郭斌奇，張剛剛，胡長明

（1.西安市住房保障和房屋管理局， 陜西 西安 710002；2.陜西省測繪地理信息局，陜西 西安 710054；3.西安建筑科技大學(xué)， 陜西 西安 710055）

我國現(xiàn)階段的公共租賃住房建設(shè)仍以政府為主體，大規(guī)模的保障性住房建設(shè)政府面臨著土地和資金等要素制約，在要素保障和建設(shè)投資模式等方面存在諸多問題。公共租賃住房項目投資回收期長，租金低收益差，而且供需缺口大，所需資金較多，單靠政府財政無法滿足。因此，構(gòu)建合理的建設(shè)運營模式，引導(dǎo)社會各類主體參建成為發(fā)展公共租賃住房的重點。

齊驥(2011)[1]指出，有三種方式：第一，政府承擔(dān)運營主體責(zé)任，兼管土地、投資、管理等方面事宜。第二，政府劃撥土地，由社會機構(gòu)或民營企業(yè)參與建設(shè)管理。第三，政府劃撥部分土地，有社會機構(gòu)或民營企業(yè)負責(zé)建設(shè)運營，并擁有部分產(chǎn)權(quán)。在公共租賃住房建設(shè)運營中的資金問題，文林峰(2010)[2]把公共租賃住房的概念與保障性住房的概念作了比較。指出公共租賃住房比保障性住房的概念更準確，并提出了我國公共租賃住房建設(shè)運營的發(fā)展模式。

綜上所述，目前我國公共租賃住房市場還處于初步發(fā)展階段，對公共租賃住房建設(shè)運營模式的研究已有一定進展，但尚需進一步探索和完善。本文通過對西安市社會力量（以企業(yè)和社會機構(gòu)為主體）參與公共租賃住房建設(shè)運營模式情況的分析，以期對社會力量參與公共租賃住房建設(shè)運營進行系統(tǒng)性研究。如社會資本參與公共租賃住房建設(shè)運營的途徑有哪些，不同途徑有哪些異同，政府應(yīng)制定哪些激勵政策與機制來提高企業(yè)參與公共租賃住房建設(shè)運營的積極性，國外有哪些經(jīng)驗與教訓(xùn)等等。對于這些問題，國內(nèi)相關(guān)理論研究比較少。

一、基于AHP和模糊理論的綜合評價理論

AHP主要包括兩方面內(nèi)容：一是各層次指標(biāo)權(quán)重的確定，二是根據(jù)最底層各指標(biāo)的權(quán)重和各方案的屬性值對方案做出綜合評價。但是AHP法不是解決綜合評價問題的萬能藥。如果被評方案過多（如超過7個），除非進行分批，否則不易處理且評價結(jié)果有偏差（這是由于當(dāng)判斷矩陣的維數(shù)n＞7時，在一致性指標(biāo)小于0.1的情況下，矩陣一致性未通過率超過30%）。因此，AHP不適用于多方案綜合評價問題。在多方案綜合評價中（如方案數(shù)超過7個），AHP也不適用于求取各方案的權(quán)重。如果指標(biāo)數(shù)目超過7個，可以將各指標(biāo)分層分類。但鑒于AHP本身的有效性和準確性，所求取的各層指標(biāo)（包括最低層指標(biāo)）的權(quán)重是合理有效的。因此，仍可以采用 AHP來確定各層指標(biāo)的權(quán)重。對于企業(yè)選取何種建設(shè)運營模式，使之達到既滿足中低收入家庭住房的需要，又能同時滿足企業(yè)盈利能力最佳，是企業(yè)面臨的一種多目標(biāo)決策問題“對于這種多目標(biāo)決策問題我們一般用評價的方法解決，將層次分析法和模糊綜合評價方法有機地結(jié)合起來，即建立模糊綜合評價評判模型，并應(yīng)用這種模型對西安市公共租賃住房建設(shè)運營模式進行優(yōu)劣評價，從而為建設(shè)運營模式的選擇提供理論依據(jù)。

1.基于AHP和模糊理論的綜合評價方法過程[3-5]

