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        論商鋪轉(zhuǎn)讓費的性質(zhì)與實踐問題
        ——以《合同法》為視角

        2014-03-29 03:20:27
        長春師范大學(xué)學(xué)報 2014年3期
        關(guān)鍵詞:商鋪承租人合同法

        張 超

        (1.青海民族大學(xué) 法學(xué)院,青海 西寧 810007;2.青海西星律師事務(wù)所,青海 西寧 810007)

        論商鋪轉(zhuǎn)讓費的性質(zhì)與實踐問題
        ——以《合同法》為視角

        張 超1,2

        (1.青海民族大學(xué) 法學(xué)院,青海 西寧 810007;2.青海西星律師事務(wù)所,青海 西寧 810007)

        隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展,轉(zhuǎn)讓費越來越成為商鋪轉(zhuǎn)讓中的普遍現(xiàn)象。實踐中轉(zhuǎn)讓費的性質(zhì)較為復(fù)雜且在法律中沒有明確規(guī)定。發(fā)生有關(guān)轉(zhuǎn)讓費的糾紛后,也沒有明確的法律依據(jù),存在較大風(fēng)險。本文從合同法的角度,結(jié)合市場經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r,對轉(zhuǎn)讓費的性質(zhì)作一分析,并對實踐中應(yīng)注意的問題作出提示。

        商鋪轉(zhuǎn)讓費;合同;性質(zhì);規(guī)制;實踐

        一、商鋪轉(zhuǎn)讓費的概述

        轉(zhuǎn)讓費是目前社會上租賃商鋪最常見的一種費用,通常一次性付清。商鋪轉(zhuǎn)讓費的發(fā)展也經(jīng)歷了一個由簡單到復(fù)雜的過程。

        (一)商鋪轉(zhuǎn)讓費的演變

        1.實物轉(zhuǎn)讓階段

        最初的轉(zhuǎn)讓費是對商鋪內(nèi)實物的購買,通常包括商鋪裝修、店內(nèi)設(shè)備和剩余貨物等。商鋪承租人由于各種原因不再繼續(xù)經(jīng)營,把商鋪轉(zhuǎn)租給次承租人,并向次承租人收取費用,這筆費用就是商鋪轉(zhuǎn)讓費。同時承租人與出租人的租賃合同結(jié)束,由次承租人開始向出租人支付租金。

        2.機遇轉(zhuǎn)讓階段

        轉(zhuǎn)讓費發(fā)展到第二階段,不再僅是店內(nèi)實物的對價,往往要多收一部分“機遇費”。特別是當(dāng)商戶甲生意蕭條,遇到商戶乙急著開店謀生卻找不到合適的店面時,即便商鋪內(nèi)既無裝修又無貨物,這時商戶甲把商鋪轉(zhuǎn)讓給商戶乙,仍要收取一筆轉(zhuǎn)讓費,之后由商戶乙向房東支付租金。

        3.營利轉(zhuǎn)讓階段

        轉(zhuǎn)讓費發(fā)展到當(dāng)前階段,已經(jīng)是商戶之間轉(zhuǎn)讓商鋪的普遍現(xiàn)象。商鋪的所有者或經(jīng)營者看到了轉(zhuǎn)讓費中較高的差額利潤,于是在出租或轉(zhuǎn)租時收取不菲的轉(zhuǎn)讓費,而且不少是獨立于租金之外的。此時的“轉(zhuǎn)讓費”已遠遠脫離最初轉(zhuǎn)讓費的意義,變成了商鋪所有人或轉(zhuǎn)租人謀取暴利的一種手段,而風(fēng)險完全由后承租人來承擔(dān)。目前的商鋪租賃過程中,三個階段的轉(zhuǎn)讓費形式都存在,以后兩個階段最為常見。

        (二)商鋪轉(zhuǎn)讓費的概念

        由于商鋪轉(zhuǎn)讓費的形式多樣,目前對商鋪轉(zhuǎn)讓費尚無明確定義。學(xué)者對商鋪轉(zhuǎn)讓費的界定有實物對價說、機遇對價說、經(jīng)營權(quán)(或使用權(quán))對價說、額外費用說等幾種。

