◤一些二三線城市的開發(fā)商試圖通過降價(jià)，快速退出危險(xiǎn)區(qū)域。而更多的開發(fā)商們?nèi)缃裾谧屑?xì)梳理各類城市，找出可能的雷區(qū)。那些未來沒有人口凈流入或產(chǎn)業(yè)支撐的城市，被扔進(jìn)了黑名單里。

南方周末記者 張育群 王小喬

南方周末實(shí)習(xí)生 幸暉暉

發(fā)自北京

“九龍倉年華里，還我血汗錢！”

上周末，上百名業(yè)主圍在了江蘇常州一座售樓處，用竹竿挑著藍(lán)色的橫幅，要求開發(fā)商退錢。橫幅的對(duì)面，數(shù)十個(gè)手持警棍的保安，將售樓處守得嚴(yán)嚴(yán)實(shí)實(shí)。一周前，這個(gè)由香港知名開發(fā)商九龍倉開發(fā)的兩個(gè)中高端項(xiàng)目，年華里·鳳凰湖墅及國賓1號(hào)均降價(jià)近兩成。

過去一個(gè)月，由于樓盤降價(jià)，業(yè)主維權(quán)甚至演變成暴力事件的抗議活動(dòng)，在杭州、南京等城市此起彼伏。囿于業(yè)主糾紛，中國開發(fā)商往往寧愿冒著破產(chǎn)的危險(xiǎn)去借高利貸，也不愿降價(jià)砸自己招牌——“不差錢”的九龍倉情況卻完全不一樣，他們看上去無心在常州市場(chǎng)經(jīng)營下去了。

常州是中國長江三角洲城市群的重鎮(zhèn)，素有富庶繁華的美譽(yù)，但在過去兩年，因?yàn)槠湫鲁菂^(qū)樓盤集中放量，大量商品房積壓且無人入住，被房地產(chǎn)行業(yè)人士多數(shù)看空。美國商業(yè)內(nèi)幕網(wǎng)站在2013年通過衛(wèi)星圖片，展示了一些他們所認(rèn)為的中國“鬼城”：大街上空無一人，新建住宅完全沒有人氣。其中，常州和鄂爾多斯，都位列中國12座“鬼城”之一。

在房地產(chǎn)商的計(jì)劃書上，中國未來十年史無前例的城鎮(zhèn)化，仍然被預(yù)計(jì)將帶來數(shù)不盡的財(cái)富。2014年兩會(huì)結(jié)束后，中國政府隨即出臺(tái)了醞釀多年的新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃，打算讓1億農(nóng)村居民遷入城市，以此作為提振內(nèi)需的長期利器。規(guī)劃還提出城市群是城鎮(zhèn)化發(fā)展的重要途徑。以城市群為主體形態(tài)，推動(dòng)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展，可避免“睡城”和“死城”的出現(xiàn)。

然而，隨著常州、溫州和鄂爾多斯等地“鬼城”的出現(xiàn)，以及中國龐大的影子銀行系統(tǒng)和激增的地方政府債務(wù)問題，分歧正在形成：中國政府的新型城鎮(zhèn)化對(duì)于開發(fā)商來說，是否危大于機(jī)？

世聯(lián)地產(chǎn)一份最新報(bào)告則顯示，中國城市的房地產(chǎn)在逐步分化。一二線城市過去一年住宅成交量同比增速多在10%以上的高位，三四線城市卻在顯著分化，洛陽、北海、晉江等城市較去年同期市場(chǎng)規(guī)模增長都在50%以上，而常州、惠州等近幾年投資過熱的城市則僅與去年勉強(qiáng)持平，甚至下降。

國家信息中心經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)部主任祝寶良向南方周末記者表示，市場(chǎng)正在迅速分化，2010年的限購政策及穩(wěn)健的貨幣政策延續(xù)至今，在一些三四線城市已經(jīng)發(fā)生作用了，部分城市開始降價(jià)。對(duì)于開發(fā)商來說，中國房地產(chǎn)的希望在于中國未來城鎮(zhèn)化布局的城市。投注在沒有人口凈流入或產(chǎn)業(yè)支撐的城市，將遇上麻煩。

