張軍濤，李 想

（東北財經(jīng)大學 公共管理學院，遼寧 大連 116025）

【博導論壇】

基于Logit模型的公共租賃住房消費意愿影響因素
——以大連市為例

張軍濤，李 想

（東北財經(jīng)大學 公共管理學院，遼寧 大連 116025）

隨著商品住房市場價格的快速上漲，城鎮(zhèn)居民住房支付能力的差異快速分化，部分城鎮(zhèn)居民的住房困難日漸凸顯。2009年，政府實施了公共租賃房安居工程，由于受到數(shù)據(jù)的限制，從微觀個體視角進行的公共租賃房的消費意愿影響因素的研究十分有限?；诖?，首先采用調(diào)查問卷的方式對居民公共租賃房的消費意愿進行調(diào)研，之后基于309個有效樣本，對居民公共租賃房的消費意愿影響因素進行了Logit模型的計量分析。研究結(jié)果表明：個體特征、戶口制度、住房現(xiàn)狀以及住房需求意向均對公租房的消費意愿產(chǎn)生較為顯著的影響，其中女性、年齡較大、擁有城鎮(zhèn)戶籍、房租承受力困難的群體愿意選擇公租房；高學歷、高收入、對住房要求較高的群體對公租房的消費意愿較低。最后，提出了適當增加公租房數(shù)量、降低非城鎮(zhèn)戶籍群體對公租房的申請門檻等政策建議，以期發(fā)揮公租房的最大功能。

公共租賃房；消費意愿；影響因素；Logit模型

一、引言

近年來，伴隨著商品住房市場價格的快速上漲，城鎮(zhèn)居民住房支付能力的差異快速分化，部分城鎮(zhèn)居民住房困難、矛盾日益突出。然而，住房問題是關系到國家安全、社會穩(wěn)定的首要問題，因此，解決好城鎮(zhèn)困難居民的住房問題就顯得尤為重要。為了解決這一問題，國家先后實施了經(jīng)濟適用房、廉租房等一系列住房保障政策。2009年，我國又實施了公共租賃房安居工程，從而為我國城鎮(zhèn)中住房有困難的居民提供了一種選擇路徑[1]。

公共租賃房政策在國外很早就開始實施了，主要強調(diào)的是社會正義和社會公平，關注中低收入家庭的住房問題[2-3]?？v觀國內(nèi)外的相關文獻，對公共租賃房的研究主要涵蓋了以下幾個方面：一是對公共租賃住房發(fā)展狀況的研究。許多學者針對不同區(qū)域的保障對象和保障水平進行了研究，結(jié)果表明，現(xiàn)階段我國公共租賃房供給不足、保障水平有待提高[4-5]。二是對公共租賃房建設中存在問題的研究，主要涉及到資金缺口問題、保障對象的識別和篩選問題、制度和法律不健全的問題[6-7]。三是對公共租賃房政策實施狀況的研究，主要包括土地供給政策、對住房困難家庭的補貼政策[8]。然而，對于公共租賃房的管理部門以及廣大住房困難群體來說，最為關心的是什么因素影響了居民對公共租賃房的選擇。因為只有找出影響居民消費公共租賃房的因素，才能對影響因素加以控制并對相關政策進行優(yōu)化設計，以保證公共租賃房政策的順利實施，確保公共租賃房政策發(fā)揮最大的功效。但是，到目前為止，由于受到微觀個體數(shù)據(jù)的限制，多數(shù)學者主要將經(jīng)濟因素和社會因素等視作公共租賃房的消費影響因素[9-11]，而在經(jīng)濟學理論和實際生活中，微觀的個體特征、制度因素、對未來的預期等均會對公共租賃房的消費意愿產(chǎn)生影響。

二、變量、數(shù)據(jù)與模型

（一）變量選擇

根據(jù)經(jīng)濟學理論和相關文獻可知，公共租賃房的消費意愿受到諸多因素的影響。本文在前人研究的基礎上，選擇了四組變量作為公共租賃房的消費意愿影響因素，即個體特征、制度因素、住房現(xiàn)狀、住房需求意向。因變量是城鎮(zhèn)居民是否愿意消費公共租賃房，包括愿意和不愿意，屬于二元選擇變量，并將其0-1化分類，即愿意為1，不愿意為0。

