趙 黎，張紅偉

（四川大學(xué) 經(jīng)濟(jì)學(xué)院，四川 成都 610064）

一 引 言

在現(xiàn)實經(jīng)濟(jì)中，總供給和總需求并不總是完全相等。超額供給或超額需求是市場的一種常態(tài)，而市場如何對價格與數(shù)量信號進(jìn)行反應(yīng)，進(jìn)而達(dá)到進(jìn)行有序調(diào)整的目的，一直是經(jīng)濟(jì)學(xué)界研究的熱點問題。非均衡理論就是針對上述經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，研究不對等供求條件下經(jīng)濟(jì)如何實現(xiàn)穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)學(xué)理論。它堅持均衡的短暫性和非均衡的常態(tài)性，認(rèn)為：如果非均衡性質(zhì)不同，那么導(dǎo)致其產(chǎn)生的原因也不盡一樣，在運(yùn)作效率方面其相互間更是差異巨大。［1］那么唯一有效的手段就是改變非均衡的性質(zhì)，實現(xiàn)非均衡程度的最小化，并在此基礎(chǔ)上達(dá)到資源的最優(yōu)配置。該理論最大特點是引入了價格剛性和數(shù)量調(diào)節(jié)，為研究價格缺乏彈性情況下的資源配置問題提供了十分嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治隹蚣堋＃?］

房地產(chǎn)市場具有十分明顯非均衡特征，運(yùn)用非均衡的理論和觀點來對我國房地產(chǎn)市場進(jìn)行分析和研究，可以提升和增加對我國房地產(chǎn)市場的認(rèn)識水平和深度。國內(nèi)對這方面的研究文獻(xiàn)比較少，比較有代表性的有王文彬（1997）指出了我國房地產(chǎn)市場非均衡的表現(xiàn)，指出了導(dǎo)致非均衡的原因。周萍（2011）等從房地產(chǎn)市場體系、收入水平、土地價格以及信息不對稱等方面闡述了我國房地產(chǎn)市場供求非均衡的影響機(jī)制。趙淑芹［3］用非均衡的理論和方法揭示了石家莊市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀。石薇等［4］通過建立3個不同特征的面板模型，考察了房地產(chǎn)價格對房地產(chǎn)市場非均衡的影響及其省際差異，辛治洲等［5］從供需總量和結(jié)構(gòu)兩方面對貴陽市房地產(chǎn)市場進(jìn)行了定量研究，并運(yùn)用非均衡計量經(jīng)濟(jì)模型進(jìn)行了實證分析，得出貴陽市近年來房地產(chǎn)市場發(fā)展的非均衡程度和方向。這些研究成果為下一步更好的研究我國房地產(chǎn)市場奠定了堅實的基礎(chǔ)。但從現(xiàn)有研究文獻(xiàn)看，多數(shù)文獻(xiàn)側(cè)重于介紹非均衡理論和相關(guān)的模型，多以定性分析和描述性分析為主，少數(shù)實證文獻(xiàn)分析直接運(yùn)用非均衡理論模型僅以某一個城市或地區(qū)為研究樣本，通過構(gòu)建適合我國國情的非均衡理論模型并進(jìn)行定量分析研究我國房地產(chǎn)市場非均衡的程度、方向和變化規(guī)律等方面還存在一定的不足。因此，還需進(jìn)一步加強(qiáng)對我國房地產(chǎn)市場供求非均衡狀態(tài)定量判斷和定性描述的研究。為此，本文以非均衡理論為指導(dǎo)，通過構(gòu)建計量模型，對我國房地產(chǎn)市場非均衡情況進(jìn)行實證分析，以期為尋求有針對性的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控對策措施提供支撐。

二 模型設(shè)定、研究方法和變量說明

1.模型設(shè)定

在非均衡定量分析中運(yùn)用比較多的是最小原則方程、CES型指數(shù)聚合方程、雙曲線型聚合方程等?？紤]到我國房地產(chǎn)市場具有典型市場聚合效應(yīng)，本文在對我國房地產(chǎn)市場實證時采用的是雙曲線型聚合方程。雙曲線交易函數(shù)方程是由Burkett（1988）創(chuàng)立并提出的。該假設(shè)前提有：某種商品市場是由很多個微觀市場構(gòu)成的，這些微觀市場中大部分在初期處于過度供給狀態(tài)（雖然嚴(yán)重程度并不一樣），如果同時且連續(xù)單調(diào)地增加在這些微觀市場上的商品的需求，會出現(xiàn)過度供給總量 （S －Q）／S減弱的趨勢，那么與之對應(yīng)的 （D －Q）／D，也就是相對的過度需求量，則會呈增強(qiáng)趨勢。該種此消彼長的變化，即（S －Q）／S對 （D －Q）／D的曲線趨近于等軸雙曲線，其公式如下：