先知先覺的九龍倉們，已經(jīng)用腳投票了。

退出危險(xiǎn)區(qū)域

在常州雅居樂星河灣以“六折甩賣”的姿態(tài)打響降價(jià)第一槍后，以打造豪宅著稱的九龍倉坐不住了。

在3月早些時(shí)候，廣州雅居樂地產(chǎn)將雅居樂星河灣豪華公寓的價(jià)格，一次性從每平方米人民幣1.1萬元降至了7000元。3月20日，常州九龍倉年華里也宣布大幅降價(jià)，此前均6000元/平方米左右的房源，均價(jià)直降至5000元/平方米，約在前期成交均價(jià)的基礎(chǔ)上打了“八三折”。年華里位于常州新北區(qū)，與常州雅居樂星河灣項(xiàng)目距離不遠(yuǎn)，且兩個(gè)樓盤均位于常州樓市庫存量極大的新北區(qū)。

2010年，九龍倉拿下這幅地的樓板價(jià)為3342元/平方米，當(dāng)時(shí)業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為這個(gè)項(xiàng)目要賣到8000塊以上，如今幾乎虧本出售。

降價(jià)動(dòng)作還不止于此，在年華里降價(jià)后，九龍倉在常州打造的頂級(jí)豪宅國賓1號(hào)的價(jià)格也出現(xiàn)松動(dòng)。該項(xiàng)目日前推出20套特價(jià)房，特惠均價(jià)在8200元/平方米左右，比前期售價(jià)低了約2800元/平方米。

新房源降價(jià)在業(yè)主中引發(fā)軒然大波。在九龍倉“國賓1號(hào)”項(xiàng)目售樓處，家具被推倒，木質(zhì)樓盤廣告架被扔到項(xiàng)目模型上面。購房者逢記者便吐槽，有人稱其一個(gè)月間公寓直降了十幾萬，開發(fā)商卻沒有給任何說法。

九龍倉此次在長三角多盤齊降的行為頗有風(fēng)向標(biāo)意義。

中國政府過去四年里一直致力于給不斷上漲的房?jī)r(jià)降溫，房?jī)r(jià)上漲現(xiàn)在已經(jīng)開始放緩，一些中小城市的房?jī)r(jià)正在走軟。九龍倉中國區(qū)一位管理人士向南方周末記者表示，2013年中國樓市有些瘋狂，而目前中國經(jīng)濟(jì)增長放緩，一些中小城市住宅銷售速度放緩，存量房數(shù)量增加，此時(shí)應(yīng)該迅速降價(jià)銷售，退出一些危險(xiǎn)區(qū)域。

在一些房地產(chǎn)人士看來，常州就屬于危險(xiǎn)區(qū)域，一直存在供應(yīng)過大的問題。據(jù)同策咨詢機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，常州樓市購房者以本地剛需客為主，在過去的13個(gè)月里有9個(gè)月商品住宅呈現(xiàn)供過于求。過去一年，常州商品住宅成交均價(jià)普遍在6000-7200元/平方米，但在2014年1月，常州商品住宅成交均價(jià)僅6009元/平方米，創(chuàng)下去年以來新低。

這里將建設(shè)新的“世界級(jí)”主題公園、商務(wù)區(qū)等，同時(shí)還在建設(shè)地鐵。不過在常州大變身的計(jì)劃當(dāng)中，最野心勃勃的要數(shù)它數(shù)量龐大的住宅項(xiàng)目。據(jù)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》報(bào)道，按常州約460萬的總?cè)丝谟?jì)算，近四年來，常州的人均新增建筑面積達(dá)到20平方米，這一數(shù)值在國內(nèi)所有城市中排名前列。

尤其在常州新城區(qū)武進(jìn)，由于新增人口有限，樓市供應(yīng)逐年增大，這讓人擔(dān)心其將和鄂爾多斯的新城區(qū)康巴什一樣，成為中國又一座“鬼城”。陽光100集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖即對(duì)南方周末記者稱，中國三四線城市的問題都出在開發(fā)區(qū)，“那些城市都是單中心，沒法做出多中心，因?yàn)闆]有產(chǎn)業(yè)支撐”。

新區(qū)泡沫

常州武進(jìn)區(qū)武宜路幾乎貫穿常州東西向所有繁華地帶，從舊城中心延長至新城區(qū)，路兩旁的新建筑拔地而起，各種色彩鮮艷的樓盤銷售處隨處可見。

武進(jìn)1995年撤縣建市，2002年撤市設(shè)區(qū)，是常州市近年來重點(diǎn)打造的“南部新城”，貫穿南北的武宜路就位于武進(jìn)區(qū)。

