謝玉勇XIE Yu-yong

（山東安然建設工程有限公司，德州 253000）

（Shandong Anran Construction Engineering Co.，Ltd.，Dezhou 253000，China）

0 引言

中國房地產發(fā)展有二十余年，市場競爭不斷加劇，行業(yè)不斷完善和規(guī)范，房地產的高投資高回報的時代一去不復返。房產開發(fā)商最求利潤最大化，這就要求從成本控制上作為切入點，提高房產開發(fā)的利潤空間。細節(jié)決定成敗，企業(yè)開發(fā)銷售價格的競爭，其優(yōu)勢所在提高企業(yè)內部的成本控制，提高企業(yè)核心競爭力已經是很多房地產行業(yè)迫切需要解決的問題，很多綜合實力較強的房地長開發(fā)商都把打造企業(yè)成本管理與控制作為提升自身競爭力的重要手段之一。為了不被新時期的競爭所淘汰，很多開發(fā)商認為只有自身具備成本優(yōu)勢才能提高核心競爭力。

1 房地產開發(fā)項目成本的組成及控制方法

一般房地產開發(fā)項目成本費用主要包括；土地費用、前期工程費、房屋開發(fā)費用、管理費用、銷售費用、財務費用、稅費以及其他費用。

針對房地產開發(fā)項目的組成分析，項目開發(fā)成本可以分為七個部分，即項目開發(fā)成本可控費用前期工程費、房屋開發(fā)費、管理費、銷售費用、財務費用，不可控成本費用土地費用、稅費。要在可控成本上細化管理、盡可能減少開發(fā)成本。下面我在可控費用上探討一下成本控制的方法與重點：

1.1 房屋開發(fā)費用中占的比重比較大是項目的建安成本。建安成本控制主要體現在以下幾個階段：

1.1.1 可行性研究階段就需要我們控制好投資估算，認真做好可研階的詳細的投資估算，投資估算誤差控制在5%-10%之內，在工程建設投資估算資金的時候需要準確估算項目資金，以便能更好的籌措資金，對工程設計招標，需要為工程限額設計提供可靠的依據等。而我們以往有的工程可研階段，投資估算做的比較粗，造成了以后不可收拾的局面：概算超估算，預算超概算的現象。因此這個階段要求工作做細，不能以偏概全，多做市場調查，設備多詢價。投資估算的誤差做的越小越好。

1.1.2 設計階段是成本控制的重中之重，所以設計費用是開發(fā)項目全過程費用中占比相對較小的，所以有開發(fā)總成本的1.5-2%，但對工程造價的影響卻能達到75%以上。俗話說的好：設計一條線，造價千千萬。為了做好工程階段的成本控制，就需要從以下幾個方面進行考慮：招標的時候采用設計招標，選擇最優(yōu)方案；多借鑒已完成工程的經濟參數，讓設計達到性價比最好的效果；重點我們考慮的是如何優(yōu)化設計方案，進行限額設計，為了加強設計圖紙的會查與審查工作，就需要完善更好的獎罰制度。

1.1.3 招標階段對開發(fā)項目成本控制非常重要，通過招標來選擇出各方面能力較強的施工單位，確定合理的合同價格、做到優(yōu)質價廉，以此達到理想的招標效果。

1.1.4 施工階段主要是房地產在開發(fā)項目的時候需要實施的全過程，也是建設項目中資金投入最大的階段，自己投入占總開發(fā)資金的80-90%，施工階段需要強化施工成本的動態(tài)控制。施工階段成本控制的重點主要有以下幾個方面：嚴格合同管理；控制好現場變更簽證，現場的變更簽證必須有咨詢單位、監(jiān)理單位、建設方工程師的簽字；加強施工管理；開展技術創(chuàng)新，節(jié)約成本支出；采取經濟措施，控制管理成本；定期發(fā)布成本動態(tài)報告等?？刂坪媒ò渤杀疽淮罂刂泣c就是材料的控制，建設方代表一定要考察好主要材料，進行價格的把關，時時關注國家政策的調整和主要材料的市場價格信息。

1.1.5 竣工結算階段是建安成本控制的最后核心，主要從以下幾方面控制以下成本：嚴格按照施工合同進行結算及變更條款、工程預算及費用定額、竣工資料、國家或地方有關的法律法規(guī)等，都需要對工程計算進行認真審核，竣工結算要逐項審核法。

1.2 房地產開發(fā)項目的成本的控制第二方面是財務方面的控制，財務費用占的成本比例不小。搞好銷售策劃，及時回籠資金，減少財務費用的支出。做好項目的融資，多渠道籌集建設資金，縮短開發(fā)周期，這些方式都能減少成本開發(fā)、增加利潤空間。

1.3 房地產開發(fā)項目的成本控制方法

1.3.1 實施全過程成本控制 房地產成本控制貫穿于整個房地產項目開發(fā)的全過程，為了防止片面性的發(fā)生，就需要嚴格控制建設成本，避免忽視因為科研階段的設計成本的控制。因此設計階段又是房地產開發(fā)企業(yè)成本控制的重點。

1.3.2 全面采取綜合成本控制 成本目標管理一般都是有質量目標、進度目標、投資成本目標、安全目標等與現場協(xié)調管理、資源消耗相結合的綜合考慮的目標，因此不是孤立的。而在成本控制過程中，我們除了綜合考慮到房地產開發(fā)企業(yè)的整體利益外，就需要平衡各目標的實現。

1.3.3 建立動態(tài)成本控制制度 房地產企業(yè)的成本管理，只要是通過對投資估算、概算、施工圖預算、合同執(zhí)行的管理計算出動態(tài)成本的，并且能夠找出偏差，形成較動態(tài)成本與目標成本，采取措施糾正偏差后，最終達到成本控制目的。為了控制好整個項目成本，房地產企業(yè)需要從每個成本支出的時間段開始，分步驟分階段實施控制每個項目工程的小工程。

2 小結

房地項目開發(fā)成本管理控制，是一個多階段的、動態(tài)的復雜過程，為了做好房地產開發(fā)項目的管理與成本控制，我們必須要樹立企業(yè)的陳本意識，做好開發(fā)過程各個環(huán)節(jié)的管理控制工作，建立一套完善的成本運行體系，這樣才能在競爭中立于不敗之地，并為企業(yè)贏取較大的利潤空間。

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