其中，r代表微觀市場的聚合程度。

通過求解上述方程，得出：

對于任何一個r，能夠得出：

根據(jù)以上非均衡理論，首先確定中國房地產(chǎn)有效需求與供給的非均衡模型。考慮到影響房地產(chǎn)市場供求的因素很多，如需求方面，就有房地產(chǎn)價格及其對未來的預(yù)期、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入水平、城鎮(zhèn)化、信貸規(guī)模和利率水平、國家的經(jīng)濟(jì)政策等，供給方面，有房地產(chǎn)價格、房地產(chǎn)投資規(guī)模、房地產(chǎn)投資和開發(fā)成本、土地供應(yīng)與地價水平、商品房空置率、開發(fā)商對市場未來發(fā)展的預(yù)期等，本文運(yùn)用灰色關(guān)聯(lián)度法確定國內(nèi)生產(chǎn)總值、商品房銷售價格為影響中國房地產(chǎn)需求的關(guān)鍵因素；房地產(chǎn)銷售價格和投資完成額為影響中國房地產(chǎn)供給的關(guān)鍵因素。根據(jù)非均衡理論模型，確定以下中國房地產(chǎn)有效供給非均衡模型：

其中，D：商品房需求量，S：商品房供給量P：商品房銷售價格，Y：國內(nèi)生產(chǎn)總值，I：商品房投資完成額，Q：市場成交量，在本文中選擇用商品房銷售面積代替，Y：國內(nèi)生產(chǎn)總值，α1、β1、γ1、α2、β2：參數(shù)系數(shù)，μ1、μ2：隨機(jī)誤差，r：市場摩擦系數(shù)。

2.研究思路

在估計模型的參數(shù)時，主要包括以下幾個步驟：首先，進(jìn)行均衡估計，假設(shè)市場處于出清狀態(tài)，即Q＝D＝S，通過EviewS6.0最小二乘法進(jìn)行參數(shù)估計，以此作為交易方程參數(shù)估計的初值。其次，進(jìn)行t檢驗或標(biāo)準(zhǔn)差檢驗，符合標(biāo)準(zhǔn)則馬上進(jìn)入下一環(huán)節(jié)，若不符合標(biāo)準(zhǔn)，就對數(shù)據(jù)和變量的選取進(jìn)行變化，或?qū)?shù)據(jù)進(jìn)行適當(dāng)?shù)募夹g(shù)處理。第三，進(jìn)行非均衡估計，將第一步得到的參數(shù)初值代入交易量方程，通過EviewS6.0非線性最小二乘法（NLS）進(jìn)行迭代運(yùn)算，從而擬合出方程的系統(tǒng)參數(shù)。若擬合效果不理想，可以對參數(shù)初值進(jìn)行修改，再次進(jìn)行迭代運(yùn)算，若對擬合效果仍不滿意，則需對模型的變量或數(shù)據(jù)再次調(diào)整。第四，在獲取各自變量參數(shù)后，計算有效需求、有效供給量等指標(biāo)，根據(jù)相關(guān)的計算公式，最終得到我國房地產(chǎn)市場的非均衡度。

3.數(shù)據(jù)收集與整理

為保證分析過程中的數(shù)據(jù)權(quán)威性，本文數(shù)據(jù)全部摘自國家統(tǒng)計局發(fā)布的公開刊物，其中1998年以前的數(shù)據(jù)都來源于《中國固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計數(shù)典（1950－2000）》、1998年以后的數(shù)據(jù)摘自《中國統(tǒng)計年鑒（2012）》。為避免模型出現(xiàn)偽回歸現(xiàn)象，本文擬對原始數(shù)據(jù)取自然對數(shù)。經(jīng)過處理后的數(shù)據(jù)如表1所示：

