本刊記者│程磊

招商系基因下的未來城市——城鎮(zhèn)化下半場城市重塑模式報告

本刊記者│程磊

當(dāng)下的中國，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的可能、社會治理的出路與延續(xù)前30年國家發(fā)展成功的動能等，幾乎所有重要的問題全聚焦在新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的實(shí)施上?？梢源_定的是，經(jīng)濟(jì)增長方式必然要發(fā)生改變，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級勢在必行，而這個進(jìn)程必然要以城市為載體，產(chǎn)業(yè)與城市的融合增長也就成為必然。跟隨城市不同發(fā)展階段的需求，產(chǎn)業(yè)如何選擇？作為城市運(yùn)營在商業(yè)層面的主體——城市運(yùn)營商，又以何種模式驅(qū)動城市活力？

在深圳蛇口這個曾代表了打破精神束縛進(jìn)行各種創(chuàng)新的試驗(yàn)田里，生長出分別代表了高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的蛇口網(wǎng)谷和南海意庫兩大園區(qū)，如今正在扮演產(chǎn)城融合、驅(qū)動城市活力的重要平臺。他們幾乎代表了當(dāng)下國內(nèi)城市中產(chǎn)業(yè)升級與城市更新、協(xié)同發(fā)展最高級階段的樣本。而作為它們背后的商業(yè)操作者，招商地產(chǎn)因此進(jìn)入了我們的視線。

招商地產(chǎn)驅(qū)動城市或區(qū)域的活力，是從蛇口開始的。蛇口的城市化始于改革開放創(chuàng)辦蛇口工業(yè)區(qū)的實(shí)驗(yàn)，起點(diǎn)低于國內(nèi)城市的平均水平，自起步則幾乎步步領(lǐng)先。30多年來，招商局集團(tuán)作為主導(dǎo)者、招商地產(chǎn)作為重要執(zhí)行者，主導(dǎo)了蛇口的城市持續(xù)更新和三次完整的產(chǎn)業(yè)升級。這樣的經(jīng)歷賦予了招商地產(chǎn)區(qū)域運(yùn)營的特殊性：長期滲入城市有機(jī)運(yùn)動經(jīng)驗(yàn)，綜合性的規(guī)劃、建設(shè)、服務(wù)能力，全局性的城市產(chǎn)業(yè)價值鏈設(shè)計，可持續(xù)的商業(yè)運(yùn)營模式。

而切入點(diǎn)就是培育新一代產(chǎn)業(yè)園區(qū)中的產(chǎn)業(yè)和企業(yè)。招商地產(chǎn)通過集團(tuán)資源構(gòu)成了一條強(qiáng)大的針對產(chǎn)業(yè)園區(qū)的服務(wù)鏈條：企業(yè)發(fā)展的最初期，招商銀行為小微企業(yè)提供融資；在成長期，以創(chuàng)投為主營業(yè)務(wù)的招商科技提供輔導(dǎo)和風(fēng)險投資，在中小企業(yè)貸款領(lǐng)域領(lǐng)先的招商銀行，也會有極具價值的金融服務(wù)；企業(yè)壯大的時候，還有擁有“全明星”陣容、專注于另類投資的招商資本，來協(xié)助企業(yè)上市之前做PE；而在中小板和創(chuàng)業(yè)板保薦能力極強(qiáng)的招商證券，也會擇機(jī)進(jìn)入。

可以說，在各個發(fā)展階段、各種維度為企業(yè)的發(fā)展提供資金和服務(wù)。而從資源和專業(yè)能力上，這種全方位的支持和服務(wù)都可在招商地產(chǎn)的園區(qū)獲得。最終的效果，就如招商地產(chǎn)董事總經(jīng)理賀建亞所言：“為城市為區(qū)域創(chuàng)造價值，我們跟隨城市的發(fā)展而發(fā)展，從中去發(fā)現(xiàn)城市自然生長的產(chǎn)業(yè)需求，不僅僅是聚集，還要培育，為企業(yè)和產(chǎn)業(yè)，包括城市，建立一個可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)系統(tǒng)。”

在中國城市化的第一推動力已由此前的行政力轉(zhuǎn)為市場力推動的今天，蛇口幾乎是以企業(yè)之力推動城市化的唯一已全面成功的本土化案例，它所能導(dǎo)出的30年來產(chǎn)、融、城結(jié)合，運(yùn)營城市的經(jīng)驗(yàn)，究竟能多大程度成為中國城市化進(jìn)程下半場的“模型”？

章乃云的新起點(diǎn)

深圳蛇口的網(wǎng)谷模式，很可能將顛覆城市對產(chǎn)業(yè)園區(qū)的傳統(tǒng)需求和理解。網(wǎng)谷模式回答了這樣的命題：企業(yè)生長的最佳土壤如何培育？

入駐企業(yè)的感受是網(wǎng)谷不錯的觀察入口。

章乃云從事通訊行業(yè)近20年，2003年是她的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。這一年，她辭去中興旗下公司總經(jīng)理職務(wù)，創(chuàng)辦至高通信技術(shù)發(fā)展有限公司，業(yè)務(wù)從早期的從事移動通信終端產(chǎn)品研發(fā)、生產(chǎn)和銷售，到如今專注于移動互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)應(yīng)用定制的龍頭，新華社、交通銀行等訂單讓這家企業(yè)的年產(chǎn)值從3年前的5000萬猛增至近10億元。

在她看來，2012年5月12日可能再一次成為她事業(yè)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。這一天，至高通信搬離“生活”了近10年的南山科技園，作為第一批入駐企業(yè)，入駐蛇口網(wǎng)谷。每一個成長中的企業(yè)搬家的原因幾乎一致：企業(yè)規(guī)模在擴(kuò)大，辦公場所面積不夠的同時辦公租金價格高漲。至高通信也是基于這個原因有了新的辦公場所的需求。作為蛇口轉(zhuǎn)型發(fā)展網(wǎng)絡(luò)信息和科技服務(wù)業(yè)的重點(diǎn)項目，同屬于南山區(qū)的蛇口網(wǎng)谷進(jìn)入考察視野。

“在深圳幾乎沒有去過蛇口，對蛇口的印象就是老工業(yè)園區(qū)，去了以后才知道，蛇口就是個小而美的城市?！闭履嗽聘嬖V記者，公司高管一致認(rèn)為，網(wǎng)谷無論從產(chǎn)業(yè)定位還是地理位置以及周邊環(huán)境，是非常有利于公司未來發(fā)展的。