據(jù)《中國經(jīng)營報(bào)》報(bào)道，武宜路上的樓盤總建筑面積就超過了500萬平方米，如果這些正處于銷售期的樓盤全部賣完，足夠十幾萬人居住。工業(yè)在外移，服務(wù)業(yè)還在起步，新增人口有限，無論是商業(yè)還是住宅都供大于求，白天鮮見人、晚上少亮燈的武宜路兩側(cè)巋然聳立的高大樓盤，是多家媒體將常州稱為“鬼城”的直接證據(jù)。

就連一直“唱多樓市”的華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)，也公開點(diǎn)名看空常州。他稱“一個(gè)城市的樓市會(huì)不會(huì)出毛病，看這個(gè)城市對(duì)人們是不是具有吸引力，如果具備吸引力，那就還得一直往上漲，反之就有問題。常州人口集中度已經(jīng)開始下降了，過去人是呼呼地往那里去，現(xiàn)在人都往蘇州或者其他一些城市里去了”。

如武進(jìn)區(qū)一般層出不窮的“鬼城”，開始讓人們對(duì)中國樓市真實(shí)狀況的看法出現(xiàn)分歧。野村證券經(jīng)濟(jì)學(xué)家張智威稱，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)沒有得到充分重視，常州和杭州的樓盤降價(jià)發(fā)出了危險(xiǎn)信號(hào)，值得投資者警惕，因?yàn)檫^剩的供應(yīng)最終引發(fā)房?jī)r(jià)大幅回落，尤其是在三四線城市的新區(qū)。

國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心課題組2013年對(duì)12個(gè)省區(qū)的調(diào)查顯示，12個(gè)省會(huì)城市，平均一個(gè)城市要建4.6個(gè)新城新區(qū)；144個(gè)地級(jí)城市，平均每個(gè)規(guī)劃建設(shè)約1.5個(gè)新城新區(qū)。

衛(wèi)星圖上，從南到北各種新建城區(qū)空空蕩蕩，從惠州大亞灣、云南呈貢，到鄭州鄭東新城、天津響螺灣、內(nèi)蒙古康巴什等地。天量的空置房預(yù)兆著房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破裂的危險(xiǎn)，但比照歷史可以發(fā)現(xiàn)，中國三四線城市新區(qū)熱具有某種前所未有的特性。

中國社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)家余永定稱，過去十年，體制鼓勵(lì)地方政府投資于政績(jī)工程，比如閃亮的新城和行政中心。即使項(xiàng)目在5年內(nèi)基本上沒得到使用，官員們有時(shí)也并不介意，因?yàn)?年后他們將另有任用，于是眾多新區(qū)建成不僅沒能促進(jìn)城市化建設(shè)，反而因配套不齊全遭到購房者遺棄。

即使存在所有這些風(fēng)險(xiǎn)，一些業(yè)內(nèi)人士仍然認(rèn)為，實(shí)際威脅被大大高估了。中房集團(tuán)理事長孟曉蘇即對(duì)南方周末記者稱，城市建設(shè)要超前于老百姓居住，“鬼城”說法是不了解城市建設(shè)要超前的道理，“這時(shí)候政府要引導(dǎo)，有些賠錢的商業(yè)要先進(jìn)去，這是一個(gè)時(shí)間問題”。

只是眾多淘金的開發(fā)商往往沒有時(shí)間等。綠城集團(tuán)行政總裁壽柏年即認(rèn)為：“2014年一些小房地產(chǎn)公司要割肉逃生了?！?/p>

“寧可錯(cuò)過，絕不拿錯(cuò)”

過去十年，由于一線城市土地競(jìng)爭(zhēng)激烈，中國諸多大開發(fā)商嘗試過下沉到中國廣袤的內(nèi)陸城市做房地產(chǎn)開發(fā)，恒大地產(chǎn)、碧桂園、陽光100及萬科是其中代表房企。

3月13日，陽光100（02608.HK）登陸港交所，這家中國最早走出一線城市的住宅地產(chǎn)商也曾陷入二三線城市泥沼之中，以致多年來未能上市，待到將核心業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型為二三線城市核心區(qū)商業(yè)綜合體后，才獲得資本青睞。

