張 超
(1.青海民族大學(xué) 法學(xué)院,青海 西寧 810007;2.青海西星律師事務(wù)所,青海 西寧 810007)
論商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)的性質(zhì)與實(shí)踐問(wèn)題
——以《合同法》為視角
張 超1,2
(1.青海民族大學(xué) 法學(xué)院,青海 西寧 810007;2.青海西星律師事務(wù)所,青海 西寧 810007)
隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,轉(zhuǎn)讓費(fèi)越來(lái)越成為商鋪轉(zhuǎn)讓中的普遍現(xiàn)象。實(shí)踐中轉(zhuǎn)讓費(fèi)的性質(zhì)較為復(fù)雜且在法律中沒(méi)有明確規(guī)定。發(fā)生有關(guān)轉(zhuǎn)讓費(fèi)的糾紛后,也沒(méi)有明確的法律依據(jù),存在較大風(fēng)險(xiǎn)。本文從合同法的角度,結(jié)合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r,對(duì)轉(zhuǎn)讓費(fèi)的性質(zhì)作一分析,并對(duì)實(shí)踐中應(yīng)注意的問(wèn)題作出提示。
商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi);合同;性質(zhì);規(guī)制;實(shí)踐
轉(zhuǎn)讓費(fèi)是目前社會(huì)上租賃商鋪?zhàn)畛R?jiàn)的一種費(fèi)用,通常一次性付清。商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)的發(fā)展也經(jīng)歷了一個(gè)由簡(jiǎn)單到復(fù)雜的過(guò)程。
(一)商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)的演變
1.實(shí)物轉(zhuǎn)讓階段
最初的轉(zhuǎn)讓費(fèi)是對(duì)商鋪內(nèi)實(shí)物的購(gòu)買(mǎi),通常包括商鋪裝修、店內(nèi)設(shè)備和剩余貨物等。商鋪承租人由于各種原因不再繼續(xù)經(jīng)營(yíng),把商鋪轉(zhuǎn)租給次承租人,并向次承租人收取費(fèi)用,這筆費(fèi)用就是商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)。同時(shí)承租人與出租人的租賃合同結(jié)束,由次承租人開(kāi)始向出租人支付租金。
2.機(jī)遇轉(zhuǎn)讓階段
轉(zhuǎn)讓費(fèi)發(fā)展到第二階段,不再僅是店內(nèi)實(shí)物的對(duì)價(jià),往往要多收一部分“機(jī)遇費(fèi)”。特別是當(dāng)商戶甲生意蕭條,遇到商戶乙急著開(kāi)店謀生卻找不到合適的店面時(shí),即便商鋪內(nèi)既無(wú)裝修又無(wú)貨物,這時(shí)商戶甲把商鋪轉(zhuǎn)讓給商戶乙,仍要收取一筆轉(zhuǎn)讓費(fèi),之后由商戶乙向房東支付租金。
3.營(yíng)利轉(zhuǎn)讓階段
轉(zhuǎn)讓費(fèi)發(fā)展到當(dāng)前階段,已經(jīng)是商戶之間轉(zhuǎn)讓商鋪的普遍現(xiàn)象。商鋪的所有者或經(jīng)營(yíng)者看到了轉(zhuǎn)讓費(fèi)中較高的差額利潤(rùn),于是在出租或轉(zhuǎn)租時(shí)收取不菲的轉(zhuǎn)讓費(fèi),而且不少是獨(dú)立于租金之外的。此時(shí)的“轉(zhuǎn)讓費(fèi)”已遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離最初轉(zhuǎn)讓費(fèi)的意義,變成了商鋪所有人或轉(zhuǎn)租人謀取暴利的一種手段,而風(fēng)險(xiǎn)完全由后承租人來(lái)承擔(dān)。目前的商鋪?zhàn)赓U過(guò)程中,三個(gè)階段的轉(zhuǎn)讓費(fèi)形式都存在,以后兩個(gè)階段最為常見(jiàn)。
(二)商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)的概念
由于商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)的形式多樣,目前對(duì)商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)尚無(wú)明確定義。學(xué)者對(duì)商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)的界定有實(shí)物對(duì)價(jià)說(shuō)、機(jī)遇對(duì)價(jià)說(shuō)、經(jīng)營(yíng)權(quán)(或使用權(quán))對(duì)價(jià)說(shuō)、額外費(fèi)用說(shuō)等幾種。
