張宇良

2014年的商業(yè)地產(chǎn)挑戰(zhàn)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于改革紅利所帶來的機(jī)遇。

2013年的商業(yè)地產(chǎn)在打雞血中度過。凡企業(yè)必言地產(chǎn)，凡地產(chǎn)開發(fā)商皆言商業(yè)，凡購物中心皆面臨電商狙擊，凡有識之士皆追求差異化、主題化、體驗(yàn)式。

經(jīng)過2007年以來的商業(yè)地產(chǎn)投資熱潮，目前商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)泡沫橫飛。預(yù)計(jì)中國購物中心每年以300家的速度增長，到2015年，中國購物中心總量將達(dá)4000家。從投資角度看，到2012年年底，全國購物中心的累計(jì)投資額有望突破1萬億元。2013年是商業(yè)地產(chǎn)的巔峰之作，盛極而衰，從2014年開始，解決招商難、銷售難、開業(yè)難、經(jīng)營難將逐步走上開發(fā)企業(yè)的議事日程。二三線城市的絕大多數(shù)商業(yè)項(xiàng)目將陸續(xù)出現(xiàn)連難局面，商業(yè)地產(chǎn)熱潮有望告一段落，而真正的商業(yè)地產(chǎn)平泡沫破裂之痛可能逐步蔓延開來。

招商難只是商業(yè)地產(chǎn)困境的序幕。基本消費(fèi)面毫無起色：購物中心的供給速度呈幾何級增長。而消費(fèi)市場的近幾年增長幅度在13%左右。在國內(nèi)，消費(fèi)占GDP的比重只有不到40%，與發(fā)達(dá)國家消費(fèi)占GDP70%以上的格局相去甚遠(yuǎn)。電商對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的沖擊，間接加大了招商難度。根據(jù)國際數(shù)據(jù)公司最新預(yù)測，到2015年，中國網(wǎng)購交易額將占社會消費(fèi)品零售總額的7%，2010年至2015年，電子商務(wù)市場年復(fù)合增長率將達(dá)到46.1%，遠(yuǎn)高于全球同期的11.7%。支撐地級市購物中心的主力店——超市、百貨店卻是江河日下。截至2013年9月初，43家公布上半年業(yè)績的百貨類上市公司中，將近一半企業(yè)凈利潤下滑，且普遍出現(xiàn)“增收不增利”現(xiàn)象。

銷售成為考驗(yàn)現(xiàn)金回流和融資的最大障礙。開發(fā)企業(yè)的過高預(yù)期，以住養(yǎng)商的模式，主要體現(xiàn)在以銷售返租為主的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。而銷售過程中遇到的問題確是大同小異。本就不多的投資客群逐漸被競爭對手稀釋，地級市輻射能力弱，對外地投資者吸附力不強(qiáng)，投資客越來越精明，自身商業(yè)可售面積過大，市場表現(xiàn)遠(yuǎn)低于預(yù)期，開盤去化不理想，可售部分的“精肉”被銷售，剩余的部分無人問津……

不管裸售還是返租銷售，總之，項(xiàng)目開發(fā)在銷售完成階段就已經(jīng)體現(xiàn)出來，而一個運(yùn)營為主的商業(yè)項(xiàng)目，其增值是在開業(yè)之后，通過商業(yè)運(yùn)營和管理來實(shí)現(xiàn)的。由于招商、銷售模式、經(jīng)營團(tuán)隊(duì)專業(yè)性等原因，即便闖過招商和銷售大關(guān)，也難以逾越經(jīng)營階段的挑戰(zhàn)。而商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)是“商業(yè)”，是經(jīng)營，而非地產(chǎn)！

可以說開業(yè)后，商業(yè)地產(chǎn)才真正拉開商業(yè)層面的競爭。而消費(fèi)者定位，經(jīng)營策略，與時俱進(jìn)的消費(fèi)趨勢把握，體驗(yàn)式、主題式的詮釋，對電商的對抗，才是真正考驗(yàn)商業(yè)地產(chǎn)是否成功的關(guān)鍵指標(biāo)，但很可惜，這對于地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，是一個充滿挑戰(zhàn)的新領(lǐng)域，尤其是在電商強(qiáng)勢崛起的時代。

商業(yè)地產(chǎn)的成功需要經(jīng)歷九九八十一難，相比于住宅開發(fā)交房即拿錢走人的粗放式生產(chǎn)方式，商業(yè)地產(chǎn)是真正的人才密集型、智力密集型生產(chǎn)模式。包含傳統(tǒng)住宅開發(fā)企業(yè)所無法預(yù)想到的困難和阻力。加之近幾年政府非理性引導(dǎo)，商業(yè)地產(chǎn)整體已經(jīng)供過于求，很多三四線城市已經(jīng)出現(xiàn)嚴(yán)重的泡沫。這一次行業(yè)調(diào)整困難會沉淀和浪費(fèi)不計(jì)其數(shù)的財(cái)富，尤其是住宅開發(fā)企業(yè)在前30年獲得的“原始積累”，很可能在此一戰(zhàn)中消耗殆盡。

伴隨三中全會對市場的再定位，民營企業(yè)已成為改革的最大受益者，但2014年的商業(yè)地產(chǎn)挑戰(zhàn)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于改革紅利所帶來的機(jī)遇。endprint