陽光100常務(wù)副總裁范小沖認(rèn)為，盡管二三線城市仍是中國開發(fā)商第二輪發(fā)展的主戰(zhàn)場(chǎng)，但包括恒大在內(nèi)的一些開發(fā)商帶著一線城市郊區(qū)的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，跑到三四線城市的郊區(qū)圈地，可能沒有想到那些城市剛剛開始城市化，郊區(qū)根本賣不出去，結(jié)果踏進(jìn)了市場(chǎng)過剩的陷阱。

“很多開發(fā)商在逃離三四線城市，地方政府也著急賣地。陽光100也不敢去那些人口產(chǎn)業(yè)資源流失的城市，我們只去擁有未來的城市，大的交通資源節(jié)點(diǎn)、人口和投資大量涌入的城市，而且只拿那些城市核心地段的街區(qū)綜合體?！狈缎_對(duì)南方周末記者說。

這個(gè)觀點(diǎn)為不少品牌開發(fā)商所認(rèn)同，一家房企高管對(duì)南方周末記者說，其公司對(duì)于中國城市有一個(gè)分類表，一二三四級(jí)，優(yōu)先級(jí)別從上到下選，但總的規(guī)律是，或者沿海，或者沿江。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)和金地地產(chǎn)的管理層更直接向南方周末記者稱，今后進(jìn)入的城市控制在20個(gè)以內(nèi)。

2014年年初，世聯(lián)地產(chǎn)董事長陳勁松曾經(jīng)從中國661個(gè)城市（含縣級(jí)市）劃出大概50個(gè)城市，稱之為未來中國房地產(chǎn)開發(fā)商的主戰(zhàn)場(chǎng)。這些城市有某些共性，比如都是區(qū)域經(jīng)濟(jì)中的首位集聚地，不僅能吸引來大量新增人口，還能為其提供更充分的就業(yè)機(jī)會(huì)、投資機(jī)會(huì)，如重慶、西安、蘇州、大連等城市。

在世聯(lián)地產(chǎn)看來，風(fēng)險(xiǎn)型的城市多在中西部，如鄂爾多斯、榆林、北海、黃石等。這些三四線城市的特征在于市場(chǎng)出現(xiàn)嚴(yán)重的供給過剩，同時(shí)外流型的人口結(jié)構(gòu)難以對(duì)其快速發(fā)展的樓市形成支撐。

萬科地產(chǎn)董秘譚華杰觀察到，中國人口從數(shù)量維度而言到了拐點(diǎn)，而日本在1990年代到達(dá)最低點(diǎn)時(shí)樓市就崩潰了。根據(jù)譚華杰向南方周末記者講述的PIE模型，他們會(huì)綜合判斷市場(chǎng)人口、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、產(chǎn)業(yè)、就業(yè)對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)是否有足夠的支撐力，再選擇合適的機(jī)會(huì)。2014年的策略是謹(jǐn)慎投資，對(duì)預(yù)期過于樂觀的土地“寧可錯(cuò)過，絕不拿錯(cuò)”。

同為在三四線扎根的廣東房企，恒大和碧桂園正在選擇兩種不同的發(fā)展路徑，前者正大規(guī)模轉(zhuǎn)戰(zhàn)一線城市。安泰盤實(shí)股份投資有限公司總裁蓬鋼認(rèn)為，許家印意識(shí)到三四線城市占比太多、土地便宜是沒有用的。目前三四線糟糕的市場(chǎng)環(huán)境，督促恒大去一線城市搏殺。

蓬鋼系前美林全球資本地產(chǎn)投資部董事總經(jīng)理，曾成功幫助將恒大推向資本市場(chǎng)。

與此同時(shí)，碧桂園卻宣稱，雖然很多人對(duì)三四線城市不看好，但該公司仍將繼續(xù)深耕城鎮(zhèn)化。2014年3月初，碧桂園在福建三明開賣三明碧桂園，當(dāng)天銷售22.6億元，成為福建省單日單盤銷售冠軍。

性價(jià)比超高的房子，以及全員營銷，是碧桂園在三四線城市成功的核心，但不可忽視過去幾年碧桂園也曾在內(nèi)蒙古多個(gè)等城市陷入泥沼。在接受南方周末記者采訪時(shí)，碧桂園負(fù)責(zé)人稱，碧桂園仍然以一、二線城市的近郊，三、四線城市市區(qū)為主，甚至有可能去到四、五線城市，“只要有市場(chǎng)需求的地方，我們都不會(huì)放棄”。