筆者認(rèn)為,商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)發(fā)展到今天,已不只是實(shí)物的對(duì)價(jià),占更大比例的是機(jī)遇、地段等無(wú)形資產(chǎn)。而且商鋪的經(jīng)營(yíng)者,未必是租賃合同中的承租人。故此,上述定義皆不能涵蓋當(dāng)前商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)的實(shí)際意義。從商鋪轉(zhuǎn)讓的發(fā)展以及學(xué)者界定來(lái)看,商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)通常包含以下要素:(1)主體要素:商鋪所有人,商鋪承租人,通常還有商鋪次承租人;(2)法律關(guān)系:主要是租賃關(guān)系,有時(shí)也有買(mǎi)賣關(guān)系;(3)時(shí)間要素:對(duì)于轉(zhuǎn)租來(lái)說(shuō),要在租賃期限屆滿前;(4)合同標(biāo)的:既有貨物、設(shè)備等有形資產(chǎn),也有加盟許可費(fèi)、地段費(fèi)等無(wú)形資產(chǎn)。
綜上所述,筆者認(rèn)為商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)是指商鋪所有人(房東)或承租人(租戶)在商鋪?zhàn)赓U期限內(nèi),經(jīng)出租人(房東)同意后,將房屋連同租賃剩余期限、裝修、設(shè)備、經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目等,一并轉(zhuǎn)給次承租人(下一個(gè)租戶),并向次承租人收取的超過(guò)應(yīng)收取房租的費(fèi)用。
(三)商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)的特點(diǎn)
1.價(jià)格區(qū)間大
商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)沒(méi)有相對(duì)穩(wěn)定的市場(chǎng)價(jià)格,少則兩三萬(wàn),多則幾十萬(wàn)甚至數(shù)百萬(wàn),價(jià)格區(qū)間大,價(jià)格變動(dòng)也較為頻繁。轉(zhuǎn)讓費(fèi)的多少也是市場(chǎng)火爆程度的重要表征。
2.單方意志強(qiáng)
商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)常常是“一口價(jià)”,討價(jià)還價(jià)的余地不是很大。商鋪所有人或前承租人往往憑借商鋪的位置優(yōu)勢(shì)或者求租人的急切心理,表現(xiàn)出強(qiáng)硬的態(tài)度,讓對(duì)方接受其單方意志。
3.影響因素多
商鋪轉(zhuǎn)讓不一定都有轉(zhuǎn)讓費(fèi),但多數(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)是輪番轉(zhuǎn)下去。有形資產(chǎn)和無(wú)形因素共同影響了轉(zhuǎn)讓費(fèi)的價(jià)格。
4.法律規(guī)制少
對(duì)于商鋪轉(zhuǎn)讓,目前尚缺少法律法規(guī)的明確規(guī)制,也沒(méi)有貼切的司法解釋可以依附。一般理解這是商業(yè)活動(dòng)中“一個(gè)愿打一個(gè)愿挨”的事情。是否需要轉(zhuǎn)讓費(fèi)、支付多少轉(zhuǎn)讓費(fèi)以及風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)要由雙方協(xié)商確定。
(一)產(chǎn)生轉(zhuǎn)讓費(fèi)的原因分析
要了解轉(zhuǎn)讓費(fèi)的性質(zhì),必須先了解產(chǎn)生轉(zhuǎn)讓費(fèi)的原因。對(duì)此,理論研究者和法律實(shí)務(wù)者有以下不同的說(shuō)法。
1.收取轉(zhuǎn)讓費(fèi)的原因
理論研究者認(rèn)為,轉(zhuǎn)讓費(fèi)是轉(zhuǎn)租人憑借租賃信息從后續(xù)承租人那里收取的服務(wù)費(fèi);轉(zhuǎn)租人對(duì)裝修、廣告等投入一次性收回成本和增值[1]。法律實(shí)務(wù)者認(rèn)為,租金市價(jià)可能上漲,轉(zhuǎn)讓費(fèi)能讓轉(zhuǎn)租人獲取較高的額外收益;轉(zhuǎn)讓費(fèi)包含后續(xù)承租人從承租人那里購(gòu)買(mǎi)租賃權(quán)的費(fèi)用及轉(zhuǎn)租人監(jiān)督后續(xù)承租人而收取的管理費(fèi);轉(zhuǎn)讓費(fèi)來(lái)自合同租賃剩余期內(nèi)商鋪產(chǎn)生的利潤(rùn)。