至高通信花了比過去少一半的價格，租到了比過去多一倍的辦公面積。不到3塊錢/平方米/天的租金價格能租到什么樣的辦公場所？北京赫赫有名的798藝術(shù)區(qū)，文化創(chuàng)意企業(yè)要支付4元/每平米/每天的平均租金，科技企業(yè)扎堆的北京上地各種科技園區(qū)的平均租金是5元/每平米/每天，中關(guān)村的價格就更別提了。

關(guān)鍵不在價格，“我們要留住人，要讓員工感受到工作環(huán)境的舒適，網(wǎng)谷完全能滿足員工對工作環(huán)境的想象。網(wǎng)谷組織的一些文化體育活動，網(wǎng)谷內(nèi)6家食堂的飯菜都不錯，等等這些細(xì)節(jié)確實(shí)讓員工產(chǎn)生了歸屬感。”章乃云表示。

以前專注于企業(yè)發(fā)展，對企業(yè)生活的環(huán)境并沒有太多思考，以為在深圳這樣開放的城市就意味著站在機(jī)會的同一起跑線上。當(dāng)離開了過去擁擠、嘈雜且租金高企的辦公場所，網(wǎng)谷給企業(yè)以及員工與此前差異很大的感受后，章乃云開始思考企業(yè)應(yīng)該生長在怎樣的土壤之下？環(huán)境、交通等這些物理上的硬件一目了然，除此之外呢？

科技型企業(yè)最大的資產(chǎn)是人才，留住人才是企業(yè)的頭等大事，員工居住問題通常是主要的著手點(diǎn)。南山區(qū)和深圳市政府分別會給入駐網(wǎng)谷企業(yè)的員工每平米15元的住房租金補(bǔ)貼。招商地產(chǎn)為此配套了一些公寓，如由舊集體宿舍改造而來的、擁有1400套住房的壹間公寓，有39平方米和78平方米兩種戶型，對外出租的市場價分別為每月3000元和5300元左右。政府補(bǔ)貼到位之后的租金價格分別為1800元和3000元左右，這樣低廉的價格，員工還能獲得酒店式公寓般的服務(wù)。至高通信有20%的員工住在壹間公寓，其他員工在周邊租房的同時也享受政策優(yōu)惠。

“連孩子上學(xué)他們都管?！闭履嗽茖W(wǎng)谷的服務(wù)又驚又喜，她所說的“他們”指的是網(wǎng)谷的管理運(yùn)營團(tuán)隊。通常各地產(chǎn)業(yè)園，政府總會有一些稅收、補(bǔ)貼的優(yōu)惠政策，“讓人意外的是，網(wǎng)谷會幫你落實(shí)這些政策。”最令章乃云意想不到的是，網(wǎng)谷還會幫助企業(yè)尋找小微企業(yè)貸款、創(chuàng)業(yè)投資，甚至代替企業(yè)辦理各類工商手續(xù)。去年下半年，在網(wǎng)谷推薦下，至高通信以6%股權(quán)的代價獲得了招商科技集團(tuán)1500萬的風(fēng)險投資。

“他們在做政府、居委會和五星級酒店在做的事情，非常了不起?！痹谡履嗽瓶磥?，網(wǎng)谷開放、人文的環(huán)境，細(xì)致貼心的服務(wù)，這樣的土壤下必然會醞釀出偉大的企業(yè)。對于至高通信的未來，站在網(wǎng)谷的新起點(diǎn)，章乃云信心滿滿。

楊百千的近水樓臺

對楊百千的采訪開始前的一分鐘，他剛剛結(jié)束與網(wǎng)谷內(nèi)一家企業(yè)董事長的會面，會面的內(nèi)容是關(guān)于針對該企業(yè)的創(chuàng)業(yè)輔導(dǎo)的時間表。作為招商科技集團(tuán)的總經(jīng)理，這是他接觸的第17家網(wǎng)谷內(nèi)的企業(yè)。

招商科技是招商局集團(tuán)下屬的專注于創(chuàng)投的企業(yè)，1998年時，招商局集團(tuán)發(fā)現(xiàn)蛇口的傳統(tǒng)制造業(yè)和加工業(yè)的外遷趨勢，提出要為未來新的產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐做一些準(zhǔn)備，要針對創(chuàng)新型企業(yè)的培育方面做出嘗試，次年成立招商科技，定位為以風(fēng)險投資和孵化器相結(jié)合的方式，介入中早期創(chuàng)業(yè)的高技術(shù)企業(yè)，堅持將孵化器建設(shè)并將公司本部投資與孵化業(yè)務(wù)進(jìn)行有機(jī)結(jié)合。在隨后的10多年時間里，招商科技共投資了120多家企業(yè)，先后培育了20多家上市公司。

雖然招商科技的業(yè)務(wù)觸角遍布華南、華東等區(qū)域，因?yàn)樯硖幧呖?，本地企業(yè)是其主要的業(yè)務(wù)來源。而網(wǎng)谷內(nèi)的企業(yè)類型是招商科技的主要業(yè)務(wù)目標(biāo)，所以，同屬于招商地產(chǎn)資產(chǎn)的網(wǎng)谷以及以文化創(chuàng)意企業(yè)為主要招商目標(biāo)的南海意庫，成了楊百千口中的那個“近水樓臺”。

2012年，招商科技的業(yè)務(wù)開始向初創(chuàng)期、種子期企業(yè)傾斜，當(dāng)時以互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)為主的科技型企業(yè)為主的網(wǎng)谷，以文化創(chuàng)意企業(yè)為主的南海意庫，已初步形成了產(chǎn)業(yè)聚集。在蛇口新一輪產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的背景下，針對這些企業(yè)提出了“蛇口基因”培育計劃，期望通過該計劃，培育出與招商銀行、平安保險一樣的新的領(lǐng)導(dǎo)型企業(yè)。

蛇口基因培育計劃的目標(biāo)是尋找100家科技型中小企業(yè)，依托招商系的資源，聯(lián)合會計師、戰(zhàn)略咨詢師和研發(fā)體系、專利以及行業(yè)專家對入選企業(yè)進(jìn)行綜合診斷和專題分析，并從中挑選20家提供專業(yè)的創(chuàng)業(yè)輔導(dǎo)，并在此基礎(chǔ)上配備多名投資經(jīng)理和專職分析人員，具體落實(shí)各項具體整改方案，最終選擇8～10家進(jìn)行資本對接。

