周　雷　殷姿君

“史上最嚴(yán)”商業(yè)地產(chǎn)新政對(duì)銀行信貸影響

周雷殷姿君

為促進(jìn)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，防范潛在風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益，蘇州市在全國(guó)率先主動(dòng)出臺(tái)了商業(yè)房地產(chǎn)調(diào)控新政，并已于2014年3月1日正式實(shí)施。該項(xiàng)被稱為“史上最嚴(yán)”的新政主要針對(duì)新建商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目出臺(tái)了“30%限售”、“禁止售后包租”、“提高項(xiàng)目貨幣資本監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)”等多條調(diào)控措施。為深入了解該項(xiàng)新政對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和銀行商業(yè)房地產(chǎn)信貸的影響，本文作者開(kāi)展了專題調(diào)研。

一、新政的出臺(tái)背景和主要內(nèi)容

自2011年3月蘇州市住宅市場(chǎng)實(shí)施“限購(gòu)令”以來(lái)，商業(yè)房產(chǎn)因不受調(diào)控影響一度出現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊升”的態(tài)勢(shì)，目前已出現(xiàn)區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性過(guò)剩的苗頭。截至2014年2月，城區(qū)已建各類購(gòu)物中心、商業(yè)綜合體超40家，在建超30家，隨著購(gòu)物中心的集群式出現(xiàn)，人均商業(yè)面積為3平方米，部分區(qū)域甚至高達(dá)4平方米，遠(yuǎn)超1.2平方米的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)“售后包租”或“變相售后包租”的事實(shí)存在，也使得部分商業(yè)項(xiàng)目存在價(jià)格虛高。購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂商業(yè)物業(yè)委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議并辦理按揭貸款后，一旦“售后包租”未能實(shí)現(xiàn)協(xié)議承諾的收益，購(gòu)房者和按揭借款人就會(huì)至政府或者銀行“維權(quán)”，可能帶來(lái)各類集體糾紛等社會(huì)不安定因素。

針對(duì)上述情況，該市率先出臺(tái)新政，主動(dòng)調(diào)控商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)。此次新政的主要內(nèi)容包括：一是對(duì)可分割出售類的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在預(yù)售前劃出30%建筑面積的房產(chǎn)作為風(fēng)險(xiǎn)防控資產(chǎn)予以凍結(jié)，凍結(jié)時(shí)間三年，凍結(jié)期內(nèi)不得銷售、抵押和轉(zhuǎn)讓。二是全面禁止“售后包租”或者“變相售后包租”的方式銷售商業(yè)房產(chǎn)，預(yù)售階段出現(xiàn)“售后包租”現(xiàn)象的，項(xiàng)目貨幣資本金余額將予以凍結(jié)。三是提高項(xiàng)目貨幣資本監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，在現(xiàn)行基礎(chǔ)上增加50%。

二、新政對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“三種效應(yīng)”

1.新政對(duì)商業(yè)房產(chǎn)銷售具有“降溫效應(yīng)”

一方面，“限售30%”將放緩開(kāi)發(fā)商的供應(yīng)步伐；另一方面，嚴(yán)禁售后包租將刺破部分項(xiàng)目?jī)r(jià)格虛高的泡沫，市場(chǎng)出現(xiàn)調(diào)整的預(yù)期增強(qiáng)，顯著改變購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)需求，潛在購(gòu)房者將陷入觀望，而投資客可能退出該市場(chǎng)，從而導(dǎo)致商業(yè)房產(chǎn)銷售下降。綜上，短期來(lái)看，新政將造成商業(yè)房地產(chǎn)銷售量下降和部分項(xiàng)目?jī)r(jià)格回調(diào)，但長(zhǎng)期卻能起到防止“過(guò)熱”，保護(hù)和規(guī)范市場(chǎng)發(fā)展的效果。

2.新政對(duì)開(kāi)發(fā)商資金鏈具有“緊縮效應(yīng)”