針對多方案綜合評價問題，將AHP和模糊理論相結(jié)合，該方法的步驟如下：

在AHP的“同層次求單權(quán)重”步驟中，可以采用“對數(shù)最小二乘法”，求

在方案評審過程中，根據(jù)公平和公正原則，往往有多個評審人員或評審小組參加，因此判斷矩陣中的元素aij有多個值（表示不同人員或小組的意見），因此上式可擴展為

其中b為一常數(shù)，即評審人員或評審小組的數(shù)目。為求Z的最小值，將式兩邊對取偏導(dǎo)數(shù)，并使其等于 0。最后，將Wp標(biāo)準化為

(3)對每個方案進行評價，建立其模糊關(guān)系矩陣R

其中，rij表示某個被評方案從指標(biāo)ui來看對vj等級模糊子集的隸屬度。

(4)計算各被評方案的評價的評價結(jié)果向量 S，并作綜合比較

式中：S是評價結(jié)果向量，它反映了該方案總體上對評語論域r中各模糊子集的隸屬程度；“ο”代表模糊合成算子對于，可具體表示為：

最后，采用加權(quán)平均原則對各方案的綜合評價結(jié)果進行處理，即

其中，T為將方案定量化處理后的最終結(jié)果，它代表被評方案在評語論域V中的相對位置。其中k為待定系數(shù)（一般取k=2），目的是控制較大的所起的作用?？梢钥闯?，T越小即被評方案在評語論語V中的相對位置越靠前，方案越優(yōu)越。

2.基于兩級比例法的定性目標(biāo)量化方法

定性目標(biāo)的量化，普遍采用 MacCrimmon提出的兩極比例法，一般可將定性目標(biāo)分為5個、7個或9個等級[6]。設(shè)有n各評價指標(biāo)，通過指標(biāo)的兩兩比較重要性，用1-9標(biāo)度法可得到下列判斷矩陣A。

1-9標(biāo)度法的評分標(biāo)準見下表

表1-9標(biāo)度法

二、企業(yè)參與公共租賃住房的指標(biāo)評價體系

企業(yè)參與公共租賃住房的建設(shè)運營方案的選擇與眾多因素有關(guān)，根據(jù)城市的具體情況和影響因素，企業(yè)參與公共租賃住房的建設(shè)運營方式可能有很多，需要建立一個能夠綜合考慮各種因素的優(yōu)化模型建設(shè)運營模式的優(yōu)選工作，避免純經(jīng)驗主義，使得參與方案建立在客觀性、科學(xué)性的基礎(chǔ)上。

企業(yè)參與公共租賃住房建設(shè)和運營的哪種模式，并不能用簡單的函數(shù)關(guān)系能夠決定，這主要取決于企業(yè)所在城市的現(xiàn)實條件以及政府政策、市場需求、社會經(jīng)濟和資金來源等因素的影響。政府政策方面主要包括土地供給政策、政府履約度、保障性住房建設(shè)規(guī)劃、財政稅收優(yōu)惠政策、政府政策連續(xù)性以及地方領(lǐng)導(dǎo)人態(tài)度；市場需求方面為人口結(jié)構(gòu)、需求能力以及替代性產(chǎn)品供給；社會經(jīng)濟方面主要包括城市經(jīng)濟發(fā)展水平、經(jīng)濟社會發(fā)展規(guī)劃以及城市經(jīng)濟社會發(fā)展趨勢；資金來源主要為銀行信貸和其他渠道，企業(yè)參與模式的評價指標(biāo)體系見(圖1)。

圖1 企業(yè)參與公共租賃住房建設(shè)運營模式評價的層次分析模型結(jié)構(gòu)

三、基于AHP-模糊綜合理論對企業(yè)參與模式進行分析

公共租賃住房建設(shè)運營模式按照建設(shè)方式、產(chǎn)權(quán)方式、保障對象三個方面可以分為有 8種，分別為X1—“集中建設(shè)、持有、保障社會夾心層”；X2—“集中建設(shè)、不持有、保障社會夾心層”； X3—“配建、持有、保障社會夾心層”；X4—“配建、不持有、保障社會夾心層”；X5—“集中建設(shè)、持有、保障企業(yè)或園區(qū)職工”；X6—“集中建設(shè)、不持有、保障企業(yè)或園區(qū)職工”；X7—“配建、持有、保障企業(yè)或園區(qū)職工”以及 X8—“配建、不持有、保障企業(yè)或園區(qū)職工”在建設(shè)運營模式的評價中，我們要考慮諸多方面的因素，既要分析政府政策因素，因為不同的建設(shè)運營模式對于企業(yè)的盈利水平不一樣，甚至相差很大，而且我們還要考慮到不同的建設(shè)運營模式所帶來的社會經(jīng)濟、市場需求以及資金來源等方面的因素。