據(jù)楊百千介紹，第一期提出申請的100家企業(yè)主要都在南山區(qū)，部分在蛇口，很多企業(yè)已經(jīng)得到了專業(yè)的發(fā)展建議，或推薦到深圳或國家的一些創(chuàng)業(yè)大賽，或幫助企業(yè)找到了A輪融資人，也有一些企業(yè)進(jìn)入到了招商科技與深圳中科院合作的科技企業(yè)孵化器，“進(jìn)入到我們自己的培育計劃中的企業(yè)有20家，目前這些企業(yè)發(fā)展態(tài)勢良好?！鼻笆鲋粮咄ㄐ诺墓蓹?quán)投資案例便在其中，在楊百千看來，對至高通信1500萬的投資可能帶來極大的回報，她完全有潛力成為產(chǎn)業(yè)龍頭。

南海意庫

蛇口網(wǎng)谷

在楊百千看來，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)，無論是由政府主導(dǎo)還是由企業(yè)主導(dǎo)，歸根結(jié)底都需要滿足所在區(qū)域的產(chǎn)業(yè)和企業(yè)需求。企業(yè)發(fā)展的需求，尤其是中小企業(yè)在發(fā)展之初，除了對資本的需要，還需要發(fā)展戰(zhàn)略上的各類服務(wù)與支持。

“我們在為中小企業(yè)提供未來可能的同時，招商科技的機(jī)會從中來而。當(dāng)這些可能成為現(xiàn)實(shí)，一個區(qū)域的活力就得到了重塑。”楊百千說：“網(wǎng)谷乃至蛇口，已經(jīng)具備了生長出頂級企業(yè)的土壤，未來能否出現(xiàn)蘋果這樣國際級的企業(yè)，我不敢夸下海口，但在這片土壤下，生長出全國領(lǐng)先的企業(yè)，我非常有信心?！?/p>

第四代產(chǎn)業(yè)園區(qū)：產(chǎn)、融、城一體化

新的階段，城市對產(chǎn)業(yè)園區(qū)的“審美”正在發(fā)生著翻天覆地的變化。

中國的第一代產(chǎn)業(yè)園區(qū)是單純的生產(chǎn)加工基地，二代園區(qū)將社區(qū)生活與生產(chǎn)相結(jié)合，第三代開始有了綜合運(yùn)營的概念。中國目前有1300個省級以上各類開發(fā)區(qū)和高新區(qū)承擔(dān)著中國區(qū)域經(jīng)濟(jì)和城市發(fā)展的雙重責(zé)任。隨著新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，產(chǎn)業(yè)園區(qū)承擔(dān)的各類城市職能也逐漸增強(qiáng)，傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)和非市場化主導(dǎo)的開發(fā)模式已經(jīng)難以為繼。

按照聯(lián)合國工業(yè)發(fā)展署定義的第四代產(chǎn)業(yè)園區(qū)，應(yīng)該是產(chǎn)城一體化、工商同步化、居住社區(qū)化、生活家庭化。其核心是，產(chǎn)業(yè)與城市的一體化發(fā)展、生產(chǎn)與生活服務(wù)的綜合性解決。而中國的城市化走了一半路程，很多地方面臨著產(chǎn)業(yè)升級與轉(zhuǎn)移，這意味著很多城市內(nèi)的舊廠房因產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移而失去原有的價值甚至空置，也意味著部分城市將產(chǎn)生新的產(chǎn)業(yè)園區(qū)的需求，比如地方會希望新進(jìn)入的產(chǎn)業(yè)符合當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)變化趨勢，同時也是綠色可持續(xù)的。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營的核心從來都是圍繞著企業(yè)和人進(jìn)行的，園區(qū)的“土壤”決定了企業(yè)的成長性，企業(yè)的成長性決定了區(qū)域的經(jīng)濟(jì)活力，進(jìn)而影響到城鎮(zhèn)化的質(zhì)量，是否朝著“綠色、可持續(xù)”的新定位在邁進(jìn)。產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運(yùn)營是和企業(yè)在打交道，是研究企業(yè)需求和企業(yè)發(fā)展以及企業(yè)落地之后的長遠(yuǎn)課題。針對企業(yè)，資源傾注的多少和服務(wù)的價值決定了“土壤”的價值。

作為招商地產(chǎn)園區(qū)運(yùn)營的核心產(chǎn)品，網(wǎng)谷和意庫，其模式的重點(diǎn)就是打造有價值的“土壤”，從而成為對城市經(jīng)濟(jì)生活具有極強(qiáng)驅(qū)動力的新一代產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

在招商地產(chǎn)董事總經(jīng)理賀建亞看來，新一代的產(chǎn)業(yè)園區(qū)要實(shí)現(xiàn)雙向收益：為入駐企業(yè)打造舒適、高效、可持續(xù)發(fā)展的運(yùn)營平臺，幫助企業(yè)提升品牌形象，降低綜合運(yùn)營成本，實(shí)現(xiàn)高效率的發(fā)展；為政府打造產(chǎn)業(yè)平臺，節(jié)約利用土地資源，創(chuàng)造更多的稅收和就業(yè)，協(xié)助地區(qū)產(chǎn)業(yè)集聚和升級，提升區(qū)域綜合價值并反哺城市，讓城市生活的人得到綜合收益。

服務(wù)的多樣化是新一代產(chǎn)業(yè)園區(qū)的又一核心，網(wǎng)谷和南海意庫最早就開始提供工商注冊、審計咨詢，園區(qū)企業(yè)活動、園區(qū)安防、培訓(xùn)、專利申請、信貸申請等綜合服務(wù)。但這遠(yuǎn)沒有解決企業(yè)發(fā)展的核心問題。招商地產(chǎn)認(rèn)為，強(qiáng)化金融服務(wù)為企業(yè)提供更佳的生存發(fā)展，將“金融服務(wù)”添加進(jìn)新一代的產(chǎn)業(yè)園區(qū)模式，是產(chǎn)業(yè)與城市融合的有效途徑。

據(jù)賀建亞介紹，園區(qū)開發(fā)是招商地產(chǎn)在主導(dǎo)，而可投入整個生態(tài)系統(tǒng)運(yùn)營的是整個招商局集團(tuán)。集團(tuán)內(nèi)部資源的協(xié)同發(fā)展，首先就垂青于招商地產(chǎn)的園區(qū)業(yè)務(wù)，這一點(diǎn)從招商局集團(tuán)的金融旗艦招商銀行的動作就可見一斑。