        筆者認為,商鋪轉(zhuǎn)讓費發(fā)展到今天,已不只是實物的對價,占更大比例的是機遇、地段等無形資產(chǎn)。而且商鋪的經(jīng)營者,未必是租賃合同中的承租人。故此,上述定義皆不能涵蓋當(dāng)前商鋪轉(zhuǎn)讓費的實際意義。從商鋪轉(zhuǎn)讓的發(fā)展以及學(xué)者界定來看,商鋪轉(zhuǎn)讓費通常包含以下要素:(1)主體要素:商鋪所有人,商鋪承租人,通常還有商鋪次承租人;(2)法律關(guān)系:主要是租賃關(guān)系,有時也有買賣關(guān)系;(3)時間要素:對于轉(zhuǎn)租來說,要在租賃期限屆滿前;(4)合同標(biāo)的:既有貨物、設(shè)備等有形資產(chǎn),也有加盟許可費、地段費等無形資產(chǎn)。

        綜上所述,筆者認為商鋪轉(zhuǎn)讓費是指商鋪所有人(房東)或承租人(租戶)在商鋪租賃期限內(nèi),經(jīng)出租人(房東)同意后,將房屋連同租賃剩余期限、裝修、設(shè)備、經(jīng)營的項目等,一并轉(zhuǎn)給次承租人(下一個租戶),并向次承租人收取的超過應(yīng)收取房租的費用。

        (三)商鋪轉(zhuǎn)讓費的特點

        1.價格區(qū)間大

        商鋪轉(zhuǎn)讓費沒有相對穩(wěn)定的市場價格,少則兩三萬,多則幾十萬甚至數(shù)百萬,價格區(qū)間大,價格變動也較為頻繁。轉(zhuǎn)讓費的多少也是市場火爆程度的重要表征。

        2.單方意志強

        商鋪轉(zhuǎn)讓費常常是“一口價”,討價還價的余地不是很大。商鋪所有人或前承租人往往憑借商鋪的位置優(yōu)勢或者求租人的急切心理,表現(xiàn)出強硬的態(tài)度,讓對方接受其單方意志。

        3.影響因素多

        商鋪轉(zhuǎn)讓不一定都有轉(zhuǎn)讓費,但多數(shù)轉(zhuǎn)讓費是輪番轉(zhuǎn)下去。有形資產(chǎn)和無形因素共同影響了轉(zhuǎn)讓費的價格。

        4.法律規(guī)制少

        對于商鋪轉(zhuǎn)讓,目前尚缺少法律法規(guī)的明確規(guī)制,也沒有貼切的司法解釋可以依附。一般理解這是商業(yè)活動中“一個愿打一個愿挨”的事情。是否需要轉(zhuǎn)讓費、支付多少轉(zhuǎn)讓費以及風(fēng)險承擔(dān)要由雙方協(xié)商確定。

        二、商鋪轉(zhuǎn)讓費的性質(zhì)

        (一)產(chǎn)生轉(zhuǎn)讓費的原因分析

        要了解轉(zhuǎn)讓費的性質(zhì),必須先了解產(chǎn)生轉(zhuǎn)讓費的原因。對此,理論研究者和法律實務(wù)者有以下不同的說法。

        1.收取轉(zhuǎn)讓費的原因

        理論研究者認為,轉(zhuǎn)讓費是轉(zhuǎn)租人憑借租賃信息從后續(xù)承租人那里收取的服務(wù)費;轉(zhuǎn)租人對裝修、廣告等投入一次性收回成本和增值[1]。法律實務(wù)者認為,租金市價可能上漲,轉(zhuǎn)讓費能讓轉(zhuǎn)租人獲取較高的額外收益;轉(zhuǎn)讓費包含后續(xù)承租人從承租人那里購買租賃權(quán)的費用及轉(zhuǎn)租人監(jiān)督后續(xù)承租人而收取的管理費;轉(zhuǎn)讓費來自合同租賃剩余期內(nèi)商鋪產(chǎn)生的利潤。