2.支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)的原因
理論研究者認(rèn)為,支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)是對(duì)優(yōu)先續(xù)租權(quán)的一種購(gòu)買(mǎi);承租方對(duì)自己的合同權(quán)利的概括轉(zhuǎn)讓,其轉(zhuǎn)讓費(fèi)實(shí)際上就是機(jī)遇加壟斷產(chǎn)生的利潤(rùn);承租人的占有和經(jīng)營(yíng)會(huì)產(chǎn)生一種無(wú)形的商業(yè)價(jià)值,轉(zhuǎn)讓費(fèi)實(shí)際也包含了一定的品牌價(jià)值[2]。法律實(shí)務(wù)者認(rèn)為,迫切做生意的商戶手頭資金寬裕,認(rèn)為自己不經(jīng)營(yíng)后仍可轉(zhuǎn)租。
(二)轉(zhuǎn)讓費(fèi)的性質(zhì)分析
通過(guò)上述分析可見(jiàn),轉(zhuǎn)讓費(fèi)是一個(gè)復(fù)雜的集合,包含多種不同性質(zhì)的費(fèi)用:一是因裝修、購(gòu)置設(shè)備、剩余貨物等無(wú)法轉(zhuǎn)移或無(wú)需轉(zhuǎn)移而一并轉(zhuǎn)讓的費(fèi)用,這部分費(fèi)用是為有形資產(chǎn)支付的對(duì)價(jià);二是為優(yōu)越的地理位置、良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境、較高的商業(yè)信譽(yù)、廣闊的人脈資源、獨(dú)特的供貨渠道等無(wú)形商業(yè)價(jià)值而支付的費(fèi)用;三是剩余租賃期限的租金及市面租金上升的差額利潤(rùn)。
有關(guān)研究小組曾對(duì)商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)進(jìn)行過(guò)實(shí)證研究,認(rèn)為承租人對(duì)商鋪的優(yōu)先租賃權(quán)、轉(zhuǎn)租人和后續(xù)承租人之間的信息不對(duì)稱、商鋪?zhàn)赓U市場(chǎng)的供求狀況、承租人對(duì)商鋪升值而進(jìn)行的再投資額度都會(huì)影響轉(zhuǎn)讓費(fèi)的大小,商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)的經(jīng)濟(jì)學(xué)實(shí)質(zhì)是轉(zhuǎn)租人在租賃期內(nèi)能使商鋪升值的再投資的尚未收回部分的平均水平[3]。
(三)定性中的問(wèn)題分析
1.優(yōu)先承租權(quán)的認(rèn)定
我國(guó)法律和行政法規(guī)對(duì)優(yōu)先承租權(quán)并無(wú)規(guī)定,但在一些地方性法規(guī)中,基于對(duì)承租人與出租人之間的信賴關(guān)系和承租人生存發(fā)展權(quán)的保護(hù),賦予了承租人在同等條件下的優(yōu)先租賃權(quán)①。從法理上來(lái)看,承租人與出租人之間已經(jīng)訂立過(guò)合同,存在一種信賴?yán)?,在同等條件下,應(yīng)當(dāng)保護(hù)這種順位在先的秩序價(jià)值。但是在私法中,“法無(wú)禁止即自由”,因此筆者認(rèn)為仍應(yīng)遵循意思自治原則,由當(dāng)事人約定是否享有優(yōu)先承租權(quán)。
2.交易習(xí)慣的認(rèn)定
有學(xué)者認(rèn)為轉(zhuǎn)讓費(fèi)可歸為《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋(二)》第7條所稱的“交易習(xí)慣”,并應(yīng)以交易習(xí)慣來(lái)進(jìn)行規(guī)制。但從《合同法》第61條的規(guī)定可知,交易習(xí)慣的適用是有前提條件的,即法律無(wú)規(guī)定,當(dāng)事人約定不明或無(wú)約定的情況下,可以適用交易習(xí)慣。轉(zhuǎn)讓費(fèi)通常獨(dú)立于租賃合同,有約定的仍要從其約定。另一方面,如果支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)成為一種交易習(xí)慣,那轉(zhuǎn)租人收取轉(zhuǎn)讓費(fèi)反而有了正當(dāng)理由,收取轉(zhuǎn)讓費(fèi)有可能得到法律的支持,顯然與當(dāng)前需要保護(hù)承(次)租人的交易安全的原則相違背。
(一)商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)的規(guī)制
