◎ 李 拉

我國小產(chǎn)權(quán)房的出路在哪？

◎ 李 拉

小產(chǎn)權(quán)房的解決之道應(yīng)是對侵占農(nóng)用土地和違反城鄉(xiāng)規(guī)劃法建筑的房屋堅決予以拆除，對其他部分，可視情況將符合條件的小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)化為保障性住房，這樣既緩解了國家建設(shè)保障性住房的壓力，也細分了房地產(chǎn)市場，改變了供需關(guān)系，從而起到遏制虛高房價的積極作用。

1 我國小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展現(xiàn)狀

近年來，我國小產(chǎn)權(quán)房屢禁不止，儼然成為了社會問題。近期，在國務(wù)院發(fā)展研究中心提交的?383方案‰中提到：?已經(jīng)形成的小產(chǎn)權(quán)房按照不同情況補繳一定數(shù)量的土地出讓金，妥善解決問題‰，另外，在十八屆三中全會文件中?建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場‰的表述出臺后，?小產(chǎn)權(quán)房有望轉(zhuǎn)正‰的聲音引發(fā)了新一輪小產(chǎn)權(quán)房成交熱潮及廣泛熱議。隨后，國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部接連發(fā)布兩項通知明確強調(diào)?小產(chǎn)權(quán)房‰不存在?轉(zhuǎn)正‰的可能性。北京等地已經(jīng)開始清理小產(chǎn)權(quán)房，對幾處頂風(fēng)建設(shè)項目實施了拆除并以沒收建筑物面積、罰款等方式對違建開發(fā)商進行嚴(yán)厲處罰。

在小產(chǎn)權(quán)房處理環(huán)節(jié)上，一些地方卻有著不同的解決方式。2013年10月1日，《溫州市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易管理暫行辦法》正式施行，率先打開了小產(chǎn)權(quán)房合法化大門。該辦法中明確表示，包括農(nóng)村房屋所有權(quán)、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)在內(nèi)的12類產(chǎn)權(quán)可上市交易。同時，溫州市中級人民法院也發(fā)布文件，首次肯定農(nóng)民房屋買賣的合法性，表示依法保護合法的農(nóng)村集體土地上的房屋轉(zhuǎn)讓。

2 小產(chǎn)權(quán)房屢禁不止的主要原因及整改難度

2.1 小產(chǎn)權(quán)房屢禁不止的原因

中國樓市從2003年到2013年，虛高房價與居住需求之間的矛盾為小產(chǎn)權(quán)房?創(chuàng)造‰了巨大的市場。首先，價格相對較低是小產(chǎn)權(quán)房的最大優(yōu)勢，也是小產(chǎn)權(quán)房屢禁不止的直接原因。其次，這些年政府在保障性住房建設(shè)方面相對薄弱，并未使更多的保障性住房覆蓋中低收入群體。再次，監(jiān)管不到位、執(zhí)法不嚴(yán)格使購買小產(chǎn)權(quán)房與建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房的人抱定法不責(zé)眾心理，形成負面示范效應(yīng)，助推了小產(chǎn)權(quán)房存量快速擴張。

2.2 小產(chǎn)權(quán)房整改的現(xiàn)實難度

對于小產(chǎn)權(quán)房，目前采取的主要對策為拆除與勒令收回。北京國土局也明確表示，始終堅持清理整治小產(chǎn)權(quán)房，對新增小產(chǎn)權(quán)房?零容忍‰，積極協(xié)調(diào)區(qū)縣政府和有關(guān)部門拆除違法建筑。然而在實施時，往往會遇到一定阻力。

難度一：強制廢除供需雙方簽訂的小產(chǎn)權(quán)房交易合同容易，但將住戶(購房者)驅(qū)逐卻十分困難，也將引發(fā)不和諧因素。

難度二：對于新近簽好小產(chǎn)權(quán)房交易合同，并且購房者已付房款，但尚未遷入居住的購房者，若交易合同被勒令停止執(zhí)行，購房者要求售房方退回購房款，而售房方已把房款移作他用，還不出錢，或不愿還錢，易引發(fā)糾紛。

