本刊在上期的“關(guān)注3.15， 關(guān)注房屋滲漏維權(quán)”專(zhuān)題報(bào)道中提到：在正常使用情況下，保修期滿后住房公共部分發(fā)生大面積滲漏，可動(dòng)用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“專(zhuān)維資金”）進(jìn)行維修。但專(zhuān)維資金的申領(lǐng)和使用有著嚴(yán)格的程序和條件，專(zhuān)維資金使用范圍是哪些？該如何申領(lǐng)？目前使用情況如何？各地最近出臺(tái)了哪些新政……這些有關(guān)專(zhuān)維資金的重大問(wèn)題，大多數(shù)業(yè)主們都不甚了解。為此本刊特做此專(zhuān)題，以饗讀者。

一、 全國(guó)住宅專(zhuān)維資金使用情況

據(jù)央視報(bào)道，目前，全國(guó)住宅專(zhuān)維資金超萬(wàn)億，然而全國(guó)平均使用率卻不足1%，被稱(chēng)為“沉睡的基金”。截至2013年7月，北京市繳存資金總額348.1億元，僅使用了5.38億元，使用率為1.55%；截至2013年5月，上海市繳存資金總額399億元，也僅使用了29億元，使用率為7.4%；截至2013年7月，天津市繳存資金145.4億，僅使用7753.5萬(wàn)元，使用率僅0.53%……

為何這筆巨大的沉睡的資金如此難以喚醒呢？根據(jù)《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》規(guī)定，專(zhuān)維資金的使用必須征得專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主和占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，即“雙2/3業(yè)主通過(guò)”，除了這個(gè)硬性規(guī)定外，還必須經(jīng)過(guò)查勘界定、資金核對(duì)、制定方案、銀行核算、方案公示、受益確認(rèn)等10多個(gè)環(huán)節(jié)，粗略估算下來(lái)，要真正申領(lǐng)到專(zhuān)維資金，少則3～4個(gè)月，多則1～2年。因此申領(lǐng)條件的苛刻和程序的復(fù)雜，是專(zhuān)維資金長(zhǎng)期沉睡的根本原因。令人欣慰的是，近年來(lái)，各地相繼出臺(tái)了一些面對(duì)緊急情況，應(yīng)急使用專(zhuān)維資金的辦法，放寬了條件，簡(jiǎn)化了程序。

二、 專(zhuān)維資金使用范圍

《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》規(guī)定，專(zhuān)維資金僅用于住宅共用部分、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造。住宅共用部分、共用設(shè)施設(shè)備界定詳見(jiàn)下表：

《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》特別指出，下列情況不得使用專(zhuān)維資金：

1.依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費(fèi)用；

2.依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；

3.應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費(fèi)用；

4.根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。

三、專(zhuān)維資金申領(lǐng)流程

根據(jù)《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》規(guī)定，專(zhuān)維資金的申領(lǐng)程序在專(zhuān)維資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理前和劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理后略有不同。

專(zhuān)項(xiàng)維修資金交由業(yè)主大會(huì)管理前需要使用的，按照以下程序辦理：

1由物業(yè)（或相關(guān)業(yè)主）提出使用方案

2專(zhuān)項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)專(zhuān)有部分占總建筑面積2/3以上的業(yè)主通過(guò)且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主通過(guò)使用方案

3物業(yè)（或相關(guān)業(yè)主）組織實(shí)施使用方案

4物業(yè)（或相關(guān)業(yè)主）向所在地政府住建主管部門(mén)申請(qǐng)列支

5政府住建主管部門(mén)審核同意后，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的通知

6專(zhuān)戶管理銀行將專(zhuān)項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位

專(zhuān)項(xiàng)維修資金劃交由業(yè)主大會(huì)管理后，需要使用的，按照以下程序辦理：

1由物業(yè)提出使用方案

2業(yè)主大會(huì)依法通過(guò)使用方案

3物業(yè)組織實(shí)施使用方案、

4物業(yè)持有關(guān)材料向業(yè)主委員會(huì)提出列支專(zhuān)項(xiàng)維修資金申請(qǐng)

