付強(qiáng)

近十年來(lái)，銀行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域持續(xù)保持著相當(dāng)?shù)钠?，即使在近兩年?guó)家對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域繼續(xù)實(shí)施緊縮政策的背景下，銀行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)的熱度不降反增，2013年全年，銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款規(guī)模對(duì)各項(xiàng)貸款的比例都在30%以上。那么銀行業(yè)為何對(duì)房地產(chǎn)如此情有獨(dú)鐘，如何為其降溫？

銀行業(yè)對(duì)房貸持續(xù)保持熱度

除2009年和2006年的部分月份外，房企銀行貸款在銀行各項(xiàng)貸款中的比例均保持在20%以上，2011年前兩月達(dá)到峰值40.9%。2006年至2013年間的均值是24.9%（如圖1所示）。

近一兩年來(lái)，在金融支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)持續(xù)緊縮調(diào)控等宏觀政策背景下，這個(gè)比例反而有進(jìn)一步持續(xù)增高趨勢(shì)，2013 年各個(gè)月份的這個(gè)比例均超過(guò)了30%，2月份和12月份接近40%的高點(diǎn)（如表1所示）。

銀行業(yè)為何對(duì)房貸情有獨(dú)鐘？

2009年底以來(lái)，中國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域多采取打壓政策，但銀行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的房貸偏好卻持續(xù)保持著相當(dāng)?shù)臒岫?，究其原因主要有以下兩個(gè)方面。

我國(guó)的融資體系是一個(gè)由信貸融資主導(dǎo)的體系

據(jù)中國(guó)人民銀行網(wǎng)站披露的相關(guān)信息統(tǒng)計(jì)，在社會(huì)融資結(jié)構(gòu)中，各類貸款（包括商業(yè)銀行貸款、委托貸款、信托貸款、外幣貸款、未貼現(xiàn)銀行承兌匯票）占比雖然逐年呈下降趨勢(shì)，但在2003年至2012年間的多數(shù)年份里超過(guò)85%，其中商業(yè)銀行貸款占比在多數(shù)年份超過(guò)60%。而債券和股票融資占比在多數(shù)年份低于15%，其中股票融資占比在多數(shù)年份低于5%。這樣一種由信貸融資主導(dǎo)的體系，在房地產(chǎn)企業(yè)融資中的表現(xiàn)即房企銀行貸款占比遠(yuǎn)高于股票和債券融資的比例。

房企資本市場(chǎng)融資特別是股票市場(chǎng)融資偏低的另一個(gè)原因是監(jiān)管層的打壓政策

近十多年來(lái)，監(jiān)管層在多數(shù)年份對(duì)房企資本市場(chǎng)融資采取打壓政策。特別是自2010年上半年證監(jiān)會(huì)暫緩受理房企重組、上市及融資申請(qǐng)以來(lái)，房企股票市場(chǎng)融資事實(shí)上一直處于封凍狀態(tài)。在2011年～2013年10月間，房企IPO、配股、債轉(zhuǎn)股數(shù)量均沒(méi)有記錄，增發(fā)規(guī)模總計(jì)不足300億元。此種狀況更加劇了房企銀行貸款占比偏高的局面。

如何為銀行業(yè)房貸降溫？

多項(xiàng)研究表明，房貸泡沫和房市泡沫是高度相關(guān)的，房貸持續(xù)走高還會(huì)加大商業(yè)銀行的貸款集中度風(fēng)險(xiǎn)、期限錯(cuò)配風(fēng)險(xiǎn)，甚至引發(fā)金融體系和經(jīng)濟(jì)去體系的不穩(wěn)定。因此需要為銀行業(yè)房貸降溫，至少可以采取如下三種方法：

加速我國(guó)融資體系多元化進(jìn)程。這一過(guò)程的核心即“直融化”，主要體現(xiàn)在股票和債券融資比重的顯著提高。十二五規(guī)劃明確提出要顯著提高直接融資的比重，黨的十八屆三中全會(huì)以來(lái)，股票市場(chǎng)發(fā)行與監(jiān)管制度改革提速，股票市場(chǎng)有望進(jìn)入一個(gè)快速擴(kuò)容期。由此，一方面，股票市場(chǎng)的融資比重會(huì)在未來(lái)幾年間有望有較大幅度提高。另一方面，目前我國(guó)債券融資的推進(jìn)還不明顯，政策與監(jiān)管層應(yīng)同時(shí)推出適當(dāng)政策推進(jìn)債券市場(chǎng)規(guī)模的擴(kuò)大。股票市場(chǎng)融資和債券市場(chǎng)融資的同時(shí)，擴(kuò)容將有效提升直接融資在融資體系中的比重。

將房企股票市場(chǎng)融資引入制度化軌道。以往對(duì)房企股票市場(chǎng)融資，監(jiān)管層多以政策打壓的方式進(jìn)行調(diào)控，只要對(duì)房地產(chǎn)實(shí)施緊縮調(diào)控政策，就往往輔之以關(guān)門(mén)房地產(chǎn)股票市場(chǎng)融資的做法。股票市場(chǎng)的改革為房企股票市場(chǎng)融資的制度化和常規(guī)化準(zhǔn)備了條件。由此，在推進(jìn)融資體系直融化的同時(shí)，應(yīng)同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)融資的政策和監(jiān)管進(jìn)行變革，探索并建構(gòu)房地產(chǎn)資本市場(chǎng)融資的長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房企資本市場(chǎng)融資步入制度化軌道。

加大資產(chǎn)證券化推進(jìn)力度，有效分散和化解商業(yè)銀行房貸風(fēng)險(xiǎn)。由于在2008年爆發(fā)的全球性金融危機(jī)中資產(chǎn)證券化被認(rèn)為是誘因之一，中國(guó)停止了剛剛于2005年啟動(dòng)的資產(chǎn)證券化試點(diǎn)工作。但隨著全球?qū)Y產(chǎn)證券化積極作用的重新認(rèn)識(shí)，其對(duì)分散和化解銀行中長(zhǎng)期貸款資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的積極作用得以被重新利用，中國(guó)也逐漸改變對(duì)資產(chǎn)證券化作用的看法，2012年上半年始，政策和監(jiān)管層面趨于重新肯定資產(chǎn)證券化的風(fēng)險(xiǎn)防控作用，2013年甚至以國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議的形式推進(jìn)資產(chǎn)證券化試點(diǎn)工作。資產(chǎn)證券化的試點(diǎn)得以重新推進(jìn)，但目前給出的試點(diǎn)額度還太小，對(duì)基礎(chǔ)資產(chǎn)池中資產(chǎn)的信用標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的也過(guò)嚴(yán)。有必要采取更為積極的推進(jìn)措施，比如加大試點(diǎn)額度，特別是加大專門(mén)用于房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)證券化的額度；再比如放松關(guān)于基礎(chǔ)資產(chǎn)的信用質(zhì)量約束，將優(yōu)質(zhì)級(jí)放寬到投資級(jí)。

（作者單位：中國(guó)人民銀行鐵嶺市中心支行）endprint