沈愛萍

【摘 要】本文的出發(fā)點(diǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)具有的融資特點(diǎn)，并與融資現(xiàn)狀相結(jié)合，對于如今房地產(chǎn)企業(yè)在融資渠道之中的問題進(jìn)行分析，對于怎樣拓寬有關(guān)渠道展開了探討，期望可以在提高房地產(chǎn)企業(yè)融資水平的過程中起到推波助瀾的作用。

【關(guān)鍵詞】融資渠道；融資成本；房地產(chǎn)企業(yè)

因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)要耗費(fèi)較長的時間，資金的使用量和占有量比較大，所以，除非有非常雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，否則就需要通過融資來開發(fā)有關(guān)項(xiàng)目。而且在如今的市場經(jīng)濟(jì)狀況下，如果說依靠自身的資金開發(fā)項(xiàng)目的話，與市場競爭規(guī)律是相悖的，而且并不利于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。也就是說，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)展開融資活動。在如今的房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)計(jì)中發(fā)現(xiàn)，很多企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目的時候都需要進(jìn)行大量的融資，所以說把握融資渠道，對于企業(yè)的發(fā)展以及生產(chǎn)經(jīng)營是不可或缺的。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道

房地產(chǎn)業(yè)的資金可以說是比較密集的，在企業(yè)發(fā)展以及生產(chǎn)的過程中，融資活動有著至關(guān)重要的意義。如今房地產(chǎn)企業(yè)可以利用以下渠道進(jìn)行融資：

1.房地產(chǎn)信托投資

房地產(chǎn)信托投資是將商業(yè)信托組織作為基礎(chǔ)的一種投資方式，它收集多個投資者的資金，并對于房地產(chǎn)項(xiàng)目展開融資。如今階段，我國主要有兩種形式的信托產(chǎn)品：第一是信托公司直接投資房地產(chǎn)項(xiàng)目，第二種就是債權(quán)融資。第一種方式適合的房地產(chǎn)企業(yè)是自身資金在百分之三十五以下的企業(yè)，信托投資公司往往是通過注入資本的方式，與房地產(chǎn)公司進(jìn)行合作，成立有限責(zé)任公司，使資金滿足一定的需求。而投資公司則作為股東，產(chǎn)生一定的投資回報(bào)。而對于一些資金比較緊張的企業(yè)來說，信托投資公司往往給他們提供了后續(xù)的開發(fā)資金，其方式是購買部分資產(chǎn)，如果說企業(yè)的銷售款收回之后，會實(shí)施回購操作。這種信托投資往往是針對自有資金比較較多的一些房地產(chǎn)企業(yè)，而這些企業(yè)的資金困難也往往是暫時的，是由于政策或者市場引起的。在這種狀況下，信托公司提供的征信貸款，能夠使其資金缺口得到彌補(bǔ)，并進(jìn)一步進(jìn)行項(xiàng)目的開發(fā)。在使用信托資金的狀況來看，這在我國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為了一種新穎的融資渠道，尤其是在如今銀行信貸緊縮的狀況下，這種信托對于我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展非常重要，不過如今我國對于信托產(chǎn)品有比較多的限制，這對于房地產(chǎn)信托的質(zhì)量以及發(fā)展產(chǎn)生了影響，而且也推進(jìn)有關(guān)企業(yè)擴(kuò)大融資渠道。

2.企業(yè)上市融資

房地產(chǎn)企業(yè)一個非常有效的渠道就是利用上市過程來進(jìn)行融資。在企業(yè)上市之后，金融風(fēng)險可以說是迎刃而解，另外還可以使融資成本大大降低。不過，國家考慮到金融體系的安全性，因此對于房地產(chǎn)企業(yè)上市有著非常嚴(yán)格的審批制度。在房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)查過程中表明，在短時間內(nèi)，很多房地產(chǎn)企業(yè)都沒有一定的資格進(jìn)行上市，所以說這種方式的適用性相對來說比較差。

3.房地產(chǎn)基金融資

在國家對于房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施宏觀調(diào)控政策的過程中，許多房地產(chǎn)企業(yè)都有非常大的資金壓力，在這種狀況下，中國市場之中出現(xiàn)了許多的海外房地產(chǎn)投資基金，從而提供了更加寬闊的融資渠道。如今，盛陽地產(chǎn)、摩根士丹利等國際范圍內(nèi)的基金都已經(jīng)加入到了我國市場之中。對于我國房地產(chǎn)行業(yè)來說，這種進(jìn)駐是非常有利的。而在投資基金方面，主要包含的基本形式有兩種：第一是股權(quán)投資，也就是說直接在房地產(chǎn)項(xiàng)目之中加入基金進(jìn)行投資，完成項(xiàng)目之后，依照股份得到收益。第二就是債券基金，也就是說基金在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行開發(fā)，在完成項(xiàng)目之后，定期收回債權(quán)。如今，無論是采用哪種方式，都會對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生一定的好處。因?yàn)榉康禺a(chǎn)基金對于國內(nèi)房地產(chǎn)過度依賴銀行信貸的現(xiàn)象有一定的緩解作用，而且融資渠道的擴(kuò)大對于降低金融體系風(fēng)險非常有效。不過必須承認(rèn)的是，如今在我國，海外房產(chǎn)基金的發(fā)展還有一定的問題，還需要一定的時間才能夠充分發(fā)揮其作用。

