王麗青

(山西大同大學 商學院，山西 大同 037009)

2003年10月，黨的十六屆三中全會首次提出了實施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費改革的構(gòu)想，指出今后當條件具備時，將對不動產(chǎn)開征物業(yè)稅，同時取消相關(guān)收費。2005年“十一五”規(guī)劃指出，今后要不斷推進房地產(chǎn)稅收制度改革，逐步出臺物業(yè)稅。之后，國務院在關(guān)于《2009年深化經(jīng)濟體制改革工作的意見》中提出，要深化地產(chǎn)稅制改革，研究開征物業(yè)稅。隨著全國各地房價的不斷攀升，物業(yè)稅的開征，也日漸成為業(yè)內(nèi)討論的熱點。我國目前雖然還沒有正式出臺開征物業(yè)稅的具體方案和實施細則，但開征物業(yè)稅的基本框架已經(jīng)形成。

物業(yè)稅又稱地產(chǎn)稅或財產(chǎn)稅，要求土地、房屋等不動產(chǎn)的使用者或所有者每年繳納一定額度的稅款，且應繳納的稅款會隨著不動產(chǎn)的市場價值變動而變動。例如，地鐵、公路等開通后，沿線的房地產(chǎn)價格會升高，物業(yè)稅也將相應增加。[1]目前，我國物業(yè)稅的基本框架，主要是將目前征收的土地出讓金、土地增值稅、房產(chǎn)稅以及城市房地產(chǎn)稅等相關(guān)稅費合并，轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收的物業(yè)稅。物業(yè)稅的開征,將對相關(guān)的主體產(chǎn)生一定的影響。

一、對政府及金融機構(gòu)的影響

物業(yè)稅作為房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收的稅種，稅基穩(wěn)定，從長期來看，可以為地方政府提供可持續(xù)的財政收入，未來也會成為地方政府財政收入的主要來源。但開征物業(yè)稅后，土地出讓金必然會做出調(diào)整，將由一次性批租制改為年金制。盡管開征物業(yè)稅后，地方政府的長期總收入沒有減少，但會對其當期的財政收入造成巨大的影響，而且，物業(yè)稅的開征，有可能導致地方政府財政在短期內(nèi)出現(xiàn)缺口，影響公共基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和完善。因此，開征物業(yè)稅的同時，要通過其他途徑，盡力避免地方財政收入在短期內(nèi)出現(xiàn)的大幅下滑，以免影響公共財政支出，影響居民的生活水平。開征物業(yè)稅后，土地出讓金由一次性征收改為分別在房地產(chǎn)持有的70年分期征收。當前我國一、三、五年期的銀行定期存款利率分別為3%、4.24%、4.75%，我們?nèi)∑骄鶖?shù)4%作為貼現(xiàn)率，如果將一次性收取的土地出讓金，按4%的折現(xiàn)率平均分配到以后的70年，則每年支付的金額大約為原來的1/20，即當期的土地收入為原來的5%。由此可見，開征物業(yè)稅對地方政府當期土地收入的影響極大。其實，將土地出讓金由一次性批租改為70年內(nèi)分期收取，過度稀釋了地方政府的短期收入流，雖然這樣做降低了土地成本，也抑制了地方政府過度消費土地資源，一定程度上也可以降低房價，但地方政府財力的嚴重弱化，也會導致公共服務投入的減少。因此，筆者認為，可以在征收物業(yè)稅的同時，繼續(xù)使一部分土地收入以土地出讓金的形式在開發(fā)環(huán)節(jié)征收，其余部分按期限分攤。假設(shè)開發(fā)當期收取的土地出讓金為原來的30%，貼現(xiàn)率為4%，則地方政府的當期收入是原來的35%，當期收入減少為65%。根據(jù)平新喬估計，通常地方財政支出占年度GDP的19%左右，其中約20%來自土地出讓金收入。我國2012年的GDP總量為519322億元，地方財政支出為98671億元，土地出讓金收入為19734億元。因此，按照上述計算方式可知，開征物業(yè)稅，將導致地方政府的當期收入減少12827億元。開征物業(yè)稅的首要目標，是為地方政府提供穩(wěn)定而持續(xù)的稅源。土地出讓金支付方式改變后，將對當期地方財政收入產(chǎn)生影響。據(jù)經(jīng)合組織國家數(shù)據(jù)顯示，物業(yè)稅收入占GDP的比重長期保持在1.9%左右。以這個比例作為估算值，我國2012年的物業(yè)稅收入將為9867億元。據(jù)此，開征物業(yè)稅當年的地方財政缺口為財政支出的3%[2]，不會使地方財政出現(xiàn)太大的困難。開征物業(yè)稅后，物業(yè)稅收入也將占到地方財政支出的10%左右。隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展和城市化進程的推進，稅收額度將越來越高，物業(yè)稅也會成為一個主要稅種。