一是“限售30%”壓縮了開(kāi)發(fā)商可售房源數(shù)量，在三年凍結(jié)期內(nèi)可能造成銷售回款減少，甚至部分土地及建安成本較高的項(xiàng)目，僅僅通過(guò)對(duì)外銷售70%無(wú)法收回全部投資成本。二是貨幣資本監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)提高會(huì)使開(kāi)發(fā)商在建設(shè)過(guò)程中資金壓力增加。以開(kāi)發(fā)面積10萬(wàn)平方米的高層商業(yè)項(xiàng)目為例，在新政實(shí)施前辦理施工許可證，需繳納貨幣資本金3600萬(wàn)元，而在新政實(shí)施后則需繳納5400萬(wàn)元，對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，增加了1800萬(wàn)元的資金壓力。三是該市商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以本地開(kāi)發(fā)商居多，資金實(shí)力一般，部分運(yùn)作模式存在滾動(dòng)開(kāi)發(fā)和售后包租，而新政所限制的正是這些開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)資金回籠的主要方式，因此可能對(duì)尚未完工的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目影響較大，相應(yīng)開(kāi)發(fā)商資金鏈明顯收緊。

3.新政對(duì)商服地塊拍賣(mài)具有“壁壘效應(yīng)”

商服用地在S市土拍市場(chǎng)上占比一直超過(guò)50%，2014年1月-2月，共成功出讓商服用地14宗，占比56%，其中溢價(jià)率最高為53.35%。由于新政的實(shí)施將提高開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入壁壘，部分開(kāi)發(fā)商搶搭“政策末班車”。開(kāi)發(fā)商在未來(lái)籌備開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，面臨拍得的土地不能全部用于抵押融資，自籌資金比例被迫提高；嚴(yán)禁售后包租也對(duì)開(kāi)發(fā)商的物業(yè)經(jīng)營(yíng)能力提出了更高要求。新政會(huì)使部分開(kāi)發(fā)商特別是中小開(kāi)發(fā)商進(jìn)入該市產(chǎn)生一定的抗拒心理，可能造成后續(xù)商服地塊的流拍或貶值。

三、新政對(duì)銀行商業(yè)房地產(chǎn)信貸的影響

1.銀行商業(yè)房地產(chǎn)信貸現(xiàn)狀與特點(diǎn)

截至2014年2月末，S市銀行商業(yè)房地產(chǎn)貸款合計(jì)649億元，占全部房地產(chǎn)貸款的14.76%。其中，商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款143億元，比年初增加6億元，增長(zhǎng)4.57%；經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款278億元，較年初增加17億元，同比增長(zhǎng)6.59%；商業(yè)房產(chǎn)按揭貸款228億元，較年初增加8億元，同比增長(zhǎng)3.50%。呈現(xiàn)如下特點(diǎn)：

（1）風(fēng)險(xiǎn)總體可控，但經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款和商業(yè)按揭貸款不良呈現(xiàn)“雙升”局面。至2014年2月末，商業(yè)房地產(chǎn)貸款不良率為0.97%，與全轄不良率基本持平。其中，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款不良額為2.85億元，不良率為1.03%，比年初分別上升2.07億元和0.73個(gè)百分點(diǎn)；商業(yè)按揭貸款不良額為3.4億元，不良率為1.49%，比年初分別上升0.84億元和0.33個(gè)百分點(diǎn)。

（2）城市綜合體不良相對(duì)集中。至2014年2月末，城市綜合體不良額為2.78億元，不良率為3.73%，且全部為經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款，主要包括某商貿(mào)有限公司1.91億元和某商城0.6億元兩筆經(jīng)營(yíng)性物業(yè)不良貸款。