一直以來，招商銀行高度重視對中小企業(yè)的支持，曾多次被《亞洲銀行家》雜志評選為亞太區(qū)“最佳小微企業(yè)銀行”、多次被美國《環(huán)球金融》雜志評為“最佳中小企業(yè)貸款銀行”。近年來推出了針對創(chuàng)新型成長企業(yè)培育的“千鷹展翼”計劃，明確文化娛樂、科技創(chuàng)新型中小企業(yè)作為重點(diǎn)支持對象。

現(xiàn)在，在網(wǎng)谷和南海意庫，最常見的是招商銀行的服務(wù)窗口，其在安排大量信貸資源支持的同時積極聯(lián)合PE和券商等專業(yè)機(jī)構(gòu)為企業(yè)提供涵蓋股權(quán)融資、債權(quán)融資、財務(wù)顧問和上市輔導(dǎo)等內(nèi)容在內(nèi)的一體化綜合金融服務(wù)，幫助企業(yè)利用創(chuàng)新優(yōu)勢盡快成長和走向資本市場。和招商科技的選擇一樣，網(wǎng)谷和意庫的入駐企業(yè)，會比其他企業(yè)更容易進(jìn)入招商銀行的服務(wù)視角。去年，南海意庫入駐企業(yè)奧雅景觀已經(jīng)享受到了招商銀行提供的2000萬元授信額度。今年，招商銀行還發(fā)布了“文創(chuàng)貸”這一為文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)量身打造的特色信用融資解決方案。

這還不是招商系新一代產(chǎn)業(yè)園區(qū)的全部。

招商局是央企中唯一一個金融資產(chǎn)和實(shí)業(yè)資產(chǎn)均衡布局的集團(tuán)，集團(tuán)內(nèi)的各項業(yè)務(wù)分支都要基于市場化的高效結(jié)合，這是招商局下一個10年的主要戰(zhàn)略。賀建亞表示：“我們希望充分地利用招商局旗下的金融資源，為網(wǎng)谷搭建一個產(chǎn)業(yè)資本和金融資本合作的服務(wù)平臺，使得在蛇口網(wǎng)谷的企業(yè)有機(jī)會成為下一個‘阿里巴巴’，在發(fā)展過程中得到助力?！?/p>

建構(gòu)園區(qū)生態(tài)系統(tǒng)

目前蛇口網(wǎng)谷各棟物業(yè)已經(jīng)有了比較明確的劃分，主要突出在移動互聯(lián)網(wǎng)、中小企業(yè)孵化以及外貿(mào)電子商務(wù)、移動電子支付等五大細(xì)分領(lǐng)域。蛇口網(wǎng)谷運(yùn)營的負(fù)責(zé)人陳明剛強(qiáng)調(diào)，“蛇口網(wǎng)谷不是簡單地把企業(yè)召集在一起，而是讓它們在各自專業(yè)市場中，形成有機(jī)結(jié)合體，最后形成一個良性互動的產(chǎn)業(yè)鏈，形成特有的生態(tài)鏈?！?/p>

比如招商地產(chǎn)總部所在的南海意庫，園區(qū)內(nèi)的一些建筑規(guī)劃設(shè)計企業(yè)，開始參與招商地產(chǎn)的方案投標(biāo)；一些廣告公司開始承接招商地產(chǎn)的方案設(shè)計和推廣；一些景觀設(shè)計公司還參與了南海意庫的二期改造等。這些企業(yè)與招商地產(chǎn)形成了戰(zhàn)略合作伙伴，該交房租的交房租，該付報酬的付報酬，市場化合作，形成共贏，也是一條高效互動的產(chǎn)業(yè)鏈，形成開放的園區(qū)生態(tài)系統(tǒng)。

楊百千指出，過去靠一個產(chǎn)業(yè)來帶動一個區(qū)域的發(fā)展是屢見不鮮的，但在七通一平的基礎(chǔ)上進(jìn)行的園區(qū)開發(fā)時代已經(jīng)成為過去?，F(xiàn)在市場需要的是二次開發(fā)，需要的是綜合開發(fā)、綜合配套和基礎(chǔ)設(shè)施升級版的特色園區(qū)。除了針對舊廠房改造、翻新而來的南海意庫和網(wǎng)谷產(chǎn)業(yè)升級版園區(qū)，未來在技術(shù)上還可以形成有特色的環(huán)境生態(tài)系統(tǒng)，比如綜合能源的應(yīng)用、雨水的再利用、屋頂農(nóng)場等等技術(shù)層面的升級，“未來我們肯定會有這類企業(yè)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，這些技術(shù)的提供者落戶我們的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，他們是我們的客戶、服務(wù)者，我們也是他們的客戶和服務(wù)者。技術(shù)上對園區(qū)的升級，我們相互都能為對方做得更多?！睏畎偾дf。

事實(shí)上，招商地產(chǎn)園區(qū)業(yè)務(wù)中的一條金融生態(tài)鏈也正在形成。“在招商局集團(tuán)的金融平臺支持下，針對南海意庫和網(wǎng)谷，我們做了很多產(chǎn)融結(jié)合上的嘗試。比如，招商局資本旗下的風(fēng)險投資基金會在企業(yè)的創(chuàng)始階段做VC，上市之前做PE，為企業(yè)的發(fā)展提供資金。招商證券在中小板和創(chuàng)業(yè)板里的保薦能力排在行業(yè)前五位，可以有效助力園區(qū)內(nèi)企業(yè)上市拓展。而招商銀行轉(zhuǎn)型做小微企業(yè)貸款，可以解決園區(qū)內(nèi)很多企業(yè)的融資需求。”賀建亞說，這是一條完美的金融服務(wù)生態(tài)鏈條?！罢猩叹旨瘓F(tuán)正在做一件大事情：集團(tuán)大數(shù)據(jù)平臺的建立，打通招商系的客戶資源、業(yè)務(wù)渠道的平臺共享?！薄袄碚撋?，招商科技或招商資本投資的企業(yè)，在招商系的金融單位可以優(yōu)先給予授信，因?yàn)樗麄円呀?jīng)對該企業(yè)進(jìn)行過評估，評估報告會在內(nèi)部共享?！?/p>

僅僅由招商系構(gòu)成的金融生態(tài)鏈還不是園區(qū)金融服務(wù)的全部，在楊百千看來，“一個開放性的金融平臺比招商系一家來做還要高效。所以在自己提供金融服務(wù)的同時，也讓更多小貸公司、擔(dān)保公司等其他金融服務(wù)資源參與進(jìn)來，共同針對園區(qū)構(gòu)建一個開放的金融平臺。企業(yè)有更多選擇，也就意味著有更多的發(fā)展機(jī)會。”

