蔣浩

摘要：近年來，隨著社會經(jīng)濟的快速發(fā)展和城市化建設(shè)進程的不斷加快，房價與現(xiàn)代銀行信貸間長期存在著內(nèi)在的因果關(guān)系，雖然短時間內(nèi)房價波動對銀行信貸產(chǎn)生的影響不明顯，但從長遠的視角來看，其影響關(guān)系不可小覷。近年來，隨著國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，在很大程度上加大了銀行尤其是商業(yè)銀行的金融風險，急需采取有效的措施來規(guī)避該種風險，以確保房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展和現(xiàn)代銀行資產(chǎn)運行的安全可靠性。

關(guān)鍵詞：房價波動 銀行信貸 關(guān)系 分析

實踐中可以看到，房地產(chǎn)行業(yè)自身表現(xiàn)出一定的保值增值能力，同時投資回報率也比較高，因此成為當前國民經(jīng)濟發(fā)展領(lǐng)域的重要投資點。然而，房地產(chǎn)行業(yè)又表現(xiàn)出投資額巨大、投資周期長以及價格變動大和不能靈活變現(xiàn)等特點，因此投資風險也比較大。銀行房地產(chǎn)投資貸款實踐中，需對風險進行排除、轉(zhuǎn)移，以有效保證房產(chǎn)投資的安全可靠性。從當前國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀來看，片面追求經(jīng)濟利潤的現(xiàn)象非常的普遍，尤其是盲目投資現(xiàn)象屢見不鮮，以致于房價在國內(nèi)多數(shù)城市居高不下。從當前國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)投資現(xiàn)狀來看，因其資金來源較為單一，過分的依賴信貸，理論上來講房價波動與銀行貸款之間必然存在相互影響、密切關(guān)系。銀行信貸規(guī)模的不斷擴大會對商品房價格產(chǎn)生較大的影響：同時，房價波動也會在一定程度上對銀行信貸規(guī)模產(chǎn)生較大的影響。

一、銀行信貸規(guī)模對房價產(chǎn)生的影響

據(jù)調(diào)查顯示，無論房地產(chǎn)開發(fā)商，還是購房者，供需雙方均依賴銀行信貸支持?；诖耍y行信貸規(guī)模之所以會對房地產(chǎn)、房價產(chǎn)生不同程度的影響，主要表現(xiàn)為開發(fā)商一方的供給、以及購房者自身的需求等方面。實踐中可以看到，房地產(chǎn)開發(fā)商不斷增加貸款，雖然可能會在一定程度上促進房地產(chǎn)行業(yè)以及房地產(chǎn)市場供給需求的增加，進而導(dǎo)致房價下降，但消費者的住房按揭會對需求產(chǎn)生刺激作用，從而使居民的需求尤其是剛性需求促使消費者具有支付能力，而這將大大促進房價的節(jié)節(jié)攀升。然而，從實際供求彈性對照而言，房地產(chǎn)供求彈性本身缺乏有效的對稱性，比如供給彈性相對較大，而需求彈性相對較小，而且銀行信貸對商品房供給之影響會超過對需求之影響。在該種情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商往往會對銀行信貸變化產(chǎn)生更為激烈的反應(yīng)。

二、房價對銀行信貸產(chǎn)生的影響

對于房價而言，其對銀行信貸所產(chǎn)生的影響，主要表現(xiàn)在銀行信貸規(guī)模變化等方面，具體而言，主要體現(xiàn)在對銀行信貸的供給、需求方面。基于對房價波動對房地產(chǎn)開發(fā)商、居民對當前銀行信貸需求影響的分析，首先，房價不斷上漲過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商會大幅度的增加對房地產(chǎn)行業(yè)的投資開發(fā)資金數(shù)量，這種由未來的盈利預(yù)期所導(dǎo)致的投資需求，可能會在很大程度上擴大對當前國內(nèi)銀行信貸的客觀需求。其次，商品房價格不斷上漲過程中，對于有房者、經(jīng)按揭購房者的財富總量隨其房產(chǎn)增值而增加。在該種情況下，消費支出費用就會增加，當居民消費采用信貸方式時.會增加消費信貸需求量，同時其房產(chǎn)增值也會影響到居民自身的信貸獲取能力，對借款計劃、信貸要求等，都產(chǎn)生了一定的影響；對于沒有房子的人而言，房價上漲必然會使其暫緩購房數(shù)量，進而導(dǎo)致“減少住房信貸，另一方面也為了要購房會減少消費，減少消費信貸?？偟膩碇v，商品房價格對居民銀行信貸需求的影咆是不確定的，取決于對差異性居民影響之作用?；诜績r波動對銀行信貸供給影響的視角分析，對于銀行而言，無論其為商品房開發(fā)商提供貸款，亦或是為購房者提供貸款，均以房地產(chǎn)資產(chǎn)自身的價值作為抵押。在該種情況下，房價上漲時，必然會提升抵押貸款本身的價值，進而導(dǎo)致房地產(chǎn)信貸風險減小，此時銀行可能會放寬信貸條件和標準，信貸擴張現(xiàn)象非常的明顯；如果在短期內(nèi)，房地產(chǎn)供給保持一種較為穩(wěn)定的態(tài)勢，而居民對商品房的剛性需求量不斷增加，必然會造成房價一路飆升。在此過程中需要注意的是商品房價上漲，在很大程度上會導(dǎo)致新一輪信貸擴張現(xiàn)象的發(fā)生；隨著房價的不斷下跌，銀行會主動的減少房貸的發(fā)放量，特別是當房價下跌并導(dǎo)致不良貸款數(shù)量增加時，銀行資本金就會發(fā)生緊縮，全面信貸緊縮爆發(fā)。

三、結(jié)束語

基于以上對銀行信貸、房價之間的影響和關(guān)系分析，雖然二者之間存在著一定的內(nèi)在聯(lián)系和影響，但是并非存在著主導(dǎo)性的影響機制。對于國內(nèi)是銀行信貸規(guī)模影響商品房價格，還是房價格影響銀行信貸規(guī)模問題，需要深入的研究。實踐證明，銀行信貸在對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展支持方面，發(fā)揮著非常重要的作用，從二者之間的關(guān)系來看，銀行信貸在很大程度上有效地決定著房地產(chǎn)市場自身的供給、需求?；诖?，從銀行信貸視角考慮，遏制當前房價的過快上漲，將商品房價格有效的維持在一個合理的水準，成為當前商品房市場有效調(diào)控的途徑和策略。主要表現(xiàn)在以下兩個方面：首先，應(yīng)當全面提升內(nèi)源融資比重，最大限度的減少對房地產(chǎn)開發(fā)商的信貸比重，對商品房市場投機需求進行有效的抑制；其次，應(yīng)當立足實際，不斷增大對中、小房地產(chǎn)企業(yè)的信貸扶持力度，進而有效改善現(xiàn)代商品房市場供給格局，促進房地產(chǎn)市場的良性競爭，最大限度的遏制房價過快上漲，從而實現(xiàn)房價的合理化控制。

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