（3）融資渠道多元化，表外創(chuàng)新業(yè)務(wù)潛在風(fēng)險(xiǎn)值得關(guān)注。由于銀行普遍提高商業(yè)地產(chǎn)表內(nèi)信貸準(zhǔn)入門(mén)檻，部分開(kāi)發(fā)商難以獲取銀行貸款，便向委托貸款、理財(cái)產(chǎn)品等銀行表外業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移，或者借助信托、資管、基金和民間借貸等渠道，導(dǎo)致銀行面臨的風(fēng)險(xiǎn)管控難度加大。至2014年2月末，商業(yè)地產(chǎn)表外創(chuàng)新業(yè)務(wù)余額71.29億元，其中委托貸款62.07億元、信托8.5億元、資管4.8億元。隨著新政的實(shí)施和金融創(chuàng)新的發(fā)展，此類業(yè)務(wù)潛在的合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)和聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)值得關(guān)注。

2.新政對(duì)銀行信貸的風(fēng)險(xiǎn)隱患

（1）“降溫效應(yīng)”可能導(dǎo)致商業(yè)開(kāi)發(fā)貸款期限錯(cuò)配和現(xiàn)金流不足。如某中心項(xiàng)目，貸款期限8年，測(cè)算的投資回收期7.36年。但發(fā)放該項(xiàng)目貸款的銀行在測(cè)算時(shí)，對(duì)項(xiàng)目的收入和成本估計(jì)均過(guò)于樂(lè)觀（預(yù)計(jì)商鋪銷價(jià)3萬(wàn)元/平方米，租金收入64元/月·平米，成本未完全估計(jì)資本化利息支出）。經(jīng)壓力測(cè)試，如受新政影響，該項(xiàng)目的收入下降10%，成本上升10%，動(dòng)態(tài)投資回收期即延長(zhǎng)到12.65年，相對(duì)于8年的貸款期限，開(kāi)發(fā)商到期歸還開(kāi)發(fā)貸款的資金壓力較大。又如某商務(wù)地產(chǎn)公司藍(lán)天廣場(chǎng)項(xiàng)目，在重度壓力情境下（銷量下降30%、價(jià)格下降20%），預(yù)計(jì)現(xiàn)金凈流量將由1.79億元降為-4138萬(wàn)元，相關(guān)銀行的開(kāi)發(fā)貸款面臨風(fēng)險(xiǎn)。

（2）經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款“典當(dāng)化”風(fēng)險(xiǎn)可能暴露。一是貸款實(shí)際用途難監(jiān)控。如某國(guó)有銀行向某大酒店發(fā)放的3.5億元經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款，用于置換另一家銀行發(fā)放的貸款和股東借款，信貸檔案中未見(jiàn)證明資金實(shí)際用途的材料。二是抵押物價(jià)值存在縮水風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款在商業(yè)房地產(chǎn)貸款中占比較高，期限較長(zhǎng)，隨著新政影響的顯現(xiàn)，貸款期內(nèi)抵押物價(jià)值可能面臨較大波動(dòng)，造成抵押不足值。三是測(cè)算特定資產(chǎn)未來(lái)經(jīng)營(yíng)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流不審慎。如對(duì)某酒店客房入住率（65%）和客房?jī)r(jià)格（年均增長(zhǎng)5%）的估算過(guò)于樂(lè)觀，未充分考慮外部環(huán)境變化的影響，未來(lái)實(shí)際收入可能不及預(yù)期，存在風(fēng)險(xiǎn)隱患。

（3）風(fēng)險(xiǎn)向商用房按揭貸款傳導(dǎo)值得關(guān)注。商用房按揭貸款處于整個(gè)商業(yè)房產(chǎn)融資的“最后一棒”，開(kāi)發(fā)商、按揭借款人甚至外部相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)都可能通過(guò)傳導(dǎo)引發(fā)違約。當(dāng)前商用房按揭不良的成因除了涉鋼貿(mào)借款人資金鏈斷裂外，主要是延期交房、“售后包租”未實(shí)現(xiàn)收益承諾甚至開(kāi)發(fā)商跑路，導(dǎo)致批量違約。如某國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目因開(kāi)發(fā)商與承建商發(fā)生工程款訴訟糾紛，同時(shí)實(shí)際控制人已移居國(guó)外，項(xiàng)目長(zhǎng)期停工，因交房無(wú)望部分按揭借款人拒絕還款，涉及41戶、977萬(wàn)元貸款。同時(shí)還暴露出相關(guān)銀行貸前調(diào)查和準(zhǔn)入不嚴(yán)，以及因未交房無(wú)法辦理他項(xiàng)權(quán)證使抵押“懸空”的風(fēng)險(xiǎn)。