1.個體特征。本文選取的個體特征變量是性別、年齡、教育經(jīng)歷、在大連工作時間、家庭規(guī)模、人均年收入。

2.制度因素。現(xiàn)階段我國公共租賃房的申請受到戶籍制度的限制。比如，大連市公共租賃房的申請條件中就明確規(guī)定“具有市內(nèi)四區(qū)城鎮(zhèn)常住戶口5年”才具有申請公共租賃房的資格。因此，本文選取的制度因素就是有無城鎮(zhèn)戶口。

3.住房現(xiàn)狀。本文選取住房類型、住房面積、房租承受能力、住房滿意度作為反映住房現(xiàn)狀的變量。

4.住房需求意向。住房需求意向是指居民所期望住房的面積、租金等，作為理性的消費者會根據(jù)自己的能力來選擇合適的居住場所。本文選取的住房需求意向變量包括理想住房面積和理想租房租金。

（二）數(shù)據(jù)來源

1.樣本區(qū)選擇。由于本文旨在研究城鎮(zhèn)居民對公共租賃房選擇的影響因素，根據(jù)經(jīng)濟學理論、常規(guī)判斷和實際情況可知，中低收入群體可能對公共租賃房的偏好更加明顯。因此，本文的問卷調(diào)查對象主要是新就業(yè)的大學生、大連市內(nèi)四區(qū)的企業(yè)員工、低端服務業(yè)員工等。

2.樣本的剔除和整理。在問卷調(diào)查過程中共發(fā)放問卷400份，實際收回問卷352份，之后對收回的問卷進行整理，剔除重要指標缺失或常規(guī)判斷不真實的問卷43份，得到有效問卷309份，有效率為77.25%。

（三）模型的建立

本文研究的是居民對公共租賃房的消費意愿，根據(jù)已有文獻，可以選擇Logit模型進行回歸分析。在本文的研究中，因變量取值僅有兩個值，即0和1；而自變量不是連續(xù)變量，是離散變量。因此，選擇Logit二元回歸模型進行分析[12-13]。

Logit概率函數(shù)形式為：

其中，P為事件發(fā)生的概率，Z是x1，x2，…xn的線性組合。

在Logit回歸分析時，對P進行Logit變換：

基于以上分析，構(gòu)建公共租賃房的消費意愿影響因素模型。

其中，Y為城鎮(zhèn)居民對消費公共租賃房的意愿，愿意取值為1，不愿意取值為0；X1，X2，X3，X4為居民選擇公共租賃房影響因素的四組解釋變量。因此，所構(gòu)建的Logit模型為：

模型中各個變量的闡釋如表1所示。

表1 變量及度量說明

三、調(diào)查樣本的統(tǒng)計分析

經(jīng)過對調(diào)查問卷的整理，對參與問卷調(diào)查的微觀個體特征進行了描述，統(tǒng)計分析結(jié)果如表2所示。

1.個體特征。就性別而言，女性所占比例較多。從年齡分布來看，18-25歲、25-30歲的被調(diào)查者分別占48.86%、45.63%，并且隨著個體年齡的增長被調(diào)查者越來越少。因為，通常情況下隨著年齡的增長，居民的工資收入和財富的積累會越來越多，對商品房的消費需求自然就會增加，而對公共租賃房的消費需求就會減少。從教育經(jīng)歷來看，初中及以下、本科學歷的比例較高，分別占28.8%、25.24%，且各層次學歷水平的人數(shù)分布較為均勻；從在大連工作時間來看，工作1-3年和工作6年以上的所占比例較高，兩者合計達到了65%以上。從家庭規(guī)模來看，家庭人口數(shù)量以3人或4人的居多；從人均年收入來看，50%以上的調(diào)查者的年收入在3萬元及以下水平，而且隨著收入水平的提高，人數(shù)在逐漸減少。

表2 參與問卷調(diào)查的微觀個體特征描述

2.制度因素。被調(diào)查者中有大連戶口的為46.93%，非大連本地戶口的為53.07%。

3.住房現(xiàn)狀。從被調(diào)查者的住房類型來看，租住公房的比例最高，為28.21%。從現(xiàn)有住房面積來看，有41.10%的被調(diào)查者的住房面積低于15平方米，且隨著住房面積的增大，被調(diào)查者所占的比例呈遞減趨勢。從房租承受能力來看，44.34%的被調(diào)查者認為自己可以承受，而55.66%的被調(diào)查者承受現(xiàn)行的房租有不同程度的困難。就居住滿意度而言，對現(xiàn)在住房非常滿意的大約占到7.44%，其余的多是一般滿意、不滿意，甚至非常不滿意。