近年來(lái)轉(zhuǎn)讓費(fèi)的價(jià)格越來(lái)越高,影響到了商戶的發(fā)展。對(duì)此有學(xué)者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)在立法上對(duì)轉(zhuǎn)讓費(fèi)虛高現(xiàn)象予以限制。也有學(xué)者認(rèn)為政府和商會(huì)應(yīng)該制定相關(guān)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃,指導(dǎo)商鋪?zhàn)饨鸷侠砘?,平衡?qiáng)弱群體之間的矛盾。如果商鋪?zhàn)饨鸹蜣D(zhuǎn)讓費(fèi)過(guò)高,物價(jià)部門(mén)也應(yīng)該出面干預(yù)[4]。但筆者認(rèn)為,現(xiàn)有法律中的救濟(jì)制度足以保障這種秩序,不應(yīng)對(duì)自由作更多的限制。可以通過(guò)政策、判例對(duì)轉(zhuǎn)讓費(fèi)中的問(wèn)題作出引導(dǎo),但沒(méi)有必要用法律來(lái)直接規(guī)制。
1.價(jià)值規(guī)律的選擇
市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用②,商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)的產(chǎn)生符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)律。轉(zhuǎn)讓費(fèi)能夠在一定程度上促進(jìn)商鋪的流通,有利于實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)主體、經(jīng)濟(jì)要素的優(yōu)化配置。在私法領(lǐng)域,當(dāng)事人達(dá)成合意,簽訂合同,“法無(wú)禁止即自由”,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合法。我國(guó)法律對(duì)商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)的性質(zhì)并沒(méi)有直接界定,也沒(méi)有相關(guān)的條文對(duì)承租人和次承租人之間產(chǎn)生的轉(zhuǎn)讓費(fèi)問(wèn)題進(jìn)行調(diào)整。但根據(jù)實(shí)際交易情況能夠分析出較為明確的性質(zhì),立法不宜對(duì)此進(jìn)行直接規(guī)制;至于其數(shù)額是否虛高,應(yīng)當(dāng)先由市場(chǎng)和交易主體自行判斷,法律也不應(yīng)直接進(jìn)行干涉。
2.法律位階的選擇
“所謂法律自由,就是指一定國(guó)家的公民或社會(huì)團(tuán)體在國(guó)家權(quán)力所允許的范圍內(nèi)進(jìn)行活動(dòng)的能力,是受到法律約束并得到法律保障的,按照自己意志進(jìn)行活動(dòng)的權(quán)利”。法律應(yīng)當(dāng)是“自由的法”,是自由的準(zhǔn)則、依據(jù)和保證,法律規(guī)范只能是為了確認(rèn)和保障自由而制定,法律權(quán)利和義務(wù)也是為了實(shí)現(xiàn)自由而設(shè)定,法律實(shí)施的出發(fā)點(diǎn)和歸宿都是為了自由[5]。
轉(zhuǎn)讓費(fèi)的收取和支付都是當(dāng)事人意思自治的體現(xiàn),是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的正?,F(xiàn)象,法律不能禁止這種自由。秩序作為法律的基礎(chǔ)性價(jià)值體現(xiàn)在兩個(gè)方面,即防止無(wú)政府狀態(tài)和專制統(tǒng)治[6]。自由的價(jià)值的位階在秩序價(jià)值之上。法律不能為了秩序而犧牲自由。因此法律對(duì)秩序的保障,應(yīng)以對(duì)自由的適度限制為界限。
(二)商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)的實(shí)踐
在實(shí)踐中,首先要了解轉(zhuǎn)租人是否是經(jīng)營(yíng)者本人,其轉(zhuǎn)租行為是否經(jīng)過(guò)房屋產(chǎn)權(quán)人的同意。其次要知曉轉(zhuǎn)租人與出租人的合同是否快到期,商鋪周圍是否有重大事件發(fā)生。最好的做法是把房屋產(chǎn)權(quán)人請(qǐng)來(lái),三方一起協(xié)商、談判。在合同簽訂中要注意以下事項(xiàng):租金的結(jié)算與支付;轉(zhuǎn)讓費(fèi)的支付及風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān);商鋪設(shè)施、設(shè)備的歸屬;債權(quán)債務(wù)的處理;交接條件、時(shí)間及方式;違約責(zé)任;優(yōu)先續(xù)租權(quán)、商鋪轉(zhuǎn)讓權(quán)的聲明;可能產(chǎn)生糾紛的其他事項(xiàng)。