難度三：部分小產(chǎn)權(quán)房在建設(shè)及交易之初，是經(jīng)過村干部同意的，現(xiàn)在上級政府重申禁令，指出小產(chǎn)權(quán)房是違法的，下令清理整治，由誰來承擔(dān)責(zé)任以及清理后的損失也是一大難題。

難度四：如果一個村有若干件小產(chǎn)權(quán)房糾紛，涉及若干戶農(nóng)民和購買者的利益，如若處理就應(yīng)一視同仁，但這樣一來，將存在不安定因素。

3 能否以小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)化為保障性住房作為小產(chǎn)權(quán)房整改途經(jīng)

3.1 小產(chǎn)權(quán)房與商品房和保障性住房之間的聯(lián)系

由于近年來商品房價格快速上漲，很多中低收入家庭不得不選擇購買價格低廉的小產(chǎn)權(quán)房，客觀上滿足了其購房需求，小產(chǎn)權(quán)房與經(jīng)適房在購買者均無法取得土地使用權(quán)的特征上類似，可以說起到了部分住房保障的功能。而小產(chǎn)權(quán)房屢禁不止這一問題，也與政府沒有建設(shè)足夠多的保障性住房覆蓋中底收入群體有一定關(guān)系，如果政府建設(shè)了足夠多的保障性住房，細分了房地產(chǎn)市場就不會有現(xiàn)在這樣的住房供應(yīng)格局。因此，在不能將板子全部打在小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)者和購買者身上情況下，政府應(yīng)該做出反省。在解決小產(chǎn)權(quán)房問題上，任何極端一刀切的解決辦法，都是不切實際的。特別是用拆除這一方式來解決小產(chǎn)權(quán)房問題，不僅會激化矛盾，更是一種極大的資源浪費。而對于農(nóng)村宅基地、建設(shè)用地開發(fā)的小產(chǎn)權(quán)住房，通過合法程序，將其納入住房社會保障體系之中，不但可以擴大城鎮(zhèn)經(jīng)濟適用房、限價房的市場供應(yīng)，還能起到平抑城市商品房價格的作用。

3.2 小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)化為保障性住房的意義

3.2.1 有利于改善中低收入群體的現(xiàn)有居住條件。通過小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)化增加現(xiàn)有保障性住房體量后，將覆蓋更多中低收入家庭的住房需求，直接涉及中低收入群體的切身利益，將體現(xiàn)黨和政府以人為本的指導(dǎo)思想。并且此舉對改善民生、促進社會和諧穩(wěn)定具有重要意義。

3.2.2 利于促進居民消費。當(dāng)中低收入家庭的住房需求被保障時，會為中低收入群體今后擴大消費創(chuàng)造有利條件。將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)化為保障性住房此舉有利于緩解政府在廉租房建設(shè)、棚戶區(qū)改造、農(nóng)村危房改造和實施游牧民定居工程上的建設(shè)壓力，這些均是改善城鄉(xiāng)居民消費環(huán)境和條件的有效舉措，將有利于城鄉(xiāng)居民特別是低收入居民擴大消費。

3.3.3 有利于遏制房價虛高。小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)化為保障性住房后，將大大提升現(xiàn)有的保障性住房體量。市場上一部分夾心層在現(xiàn)有環(huán)境下本應(yīng)進入商品房市場，但因保障性住房體量增大后，覆蓋了更多中低收入群體的需求，改變了市場預(yù)期，而轉(zhuǎn)向保障房市場，分流了商品房市場需求，此舉將對開發(fā)商存量房銷售帶來更大壓力，抑制商品房的價格上漲。

3.2.4 有利于改變住房供應(yīng)格局。小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)化為保障性住房繼而分流商品房市場需求的同時，房地產(chǎn)的格局將會發(fā)生重大變化，開發(fā)商尤其是住宅開發(fā)商的生存狀態(tài)也會因此發(fā)生質(zhì)變。前些年住宅開發(fā)商的商業(yè)模式、生存空間是普通住宅。而在未來格局中，普通住宅將被大量的保障性住房所替代，商品房價格也必將逐步趨于合理。同時，也能夠逐步拉近貧富差距，降低潛伏于金融、社會中的不穩(wěn)定風(fēng)險。

