余沁甜+陳偉蓮

【摘要】2006年行會計準(zhǔn)則出臺后，公允價值模式在投資性房地產(chǎn)中運用存在邊緣化現(xiàn)象，然而隨著我國市場經(jīng)濟(jì)地位的確立、企業(yè)經(jīng)營活動的日趨復(fù)雜以及新企業(yè)會計準(zhǔn)則的發(fā)布，會計環(huán)境發(fā)生了巨大的變化，企業(yè)若繼續(xù)固守老式成本法而忽視新的公允價值計量模式，則會在經(jīng)濟(jì)活動中丟失更多的效益。本文將對公允價值模式的優(yōu)點，存在邊緣化現(xiàn)象的原因進(jìn)行分析，以及提出相應(yīng)的改進(jìn)建議。

【關(guān)鍵詞】新會計準(zhǔn)則 投資性房地產(chǎn) 公允價值模式

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國服務(wù)業(yè)的一個重要組成部分，其經(jīng)濟(jì)效益對于我國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)起著不可或缺的作用。2006年財政部頒布新的會計準(zhǔn)則后，投資性房地產(chǎn)可采用成本模式或公允價值模式進(jìn)行計量，新準(zhǔn)則于2007年1月1日起在上市公司執(zhí)行。然而從各上市公司自2007年以后的年報中可以發(fā)現(xiàn)，使用公允價值模式的公司屈指可數(shù)，投資性房地產(chǎn)的公允價值計量模式存在被邊緣化的現(xiàn)象。然而隨著我國市場經(jīng)濟(jì)地位的確立、企業(yè)經(jīng)營活動的日趨復(fù)雜以及新企業(yè)會計準(zhǔn)則的發(fā)布，會計環(huán)境發(fā)生了巨大的變化，企業(yè)若繼續(xù)固守老式成本法而忽視新的公允價值計量模式，則會在經(jīng)濟(jì)活動中丟失更多的效益。本文將對公允價值模式的優(yōu)點，存在邊緣化現(xiàn)象的原因進(jìn)行分析，以及提出相應(yīng)的改進(jìn)建議。

一、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量模式簡介

投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。其中包括：已出租的土地使用權(quán)；持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；已出租的建筑物。投資性房地產(chǎn)是一種經(jīng)營性活動，其在用途、目的、狀態(tài)等方面與生產(chǎn)經(jīng)營場所的房地產(chǎn)和用于銷售的房地產(chǎn)有一定程度上的區(qū)別。新準(zhǔn)則中規(guī)定了兩種后續(xù)計量模式：成本模式和公允價值模式。根據(jù)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始確認(rèn)和計量。再后續(xù)計量時，通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式，滿足特定條件的情況下也可以采用公允價值模式。但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，且采用公允模式后不可轉(zhuǎn)回成本模式。

（一）成本模式

是指投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量采用成本計量，與固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的后續(xù)計量相似，需要按月計提折舊或攤銷。存在減值跡象的，經(jīng)減值測試后確定發(fā)生減值的，應(yīng)當(dāng)計提減值準(zhǔn)備。但已計提減值準(zhǔn)備的投資性房地產(chǎn)的價值如得以恢復(fù)，不得轉(zhuǎn)回。

（二）公允價值模式

計量時，無須對投資性房地產(chǎn)計提折舊或是攤銷，而是根據(jù)資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益。若將自用土地使用權(quán)或建筑物轉(zhuǎn)換為公允模式計量的投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日的公允價值小于賬面價的，按其差額借記“公允價值變動損益”；公允價值大于賬面價的，按其差額貸記“資本公積——其他資本公積”。

2006年出臺的新準(zhǔn)則規(guī)定了采用公允價值模式的后續(xù)計量必須同時滿足以下兩個條件：一是投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；二是企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計。從準(zhǔn)則應(yīng)用指南的規(guī)定中我們可知，同類或類似的房地產(chǎn)，是指所處地理位置和地理環(huán)境相同、性質(zhì)相同、結(jié)構(gòu)類型相同或相近、新舊程度相同或相近、可使用狀況相同或相近的建筑物，以及同一城區(qū)、同一位置區(qū)域、所處地理環(huán)境相同或相近、可使用狀況相同或相近的土地。