        2.支付轉(zhuǎn)讓費的原因

        理論研究者認為,支付轉(zhuǎn)讓費是對優(yōu)先續(xù)租權(quán)的一種購買;承租方對自己的合同權(quán)利的概括轉(zhuǎn)讓,其轉(zhuǎn)讓費實際上就是機遇加壟斷產(chǎn)生的利潤;承租人的占有和經(jīng)營會產(chǎn)生一種無形的商業(yè)價值,轉(zhuǎn)讓費實際也包含了一定的品牌價值[2]。法律實務(wù)者認為,迫切做生意的商戶手頭資金寬裕,認為自己不經(jīng)營后仍可轉(zhuǎn)租。

        (二)轉(zhuǎn)讓費的性質(zhì)分析

        通過上述分析可見,轉(zhuǎn)讓費是一個復(fù)雜的集合,包含多種不同性質(zhì)的費用:一是因裝修、購置設(shè)備、剩余貨物等無法轉(zhuǎn)移或無需轉(zhuǎn)移而一并轉(zhuǎn)讓的費用,這部分費用是為有形資產(chǎn)支付的對價;二是為優(yōu)越的地理位置、良好的經(jīng)營環(huán)境、較高的商業(yè)信譽、廣闊的人脈資源、獨特的供貨渠道等無形商業(yè)價值而支付的費用;三是剩余租賃期限的租金及市面租金上升的差額利潤。

        有關(guān)研究小組曾對商鋪轉(zhuǎn)讓費進行過實證研究,認為承租人對商鋪的優(yōu)先租賃權(quán)、轉(zhuǎn)租人和后續(xù)承租人之間的信息不對稱、商鋪租賃市場的供求狀況、承租人對商鋪升值而進行的再投資額度都會影響轉(zhuǎn)讓費的大小,商鋪轉(zhuǎn)讓費的經(jīng)濟學(xué)實質(zhì)是轉(zhuǎn)租人在租賃期內(nèi)能使商鋪升值的再投資的尚未收回部分的平均水平[3]。

        (三)定性中的問題分析

        1.優(yōu)先承租權(quán)的認定

        我國法律和行政法規(guī)對優(yōu)先承租權(quán)并無規(guī)定,但在一些地方性法規(guī)中,基于對承租人與出租人之間的信賴關(guān)系和承租人生存發(fā)展權(quán)的保護,賦予了承租人在同等條件下的優(yōu)先租賃權(quán)①。從法理上來看,承租人與出租人之間已經(jīng)訂立過合同,存在一種信賴?yán)妫谕葪l件下,應(yīng)當(dāng)保護這種順位在先的秩序價值。但是在私法中,“法無禁止即自由”,因此筆者認為仍應(yīng)遵循意思自治原則,由當(dāng)事人約定是否享有優(yōu)先承租權(quán)。

        2.交易習(xí)慣的認定

        有學(xué)者認為轉(zhuǎn)讓費可歸為《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》第7條所稱的“交易習(xí)慣”,并應(yīng)以交易習(xí)慣來進行規(guī)制。但從《合同法》第61條的規(guī)定可知,交易習(xí)慣的適用是有前提條件的,即法律無規(guī)定,當(dāng)事人約定不明或無約定的情況下,可以適用交易習(xí)慣。轉(zhuǎn)讓費通常獨立于租賃合同,有約定的仍要從其約定。另一方面,如果支付轉(zhuǎn)讓費成為一種交易習(xí)慣,那轉(zhuǎn)租人收取轉(zhuǎn)讓費反而有了正當(dāng)理由,收取轉(zhuǎn)讓費有可能得到法律的支持,顯然與當(dāng)前需要保護承(次)租人的交易安全的原則相違背。

