制與執(zhí)行[J].現(xiàn)代商業(yè)，2012（12）：260-261.