4.住房需求意向。住房需求意向主要包括理想住房面積和理想住房租金。就理想住房面積來看，72.16%的被調(diào)查者傾向于個人擁有40平方米以上的住房，而只有1.94%的被調(diào)查者希望自己的住房面積在20平方米以下，這與上述住房現(xiàn)狀中的現(xiàn)有住房面積形成了強大反差。從公共租賃房的理想房租與市場房租的比較來看，絕大多數(shù)被調(diào)查者希望公共租賃房的房租是市場價格的50%以下。

四、公共租賃住房消費意愿影響因素分析

為了進一步揭示公共租賃住房消費意愿的影響因素，采用計量模型對影響公共租賃房的消費因素進行識別和篩選。

由于課時的限制，我們不可能將所有的有關有機化學的實驗操作都成為教學任務部分，選取合適的實驗教學內(nèi)容顯得尤為重要，既要到達開設這門課的教學目標，更重要的是讓學生所學到的能力在今后的學習和科研中得到進一步的提升。

各個變量的統(tǒng)計性描述如表3所示。

表3 變量的統(tǒng)計性描述

運用STATA10.0軟件進行Logit模型運算，為了使得到的系數(shù)無偏和更加有效，需要對模型進行異方差檢驗。似然比檢驗（LR）結(jié)果（P值）為0.013，拒絕了同方差假設。據(jù)此，進一步采用異方差的Logit模型進行運算。同時還估算出了Logit模型預測的準確率為76.23%。表明該模型的設計較為合理，預測的準確度較高，各系數(shù)的可信度和有效性較高。各個變量的回歸系數(shù)如表4所示。

表4 二元Logit模型回歸結(jié)果

從二元Logit模型回歸分析結(jié)果可以看出：

1.從個體特征角度來看，受訪者的性別、年齡、受教育經(jīng)歷、家庭人均年收入等均在一定程度上影響消費者對公共租賃住房的消費意愿。其中，受教育程度對公共租賃住房的消費意愿的影響程度最大，其系數(shù)達到-0.848，遠超過其他因素的系數(shù)值，且與公共租賃住房的消費意愿成反比，可見受教育程度對于公共租賃住房的消費意愿有很大的影響。究其原因主要是，一方面，受教育程度較高的受訪者一般對公共租賃住房的了解比較全面，對居住條件的要求也較高，然而絕大多數(shù)公共租賃住房的區(qū)位、環(huán)境均較差，因此，他們寧愿花費高價購買商品住房，由此導致了其對公共租賃住房消費意愿降低；另一方面，受訪者的受教育程度影響了其收入水平，比如受教育程度較高的受訪者的收入較高，他們對公共租賃住房的消費意愿明顯低于受教育程度較低的受訪者。

人均年收入與公共租賃房消費意愿的相關系數(shù)為-0.165，且在1%水平下顯著，反映了居民收入與公共租賃房的消費意愿呈負相關關系。家庭的人均收入能直接影響其住房的支付能力，在住房市場價格一定的前提下，家庭的收入越高，其對商品住房的支付能力越強。家庭的人均年收入在一段時間內(nèi)的積累形成了家庭積蓄，并決定了其是否有支付商品住房首期付款的能力；家庭人均年收入分攤到每個月的收入決定了家庭支付抵押貸款月還款額的能力。所以，人均年收入越高的家庭，越有能力購買商品住房，這部分居民自然對公共租賃住房的偏好有所降低，進而轉(zhuǎn)向?qū)ι唐纷》康南M。此外，收入較高的居民對住房有更多的自由選擇權(quán)，其往往對住房的區(qū)位、交通便利度、醫(yī)療環(huán)境及周邊環(huán)境等有更高的要求，而公共租賃住房的這些條件均較差，因此，人均收入較高的居民多傾向于對商品住房消費。

年齡與公共租賃房消費意愿的相關系數(shù)為0.409，且在10%水平下顯著，即隨著年齡的增長，被訪者越傾向于選擇公共租賃房作為其住房消費。這與預期的結(jié)果可能相反（隨著年齡的增長，越有能力購買價格較高的商品住房），但根據(jù)受訪者的調(diào)研數(shù)據(jù)可知，多數(shù)受訪者并非大連本地人，這就導致了他們多傾向于在外地（大連）工作期間最大限度地降低自己的花費，因此，他們熱衷于公共租賃住房的消費就不難理解。