導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營也改變了以往出地收租的盈利模式，在為園內(nèi)企業(yè)提供服務(wù)的同時，招商系積極尋求機(jī)會入股成長型企業(yè)。蛇口網(wǎng)谷目前已經(jīng)成為了包括至高通信在內(nèi)的多家公司的股東、運(yùn)營方、企業(yè)因?yàn)檗D(zhuǎn)型升級牢牢綁在了一起，形成了長期共贏的利益鏈條。

賀建亞道出了“生態(tài)系統(tǒng)”的全貌：“我們要為城市為區(qū)域創(chuàng)造價值，我們跟隨城市的發(fā)展而發(fā)展，從中去發(fā)現(xiàn)城市自然生長的產(chǎn)業(yè)需求，不僅僅是聚集，還要培育，為企業(yè)和產(chǎn)業(yè)，包括城市，建立一個可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)系統(tǒng)?！?/p>

以南海意庫為例，通過改造舊廠房之后專門引進(jìn)文化創(chuàng)意企業(yè)，從短期租金角度來說企業(yè)收益與項目的操作難度和精力不成正比。產(chǎn)業(yè)進(jìn)來后的稅收、就業(yè)都是政府的，看起來和招商地產(chǎn)沒有關(guān)系，實(shí)質(zhì)上他們也是受益者。

“整個蛇口大部分的產(chǎn)業(yè)是由我們甄選控制，大部分物業(yè)是我們持有的，由于高端的服務(wù)業(yè)的進(jìn)駐，人口素質(zhì)得以提升，租金收益上比不了銷售收入，但地域的含金量提升了，網(wǎng)谷單位產(chǎn)值從每平米1000多元提升到了約3萬元，新的產(chǎn)業(yè)人口的消費(fèi)力也為蛇口的商業(yè)注入了活力?！?/p>

從某種意義上說，這又形成了一個企業(yè)與社會的生態(tài)系統(tǒng)：“從公司來說，物業(yè)保留了可持續(xù)經(jīng)營的平臺；從社會層面來講，有這么多優(yōu)秀的公司和人，找到了發(fā)展的港灣和前景，政府也能獲得源源不斷的收入，各方面都得益?！辟R建亞說，同時也為股東和投資者提供了“社會責(zé)任與公司利潤辯證關(guān)系的全新觀察視角”。

圖為太子灣改造規(guī)劃圖。在深港一體化進(jìn)程下，招商局傾力打造太子灣改造與已啟幕的海上世界片區(qū)，有可能構(gòu)成深港一體化城市格局中的北岸“中環(huán)”。

復(fù)制的可能

在蛇口著名的“空談?wù)`國，實(shí)干興邦”標(biāo)語牌斜對面，蛇口網(wǎng)谷已經(jīng)成為一個產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的模板。它的前身是延大南山分布的一片鋁制品廠、油漆廠等中小型廠房。每平方米1000多元的單位年產(chǎn)值，而目前這個數(shù)字已是3.93萬元/平方米，前兩期的20萬平方米已吸引了200家高技術(shù)企業(yè)的入駐。

而在離網(wǎng)谷不到1公里的南海意庫，前身是日本三洋在大陸最早的廠區(qū)，早年著名電視劇《外來妹》的取景地，如今是一個“商務(wù)+消費(fèi)”型的創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)園，集聚了120多家創(chuàng)意、設(shè)計、文化類的企業(yè)，年產(chǎn)值近60億元。已成為深圳文化創(chuàng)意人士的重要聚集地。

現(xiàn)在的網(wǎng)谷和南海意庫，就相當(dāng)于一部高效的城市引擎：刺激著企業(yè)的產(chǎn)能，再將產(chǎn)業(yè)的價值轉(zhuǎn)化為稅收和消費(fèi)，與當(dāng)?shù)氐慕鹑跈C(jī)構(gòu)、商務(wù)、教育、醫(yī)療、休閑娛樂和居住生活共舞，營造出“15分鐘工作生活圈”。

他們的共同特點(diǎn)是，過去都是勞動密集型的廠區(qū)，產(chǎn)值低下，對城市環(huán)境的負(fù)面影響越來越明顯。招商地產(chǎn)通過改造舊廠房或重新規(guī)劃建設(shè)，帶來了環(huán)境和整個區(qū)域其他方面的提升，從業(yè)人群結(jié)構(gòu)的改變，帶動了區(qū)域商業(yè)的發(fā)展、公共服務(wù)水平的改進(jìn)以及整體環(huán)境的優(yōu)化。從而成為深圳城市更新、舊工業(yè)區(qū)綜合治理的標(biāo)桿，更是產(chǎn)業(yè)“騰籠換鳥”、城市形態(tài)更新的成功得到中央層面的首肯。

5月20日，江蘇省委常委、蘇州市委書記蔣宏坤一行到蛇口網(wǎng)谷考察，參觀完后的第一問題是：這個體現(xiàn)了城市更新與產(chǎn)業(yè)升級兼顧、基地改造與周邊環(huán)境齊頭并進(jìn)、實(shí)體物業(yè)與虛擬網(wǎng)格相結(jié)合的創(chuàng)新模式能否復(fù)制？

“放在30年前，我們不會預(yù)料到在這片彈丸之地，可以完成這么多次的區(qū)域升級再造?！弊屬R建亞感慨的是，一家房地產(chǎn)企業(yè)在一塊土地上深耕了30年，而且“現(xiàn)在我們提出要再造蛇口，并且還要一直干下去，我們在這里30年區(qū)域運(yùn)營的經(jīng)驗(yàn)一定能導(dǎo)出可復(fù)制的模式?！?/p>

30多年前，深圳蛇口工業(yè)區(qū)成為中國第一個對外開放的工業(yè)園區(qū)，是深圳的制造業(yè)重地。在產(chǎn)業(yè)更迭、升級的過程中，很多附加值低的制造業(yè)陸續(xù)遷離蛇口，園區(qū)空心化、產(chǎn)業(yè)空心化危機(jī)襲來，蛇口已經(jīng)面臨了兩次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型。