4 我國小產(chǎn)權(quán)房問題解決路徑探索

4.1 對于已經(jīng)出售且入住的小產(chǎn)權(quán)房的解決方法

對于已經(jīng)入住了的小產(chǎn)權(quán)房這一歷史遺留問題，可按照實際情況按以下兩種方法解決：

其一，可由政府或政府委托企業(yè)回購后將其轉(zhuǎn)化為保障性住房，以避免強行拆除導(dǎo)致的資源浪費以及引發(fā)不安定情況的發(fā)生。

其二，依據(jù)?383方案‰中的土地改革方案，在確權(quán)后，按照時間截點，有步驟地令購房者以不同情況補繳一定數(shù)額的土地出讓金使小產(chǎn)權(quán)房合法化。

此外，在時間截點以外新建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)嚴(yán)格整改，可依據(jù)實際情形，將此類小產(chǎn)權(quán)房拆除或轉(zhuǎn)化為保障性住房，并對時間截點以外的小產(chǎn)權(quán)開發(fā)商予以嚴(yán)厲處罰并問責(zé)所屬地區(qū)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。

4.2 對于尚未交易的小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)化為保障性住房的探索

政府應(yīng)對當(dāng)?shù)匚唇灰椎男‘a(chǎn)權(quán)房進行全面調(diào)查?？勺们樵试S農(nóng)民將自己的宅基地換取城市的經(jīng)濟適用房，以弱化農(nóng)民自建小產(chǎn)權(quán)的動力。騰退出來的用地指標(biāo)可通過流轉(zhuǎn)增加保障性住房規(guī)劃用地量以減少農(nóng)村土地閑置浪費現(xiàn)象。

當(dāng)?shù)卣畬⑿‘a(chǎn)權(quán)房回購或租賃后，土地性質(zhì)已經(jīng)轉(zhuǎn)化為國有土地，該類房屋用途既可是經(jīng)濟適用房也可是廉租房，向受保障人群低價出租或是出售。以政府向集體經(jīng)濟組織回購或租賃的形式處理尚未對外交易的小產(chǎn)權(quán)房，是解決目前存量小產(chǎn)權(quán)房的有效途徑之一。該模式可減少政府對建設(shè)保障性住房的投入，提高效率，盡快實現(xiàn)中低收入家庭擁有住房保障的功能與目的。該模式既是當(dāng)下存量小產(chǎn)權(quán)房一個合法化的出路，也實現(xiàn)了農(nóng)村資產(chǎn)的合法收益。

但政府在小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)化為保障性住房過程中應(yīng)注意以下問題：第一，將對小產(chǎn)權(quán)房的全面普查作為轉(zhuǎn)化保障性住房的基礎(chǔ)，普查過程中應(yīng)重點調(diào)查小產(chǎn)權(quán)房的區(qū)位、居住條件、租賃情況等，以此作為歸入保障性住房體系的依據(jù)。第二，小產(chǎn)權(quán)房涉及了集體經(jīng)濟組織、購房者、政府等多個利益相關(guān)體，在回購、承租到轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租的過程中應(yīng)統(tǒng)籌考慮各方利益，對于歷史遺留問題使用較為寬容的妥善解決方式，積極協(xié)調(diào)，避免引起矛盾及不安定情況。第三，由于當(dāng)前關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)化為保障性住房的相關(guān)法律法規(guī)基本處于缺失狀態(tài)，政府應(yīng)加快制定相關(guān)法律法規(guī)的步伐，加強該項工作的合規(guī)性，使小產(chǎn)權(quán)房在未來的回購工作中有法可依。

將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)化為保障性住房，可謂是一舉多得。不僅有效解決了小產(chǎn)權(quán)房這一棘手的歷史遺留問題，也通過增量保障性住房為更多的中低收入家庭提供應(yīng)有的住房保障，從而分流出了商品房的購買人群，改變原有供需格局，進而遏制虛高房價，使社會更加和諧穩(wěn)定。