2.從制度因素分析，中國的戶籍制度在世界上是較為罕見的，由于城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)明確地將人口分為城鎮(zhèn)居民和農(nóng)村居民，導致了城鎮(zhèn)居民和農(nóng)村居民所得到的福利存在較大差異。本文中的戶口與公共租賃房消費意愿的相關系數(shù)為0.701，且在5%水平下顯著，表明擁有大連市戶口的居民更傾向于公共租賃房的消費，且這種消費意愿要比其他因素導致的消費意愿要強（系數(shù)高達0.701）；其主要原因在于，2012年公布的《大連市公共租賃住房管理暫行辦法》中明確規(guī)定“具有市內(nèi)四區(qū)城鎮(zhèn)常住戶口5年以上、有穩(wěn)定工作的無房家庭”有資格申請公共租賃房，這項規(guī)定直接屏蔽了無城鎮(zhèn)戶口居民申請公租房的資格，同時刺激了城鎮(zhèn)中低收入階層對公共租賃房的消費意愿。

3.從住房現(xiàn)狀來看，房租承受力與公共租賃房的消費意愿的相關系數(shù)為0.216，且在10%水平下顯著。表明隨著房租可承受能力的減弱，居民更愿意選擇消費公共租賃房，這樣可以暫時緩解他們的住房壓力。這也符合經(jīng)濟學理論，隨著市場租賃房房租的上漲，人們會傾向于選擇公共租賃房作為替代品。此外，住房類型、住房面積以及居住滿意度對公共租賃房的消費意愿的影響效果不是很明顯，統(tǒng)計上顯著性并不強烈。

4.從住房需求意向來看，理想住房面積與公共租賃房消費意愿的相關系數(shù)為-0.848，且在1%水平下顯著。調(diào)研數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示：大部分受訪者表示滿足自身居住需求的基本住房面積為40-60平方米，而目前我國已建設的公共租賃住房的面積一般在20-40平方米，且戶型、居住配套條件及住房平均戶型面積等均比受訪者的理想住房低一個檔次。因此，潛在的公共租賃住房的消費者會由于住房的戶型、平均面積及配套條件較差而流失，即表現(xiàn)出了理想住房面積與公共租賃住房消費意愿呈負相關關系。

綜上，居民的個體特征、城市的戶籍制度、個人的住房現(xiàn)狀、個人的住房需求意向均會對公共租賃房的消費意愿產(chǎn)生影響。

由于個體的性別、年齡、教育經(jīng)歷以及平均年收入不同致使其對公共租賃房的消費意愿存在較大差別；其中，女性多傾向于消費公共租賃房，而男性對公共租賃房的消費意愿則明顯降低；隨著年齡的增長，被訪者對公共租賃房的消費意愿也隨之增強；被訪者的受教育程度和平均年收入與公共租賃房的消費意愿呈反比；此外，在大連工作時間的長短和家庭規(guī)模的大小對公共租賃房的影響并不強烈，這是由于所選取的樣本與大連市城鎮(zhèn)居民的總體樣本存在偏差所致。

由于大連市公共租賃房的申請條件中明確規(guī)定了對戶口的限制，這樣就導致了擁有大連市戶口的被訪者多傾向于消費公共租賃房，而外地戶口者由于沒有達到相關條件進而較大程度地降低了其對公共租賃房的消費意愿。

個人的住房現(xiàn)狀和住房需求意向也對公共租賃房的消費意愿產(chǎn)生明顯的影響，被訪者會因為現(xiàn)在住房的房租承受力較弱而傾向于選擇公共租賃房，同時他們也會因為對現(xiàn)在住房的不滿意而更不愿意選擇公共租賃房。因為公共租賃房的地址、配套設施及裝修等均差強人意，這樣無形中降低了他們對公共租賃房的消費意愿。此外，個體承租者也會因為理想住房面積需求較大而降低了其對公共租賃房的消費意愿。

五、結(jié)論與政策建議

本文從需求的視角，以調(diào)查問卷的方式對大連市中低收入群體的公共租賃房的消費意愿進行了調(diào)研，對影響大連市居民公共租賃房的消費意愿影響因素進行了Logit模型分析，找出了影響大連市居民公共租賃房的消費意愿的主要因素及其影響力度。結(jié)合Logit模型分析結(jié)果提出相應的政策建議。

