(楊凌職業(yè)技術學院， 陜西 楊凌 712100)

0 引 言

當前，隨著我國城市化進程的快速發(fā)展和綜合經濟實力的顯著提升，住房與居民生活息息相關。房子不僅是人們提高生活質量的表現，也是居民投資的方式之一，房地產業(yè)已成為我國經濟增長的重要支柱。因此，關注房地產價格的走向，對國家經濟發(fā)展和居民日常生活都有重要意義[1]。

1 房地產價格的影響因素

受到各種因素的影響，房地產價格會持續(xù)發(fā)生波動，只有弄清了這些影響因素，才能掌握房地產價格的發(fā)展規(guī)律。當前我國房地產市場涉及到的方面較多，對房價的影響差異較大，這些影響因素主要包括供需關系、土地購置費用、建造成本、政策法規(guī)、地理位置、環(huán)境因素、利潤等。

1.1 供需關系

房地產作為一種商品，離不開商品價值規(guī)律的影響。在我國，不斷加快的城市化建設、人口的增加、持續(xù)快速的經濟發(fā)展，使得房地產市場的需求不斷增大。

1.2 土地購置費用

土地資源作為一種不可再生的資源，受到政府管理控制的力度逐漸增大，在城市建設發(fā)展中，土地逐漸變得稀有，開發(fā)商在獲得土地時的成本也隨之增加[2]。

1.3 建造成本

房屋建造時的費用是影響房地產價格的因素之一，這部分費用主要由建造房屋時消耗的原材料和建造人員的工資等組成，隨著建筑材料價格和人工費的上漲，最終導致房價上揚。

1.4 政策法規(guī)

為防止房價上漲過快，產生較大的泡沫，近幾年我國對房地產市場的調控能力不斷加強，同時，銀行也逐步縮減向房地產市場投放的資金，從而對房價產生了影響[3]。

1.5 地理位置

不同的地理位置，房價的水平差異較大，對于一線城市和經濟發(fā)展速度較快的城市，房價遠高于普通城市。同時，處于同一座城市不同的位置，房價也不盡相同。

1.6 環(huán)境因素

社區(qū)的人文環(huán)境、自然環(huán)境、綠化程度、治安條件、配套設施等受到越來越多的購房者的重視，社區(qū)的環(huán)境狀況已成為房地產開發(fā)商的買點。

1.7 利潤

利潤是房地產開發(fā)商在房地產市場中想要獲得的收益，也是房地產價格的重要組成部分。

2 灰色關聯(lián)度分析

房地產價格的主要影響因素由上述因素構成，用H1～H7表示。如表1所示。

表1 房地產價格的影響因素

設H0=[H0(1)，H0(2)，M,H0(n)]為參考數列，與比較數列進行對比。

設Hφ=[Hφ(1),Hφ(2),M,Hφ(n)]為比較數列，其中φ=1,2,M,n,k=1,2,M,n。

在參數數列和比較數列假設之后，求出關聯(lián)系數并計算相應的關聯(lián)度。

2.1 關聯(lián)系數

灰色關聯(lián)度法分析的關鍵就是計算其關聯(lián)度，關聯(lián)度的大小影響因素分析的實質是對比關聯(lián)度的大小。當關聯(lián)度越高時，其時間序列曲線具有較高的擬合度，反之，則具有較低的擬合度[3]。

α為分辨系數，取值范圍為0<α≤1，當0≤θl(k)≤1時，θl(k)的值越分散，計算時通常取各時刻的平均值。

2.2 關聯(lián)度求解

3 房地產價格因素的灰色關聯(lián)度簡析

采用打分法確定房地產價格受表1中影響因素的影響程度，用1～5之間的數表示房地產價格的影響程度，影響程度設為5級，5分最強，1分最弱。

表2 房地產價格影響因素的影響程度統(tǒng)計

3.1 確定參考數列

在分析之前，選取相應的參考數列，設H0={5,5,M,5}為參考數列對比比較數列，當房地產價格受影響因素影響越大，比較數列和其參考數列之間存在越大的關聯(lián)度，反之，則關聯(lián)度較小。

3.2 關聯(lián)度計算

根據關聯(lián)度求解公式，計算表2房地產價格影響因素的影響程度統(tǒng)計，最終計算出相應的結果，分辨系數α=0.5。

通過表3計算出相關的關聯(lián)度值：

x5>x7>x2>x4>x6>x3>x1

對房地產價格影響因素排序：供需關系、政策法規(guī)、地理位置、建造成本、土地購置費用、環(huán)境因素、利潤。

3.3 確定權重

表4是通過公式計算出的各個房地產價格影響因素的權重結果。

表3 影響因素的關聯(lián)系數、關聯(lián)度數值統(tǒng)計表

表4 房地產價格影響因素權重

4 結果分析

經過分析，影響房地產價格最重要的因素是供需關系，在當前環(huán)境下，房地產市場需求仍然較大，在釋放大量剛性需求的同時，通過政策法規(guī)的指引，國家繼續(xù)加大對房地產市場的調控，通過征收房產稅、限制購房者資格等打壓房地產投機行為，降低房地產市場的風險，以減少房地產市場中存在的泡沫現象[4]。加快二、三線城市及城鎮(zhèn)化的建設，以緩解一線城市和經濟發(fā)達地區(qū)的人口增長壓力；提高社會生產率，采用新技術、新工藝、新材料，有效降低建筑過程中的成本；地方政府應尋求更多的財政收入來源，以減少政府對土地出讓的過度依賴，并加大保證性住房的投入力度，改善城市環(huán)境和交通，降低居民日常生活的成本。同時，針對我國現有的房地產市場的發(fā)展，引入房地產抵押貸款證劵化和房地產抵押貸款保險機制，將現有的抵押貸款一級市場發(fā)展為多樣的二級市場，從而降低房地產市場的風險[5]，確保房地產價格的平穩(wěn)，確保房地產市場繁榮、健康，促進我國經濟的快速、持續(xù)發(fā)展。

參考文獻：

[1] 穆 林．當前形勢下房地產的價格影響因素探究[J]．中國科技投資，2013,(4)．

[2] 彭晶晶．我國房地產定價模型研究[D]．武漢：武漢紡織大學，2013．

[3] 黃無非．我國住房抵押貸款的風險管理[D]．陜西：西安建筑科技大學，2012．

[4] 王 寧．影響房地產市場需求因素的灰色關聯(lián)度分析[J]．民營科技，2014,(1)．

[5] 劉 飛．我國住房抵押貸款證券化的風險及其防范[J]．商業(yè)時代，2010,(22)．