余周

近幾年，中國(guó)房地產(chǎn)基金異軍突起，風(fēng)起云涌，正日益成為一支不可忽視的新生力量。在大資管時(shí)代，互聯(lián)網(wǎng)金融浪潮方興未艾，房地產(chǎn)基金怎樣才能走得更長(zhǎng)遠(yuǎn)、更穩(wěn)?。糠康禺a(chǎn)泡沫破滅陰霾浮現(xiàn)，房地產(chǎn)何去何從？這些問(wèn)題正困擾著這個(gè)新興行業(yè)的從業(yè)者。

行業(yè)拐點(diǎn)已顯現(xiàn)

記者了解到，從2012年開(kāi)始，房地產(chǎn)基金逐漸擺脫過(guò)去高利貸的形象，更多以專業(yè)基金管理公司的形態(tài)與金融機(jī)構(gòu)合作，徹底規(guī)范了組織形式和運(yùn)作方式。進(jìn)入2013年，房地產(chǎn)基金更加如雨后春筍般蓬勃發(fā)展。截止2013年10月底，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全國(guó)房地產(chǎn)基金機(jī)構(gòu)有510家，管理規(guī)模超過(guò)6000億。

在3月24日，由私募排排網(wǎng)主辦的“2014（首屆）中國(guó)房地產(chǎn)基金春季高峰論壇”上，國(guó)泰君安研究所房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師孫建平發(fā)表觀點(diǎn)：“房地產(chǎn)過(guò)去是行業(yè)為王，賺的是行業(yè)的錢(qián)，現(xiàn)在已經(jīng)開(kāi)始轉(zhuǎn)移到公司為王?？赡軓默F(xiàn)在開(kāi)始，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目的選擇上應(yīng)該以現(xiàn)金流和回報(bào)為中心，因?yàn)檎麄€(gè)行業(yè)是由夏入秋，從行業(yè)為王到公司為王，整個(gè)生產(chǎn)商收益率會(huì)下行，或者反過(guò)來(lái)作為大資產(chǎn)的配置，商品房的成本會(huì)增加。從3—5年的中期來(lái)看，雖不至于到熊市，但這樣的思路下，更應(yīng)當(dāng)注意交易對(duì)方的風(fēng)險(xiǎn)，其次要選擇區(qū)域和項(xiàng)目。

現(xiàn)實(shí)來(lái)看，地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)幾年資金會(huì)偏緊一些，利率偏高，經(jīng)濟(jì)增速會(huì)下降、利率相對(duì)長(zhǎng)時(shí)間會(huì)維持在比較高的位置。資金面的風(fēng)險(xiǎn)也許不是系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，而可能是局部的風(fēng)險(xiǎn)。

中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)部主管中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)市場(chǎng)委副主任陳晟指出，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率已經(jīng)開(kāi)始下降，宏觀的融資難度、資金的壓力在加大，特別是小開(kāi)發(fā)商。同時(shí)他相信今年下半年一定會(huì)在價(jià)格上有調(diào)整，下半年絕對(duì)是大開(kāi)發(fā)商開(kāi)始降價(jià)的時(shí)候，降價(jià)反映的并不是錢(qián)的問(wèn)題，而是銷售壓力的問(wèn)題。

前景與危機(jī)并存

對(duì)于未來(lái)房地產(chǎn)基金的發(fā)展機(jī)遇，房地產(chǎn)基金大佬均看好房地產(chǎn)基金未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。業(yè)內(nèi)人士指出，目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域泡沫已經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn)，但是對(duì)于地產(chǎn)基金行業(yè)來(lái)說(shuō)，有幾個(gè)前提依然沒(méi)有發(fā)生變化，第一個(gè)前提是城鎮(zhèn)化快速進(jìn)程，第二、地產(chǎn)金融化，第三、住宅去投資化。這三個(gè)前提沒(méi)有發(fā)生變化的情況下，盡管地產(chǎn)基金雖然短期會(huì)有一些拐點(diǎn)、波動(dòng)，但不足以說(shuō)明地產(chǎn)基金未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)受到很大影響。

長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，未來(lái)的趨勢(shì)，再結(jié)合產(chǎn)業(yè)，對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)并購(gòu)基金來(lái)說(shuō)，是很好的趨勢(shì)，會(huì)帶來(lái)更多的機(jī)遇。房地產(chǎn)基金如果要和房地產(chǎn)金融合作，方式可能很多。目前來(lái)說(shuō)，互聯(lián)網(wǎng)金融是未來(lái)基金募集的新方式，加強(qiáng)房地產(chǎn)基金自身的資產(chǎn)管理能力以及樹(shù)立良好的品牌形象，更能夠獲得互聯(lián)網(wǎng)募集到資金的管理權(quán)。