四、銀行強(qiáng)化商業(yè)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管控的建議

1.加強(qiáng)新政對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響的研究，做好前瞻性風(fēng)險(xiǎn)預(yù)判和防控

各行要注重商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)的搜集與分析，加強(qiáng)與住建、國(guó)土等相關(guān)政府部門(mén)的聯(lián)系，研判調(diào)控新政對(duì)市場(chǎng)的影響，加強(qiáng)對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況的調(diào)查分析，預(yù)判市場(chǎng)走勢(shì)和風(fēng)險(xiǎn)狀況。要用好客戶風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)、壓力測(cè)試等工具，深入分析潛在風(fēng)險(xiǎn)因素，對(duì)存在預(yù)警信號(hào)的貸款做好應(yīng)對(duì)預(yù)案，提前防控風(fēng)險(xiǎn)。

2.針對(duì)新政進(jìn)一步完善和落實(shí)貸款“三查”制度

一是嚴(yán)把授信調(diào)查關(guān)應(yīng)加強(qiáng)借款人和項(xiàng)目的調(diào)查評(píng)估，而非過(guò)度依賴押品價(jià)值。對(duì)商用房按揭貸款，應(yīng)注重審核客戶收入和還款意愿；對(duì)商業(yè)房產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)綜合評(píng)估合規(guī)性、籌資能力、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力等因素。對(duì)涉及綜合體的集團(tuán)客戶，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行集團(tuán)授信管理辦法，深入調(diào)查集團(tuán)整體經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)狀況及未來(lái)趨勢(shì)，加強(qiáng)統(tǒng)一授信管理，防范集中度風(fēng)險(xiǎn)。二是審慎評(píng)估押品價(jià)值和未來(lái)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金收入。鑒于新政的“三種效應(yīng)”，押品價(jià)值和未來(lái)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金收入或面臨較大波動(dòng)，各行應(yīng)審慎評(píng)估押品價(jià)值，科學(xué)測(cè)算未來(lái)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金收入，防范押品貶值或第一還款來(lái)源減少產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。三是有針對(duì)性地強(qiáng)化貸后管理。應(yīng)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)排查和貸后走訪，重點(diǎn)關(guān)注在建項(xiàng)目是否按新政要求落實(shí)50%的資本金新增，對(duì)取得預(yù)售許可證項(xiàng)目關(guān)注是否存在“售后包租”行為；加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目資金的全程監(jiān)控，嚴(yán)格執(zhí)行項(xiàng)目資金專戶管理，防范信貸資金被挪作他用。

3.分類施策，堅(jiān)持嚴(yán)控增量和優(yōu)化存量相結(jié)合

一是嚴(yán)把準(zhǔn)入關(guān)，嚴(yán)禁進(jìn)入不符合新政要求的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，重點(diǎn)選擇具有商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的名單內(nèi)客戶和地段、經(jīng)營(yíng)、實(shí)力好的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)。二是優(yōu)化結(jié)構(gòu)，對(duì)受同類新型市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、電商渠道分流沖擊大的存量商業(yè)項(xiàng)目，以及受新政影響實(shí)際收入不能完全覆蓋貸款本息的客戶，應(yīng)動(dòng)態(tài)調(diào)整授信策略，優(yōu)化客戶結(jié)構(gòu)，主動(dòng)化解潛在風(fēng)險(xiǎn)。