1.構(gòu)造判斷矩陣并計算權(quán)重

構(gòu)造判斷矩陣一般采用 A.L.Sarry教授提出的1-9及其倒數(shù)的標(biāo)度法，即通過領(lǐng)域?qū)＜覍Ω髂繕?biāo)進行兩兩比較，可以用 9種判別很好地表示出來相對于總體而言兩兩目標(biāo)之間相對重要程度，用數(shù)量表示就是9個標(biāo)度，如表2所示。1-9標(biāo)度法構(gòu)造的初始判斷矩陣使用前要進行一致性檢驗，通不過檢驗的判斷矩陣要采用一些方法改進為具有滿意一致性的判斷矩陣才可以使用。

通常以上一級的某一要素作為比較準則，對本級的要素進行兩兩比較確定矩陣元素，現(xiàn)以“政府政策”中各組成因素的權(quán)系數(shù)的確定為實際判斷對象，說明判斷矩陣權(quán)系數(shù)的確定過程，其相對重要程度依據(jù)表1確定，評判結(jié)果見表2、表3。

表2 判斷矩陣B1-C1i

表3 企業(yè)參與模式評價的各因素權(quán)重值

2.采用模糊理論對每個方案進行單指標(biāo)評價，建立其模糊關(guān)系矩陣R

表4 評語等級論域與評語的對應(yīng)情況

下面就是當(dāng)保障對象為社會夾心層的情況下，企業(yè)參與模式X1、X2的模糊關(guān)系矩陣。

3.計算評價結(jié)果向量S，并作綜合比較

根據(jù)企業(yè)參與模式的模糊關(guān)系矩陣，利用AHP-模糊綜合評價的方法對各個參與模式進行綜合評價，得出各參與模式的綜合評價結(jié)果。

表5 企業(yè)參與模式的綜合評價結(jié)果SXi

計算各評價方案的評價結(jié)果向量Sxi（xi代表各建設(shè)運營模式），如表5所示。從表5中可獲得各建設(shè)運營模式相對于各評語等級的隸屬情況，例如，當(dāng)保障對象為社會夾心層時，在“很滿意”評語等級中，X3最高，X1最低。進一步，求得各建設(shè)運營模式在評語論域中的相對位置TXi，如下表所示。由表可知，企業(yè)參與公共租賃住房建設(shè)運營模式X4最佳，也是目前大部分城市企業(yè)參與公共租賃住房建設(shè)運營的主要模式，X2其次，X3第三。

表6 企業(yè)參與公共租賃住房建設(shè)運營模式在評語論域中的相對位置Txi

由于企業(yè)參與公共租賃住房建設(shè)運營模式的保障對象為社會夾心層和企業(yè)或園區(qū)職工，所以建設(shè)運營模式的選擇按照保障對象的不同進行排序。