2009年，招商局提出了再造蛇口的戰(zhàn)略性決定。這是一次更為龐大的產(chǎn)業(yè)重塑，還包括物業(yè)更新改造及配套設(shè)施升級完善等問題。經(jīng)系統(tǒng)研究比選，蛇口確定向現(xiàn)代高端服務(wù)業(yè)進(jìn)行轉(zhuǎn)型升級，重點(diǎn)發(fā)展網(wǎng)絡(luò)信息、科技服務(wù)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，適當(dāng)發(fā)展服務(wù)外包、高端旅游、現(xiàn)代物流總部經(jīng)濟(jì)、創(chuàng)新金融、專業(yè)知識服務(wù)經(jīng)濟(jì)等五個產(chǎn)業(yè)。“騰籠換鳥”、產(chǎn)業(yè)升級的目的，就是用高附加值的產(chǎn)業(yè)，取代低附加值的制造業(yè)，從而提升競爭力。

全程經(jīng)歷和把握三次區(qū)域的產(chǎn)業(yè)升級，這個經(jīng)驗(yàn)在企業(yè)界鳳毛麟角。在賀建亞看來，“這么多年我們做產(chǎn)城升級、城市更新，我們在產(chǎn)業(yè)聚集的塑造能力和后續(xù)培育產(chǎn)業(yè)活力的能力方面所積累的經(jīng)驗(yàn)，是我們寶貴的財富，提煉出來的經(jīng)驗(yàn)是可復(fù)制的，這是憑空造城和城市運(yùn)營的最大區(qū)別。我們復(fù)制的是我們深耕蛇口的經(jīng)驗(yàn)和導(dǎo)出產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營的模式，如果只是簡單地復(fù)制產(chǎn)業(yè)園區(qū)，注定會失敗?！?/p>

賀建亞坦言，理想狀態(tài)顯然是成片區(qū)域來承載蛇口模式的復(fù)制，但實(shí)際操作的難度較大，未來成片開發(fā)的機(jī)會不會太多，能再做成兩三個蛇口這樣的案例，都是驚人的。我們希望通過跟各地政府的有效溝通，尋找志同道合者，同時也要看產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、城市發(fā)展規(guī)劃各方面是否適合企業(yè)的發(fā)展思路。

“整體復(fù)制難度大，但可以根據(jù)地方的需要去復(fù)制網(wǎng)谷、南海意庫或其他產(chǎn)業(yè)園區(qū)的組合。做不了大蛇口，可以有小蛇口?！辟R建亞表示。

并不是所有的城市都具備蛇口這樣的發(fā)展條件，人口基數(shù)、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)都不一樣，所以“產(chǎn)業(yè)一定是一方水土養(yǎng)一方人，比如可能出現(xiàn)的情況是，我們給南京打造了A項目，給上海打造了B園區(qū)，給南寧打造了C新城，方法論是一樣的。發(fā)展邏輯一定是先產(chǎn)業(yè)后配套，而不是先蓋一堆樓賣出去，再來看培養(yǎng)什么產(chǎn)業(yè)。不能本末倒置，這是不出現(xiàn)鬼城，讓城市具備可持續(xù)發(fā)展活力的重點(diǎn)。”賀建亞強(qiáng)調(diào)。

楊百千也指出：“未來也一定會向別的城市產(chǎn)業(yè)園延伸和復(fù)制，產(chǎn)業(yè)園建設(shè)階段的復(fù)制容易做，但到了服務(wù)階段，孵化、培育、投資的復(fù)制非常難，這主要涉及的是創(chuàng)業(yè)導(dǎo)師團(tuán)隊的建立，需要有科研、教育和成功產(chǎn)業(yè)化企業(yè)經(jīng)驗(yàn)等資源的支撐。”他還透露，金融服務(wù)的延伸策略正在構(gòu)建當(dāng)中，招商地產(chǎn)在青島的網(wǎng)谷項目，會比較快的進(jìn)入視野?！皬拈L遠(yuǎn)來看，園區(qū)企業(yè)金融服務(wù)延伸的觸角，一定會延伸到招商系內(nèi)部各類符合我們創(chuàng)投方向的園區(qū)?！?/p>

更大藍(lán)圖：中國“金絲雀”

深圳前海是新一輪改革的前沿，招商地產(chǎn)新的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營類型極有可能在此誕生。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，前海若能成為“三幣雙貸”即人民幣離岸中心、人民幣在岸中心、港幣在岸中心以及人民幣和港幣雙幣貸款，如果形成這一模式，前海將成為深圳和香港合二為一的紐帶，進(jìn)而有機(jī)會成為全球第一大金融中心。

作為前海的大地主，招商局擁有前海3.5平方公里在統(tǒng)籌開發(fā)。蛇口與前海幾乎就一個太子灣之隔，而太子灣的改造又是招商地產(chǎn)下一階段繼續(xù)升級蛇口的重要支點(diǎn)。今天蛇口再造是何種前景？未來前海又怎樣來設(shè)計？如果金融產(chǎn)業(yè)成為下一次產(chǎn)業(yè)升級的趨勢，類倫敦金融城在蛇口誕生的可能有幾何？

英國倫敦碼頭區(qū)以倫敦工業(yè)中心的身份輝煌了100年，隨著1961年開啟的英國制造業(yè)和運(yùn)輸業(yè)的衰落，碼頭區(qū)經(jīng)濟(jì)開始進(jìn)入衰落以至近乎廢棄，面臨產(chǎn)業(yè)的更新與升級。1980年，倫敦市政府重塑該區(qū)域的經(jīng)濟(jì)，成立半官方的開發(fā)公司，倫敦碼頭區(qū)開發(fā)有限公司（LDDC）全面負(fù)責(zé)22平方公里土地的規(guī)劃、開發(fā)、建設(shè)。

這不僅和招商局介入的方式相似，連后期也一樣走上了“還政于政”的道路。LDDC從該區(qū)域撤出，在其存在的17年間，為倫敦東部22平方公里的碼頭區(qū)創(chuàng)造了12萬個就業(yè)機(jī)會，把一座空城變成了倫敦最有活力的新區(qū)。

當(dāng)前很多城市推進(jìn)的城市更新以單元更新規(guī)劃申報實(shí)施，實(shí)質(zhì)是將需要改造的城市地區(qū)拆成小塊進(jìn)行改造。這種“化整為零”、“零敲碎打”的改造路徑為各方獲取短期利益創(chuàng)造了有利條件，但對整個城市機(jī)能和整體競爭力的塑造起不到應(yīng)有的作用，實(shí)現(xiàn)不了城市長遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)。英國碼頭區(qū)的改造和蛇口的發(fā)展路徑說明，必要時由政府推動直接進(jìn)行中長期大項目的更新改造，符合城市更新對城市能級提升的整體利益。

