◤孟曉蘇：中國房地產(chǎn)現(xiàn)在剛十六歲，因為房改剛十六年，十六歲的年輕人怎么會得老年病呢？他要得老年病，得若干年之后。房地產(chǎn)什么時候是老年，就是城鎮(zhèn)化完成了，這是一個標準，比如說我們中國的城鎮(zhèn)化率也能夠完成到70%。目前中國城鎮(zhèn)化率字面上是53%。

◤郁亮：未來十到十五年內(nèi)，房地產(chǎn)的大勢仍然是明朗的。中國還有很長的城鎮(zhèn)化道路要走，教育水平提高帶來的人口質量紅利才剛剛開始體現(xiàn)。從其他國家經(jīng)驗來看，城市化結束前，無需對不動產(chǎn)市場過早作出悲觀的判斷。

◤范小沖：如果金融市場收得緊，住宅市場地價拍到了天價，房價也達到了頂點，短期內(nèi)消費被透支，面粉貴于面包，中國的住宅市場肯定出問題。

南方周末記者 張育群

發(fā)自北京

南方周末：在你看來，中國樓市的風向標是什么？

孟曉蘇（中國房地產(chǎn)開發(fā)集團公司理事長）：看城鎮(zhèn)化率。目前中國城鎮(zhèn)化率字面上是53%，李克強2013年講過實際上戶籍只有35%，空間還很大，我們就假定按照53%來算，每年增長一個百分點，就是兩千萬農(nóng)民進城，每年一個百分點，我們要從現(xiàn)在的53%，到70%以上，還要多少年？還要20年。所以中國房地產(chǎn)業(yè)光城鎮(zhèn)化這一項，就不會出大問題，沒有硬性的拐點。

實際上萬一經(jīng)濟出現(xiàn)瞎折騰，也有可能造成拐點，但經(jīng)濟趨勢上還沒有出現(xiàn)拐點。樓市的拐點出現(xiàn)在哪兒呢？不是出現(xiàn)在房價上，而是出現(xiàn)在房屋銷售額、銷售面積上。周期理論揭示了銷售額銷售面積的漲幅理論，七年為一個周期，五年增長，兩年低落。從2013年開始，房地產(chǎn)已經(jīng)進入到一個新的發(fā)展期，根據(jù)周期規(guī)律，應當是五年增長期了。

顧云昌（中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長）：中國樓市風向標在金融。寬松的貨幣政策肯定會造成錢流入樓市，因為中國金融創(chuàng)新不夠，監(jiān)管也很厲害。金融一松，樓市肯定熱，像2013年個人住房抵押貸款，同比增長30%，大家都借錢買房，前年樓市差，個人住房抵押貸款負增長，樓市就冷了。

房地產(chǎn)同時也是投資品，和金融相關，預期也會影響樓市風向。樓市發(fā)生危機，可能是房價超高位，沒人買房，房價過高地方泡沫破滅，但只可能是局部性問題，不會有全國性崩盤。

祝寶良（國家信息中心經(jīng)濟預測部主任）：判斷樓市風向標就是看供求關系有沒有逆轉。中國土地制度沒有變化，房產(chǎn)稅還在立法，制度性東西都沒有變化，需求沒有變化，貨幣政策沒有變化，我們GDP還要穩(wěn)定在7.5%，因此樓市不會有大的變化。一二線城市還會供不應求，三四線城市不會暴跌，除非中國經(jīng)濟出大問題，不能因為個別城市出現(xiàn)問題，就判斷中國房地產(chǎn)將出現(xiàn)問題。

南方周末：樓市如果發(fā)生危機，將可能是由什么因素導致？

孟曉蘇：中國人經(jīng)常發(fā)生一些恐慌，這種恐慌出自一些不了解中國國情的專家，他們把國外的經(jīng)驗瞎搬過來。所以你看中國樓市從2000年開始就有人唱衰。當時有教授說北京房地產(chǎn)馬上要崩盤，剩下的問題要靠炸樓來解決，還跟人打賭，事實證明他說錯了，他從此淡出江湖，再也不涉足樓市。

有些人卻是年年說。這批人其實是因為有些老百姓盼望房價下降，就希望他們?nèi)フf說。這些人說著說著，說到年底無效了，但到新的一年又開始說跌，為什么？人們忘記了。這些中國專家，蒙也得蒙對一回。蒙不中是為什么呢？他們錯判了中國的發(fā)展階段。

蓬鋼（安泰盤實股份投資有限公司總裁）：資金收緊的話，樓市肯定會發(fā)生危機。因為開發(fā)商很難找到資金幫他們還貸款，同時銷售會產(chǎn)生大的壓力，開發(fā)商借不到錢又賣不出去房，那就很麻煩了。

