李琳

【摘要】近幾年房地產(chǎn)行業(yè)的過熱發(fā)展，使人們把目光聚焦到房地產(chǎn)行業(yè)，更引起了人們對(duì)其會(huì)計(jì)盈余信息的廣泛關(guān)注。作為一個(gè)利潤豐厚但相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)也較高的行業(yè)，越來越多的投資者將目光轉(zhuǎn)向了房地產(chǎn)行業(yè)。因此影響投資者決策的重要依據(jù)——房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)盈余信息就變得十分重要，該行業(yè)的盈余信息能否準(zhǔn)確、客觀的反映其真實(shí)經(jīng)營狀況，直接關(guān)系到各利益相關(guān)者的利益。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 盈余管理

一、房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理的研究現(xiàn)狀

目前，以房地產(chǎn)行業(yè)為研究對(duì)象的盈余管理研究不太多，晉峰龍（2009）對(duì)房地產(chǎn)公司的盈余管理行為進(jìn)行實(shí)證研究就得出了我國房地產(chǎn)上市公司出于避稅動(dòng)機(jī)進(jìn)行盈余管理的結(jié)論。劉躍生、王小妮（2002）在《房地產(chǎn)企業(yè)常見的偷稅方式及檢查對(duì)策》一文中闡述了房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行偷稅、逃稅的具體手段。湯惠（2007）主要是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)利潤調(diào)節(jié)的具體手段進(jìn)行了研究，研究結(jié)果顯示：房地產(chǎn)類公司主要是通過調(diào)減營業(yè)收入和調(diào)增營業(yè)成本進(jìn)行盈余管理的。張雁翎、劉昊（2007）對(duì)我國房地產(chǎn)行業(yè)的盈余管理行為進(jìn)行了實(shí)證研究，在研究過程中以修正的Jones模型為基本，加入了一個(gè)新的變量—預(yù)收賬款，從而創(chuàng)立了以預(yù)收賬款作為被解釋變量新模型。通過實(shí)證分析得出結(jié)論：房地產(chǎn)上市公司通過預(yù)收賬款進(jìn)行微弱的正向的盈余管理行為。吳敏（2007）以房地產(chǎn)行業(yè)為研究對(duì)象通過對(duì)比新舊會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，得出了以下結(jié)論：原會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定給房地產(chǎn)行業(yè)留下了較大的盈余管理空間，因?yàn)樵谑杖氲拇_認(rèn)、輔助設(shè)施等開發(fā)成本的計(jì)量以及借款費(fèi)用核算方面存在較大的不確定性，從而使得房地產(chǎn)上市公司披露的會(huì)計(jì)信息缺乏價(jià)值，而新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的推行提高了會(huì)計(jì)信息的使用價(jià)值，在一定程度上縮小了上市公司盈余管理的空間。

二、調(diào)控政策的頒布

由于09年地王頻出、通脹明顯、各地成交量持續(xù)攀升，造成房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格上漲過快，購房恐慌，市場(chǎng)不穩(wěn)定等情況，2010年，我國政府采取遏制房價(jià)上漲過快，減少投資投機(jī)性購房，進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫等措施。2010年是我國房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控最為密集的一年。4月27日國務(wù)院發(fā)布了《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》（簡(jiǎn)稱“國十條”），這次調(diào)控被稱為“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策”。9月29日，國務(wù)院又出臺(tái)了“新國五條”。據(jù)2010年6月份數(shù)據(jù)顯示，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲11.4%，漲幅比5月份縮小1.0%；環(huán)比下降0.1%，較5月回落0.3%，調(diào)控初見成效。在當(dāng)前政策下，由于國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了多角度的限制，無論從對(duì)政策的利用角度還是從盈余管理角度，這一時(shí)期都應(yīng)該考慮縮減和推遲投資，但是，新國八條第五條指出：囤地捂盤的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將停止發(fā)行股票債券，并停止發(fā)放貸款。但是，與首付比和房產(chǎn)稅的條款不同，這一條規(guī)定具有量化上的困難性，除了土地使用政策的相關(guān)規(guī)定外，無法判定囤地捂盤的標(biāo)準(zhǔn)。且企業(yè)根據(jù)宏觀政策調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略和方向也具有合理性。因此，這一時(shí)期地產(chǎn)企業(yè)在可能會(huì)考慮通過修改企業(yè)投資計(jì)劃的方式，在土地使用政策允許的范圍內(nèi)，推遲企業(yè)的支出項(xiàng)目，從而實(shí)現(xiàn)預(yù)算和利潤的雙重平滑。

三、房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理的分析研究

我國房地產(chǎn)企業(yè)具有十分明顯的區(qū)別于其他行業(yè)的特殊之處：一是，房屋建筑工期較長，一般來說樓盤建筑工期為2年左右，大量房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了保證企業(yè)的年度利潤均采取多個(gè)樓盤滾動(dòng)開發(fā)的模式，這一特點(diǎn)一方面加重了企業(yè)在開發(fā)過程中的資金負(fù)擔(dān)，但是，這一多項(xiàng)目疊加的復(fù)雜開發(fā)模式也給企業(yè)盈余管理提供了時(shí)間機(jī)會(huì)；二是，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)完成后，一部分房屋將作為存貨和代銷商品進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，而另一部分則根據(jù)企業(yè)使用方式自用或出租，分別可以確認(rèn)為固定資產(chǎn)和投資性房地產(chǎn)。這就為房地產(chǎn)企業(yè)的盈余管理提供了空間機(jī)會(huì)；三是，由于房地產(chǎn)企業(yè)具有工期長和資金密集型兩大特點(diǎn)，因此，從1994年開始，國家允許我國房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行審批環(huán)境下的預(yù)售制，這一銷售特點(diǎn)反應(yīng)在會(huì)計(jì)上即表現(xiàn)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有大量的預(yù)收賬款，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)創(chuàng)造了利潤操縱的可能性。

正是基于上述對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行業(yè)特征的分析可以看出，上述的行業(yè)和業(yè)務(wù)特征在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)系統(tǒng)中表現(xiàn)出了賬務(wù)處理及財(cái)務(wù)核算的復(fù)雜性，而正是這些復(fù)雜性為管理層進(jìn)行盈余管理創(chuàng)造了機(jī)會(huì)。首先，采用會(huì)計(jì)方式進(jìn)行盈余管理，在當(dāng)前政策背景下，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入受到影響，因此，其有可能通過將當(dāng)期完工樓盤費(fèi)用確認(rèn)入下期的方式，在一定程度上降低本年度成本費(fèi)用支出，創(chuàng)造平滑的當(dāng)期利潤。除了通過費(fèi)用調(diào)節(jié)當(dāng)期利潤，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也會(huì)通過對(duì)開發(fā)房屋用途的選擇，這一點(diǎn)主要表現(xiàn)為加大對(duì)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)比重。由于投資性房地產(chǎn)以公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量，而當(dāng)前的宏觀調(diào)控政策更多地表現(xiàn)在對(duì)銷售量的影響上，因此，確認(rèn)投資性房地產(chǎn)將使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍然享受房價(jià)上升帶來的短期收益，從而創(chuàng)造并平滑報(bào)表利潤。其次，采用經(jīng)濟(jì)方式進(jìn)行盈余管理，在當(dāng)前政策下，由于國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了多角度的限制，無論從對(duì)政策的利用角度還是從盈余管理角度，這一時(shí)期都應(yīng)該考慮縮減和推遲投資，從而實(shí)現(xiàn)預(yù)算和利潤的雙重平滑。

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