（三）淺析兩種后續(xù)計量模式

在原投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式中占主導(dǎo)地位的成本模式，因按期折舊攤銷等，企業(yè)資產(chǎn)狀況穩(wěn)定，不易進(jìn)行利潤操縱；其次，采用歷史成本計量模式的企業(yè)稅賦遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于公允價值模式的企業(yè)賦稅。但因為無法準(zhǔn)確的反映房產(chǎn)的市場真實價值，不便于投資者進(jìn)行投資，對投資收益也會產(chǎn)生一定的負(fù)面影響。

采用公允價值模式的后續(xù)計量，在目前房地產(chǎn)行業(yè)這一深水潭中，不僅能使投資者及時準(zhǔn)確的掌握有質(zhì)量的市場信息，處于洞察先機，遙遙領(lǐng)先的地位。還可以給房地產(chǎn)企業(yè)一個不斷挖掘自我價值的機會。當(dāng)前房地產(chǎn)價格不斷攀升，但其初始成本較低，不計提攤銷與折舊，這使房地產(chǎn)企業(yè)的凈利潤大幅增長，毛利率更為可觀，企業(yè)凈利潤增長明顯。這一積極影響改善了資產(chǎn)與負(fù)債的結(jié)構(gòu)，有利于企業(yè)的融資計劃。另外有關(guān)研究也表明，相對于對企業(yè)現(xiàn)金流量的關(guān)心，中國證券市場上的大多數(shù)投資者通常只關(guān)注企業(yè)凈利潤的變化情況，因而利潤與效益的最大化就成為評價企業(yè)價值的重要標(biāo)準(zhǔn)。

二、投資性房地產(chǎn)公允價值模式存在的問題

（一）公允價值計量應(yīng)用條件復(fù)雜

因為房地產(chǎn)業(yè)市場信息公開程度不夠高，相關(guān)市場的不完善，各處房地產(chǎn)自身差異等不利條件，采用公允價值的第二個條件受到了客觀條件上的約束。在實際情況中，每一樓盤的賣點都是獨到別致的，但新準(zhǔn)則卻要求企業(yè)從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出合理的估計。同一地域，同一地理環(huán)境等要求是在現(xiàn)實中很難在同一時段達(dá)到統(tǒng)一。做出合理的估計就要聘請相關(guān)的公司或部門進(jìn)行估值，這無疑加大了企業(yè)成本。同時做出合理恰當(dāng)?shù)墓蕛r值估計不僅技術(shù)上難度大，而且工作量繁重。以上所述的難點問題，在現(xiàn)階段綜合環(huán)境下，公允價值模式如要嚴(yán)格執(zhí)行起來可謂是舉步維艱。

（二）公允價值計量的成本偏高

由于公允價值計量是一種動態(tài)的計量屬性，對全部資產(chǎn)和負(fù)債運用，公允價值計量就意味著每一個會計期間都要對全部資產(chǎn)和負(fù)債進(jìn)行重新計量，這項工作需要耗費大量的人力、物力、財力，是企業(yè)成本控制的一大妨礙。在加上公允價值時常變動，使企業(yè)的資產(chǎn)價值隨時處于波動的狀態(tài)，經(jīng)營業(yè)績忽高忽低，給投資者留下企業(yè)經(jīng)營不穩(wěn)定的印象，甚至誤導(dǎo)財務(wù)報表使用者，影響對企業(yè)價值的判斷。給企業(yè)的管理帶來諸多不便。成本毫無規(guī)律的波動無疑是眾多行業(yè)向前邁步的一塊絆腳石。