目前而言，國內(nèi)總體市場環(huán)境不是很明確。我們也擔心市場銷售壓力會不會更大，資金壓力會不會更大，這兩種情況同時出現(xiàn)，金融風險還是蠻大。最近一些金融機構開始收緊房地產(chǎn)的貸款，像興業(yè)和招行，我覺得是對的?？傮w中國房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)杠桿率很高，還款壓力很大。

范小沖（陽光100常務副總裁）：如果金融市場收得緊，住宅市場地價拍到了天價，房價也達到了頂點，短期內(nèi)消費被透支，面粉貴于面包，中國的住宅市場肯定會有問題。一線城市是存在風險的?，F(xiàn)在地價越來越貴，利潤在下降，住宅需求接近峰值，二三線城市是第二輪城市化的主戰(zhàn)場。

這屆政府現(xiàn)在是越來越傾向市場調配，從中國大的經(jīng)濟發(fā)展轉型角度來調配市場，中國經(jīng)濟需要轉型，只有房地產(chǎn)穩(wěn)住，經(jīng)濟才能轉型。

壽柏年（綠城集團行政總裁）：銀行對于房地產(chǎn)公司貸款的收緊會讓房地產(chǎn)圈重新洗牌。現(xiàn)在的中國房地產(chǎn)市場開始分化，大城市與小城市開始分化，大公司與小公司開始分化，一線城市很好賣，三四線城市供大于求。這一輪調整對大的房地產(chǎn)公司未必是壞事，房地產(chǎn)圈重新洗牌，大公司會得到政策傾斜。

南方周末：中國房地產(chǎn)的好日子還有多久？

郁亮（萬科地產(chǎn)總經(jīng)理）：未來十到十五年內(nèi)，房地產(chǎn)的大勢仍然是明朗的。中國還有很長的城鎮(zhèn)化道路要走，教育水平提高帶來的人口質量紅利才剛剛開始體現(xiàn)。從其他國家經(jīng)驗來看，城市化結束前，無需對不動產(chǎn)市場過早作出悲觀的判斷。此外，隨著人們的居住水平、生活需要的提高，很多20年、30年以前的舊房已經(jīng)很難繼續(xù)滿足人們的居住需求，相信未來城市的舊改和更新將繼續(xù)給行業(yè)帶來發(fā)展空間。

另一方面，也應該看到，隨著房地產(chǎn)行業(yè)進入下半場，房價快速上升的年代已經(jīng)結束，未來企業(yè)之間的競爭會更加激烈，互聯(lián)網(wǎng)時代也會給行業(yè)帶來新的沖擊。作為企業(yè)，萬科會做好產(chǎn)品、服務，提高市場競爭力，在任何環(huán)境下，都有助于建立競爭優(yōu)勢。我們現(xiàn)在在積極學習和吸收互聯(lián)網(wǎng)思維，重新審視主業(yè)，尋找新的工具，尋找新的伙伴，用新的思路來做好我們的傳統(tǒng)業(yè)務。

孟曉蘇：中國房地產(chǎn)現(xiàn)在剛十六歲，因為房改剛十六年，十六歲的年輕人怎么會得老年病呢？他要得老年病，得若干年之后。房地產(chǎn)什么時候是老年，就是城鎮(zhèn)化完成了，這是一個標準，比如說我們中國的城鎮(zhèn)化率也能夠完成到70%，我們就到了日本那個階段，日本是上世紀80年代末期城鎮(zhèn)化達到75%，那個時候房價才開始下滑。

蓬鋼：中國房地產(chǎn)最好的時代應該已經(jīng)過去了。中國各行各業(yè)都有產(chǎn)能過剩，房地產(chǎn)行業(yè)是最后堡壘，但也有產(chǎn)能過剩的跡象。中國人對房子的熱情不像前兩年，現(xiàn)在投資渠道也多，買點信托，做點理財也不錯。買得起房子的人，也都買了。房地產(chǎn)企業(yè)聰明點就轉型，做好準備。危機有時候突然到來，有時候慢慢到來，不過中國政府控制能力很強，不至于讓任何事情有太激烈的反應，政府總有辦法，這是我對中國經(jīng)濟的整體印象。

顧云昌：只要城鎮(zhèn)化進程不間斷，經(jīng)濟持續(xù)增長，中國房地產(chǎn)就不會有問題，樓市如果發(fā)生危機，因素只可能是中國城鎮(zhèn)化完成了70%，金融也出問題，房地產(chǎn)也就會有問題，但目前為止，崩盤論不存在。

有些城市被報道供應量過大，人口凈流入少，沒產(chǎn)業(yè)沒就業(yè)，公共配套不吸引人，自然環(huán)境太差，大量房子開發(fā)出來有問題，有供大于求的現(xiàn)象，但這都是階段性的，不是永遠的。中國每過幾年，住房都會消化完的，整個人口和經(jīng)濟都處于增長狀態(tài)，不像西方國家。