        三、商鋪轉(zhuǎn)讓費的規(guī)制與實踐

        (一)商鋪轉(zhuǎn)讓費的規(guī)制

        近年來轉(zhuǎn)讓費的價格越來越高,影響到了商戶的發(fā)展。對此有學(xué)者認為應(yīng)當(dāng)在立法上對轉(zhuǎn)讓費虛高現(xiàn)象予以限制。也有學(xué)者認為政府和商會應(yīng)該制定相關(guān)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃,指導(dǎo)商鋪租金合理化,平衡強弱群體之間的矛盾。如果商鋪租金或轉(zhuǎn)讓費過高,物價部門也應(yīng)該出面干預(yù)[4]。但筆者認為,現(xiàn)有法律中的救濟制度足以保障這種秩序,不應(yīng)對自由作更多的限制??梢酝ㄟ^政策、判例對轉(zhuǎn)讓費中的問題作出引導(dǎo),但沒有必要用法律來直接規(guī)制。

        1.價值規(guī)律的選擇

        市場在資源配置中起決定性作用②,商鋪轉(zhuǎn)讓費的產(chǎn)生符合市場經(jīng)濟的發(fā)展規(guī)律。轉(zhuǎn)讓費能夠在一定程度上促進商鋪的流通,有利于實現(xiàn)市場主體、經(jīng)濟要素的優(yōu)化配置。在私法領(lǐng)域,當(dāng)事人達成合意,簽訂合同,“法無禁止即自由”,應(yīng)當(dāng)認定為合法。我國法律對商鋪轉(zhuǎn)讓費的性質(zhì)并沒有直接界定,也沒有相關(guān)的條文對承租人和次承租人之間產(chǎn)生的轉(zhuǎn)讓費問題進行調(diào)整。但根據(jù)實際交易情況能夠分析出較為明確的性質(zhì),立法不宜對此進行直接規(guī)制;至于其數(shù)額是否虛高,應(yīng)當(dāng)先由市場和交易主體自行判斷,法律也不應(yīng)直接進行干涉。

        2.法律位階的選擇

        “所謂法律自由,就是指一定國家的公民或社會團體在國家權(quán)力所允許的范圍內(nèi)進行活動的能力,是受到法律約束并得到法律保障的,按照自己意志進行活動的權(quán)利”。法律應(yīng)當(dāng)是“自由的法”,是自由的準(zhǔn)則、依據(jù)和保證,法律規(guī)范只能是為了確認和保障自由而制定,法律權(quán)利和義務(wù)也是為了實現(xiàn)自由而設(shè)定,法律實施的出發(fā)點和歸宿都是為了自由[5]。

        轉(zhuǎn)讓費的收取和支付都是當(dāng)事人意思自治的體現(xiàn),是市場經(jīng)濟發(fā)展中的正?,F(xiàn)象,法律不能禁止這種自由。秩序作為法律的基礎(chǔ)性價值體現(xiàn)在兩個方面,即防止無政府狀態(tài)和專制統(tǒng)治[6]。自由的價值的位階在秩序價值之上。法律不能為了秩序而犧牲自由。因此法律對秩序的保障,應(yīng)以對自由的適度限制為界限。

        (二)商鋪轉(zhuǎn)讓費的實踐

        在實踐中,首先要了解轉(zhuǎn)租人是否是經(jīng)營者本人,其轉(zhuǎn)租行為是否經(jīng)過房屋產(chǎn)權(quán)人的同意。其次要知曉轉(zhuǎn)租人與出租人的合同是否快到期,商鋪周圍是否有重大事件發(fā)生。最好的做法是把房屋產(chǎn)權(quán)人請來,三方一起協(xié)商、談判。在合同簽訂中要注意以下事項:租金的結(jié)算與支付;轉(zhuǎn)讓費的支付及風(fēng)險承擔(dān);商鋪設(shè)施、設(shè)備的歸屬;債權(quán)債務(wù)的處理;交接條件、時間及方式;違約責(zé)任;優(yōu)先續(xù)租權(quán)、商鋪轉(zhuǎn)讓權(quán)的聲明;可能產(chǎn)生糾紛的其他事項。