（三）公允價值計量和房地產(chǎn)價格走勢聯(lián)系性過強endprint

投資性房地產(chǎn)會計準(zhǔn)則第十六條規(guī)定：自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值計價，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當(dāng)期損益；轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權(quán)益，只有當(dāng)企業(yè)將投資性房地產(chǎn)處置后，公允價大于賬面價的差額才計入當(dāng)期損益。但當(dāng)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)時，在轉(zhuǎn)換當(dāng)日公允價與賬面價之間的差額卻直接計入當(dāng)期損益。同是公允價值模式產(chǎn)生的差額，但前后賬務(wù)處理卻不一致，若企業(yè)選擇公允價值模式時，只會反應(yīng)企業(yè)凈利潤的減少或者資本公積的增加，轉(zhuǎn)換當(dāng)日后企業(yè)所持有的投資性房地產(chǎn)價格無論上漲或下跌，其與賬面價值的差額均計入企業(yè)當(dāng)期損益。如果投資性房地產(chǎn)市場價格持續(xù)上漲，選擇公允價值模式對于改善企業(yè)經(jīng)營業(yè)績有明顯好處，相反則降低了公司的凈資產(chǎn)收益率。甚者會加重中國房地產(chǎn)市場的泡沫跡象，給上市公司帶來利潤波動的風(fēng)險。

（四）公允價值計量的稅賦較高

根據(jù)《關(guān)于執(zhí)行<企業(yè)會計準(zhǔn)則>有關(guān)企業(yè)所得稅政策問題的通知》（以下簡稱《通知》）對執(zhí)行新準(zhǔn)則后的4個企業(yè)所得稅稅務(wù)處理問題進(jìn)行了規(guī)定：企業(yè)已公允價值計量的金融資產(chǎn)、金融負(fù)債以及投資性房地產(chǎn)等，持有期間公允價值的變動不計入應(yīng)納稅所得額，在實際處置或結(jié)算時，處置取得的價款扣除其歷史成本后的差額應(yīng)計入處置或結(jié)算期間的應(yīng)納稅所得額。該《通知》出臺前，人們普遍認(rèn)為：在成本法下，雖然投資性物業(yè)需要提取折舊或按期攤銷，減少了企業(yè)的賬面盈利，卻可起到抵稅的效果，減少了企業(yè)現(xiàn)金流的支出。而采用公允價值模式計量，因其不折舊或攤銷，則企業(yè)需要繳納更多的所得稅，增加了企業(yè)的負(fù)擔(dān)。該《通知》出臺后，雖然強調(diào)了房地產(chǎn)在持有期間的公允價值變動不計稅，但最終處置時，企業(yè)仍然承擔(dān)了這一沒有現(xiàn)金流入的賬面收益變動所帶來的滯后稅賦。從長期來看，企業(yè)的現(xiàn)金流出和賦稅都增加了，價值卻減少。

三、應(yīng)對公允價值模式存在問題的建議

針對上述的一些問題，我們提出了一下幾點建議：

第一，公允價值模式現(xiàn)階段的應(yīng)用條件還不太成熟，我們認(rèn)為相關(guān)部門應(yīng)積極倡導(dǎo)房地產(chǎn)商公開市場信息，增加信息的透明度，完善市場的信息體系。財政部門針對公允價值運用的第二個條件，做出一些更合理的規(guī)定?？蓪⑼晃恢脜^(qū)域，同一地理環(huán)境改為相似的位置區(qū)域、地理環(huán)境等；將房地產(chǎn)之間細(xì)微的別致之處盡可能的忽略，這樣可在主觀上增加房產(chǎn)的統(tǒng)一性和相似性，同時在對房產(chǎn)做出合理估計這一方面，也有了更多的參考。企業(yè)可在內(nèi)部培養(yǎng)估值的人員，在每一次外聘相關(guān)部門做估值時，讓這些人員從中補充專業(yè)知識，增加他們的實踐經(jīng)驗，以達(dá)到控制企業(yè)成本的目的。

第二，針對公允價值計量時動態(tài)計量的問題，我們認(rèn)為雖然需要增加成本去對每一會計期間的資產(chǎn)和負(fù)債進(jìn)行計量，但這提高了會計數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性、可用性，增強了實際性。企業(yè)的管理，操作水平和運行效率都將在高質(zhì)量的會計信息這一夯實的基礎(chǔ)下得到大大提升。新準(zhǔn)則改變了過去輕資產(chǎn)負(fù)債表、重利潤表的觀念，使投資者不只局限于過去式的贏利，更關(guān)注企業(yè)未來的資產(chǎn)價值。企業(yè)資產(chǎn)雖然波動，但其最終的規(guī)律是向上性的波動。企業(yè)的公允價值計量能夠合理地反映企業(yè)所擁有的投資性房地產(chǎn)價值，更確切地凸現(xiàn)企業(yè)的資產(chǎn)總量、經(jīng)營能力、償債能力及所承擔(dān)的財務(wù)風(fēng)險等信息。通過這一高質(zhì)量會計信息說發(fā)揮出的最大經(jīng)濟(jì)效益遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其成本的消耗。