合同簽訂后,如果發(fā)現(xiàn)轉(zhuǎn)租人是擅自轉(zhuǎn)租,根據(jù)合同法第51條的規(guī)定,無(wú)權(quán)處分合同的效力待定,要盡快找到商鋪的所有人,得到其追認(rèn)。如果商鋪的所有人拒絕追認(rèn),也未授權(quán)承租人轉(zhuǎn)租,那么合同無(wú)效。根據(jù)《合同法》第58條關(guān)于合同無(wú)效或者被撤銷后的處理規(guī)定,承租人應(yīng)當(dāng)向次承租人返還該部分的租金,有過(guò)錯(cuò)的應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方損失。
如果商鋪所有人或轉(zhuǎn)租人不知情,而商鋪突然被政府告知要拆遷或征收征用,導(dǎo)致租賃商鋪的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn),顯失公平,次承租人有權(quán)請(qǐng)求法院變更或者解除合同。如果請(qǐng)求變更合同,則應(yīng)按照變更后的合同繼續(xù)履行;如果請(qǐng)求解除合同,根據(jù)《合同法》第97條的規(guī)定,次承租人可以請(qǐng)求出租人或轉(zhuǎn)租人返還部分租金,有約定的也可以請(qǐng)求返還轉(zhuǎn)讓費(fèi),并且可以根據(jù)實(shí)際情況要求賠償損失。法院應(yīng)根據(jù)合同約定,本著公平原則,并結(jié)合案件的實(shí)際情況進(jìn)行認(rèn)定和計(jì)算。當(dāng)然,若是商鋪所有人或轉(zhuǎn)租人明知周邊將要發(fā)生的情況,則應(yīng)認(rèn)定為欺詐,次承租人有權(quán)請(qǐng)求人民法院撤銷該合同。
綜上所述,轉(zhuǎn)讓費(fèi)作為一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象,其性質(zhì)可以通過(guò)費(fèi)用構(gòu)成來(lái)明確,其發(fā)展應(yīng)當(dāng)由市場(chǎng)來(lái)調(diào)節(jié),充分保障當(dāng)事人在私法領(lǐng)域的自由。法律作為調(diào)控社會(huì)的手段之一,只有在影響了社會(huì)秩序的情況下,才發(fā)揮其強(qiáng)制性作用,來(lái)維持社會(huì)的良性發(fā)展。
[注 釋]
①例如,《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房屋租賃條例》(2004)第四十二條規(guī)定:“租賃期限屆滿,……在同等條件下,承租人有優(yōu)先承租權(quán)?!薄渡虾J蟹课葑赓U條例》第四十四條規(guī)定:“房屋在租賃期滿后繼續(xù)出租的,承租人在同等條件下享有優(yōu)先承租權(quán)。”《廣東省城鎮(zhèn)房屋租賃條例》第21條規(guī)定:“下列人員在同等條件下,按照如下順序?qū)Τ鲎獾姆课萦袃?yōu)先承租權(quán):(一)房屋共有人;(二)原承租人?!薄缎陆S吾爾自治區(qū)城市房屋租賃管理規(guī)定》第二十三條規(guī)定:“房屋共有人或者原承租人在同等條件下,對(duì)出租的房屋有優(yōu)先承租權(quán)?!?/p>
②參見(jiàn)2013年11月12日公布的《中國(guó)共產(chǎn)黨第十八屆中央委員會(huì)第三次全體會(huì)議公報(bào)》。
[1]楊會(huì).論動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)租[J].浙江工商大學(xué)學(xué)報(bào),2005(1).
[2]韓正元.商鋪商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)的法律探析[N].人民法院報(bào),2009-07-16.
[3]鄭賢貴,賈岷江.商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)的實(shí)質(zhì)及其計(jì)量模型的實(shí)證研究[J].軟科學(xué),2009(2).
[4]林德培.商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)該誰(shuí)去監(jiān)管[N].梅州日?qǐng)?bào),2011-04-22.
[5]付子堂.法理學(xué)進(jìn)階[M].3版.北京:法律出版社,2010.
[6]E·博登海默.法理學(xué)——法律哲學(xué)與法律方法[M]北京:中國(guó)政法大學(xué)出版社,2004.
2013-11-02
張 超(1989- ),男,河北張家口人,青海民族大學(xué)法學(xué)院碩士研究生,青海西星律師事務(wù)所律師,從事經(jīng)濟(jì)法研究。
D922.29
A
2095-7602(2014)02-0027-04