        合同簽訂后,如果發(fā)現(xiàn)轉(zhuǎn)租人是擅自轉(zhuǎn)租,根據(jù)合同法第51條的規(guī)定,無權(quán)處分合同的效力待定,要盡快找到商鋪的所有人,得到其追認。如果商鋪的所有人拒絕追認,也未授權(quán)承租人轉(zhuǎn)租,那么合同無效。根據(jù)《合同法》第58條關(guān)于合同無效或者被撤銷后的處理規(guī)定,承租人應(yīng)當(dāng)向次承租人返還該部分的租金,有過錯的應(yīng)當(dāng)賠償對方損失。

        如果商鋪所有人或轉(zhuǎn)租人不知情,而商鋪突然被政府告知要拆遷或征收征用,導(dǎo)致租賃商鋪的目的無法實現(xiàn),顯失公平,次承租人有權(quán)請求法院變更或者解除合同。如果請求變更合同,則應(yīng)按照變更后的合同繼續(xù)履行;如果請求解除合同,根據(jù)《合同法》第97條的規(guī)定,次承租人可以請求出租人或轉(zhuǎn)租人返還部分租金,有約定的也可以請求返還轉(zhuǎn)讓費,并且可以根據(jù)實際情況要求賠償損失。法院應(yīng)根據(jù)合同約定,本著公平原則,并結(jié)合案件的實際情況進行認定和計算。當(dāng)然,若是商鋪所有人或轉(zhuǎn)租人明知周邊將要發(fā)生的情況,則應(yīng)認定為欺詐,次承租人有權(quán)請求人民法院撤銷該合同。

        綜上所述,轉(zhuǎn)讓費作為一種經(jīng)濟現(xiàn)象,其性質(zhì)可以通過費用構(gòu)成來明確,其發(fā)展應(yīng)當(dāng)由市場來調(diào)節(jié),充分保障當(dāng)事人在私法領(lǐng)域的自由。法律作為調(diào)控社會的手段之一,只有在影響了社會秩序的情況下,才發(fā)揮其強制性作用,來維持社會的良性發(fā)展。

        [注 釋]

        ①例如,《深圳經(jīng)濟特區(qū)房屋租賃條例》(2004)第四十二條規(guī)定:“租賃期限屆滿,……在同等條件下,承租人有優(yōu)先承租權(quán)?!薄渡虾J蟹课葑赓U條例》第四十四條規(guī)定:“房屋在租賃期滿后繼續(xù)出租的,承租人在同等條件下享有優(yōu)先承租權(quán)?!薄稄V東省城鎮(zhèn)房屋租賃條例》第21條規(guī)定:“下列人員在同等條件下,按照如下順序?qū)Τ鲎獾姆课萦袃?yōu)先承租權(quán):(一)房屋共有人;(二)原承租人?!薄缎陆S吾爾自治區(qū)城市房屋租賃管理規(guī)定》第二十三條規(guī)定:“房屋共有人或者原承租人在同等條件下,對出租的房屋有優(yōu)先承租權(quán)?!?/p>

        ②參見2013年11月12日公布的《中國共產(chǎn)黨第十八屆中央委員會第三次全體會議公報》。

        [1]楊會.論動產(chǎn)的轉(zhuǎn)租[J].浙江工商大學(xué)學(xué)報,2005(1).

        [2]韓正元.商鋪商鋪轉(zhuǎn)讓費的法律探析[N].人民法院報,2009-07-16.

        [3]鄭賢貴,賈岷江.商鋪轉(zhuǎn)讓費的實質(zhì)及其計量模型的實證研究[J].軟科學(xué),2009(2).

        [4]林德培.商鋪轉(zhuǎn)讓費該誰去監(jiān)管[N].梅州日報,2011-04-22.

        [5]付子堂.法理學(xué)進階[M].3版.北京:法律出版社,2010.

        [6]E·博登海默.法理學(xué)——法律哲學(xué)與法律方法[M]北京:中國政法大學(xué)出版社,2004.

        2013-11-02

        張 超(1989- ),男,河北張家口人,青海民族大學(xué)法學(xué)院碩士研究生,青海西星律師事務(wù)所律師,從事經(jīng)濟法研究。

        D922.29

        A

        2095-7602(2014)02-0027-04

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