今天蛇口的模式與倫敦碼頭區(qū)模式幾乎不約而同，首先LDDC在碼頭區(qū)成立英國第一個“工業(yè)園區(qū)”，推出免租金10年、免稅退稅等優(yōu)惠政策招商入園；其次投資修建各種城市配套。由于碼頭區(qū)有毗鄰倫敦金融城的地理優(yōu)勢，規(guī)劃定位放在了國際金融、商務(wù)商業(yè)區(qū)方面，并成功打造了倫敦第二個金融中心“金絲雀碼頭”，英國金融監(jiān)管局、路透社、匯豐銀行、花旗銀行等機(jī)構(gòu)紛紛把總部設(shè)在“金絲雀碼頭”。產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動了服務(wù)業(yè)的發(fā)展，碼頭區(qū)業(yè)態(tài)逐步豐富起來，目前已是倫敦最具活力的區(qū)域。

盡管與倫敦碼頭區(qū)產(chǎn)業(yè)更新選擇的路徑不一樣，但目標(biāo)產(chǎn)業(yè)都是經(jīng)過深思熟慮而來。目前招商局在蛇口已經(jīng)完成了具有中國城市化最高形態(tài)的城市更新，接下來的海上世界和太子灣這兩個同樣基于碼頭的改造，則完全有可能在接下來的5年內(nèi)成為蛇口的“金絲雀”。

圖為倫敦金絲雀碼頭。前海將成為深圳和香港合二為一的紐帶，進(jìn)而有機(jī)會成為全球第一大金融中心。作為前海的大地主，如果金融產(chǎn)業(yè)成為深圳下一次產(chǎn)業(yè)升級的趨勢，類倫敦金融城在招商系的版圖中誕生不是沒有可能。

從中投公司成為金絲雀碼頭項目的大股東、招商地產(chǎn)持有蛇口眾多物業(yè)的綜合收益來看，城市更新項目一旦成為優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)項目就可以成為一種長期投資產(chǎn)品。這是一個城市吸引國際金融資本投資、增強(qiáng)城市競爭力的新路徑。這種國際金融資本的進(jìn)入將帶給項目和城市先進(jìn)的經(jīng)營方式和理念，催生地區(qū)全新的商業(yè)文化，拓寬城市新的發(fā)展競爭空間。

尤其是深圳當(dāng)前四大支柱產(chǎn)業(yè)中，金融業(yè)的發(fā)展空間已經(jīng)充分謀劃，未來幾十年將主要布局在前海地區(qū)。深圳經(jīng)濟(jì)規(guī)模最大的支柱產(chǎn)業(yè)，也是最關(guān)鍵的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間亟待擴(kuò)展。深圳要以全球視角高度審視深圳高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，塑造具有配置全球資源能力的深圳高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，占領(lǐng)全球經(jīng)濟(jì)競爭的一個制高點(diǎn)，將產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市命運(yùn)聯(lián)系起來。而與前海一灣之隔的蛇口，招商地產(chǎn)深耕城市30年的經(jīng)驗(yàn)，完全有可能在網(wǎng)谷、南海意庫之外打造出一個中國城市版的“金絲雀”碼頭。

金絲雀碼頭、蛇口的轉(zhuǎn)型發(fā)展對深圳乃至中國城市更新具有同樣豐富的借鑒意義。他們至少走過了如下共同點(diǎn)：改變了單一的由政府推動的城市更新策略，通過一家企業(yè)以市場化的方式對大片區(qū)域統(tǒng)籌規(guī)劃的方式更新改造；賦予了城市更新主體充足的城市規(guī)劃彈性，同時鼓勵國內(nèi)外金融資本、各類產(chǎn)業(yè)進(jìn)行長期投資。

這是一條極其罕見的城市發(fā)展路徑。當(dāng)代中國的城市化是一個典型的政府主導(dǎo)型城市化，城市化是在市場力和行政力的交織和制衡中逐步推進(jìn)的。在現(xiàn)行體制下，深圳蛇口如一個烏托邦般存在：整片區(qū)域的生長由一個企業(yè)來照料、管理，在幾乎沒有行政干預(yù)的情況下發(fā)展30年并成為標(biāo)桿。在城市化要“去行政化”的今天，給城市的決策者提供了一條特殊的選擇路徑。

袁庚說，愛迪生的光明實(shí)驗(yàn)只是半秒鐘亮一下，但這半秒鐘后來卻把整個世界照得燦爛光明。

蛇口基因與城市的新光

對于招商地產(chǎn)運(yùn)營的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，無論怎么細(xì)致的介紹，如果脫離了蛇口的基因，都會顯得不夠完整，也無法理解招商局到底要干什么。但蛇口基因到底是什么，20年前和20年后有何區(qū)別？這真是一部大部頭的書才能說清楚的事。

回首1992年小平南巡之后20年的發(fā)展，蛇口最耀眼的光輝定格在了1992年之前的10年，正因那個10年過于耀眼，以至于讓1992年之后的20年看起來無法企及曾經(jīng)的高度?！敖?jīng)典的東西都在1992年之前，拍攝的200多人幾乎每個人都提到了袁庚。”紀(jì)錄片《蛇口》的總導(dǎo)演楊明說。

1978年年底，時任交通部中國香港招商局常務(wù)副董事長袁庚建議設(shè)立蛇口開發(fā)區(qū)的報告中，建議將廣東的土地、勞力結(jié)合中國香港、國外的資金、技術(shù)和全套設(shè)備發(fā)展經(jīng)濟(jì)。這一建議馬上得到鄧小平等領(lǐng)導(dǎo)人的支持，深圳如同中央政府改革開放的“試驗(yàn)桌”，蛇口則是桌上最重要的那一根“試管”。袁庚的烏托邦實(shí)驗(yàn)就從這2平方公里多一點(diǎn)的“彈丸之地”開始。

蛇口遇到了中國當(dāng)代一個特定的歷史窗口期，當(dāng)時的蛇口更像一個自治的城邦。憑借著無可比擬的“尚方寶劍”，蛇口在經(jīng)濟(jì)的各個領(lǐng)域?qū)嵤巴黄啤?。為引進(jìn)人才，蛇口首先試驗(yàn)民主選舉廢除干部終身制。其后，蛇口率先建立和遵循市場經(jīng)濟(jì)規(guī)則，相繼采用工程招標(biāo)制度、改革了工資制度、勞工制度等。這讓蛇口工業(yè)區(qū)短短7年完成了工業(yè)化和城市化，迅速培養(yǎng)起勞動密集型加工制造企業(yè)?！吧呖谀Ｊ健币彩斋@了來自全國的廣泛贊譽(yù)和學(xué)習(xí)。