1.從受訪者對公共租賃住房的消費意愿的統(tǒng)計性描述看，多數(shù)受訪者愿意或者將來愿意選擇公共租賃住房作為現(xiàn)階段的居住方式，且這個比例達到60.85%。近年來，我國多數(shù)地區(qū)均實施了公共租賃住房安居工程，并相繼出臺了一系列有關公共租賃住房的法律法規(guī)，比如《公共租賃住房管理辦法（2012）》《大連市公共租賃住房管理暫行辦法（2012）》等，這些法律法規(guī)均規(guī)定了較為嚴格的公共租賃住房申請條件，這無疑之中增加了多數(shù)居民對公共租賃住房的申請難度，直接導致了多數(shù)人愿意申請公共租賃住房而無法申請，間接導致了城市人才的嚴重流失及經(jīng)濟發(fā)展的緩慢。鑒于此，一方面，我國應該在財政、經(jīng)濟等發(fā)展允許的條件下，適當增加公共租賃住房的供給數(shù)量，保證多數(shù)中等偏下收入群體的住房剛性需求為基礎；另一方面，因地制宜地降低各地區(qū)公共租賃住房的申請條件，比如取消戶籍制度的限制等，這樣能夠使得中等偏下的收入群體（尤其是剛剛畢業(yè)的大學生）很快地在該城市落戶、扎根，體現(xiàn)了留住人才的宗旨，有利于地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展。

2.從公共租賃住房消費意愿的回歸分析來看，受訪者的性別、年齡、受教育經(jīng)歷、家庭人均年收入、戶口制度及房租承受力等均在一定程度上影響消費者對公共租賃住房的消費意愿。其中，居民的受教育程度對公共租賃住房消費意愿的影響程度最大，且系數(shù)達到了-0.848；此外，受訪者的家庭規(guī)模、住房類型及住房滿意度等對公共租賃住房的消費意愿的影響不強?；诖?，我國應重視公共租賃住房的租金定制及布局規(guī)劃。在公共租賃住房的租金重新定制時，要充分考慮公共租賃住房的潛在消費群體的經(jīng)濟條件，租金定制要體現(xiàn)與市場住房租賃房租金的差別，應充分體現(xiàn)公共租賃住房的價格優(yōu)勢；在規(guī)劃布局公共租賃住房時，應盡量靠近市中心，這樣能夠降低公共租賃住房群體的交通費用及時間成本等。此外，還應降低戶籍制度的限制。根據(jù)最近出臺的《大連市公共租賃住房管理暫行辦法（2012）》規(guī)定：“具有市內(nèi)四區(qū)城鎮(zhèn)常住戶口5年以上、有穩(wěn)定工作的無房家庭有資格申請公共租賃房”，而國家統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明大連城鄉(xiāng)收入比為1.71：1；這些均表明大連市城鎮(zhèn)居民享受著較多的社會福利，而非大連戶口的居民則無權(quán)享受，這樣更加劇了社會的不公平。調(diào)研數(shù)據(jù)顯示：擁有大連市戶口的居民70%擁有穩(wěn)定的工作，住房問題自己可以解決，相反，多數(shù)無大連戶口的外來工作人員多數(shù)工作不穩(wěn)定，住房形勢比較嚴峻，這些外來務工人員或剛剛畢業(yè)的大學生才應該是公共租賃住房的真正保障對象。因此，適當降低本地城鎮(zhèn)戶籍的限制，讓多數(shù)外來務工人員及剛剛畢業(yè)的大學生能夠享受到公共租賃住房的保障，促進社會和諧發(fā)展，這樣才能更好地發(fā)揮公共租賃房的保障性功能，促進本地區(qū)經(jīng)濟的繁榮發(fā)展。

除此之外，積極引導受訪者樹立正確的住房消費觀念、完善公共租賃住房的退出機制、借助金融機構(gòu)積極研發(fā)公共租賃住房的融資產(chǎn)品等，也是我國現(xiàn)階段為實現(xiàn)公共租賃住房健康發(fā)展的努力方向。

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【責任編輯 李 菁】

F293.31

A

1674-5450（2014）04-0001-05

2014-03-15

遼寧省社科基金項目（L13DJY088）

張軍濤，男，河北石家莊人，東北財經(jīng)大學教授，博士研究生導師，主要從事城市與區(qū)域經(jīng)濟、公共管理研究；李想，女，遼寧大連人，東北財經(jīng)大學社會保障博士研究生。