相應(yīng)的有效供給方程、有效需求方程、交易量方程也進(jìn)行調(diào)整，具體如下：

表1 1987～2011年全國商品房相關(guān)數(shù)據(jù)（取自然對數(shù)后）

三 實證分析及結(jié)果

1.有效供需的測算

（1）均衡估計

首先，假設(shè)市場處于均衡狀態(tài)，即Q＝D＝S，此時市場成交量可用商品房銷售面積代替，通過EviewS6.0分別對房地產(chǎn)供給方程和需求方程進(jìn)行參數(shù)估計，軟件運(yùn)行結(jié)果如圖1和圖2所示：

圖1 均衡假設(shè)下全國房地產(chǎn)有效需求模型參數(shù)估計結(jié)果

圖2 均衡假設(shè)下全國房地產(chǎn)有效供給模型參數(shù)估計結(jié)果

從圖1和圖2來看，模型的參數(shù)估計較好，有效需求方程的可決系數(shù)高達(dá)0.988，有效供給方程的可決系數(shù)也達(dá)到0.934，擬合優(yōu)度整體較高。同時，各從系數(shù)的顯著性來看，有效需求方程中，LNP、LNY的系數(shù)P值分別為0.0364和0.0000，在有效供給方程中，LNP、LNI的系數(shù)P值分別均為0.0000，回歸系數(shù)在5%的顯著性水平下都通過了統(tǒng)計檢驗。另外，從其他各種統(tǒng)計檢驗指標(biāo)來看，擬合優(yōu)度檢驗、殘差序列自相關(guān)檢驗、DW（Durbin Watson）檢驗、最大似然比檢驗、AIC檢驗等也均符合要求。因此可以作為參數(shù)初值。

（2）非均衡估計

為簡化運(yùn)算，首先假設(shè)r＝0，然后將上一步計算得到的參數(shù)初值代入交易量方程進(jìn)行迭代運(yùn)算。從參數(shù)估計結(jié)果來看，模型的可決系數(shù)高達(dá)0.989，擬合優(yōu)度非常高，我們可以把這些系數(shù)作為房地產(chǎn)非均衡模型的參數(shù)估計值。由此，我們可以得到中國房地產(chǎn)有效供需方程（小數(shù)點后保留5位有效數(shù)字）：

利用這個模型，代入各解釋變量的歷史數(shù)據(jù)，每個年度我國房地產(chǎn)市場的有效需求量，有效供給量以及擬合交易量就能夠被估計出來。如表2示。

表2 1987～2011年中國房地產(chǎn)市場有效供需估計結(jié)果

2.房地產(chǎn)市場總量非均衡方向和程度測定

為了從有效供需方面說明房地產(chǎn)市場的運(yùn)行態(tài)勢，我們引用了房地產(chǎn)非均衡度的概念，從而反映市場供求存在的非均衡程度。用公式表示如下：

其中，Z為房地產(chǎn)市場非均衡度，D為房地產(chǎn)市場有效需求量，S為房地產(chǎn)市場有效供給量，Q為房地產(chǎn)市場交易量。計算結(jié)果如圖3所示：

圖3 1987～2011年中國房地產(chǎn)市場非均衡度

從上文的實證結(jié)果可以看出，1987年到2011年我國房地產(chǎn)市場大致經(jīng)歷了四個階段，第一階段（1987～1991年），房地產(chǎn)市場正向非均衡，1987年非均衡程度最高，之后逐漸下降。這一階段，我國房地產(chǎn)市場正處于起步發(fā)展階段，房改剛開始進(jìn)行，房地產(chǎn)市場還處于供給短缺的狀態(tài)。第二階段（1992～2001年），房地產(chǎn)市場呈負(fù)向非均衡狀態(tài)發(fā)展，在1993年負(fù)向非均衡度達(dá)到最大值，之后逐漸減弱，到2001年，基本達(dá)到平衡狀態(tài)。這一階段，我國房地產(chǎn)進(jìn)入迅速膨脹時期，特別是1993年，房地產(chǎn)開發(fā)熱席卷全國，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場供給量激增，但由于全社會對房地產(chǎn)的有效需求不足，導(dǎo)致大量房屋空置，使得房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)負(fù)向均衡狀態(tài)，隨即，國家對房地產(chǎn)采取審慎調(diào)控措施，房地產(chǎn)市場逐步回歸理性狀態(tài)，非均衡程度開始下降。第三階段（2002～2005年），房地產(chǎn)市場非均衡度在0值上下小幅波動，表明此段時期我國房地產(chǎn)市場發(fā)展比較均衡，這一階段國家房地產(chǎn)調(diào)控政策效應(yīng)亟需發(fā)揮，房地產(chǎn)市場總體供需保持動態(tài)平衡。第四階段（2006～2011），房地產(chǎn)市場又進(jìn)入新的正向非均衡時期，房地產(chǎn)市場正向非均衡度逐步升高，到2008年時達(dá)到一個極值，2009年小幅下降后又逐年開始攀升。這一時期我國房地產(chǎn)進(jìn)入一個新的上升周期，房地產(chǎn)市場投資快速增長，房地產(chǎn)市場需求旺盛，局部已經(jīng)出現(xiàn)供應(yīng)不求的情況，同時，房價開始大幅上漲，到2008年金融危機(jī)發(fā)生后，房地產(chǎn)市場發(fā)展有所停滯，但2008年底國家為應(yīng)對金融危機(jī)出臺刺激政策后，房地產(chǎn)市場又開始升溫，此后盡管國家出臺系列宏觀調(diào)控政策，房地產(chǎn)市場依然熱度不減，正向非均衡度依然呈上升態(tài)勢。