5業(yè)主委員會(huì)審核同意使用方案后，報(bào)政府住建主管部門(mén)備案

6業(yè)主委員會(huì)向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的通知

7專(zhuān)戶管理銀行將所需住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位

以上是《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》明文規(guī)定的必經(jīng)程序，各地相關(guān)部門(mén)根據(jù)實(shí)際情況可能還會(huì)增設(shè)查勘界定、資金核對(duì)、方案公示、分?jǐn)偣镜瘸绦颉?/p>

四、各地新規(guī)

6種緊急情形可申請(qǐng)應(yīng)急專(zhuān)維資金，最快48小時(shí)到賬

北京市住建委2013年12月4日正式下發(fā)通知指出：屋面滲漏、電梯故障危及人身安全、水泵損壞導(dǎo)致供水中斷、單體外墻超1/5脫落、排水設(shè)施重大故障、消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙六種緊急情形，可應(yīng)急使用專(zhuān)維資金，無(wú)需雙2/3業(yè)主同意，專(zhuān)維資金最快可實(shí)現(xiàn)48小時(shí)到賬。

維修項(xiàng)目可年度“打包”申請(qǐng)

南京市規(guī)定住宅小區(qū)可按年度對(duì)所有維修項(xiàng)目“打包”，進(jìn)行“年度維修項(xiàng)目申請(qǐng)”。這樣不僅簡(jiǎn)化申請(qǐng)程序，還縮短了等待時(shí)間。同時(shí)，還提出了“應(yīng)急使用預(yù)案”，緊急情況下可應(yīng)急使用專(zhuān)維資金，無(wú)需雙2/3業(yè)主同意。

緊急情況可“先使用資金，后補(bǔ)辦手續(xù)”

2013年9月，大連市重新明確了辦理專(zhuān)維資金劃撥使用的工作流程和標(biāo)準(zhǔn)。如遇突發(fā)事件而引發(fā)的影響住宅居住安全的維修問(wèn)題，甚至可以“先使用資金，后補(bǔ)辦手續(xù)”。

建立專(zhuān)維資金備用金制度，贈(zèng)設(shè)業(yè)主投票表決方式

成都市建立專(zhuān)維資金備用金制度，用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修除險(xiǎn)等。幾百至幾千元的“小修小補(bǔ)”，不再重復(fù)走全體投票、申請(qǐng)、核撥、結(jié)算等傳統(tǒng)流程。此外成都市還規(guī)定在取得2/3以上業(yè)主同意的投票方式上，增設(shè)委托代理人、網(wǎng)絡(luò)投票、手機(jī)短信、電子郵件投票等新方式。

十種緊急情形可先撥付50%的專(zhuān)維資金

廣州新的專(zhuān)維資金管理辦法正在征求意見(jiàn)，新辦法規(guī)定了包括電梯沖頂、屋頂漏水、外墻脫落、水電設(shè)施故障等十余種緊急情形可采取邊申報(bào)邊維修的辦法。維修資金管理中心在收到申請(qǐng)后即派人到現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)，核實(shí)后先撥付50%的維修資金，之后再按現(xiàn)有規(guī)定的程序公示撥付。

沒(méi)維修基金的舊住宅區(qū)可由政府“先墊付，后追繳”

沈陽(yáng)市規(guī)定，在專(zhuān)維基金應(yīng)急使用中，因業(yè)主未交維修基金或業(yè)主分戶賬面維修基金余額不足產(chǎn)生資金缺口的，甚至尚未建立維修基金的舊住宅區(qū)，發(fā)生房屋急需維修情況時(shí)，所在地區(qū)、縣（市）人民政府應(yīng)當(dāng)按照“先墊付，后追繳”的原則安排資金和施工隊(duì)伍實(shí)施修繕。

全國(guó)各地正在推廣實(shí)施的專(zhuān)維資金簡(jiǎn)易使用程序，將有助于喚醒已沉睡多時(shí)的專(zhuān)維資金，使專(zhuān)維資金有效發(fā)揮保障住房安全和使用功能的作用。