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資之中的弊端

如今，雖然我國擴(kuò)大了房地產(chǎn)融資渠道，增強(qiáng)了額企業(yè)整體具有的融資實(shí)力，但是實(shí)際狀況是，還有很多的問題需要完善和改進(jìn)。有關(guān)資料表示，如今我國房地產(chǎn)行業(yè)沒有較為豐富的投資渠道，對于銀行貸款進(jìn)行過渡依賴的狀況屢見不鮮，而且有些地方?jīng)]有有力的市場監(jiān)管，許多企業(yè)盲目的進(jìn)行擴(kuò)張。在這種情況下，金融體系的穩(wěn)定性無法得到保障。如今，我國有關(guān)企業(yè)在融資方面主要有如下問題的存在：第一是企業(yè)沒有進(jìn)行風(fēng)險預(yù)期的操作。如今我國企業(yè)很少進(jìn)行風(fēng)險預(yù)期，而只是通過短期貸款展開長期投資，導(dǎo)致企業(yè)的資金鏈條非常脆弱，容易有資金短缺的問題出現(xiàn)。第二是從根源方面來說，我國房地產(chǎn)企業(yè)對于商業(yè)銀行有著較強(qiáng)的依賴性，而且沒有豐富的融資渠道，使銀行風(fēng)險大大增加。第三是在銀行方面來說，很多銀行比較看重房地產(chǎn)市場，甚至有些銀行盲目降低貸款標(biāo)準(zhǔn)，這就導(dǎo)致回收風(fēng)險大大增加。

三、拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的對策

1.健全有關(guān)房地產(chǎn)融資的法律法規(guī)

如今，在完善我國金融體系的過程中，以及規(guī)范住房市場的過程中，有關(guān)企業(yè)的金融制度環(huán)境已經(jīng)得到了改變，但是因?yàn)檫@個行業(yè)的風(fēng)險本身就比較高，所以有著比較嚴(yán)格的宏觀調(diào)控政策，在引入金融產(chǎn)品的過程中，態(tài)度也比較保守，這就直接造成了很多政策還沒有得到完善。比方說對于債券融資以及投資基金方面沒有完善的法律法規(guī)，比而在融資過程中出現(xiàn)的一些小問題并沒有法律依據(jù)。所以說，在今后的發(fā)展過程中，我國應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)的融資法律體系更加完善，并通過法律對于我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資進(jìn)行有效規(guī)范，使房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過程中，獲得一定的開發(fā)資金，并降低金融風(fēng)險，保證整個行業(yè)的穩(wěn)定性和持續(xù)性。

2.通過多種金融工具展開融資

在上文中已經(jīng)表明，融資渠道是我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重中之重，而相對單一的融資渠道會給我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來重大影響。因?yàn)榉康禺a(chǎn)有著一定的特殊性特點(diǎn)，所以導(dǎo)致資金需求對于金融體系有一定的依賴，在這種狀況下，我國很多房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式都是一種組合方式，其組成包括銀行貸款以及自有資金，這種方式與我國企業(yè)的融資形態(tài)相符合。不過國家在考慮宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的過程中，提高了銀行的貸款門檻，這就會導(dǎo)致一些企業(yè)沒有辦法從銀行之中得到充足的資金進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，在這種狀況下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行融資渠道的拓展，并且依照企業(yè)本身的特點(diǎn)，進(jìn)行比較靈活的融資方式以及融資方法，比方說：企業(yè)能夠依照自身的資金狀況以及資金需求，進(jìn)行多種方式的選擇?；蛘哒f在融資過程中，可以結(jié)合銀行貸款、自有資金、機(jī)構(gòu)投資以及基金等多種方式，并通過金融工具的運(yùn)用，使房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勢得到利用，并通過各方面資金為企業(yè)服務(wù)，在保證企業(yè)順利進(jìn)行融資計(jì)劃的前提下，使企業(yè)自身的融資風(fēng)險大大降低。

3.在房地產(chǎn)行業(yè)之中加入瑞茨模式

實(shí)踐表明，房地產(chǎn)企業(yè)并不能僅僅依靠銀行貸款或者財(cái)政貸款來進(jìn)行發(fā)展，在這個行業(yè)之中，需要的資金應(yīng)當(dāng)利用更多金融手段來獲得。我國可以對于國外的一些經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行借鑒，通過瑞茨模式的引入，進(jìn)行廉租房的收購以及經(jīng)營。這種模式就像是個人出資進(jìn)行房產(chǎn)的購置，從而賺取一定的租金，不過不同點(diǎn)在于，其組成方式是社會公眾，購買的也是個人沒有能力購買的大型住宅區(qū)域，然后利用出租，使住宅在社會之中進(jìn)行流通。如今很多國家的房地產(chǎn)行業(yè)都進(jìn)行了這種方式的引入。我國沒有采取這種模式的原因是，政府考慮到這種方式會對于樓市價格產(chǎn)生影響，甚至進(jìn)一步抬高房價。不過如果說能夠靈活的引入瑞茨模式的話，對于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展還是有一定的積極意義的。

參考文獻(xiàn)：

[1]葛建國.房地產(chǎn)市場和諧發(fā)展的模型分析[J].吉林師范大學(xué)學(xué)報(bào)，2007（02）

[2]陳永栓.經(jīng)濟(jì)法視角下房地產(chǎn)市場中的利益衡平[J].法治與社會，2007（04）

[3]石金花.當(dāng)前房地產(chǎn)融資渠道的特征及發(fā)展趨勢[J].北方經(jīng)濟(jì)，2008（07）