(1)保障對象為社會夾心層

X4—配建、不持有、保障社會夾心層

X2—集中建設(shè)、不持有、保障社會夾心層

X3—配建、持有、保障社會夾心層

X1—集中建設(shè)、持有、保障社會夾心層

(2)保障對象為企業(yè)或園區(qū)職工

X8—配建、不持有、保障企業(yè)或園區(qū)職工

X7—配建、持有、保障企業(yè)或園區(qū)職工

X6—集中建設(shè)、不持有、保障企業(yè)或園區(qū)職工

X5—集中建設(shè)、持有、保障企業(yè)或園區(qū)職工

四、結(jié) 論

我們通過層次和模糊綜合評價評判的方法對目前公共租賃住房建設(shè)運營模式在對西安市企業(yè)調(diào)研下進行了優(yōu)劣評價，并得出了排序結(jié)果。得出“配建、不持有、保障社會夾心層”模式為最佳模式，這與調(diào)查的 183家企業(yè)，按照“配建、不持有、保障社會夾心層”模式占 151的現(xiàn)狀相符合。目前西安市對于公共租賃住房的產(chǎn)權(quán)和出售方面的政策還沒有明確的規(guī)定，公共租賃住房不能出售，導(dǎo)致企業(yè)參與公共租賃住房的建設(shè)和運營積極性不高，即使擁有公共租賃住房的全部產(chǎn)權(quán)，不能快速的收回成本，也只會給企業(yè)的建設(shè)運營帶來沉重的負擔(dān)，所以西安市企業(yè)參與公共租賃住房建設(shè)運營模式主要以“配建、不持有、保障社會夾心層”為主，目前西安市正在完善相關(guān)的政策，鼓勵企業(yè)在商品房開發(fā)中按照一定的比例建設(shè)公共租賃住房，以此來增加公共租賃住房的建設(shè)量。當(dāng)保障對象為園區(qū)或企業(yè)職工時，企業(yè)仍然是選擇代建的方式，不持有公共租賃住房的產(chǎn)權(quán)，但由于調(diào)研的企業(yè)中有部分是利用自有土地建設(shè)的且保障的對象的收入和工作穩(wěn)定性較高，再加上政府政策的支持，對于企業(yè)來說，完全可以按照市場租金收取園區(qū)企業(yè)的資金資助，所以相當(dāng)一部分企業(yè)還是比較愿意以“配建、持有、保障企業(yè)或園區(qū)職工”參與到公共租賃住房的建設(shè)運營當(dāng)中的。

以前對于公共租賃住房建設(shè)運營模式的研究主要是站在政府的角度，最佳模式的選擇主要是有利于政府的方式，很少從企業(yè)的角度來分析最佳的公共租賃住房建設(shè)運營模式，企業(yè)參與的建設(shè)運營模式主要取決于公共租賃住房項目的盈利能力、企業(yè)的社會責(zé)任以及企業(yè)參與該地區(qū)其他項目開發(fā)的機會，而這三個面與上一節(jié)中各影響因素有關(guān)，所以本文研究的創(chuàng)新點是從企業(yè)的角度研究分析了企業(yè)參與公共租賃住房建設(shè)運營模式的影響因素。企業(yè)參與的模式并不是單一的，可以按照政府政策的變化以及相關(guān)影響因素所處的狀態(tài)來選擇最佳的模式組合，例如，在政府政策還不完善的情況下，企業(yè)可以選擇代建的模式，可以在政府的主導(dǎo)下參與公共租賃住房的運營，當(dāng)政府政策規(guī)定公共租賃住房部分可以出售或?qū)⑸虡I(yè)部分出售收回成本時，企業(yè)就可以利用建設(shè)公共租賃住房的機會，以較低的土地價格獲得土地使用權(quán)，這對于中小房地產(chǎn)企業(yè)走出困境提供了較好的方式。

[1]齊驥. 鼓勵企業(yè)投資和持有公租房產(chǎn)權(quán)[J]. 住宅產(chǎn)業(yè),2010(8)：24.

[2]文林峰. 公共租賃住房的定位、意義和發(fā)展要點[J]. 北京：城鄉(xiāng)建設(shè),2010(12)：69-71.

[3]汪利平,于秀玲,楊繼東,等. AHP-模糊綜合評價法在清潔生產(chǎn)審核中的應(yīng)用研究[J]. 環(huán)境科學(xué)與管理,2012(12)：180-188.

[4]張麗娜. AHP-模糊綜合評價法在生態(tài)工業(yè)園區(qū)評價中的應(yīng)用[D]. 大連：大連理工大學(xué),2006.

[5]杜棟,龐慶華,吳炎,等. 現(xiàn)代綜合評價方法與案例精選[M]. 北京：清華大學(xué)出版社. 2008：150-158.

[6]謝季堅, 劉承平. 模糊數(shù)學(xué)方法及應(yīng)用[M]. 武漢：華中科技大學(xué),2006：143-155.

[7]張永水. 模糊綜合評判法在拱橋技術(shù)狀況評定中的應(yīng)用[J]. 重慶交通大學(xué)學(xué)報,2005,24(5)：14-17.

[8]韓利,梅強,陸玉梅,等. AHP-模糊綜合評價方法的分析與研究[J]. 北京：中國安全科學(xué)學(xué)報,2004,14(7)：86-89.