由于房地產(chǎn)行業(yè)對資金需求量巨大，其對金融業(yè)有相當強的依賴性。我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金的主要來源，是自有資金和銀行貸款。物業(yè)稅的征收，使土地使用費和相關(guān)稅費由一次性支付變?yōu)榉制谥Ц?，開發(fā)商預先支付的資金大幅減少，其從金融機構(gòu)貸款的數(shù)額也必然減少，這在很大程度上減少了金融企業(yè)的風險。但從另一方面看，開征物業(yè)稅后，把金融機構(gòu)在房地產(chǎn)開發(fā)階段的金融風險，轉(zhuǎn)移到了房產(chǎn)持有階段。房產(chǎn)持有成本的增加，會導致買得起住不起情況的發(fā)生，尤其對于很多使用銀行按揭貸款的購房者而言，由于其購房是分期付款，若按揭金額較大，開征物業(yè)稅無疑又進一步加大了他們每月的還款額，這將有可能導致“供不起房，納不起稅”的現(xiàn)象發(fā)生，從而增加金融機構(gòu)的風險。

二、對房地產(chǎn)開發(fā)商及購房者的影響

開征物業(yè)稅后，首先，降低了開發(fā)成本，減輕了開發(fā)風險。房地產(chǎn)業(yè)作為資金密集型行業(yè)，在建設(shè)初期，需要開發(fā)商投入大量的資金。通常情況下，開發(fā)商需要一次性支付相當于房價30%～50%的土地出讓金和各種稅費，以取得開發(fā)土地一定期限的使用權(quán)。高額的開發(fā)成本，使得開發(fā)商承擔著巨大的籌資和營運風險。而開征物業(yè)稅后，開發(fā)商一次性支付的土地出讓金轉(zhuǎn)由購房者在擁有房產(chǎn)之后分期繳納，大大降低了開發(fā)商投入的開發(fā)成本，同時也減輕了開發(fā)商所承擔的風險。其次，減少了對開發(fā)商的重復征稅。房地產(chǎn)業(yè)征收的稅費種類繁多，很多稅費存在著重復征稅、計稅依據(jù)不合理等問題。這些問題，一直困擾著房地產(chǎn)開發(fā)商，也制約著我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。以金額最大的土地出讓金為例，開發(fā)商在取得土地使用權(quán)時，土地出讓金被作為稅基繳納5.5%的營業(yè)稅以及3%～5%的契稅；當房產(chǎn)建成出售時，再次以土地出讓金為稅基繳納營業(yè)稅和契稅。開征物業(yè)稅后，土地出讓金合并在物業(yè)稅中分期征繳，可以使土地出讓金從稅基中扣除，避免了重復征稅。最后，有利于遏制房地產(chǎn)開發(fā)商的投機行為。在房價高速增長的刺激下，房地產(chǎn)開發(fā)商開始大量囤地、囤房。物業(yè)稅是對房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)征收的稅款，它的開征，會使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)囤積土地，以及為推進房價上漲或維持高房價而保持較高空置率的行為，負擔更高的成本，從而有利于遏制房地產(chǎn)開發(fā)商的投機行為。[3]

從短期來看，開征物業(yè)稅后房價將會下跌，使很多預購房者做出購買決策，從而使市場銷售量增加；但從長期來看，房地產(chǎn)市場將由一直以來的“購買成本高，使用成本低”轉(zhuǎn)向“購買成本低，使用成本高”。這種轉(zhuǎn)變，將矯正部分購房者的購房心態(tài)，有利于房地產(chǎn)市場的健康有序發(fā)展。第一，對自住房購買者來說，物業(yè)稅是未來收入的不斷流出，在購房者收入沒有增加的基礎(chǔ)上，會增加購房者的生活壓力。因此，開征物業(yè)稅，會使購房者根據(jù)自己的消費能力和對房產(chǎn)的真實需求理性購房。我國現(xiàn)有稅制對房產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)是免稅的，而物業(yè)稅正是對房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收的稅款。物業(yè)稅的開征，增加了房產(chǎn)的使用成本，加重了居民的負擔。因此，物業(yè)稅的稅制設(shè)計，必須充分考慮到普通居民的稅收負擔，使物業(yè)稅既能達到籌集財政資金，抑制房價過快上漲的作用，也不會使普通居民的納稅負擔過重。第二，對投資房產(chǎn)的購買者來說，開征物業(yè)稅后，對多套房產(chǎn)和非自住房持有者征稅的稅基、稅率都較高，這使得房產(chǎn)投資者的持有成本大幅增加。擁有多套房產(chǎn)等待升值后出手的投資方式，將帶來巨大的持有成本，而且由于物業(yè)稅的開征，整個房地產(chǎn)市場的價格預期也會下降。這將使投資者的未來收入預期下降，使投資趨于理性，在一定程度上可以遏制炒房。

參考文獻：

[1]張騁，鄭明遠，章豪鋒.關(guān)于我國開征物業(yè)稅的探討[J].北方經(jīng)濟，2011(4).

[2]賈康.抓緊出臺物業(yè)稅(房地產(chǎn)稅)[J].城市住宅，2010(4).

[3]韓廣福，徐生勇.房地產(chǎn)稅制改革與開征物業(yè)稅探析[J].中國城市經(jīng)濟，2011(1).