第三，針對將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，和投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)前后計量原則不一，存在出入的問題。我們認(rèn)為房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換只是改變了它的用途，并沒有改變它的性能與形態(tài)。初始計量時均是用的歷史成本計量，如按照公允價值模式后續(xù)計量，多數(shù)情況下都會出現(xiàn)資產(chǎn)價值不準(zhǔn)確的情況；所以在賬務(wù)處理時，我們建議不應(yīng)該改變轉(zhuǎn)換日資產(chǎn)的賬面價值。等到期末時，在按照公允價值模式計量的規(guī)定，對其賬面進(jìn)行處理?；蚴菂⒄湛晒┏鍪鄣慕灰仔越鹑谫Y產(chǎn)核算的辦法，將公允價與賬面價的差額計入“資本公積”賬戶，并在賬戶下設(shè)置子科目以便區(qū)別。處置后的收益則根據(jù)其初始取得的目的不同，分別計入“投資收益”或是“營業(yè)外收入”。

第四，企業(yè)如采取公允價值模式計量，因為不斷變動的公允價值相對于穩(wěn)定折舊攤銷的成本模式，會使企業(yè)利潤在一定程度上增加，從而賦稅增加。但這一增加的起點不同于成本模式，這只是單純的從橫向的方面來比較誰的稅負(fù)重。從縱向上來看，企業(yè)的現(xiàn)金流入也有所增加，凈利潤也會高于與成本模式下的凈利潤。

如果房地產(chǎn)商能夠投資者隨時結(jié)合宏觀環(huán)境、行業(yè)政策、投資性房地產(chǎn)所在地等因素進(jìn)行具體分析，變挑戰(zhàn)為機遇，在競爭中獲得優(yōu)勢，此準(zhǔn)則很可能推動其向著更高更好的方向發(fā)展。

四、結(jié)語

綜上所述，無論是成本模式還是公允價值模式都各有所長。企業(yè)應(yīng)根據(jù)自己的需求采用適當(dāng)?shù)挠嬃磕Ｊ?。而在現(xiàn)階段的新環(huán)境下，企業(yè)的一些資產(chǎn)或負(fù)債項目雖然尚未交易或使用，但其市場價格已發(fā)生了較大變化，賬面價值和市場價值發(fā)生背離，如果會計還固守歷史成本，其提供的信息不僅對社會沒有價值，同時還會影響外部相關(guān)者的利益與決策。而在公允價值計量模式下企業(yè)必須根據(jù)報告日的實際情況，對各項資產(chǎn)和負(fù)債進(jìn)行重新計量，可以動態(tài)、公允、及時地反映各項資產(chǎn)和負(fù)債價值的變化，并在報表中予以反映，使報表信息更相關(guān)，對決策更有用，從而有利于信息使用者對企業(yè)作出正確的評價與判斷。所以相比于“老道穩(wěn)重”的成本模式，公允價值模式與國際會計準(zhǔn)則接軌得更加密切，在市場經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的今天，投資者應(yīng)將目光放的更長遠(yuǎn)一些。利用公允價值模式所帶來的一系列積極影響，將其經(jīng)濟(jì)效益發(fā)揮到最大。

參考文獻(xiàn)

[1]于永生.公允價值基礎(chǔ)研究[J].財會月刊（會計），2006，（4）.

[2]葛家澍.關(guān)于會計計量屬性——公允價值[J].上海會計，2001.

[3]財政部.企業(yè)會計準(zhǔn)則應(yīng)用指南[M].北京：中國財政經(jīng)濟(jì)出版社，王海.公允價值的演進(jìn)邏輯與經(jīng)濟(jì)后果研究[J].會計研究，2007.endprint