1992年12月袁庚離休。這一年，深圳市開始逐漸收回蛇口工業(yè)區(qū)的自治管理權(quán)，蛇口與深圳的社會與政治生態(tài)，最終漸漸回歸到科層管理式的社會治理中。

大名鼎鼎的招商銀行原來只是蛇口的一間財務(wù)室，平安保險只是蛇口的退休基金，全球最大的集裝箱企業(yè)只是一家燒焊作坊。30年來，蛇口作為一個大孵化器，催生了一批超級企業(yè)。如果說在袁庚主政期間，將資產(chǎn)1億元家底的招商局發(fā)展壯大到了身家200億元。那么，他的后任則在之后的20年將蛇口打造成了單位面積產(chǎn)生知名企業(yè)最多的土地。

看起來，蛇口一直是試管的命運(yùn)，但卻留下了我們現(xiàn)在談?wù)摰纳呖诨?。國家級示范性高中蛇口育才中學(xué)的創(chuàng)始校長陳難先在蛇口呆了30年，他也很難說清究竟什么是蛇口基因。他覺得追求理想的精神大概就是蛇口的基因。“你可以動我的奶酪，卻不能動我的理念?！闭沁@種純粹的理想主義情懷，構(gòu)成了老一輩蛇口人的精神世界。

現(xiàn)行體制下，蛇口若還能像最初10年延續(xù)下去，那才是真正的烏托邦。萬科董事長王石這樣描述蛇口基因：只有在思想相對解放的地方，才會吸引有創(chuàng)新精神的人群，誕生有市場活力的企業(yè)組織。在他看來，蛇口的基因并沒有變。

務(wù)實(shí)、獨(dú)立、自由的姿態(tài)幾乎是蛇口企業(yè)家的群體特點(diǎn)，在這個區(qū)域不斷成長出頂級企業(yè)，這些企業(yè)背后的掌門人幾十年如一日的低調(diào)，且一直都是創(chuàng)業(yè)者的姿態(tài)：訥言、謹(jǐn)慎、努力和務(wù)實(shí)的理想主義情懷。

如何讓“蛇口基因”不僅僅復(fù)制出一個又一個優(yōu)秀企業(yè)，而是進(jìn)一步深入到并構(gòu)成我們整個城市社會的生命基因？如何讓企業(yè)家精神上升為城市的主導(dǎo)精神內(nèi)核，甚至來改變城市政府？從這個角度理解前任廣東省委書記汪洋的那句話，“解放思想要把自己擺進(jìn)去”，意思其實(shí)很明確了：你不能只要求別人成為袁庚。

如今，“時間就是金錢，效率就是生命”的牌子已成為蛇口的標(biāo)志性景點(diǎn)供游人合影，牌子前的地面有一個圓形表盤，1979年、1984年、1992年等重要時間點(diǎn)都在表盤上標(biāo)注，一直到2009年提出“再造新蛇口”戛然而止，蛇口的故事需要靠蛇口基因用新的方式譜寫。

蛇口基因的表現(xiàn)形式不同了，改革開放能從一馬當(dāng)先到萬馬奔騰，蛇口的作用就在于此。當(dāng)年想都不敢想的城市烏托邦已經(jīng)變成現(xiàn)實(shí)，12平方公里的蛇口如今生活著12萬人，人口密度之高令香港汗顏。但人口集中帶來的壞處在蛇口卻并沒有體現(xiàn)出來，比如蛇口不堵車，因?yàn)槁肪W(wǎng)密度決定一個城市的交通效率，蛇口毛細(xì)血管發(fā)達(dá)，通達(dá)功能強(qiáng)大。蛇口已經(jīng)步入能與世界比肩的發(fā)達(dá)區(qū)域。而現(xiàn)在，蛇口還繼續(xù)在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、產(chǎn)業(yè)升級上進(jìn)行新一輪探索與嘗試，把這些經(jīng)驗(yàn)帶到新一輪的城鎮(zhèn)化中，給其他城市借鑒，不也是“蛇口精神”另一種形式的延續(xù)嗎？

在中國城市化的第一推動力已由此前的行政力轉(zhuǎn)為市場力推動的今天，蛇口幾乎是“市場力”推動城市化的唯一的已成功的本土化案例，他能多大程度地導(dǎo)出30年來運(yùn)營城市、并與城市一同成長的經(jīng)驗(yàn)？袁庚先生早年提出的“將蛇口建設(shè)成最適合人類居住的地方”，其精神無疑是城市化的核心。但人們在不同階段對城市生活的需求不同，城市的生長由誰來主導(dǎo)？

賀建亞這樣描述蛇口基因下的招商地產(chǎn)：“到一個城市拿塊地，蓋個房子賣掉走人，這種方式只是解決了城市的空間需求，并不能給城市帶來價值。只有關(guān)照城市的過去、現(xiàn)在和未來，融入城市，與城市共同成長，我們才會在未來的競爭中立于不敗之地。我們想做一個社會和城市發(fā)展的推動者，而不僅僅是一個開發(fā)商，蛇口就是我們招商地產(chǎn)的延安。”

袁庚先生的那篇《記憶·理想與愛迪生的燈》的結(jié)尾感人至深：“無論人類的歷史怎樣彎彎曲曲，它都是走向前去的。1878年，愛迪生在門羅帕克實(shí)驗(yàn)室最初的實(shí)驗(yàn)只是半秒鐘亮一下，但這半秒鐘后來卻把整個世界照得燦爛光明。最初那盞古拙的燈泡，它纖弱的燈絲何時燒斷并不重要，重要的是它真真切切留給了人們對不足的思索和對未來的希望?！?/p>

人的思想就像種子，一定會以某種形式傳承，而這個種子，在合適的時機(jī)、政策與平臺上，還會以各種形式再次出現(xiàn)、再次被點(diǎn)燃。包括招商地產(chǎn)在內(nèi)的招商系企業(yè)正在以另一種方式延續(xù)著蛇口基因，期望自己傾力打造的新一代產(chǎn)業(yè)園區(qū)，能成為中國新型城鎮(zhèn)化過程中驅(qū)動城市活力的那束光。