住宅小區(qū)內(nèi)的土地是否需要繳納土地使用稅

問：我公司開發(fā)的樓盤小區(qū)為半封閉小區(qū)。請問，小區(qū)內(nèi)的公用道路、廣場、綠地、會館、車位、游泳池、小賣部、會所、物業(yè)用房等設(shè)施用地能否享受免繳土地使用稅政策？

天工房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 任敏

答：根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》（主席令第62）第七十三條的規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外；建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外；建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有?！蹲罡呷嗣穹ㄔ河“l(fā)關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》（法辦發(fā)〔1988〕6號）第八十八條規(guī)定：“對于共有財產(chǎn)，部分共有人主張按份共有，部分共有人主張共同共有，如果不能證明財產(chǎn)是按份共有的，應(yīng)當認定為共同共有?！庇纱丝梢姡康禺a(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)商業(yè)住房，在房屋交付業(yè)主后，相應(yīng)小區(qū)內(nèi)的的公用道路、廣場、綠地屬于全體業(yè)主所有。在房產(chǎn)建成交付使用后，綠化、道路等用地成了小區(qū)住戶的公共用地，這種用地具有一定的社會性，根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于修改〈中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例〉的決定》（國務(wù)院令第483號）中重新公布的《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第六條的規(guī)定，市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地免繳土地使用稅。可見，小區(qū)內(nèi)屬于全體業(yè)主所有的公用道路、廣場、綠地應(yīng)屬免稅土地。但對會館、車位、小賣部、會所、物業(yè)用房等設(shè)施用地應(yīng)當繳納土地使用稅。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈關(guān)于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定〉的通知》（國稅地字〔1988〕15號）的規(guī)定，土地使用權(quán)共有的，共有各方都是納稅人，由共有各方分別納稅。但在實踐中，稅務(wù)機關(guān)一般將資產(chǎn)管理人即物業(yè)公司作為土地使用稅納稅義務(wù)人。

對開發(fā)用地中用于綠化、道路等公共設(shè)施用地，在國土部門簽發(fā)土地使用證日到開發(fā)項目完工并開始交付使用期間，應(yīng)按土地使用證載明實測面積全額納稅，包括在紅線圖內(nèi)的道路、廣場、綠化等公共設(shè)施用地。這是因為在土地閑置及施工建設(shè)期間，雖然規(guī)劃圖內(nèi)已經(jīng)規(guī)劃了綠化等公共用地，但實際使用人是房產(chǎn)開發(fā)商而不是社會公眾。

許斌