四 結(jié)論及建議

從上文的分析可以看出，1987年到2011年25年間，我國房地產(chǎn)市場大致經(jīng)歷了正向非均衡－負(fù)向非均衡－基本均衡－正向非均衡等四個階段。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)市場正處于正向非均衡時期，并且正向非均衡度正在逐步強(qiáng)化，盡管國家自2006年以來對房地產(chǎn)市場的總體取向是抑制房價快速上漲，保持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，但總體效果卻并不明顯。當(dāng)前，造成我國房地產(chǎn)市場這種正向非均衡度不斷上升的原因，主要有市場體系不健全、市場機(jī)制不完善、市場價格反應(yīng)過度、市場投資炒作氛圍濃厚、市場信息不完全以及對未來預(yù)期不確定等因素，進(jìn)而使得房地產(chǎn)市場總需求持續(xù)高于總供給。

為此，建議國家進(jìn)一步強(qiáng)化房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，正確定位房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，立足于維持房地產(chǎn)市場總供給和總需求之間基本平衡的總目標(biāo)，一是強(qiáng)化房地產(chǎn)市場的總量供給管理，增加有效供給，在涉及到用地供應(yīng)方面，盤活農(nóng)村宅基地，允許農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)建設(shè)用地指標(biāo)，可以嘗試建立省內(nèi)、省際的土地市場交易機(jī)制，騰挪周轉(zhuǎn)土地開發(fā)建設(shè)指標(biāo)，增加城市房地產(chǎn)的土地供應(yīng)。二是要抑制過度高漲的投資和投機(jī)需求，大力發(fā)展保障房體系，嚴(yán)格分離保障房和商品房市場，以有效區(qū)分房地產(chǎn)市場的消費(fèi)需求和投機(jī)需求，讓政府在保障房，市場在商品房領(lǐng)域各自發(fā)揮作用。三是構(gòu)建多層次的房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)體系。積極培育結(jié)構(gòu)合理的住房消費(fèi)梯度市場，促進(jìn)大中小城市房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的平衡，同時大力發(fā)展二手房市場和租賃市場，有效滿足不同階層、不同消費(fèi)水平住房的需要。四是增強(qiáng)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的有效性。通過建立健全房地產(chǎn)信息系統(tǒng)、分區(qū)域設(shè)立房地產(chǎn)調(diào)控標(biāo)準(zhǔn)與預(yù)警系統(tǒng)、對不同對象實施差別化的調(diào)控政策、改革地方政府過度依賴土地收益的財政體制等方式，不斷提高房地市場宏觀調(diào)控的前瞻性、針對性和有效性。

［1］ 王萬力.非均衡理論下住宅市場供求機(jī)制研究［M］.上海：上海財經(jīng)大學(xué)出版社，2011.

［2］ 闕 彬.房地產(chǎn)市場供求非均衡［M］.成都：西南交通大學(xué)出版社，2011.

［3］ 石薇，田一淋.基于省際面板數(shù)據(jù)的房地產(chǎn)市場非均衡實證分析［J］.技術(shù)經(jīng)濟(jì)與管理研究.2009，（3）：17－18.

［4］ 辛治洲，范方靜.貴陽市房地產(chǎn)市場非均衡研究及實證分析［J］.中國外資，2012，（8）：236－237.

［5］ 趙淑芹.基于非均衡度的石家莊市房地產(chǎn)市場控制途徑研究［J］.石家莊經(jīng)濟(jì)學(xué)院學(xué)報，2008，（10）：22－27.