文/鄭書(shū)耀

一、我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)從20世紀(jì)80年代興起，1998年國(guó)家開(kāi)始“房改”，停止福利分房，實(shí)行住房貨幣化，房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始真正發(fā)展起來(lái)。這一年，為了擺脫亞洲金融危機(jī)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響，國(guó)家又出臺(tái)了一系列拉動(dòng)內(nèi)需的政策，為個(gè)人住房貸款提供了政策支持。由此，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)步入了市場(chǎng)化的高速發(fā)展期。

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模不斷擴(kuò)大

1998年，我國(guó)的福利分房制度結(jié)束，貨幣化分房方案全面啟動(dòng)，這直接促進(jìn)了我國(guó)商品房市場(chǎng)的發(fā)展。10多年來(lái)，我國(guó)商品房市場(chǎng)不斷發(fā)展。通過(guò)數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，這10多年里只有在2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了較大的改革，當(dāng)年的商品住宅銷售同比下降了19%，價(jià)格基本上與2007年上漲前的水平相同，同時(shí)也導(dǎo)致了行業(yè)投資的不斷下滑。到2010年，突然出現(xiàn)了逆轉(zhuǎn)，當(dāng)年的商品房銷售面積出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，為-1.83%，其后的兩年一直保持低增長(zhǎng)率。但到了2013年，突然變?yōu)樵鲩L(zhǎng)14.91%。從這13年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模呈現(xiàn)越來(lái)越快的增長(zhǎng)趨勢(shì)（表1）。

表1 2001～2012年我國(guó)商品房土地開(kāi)發(fā)及銷售面積變化表 萬(wàn)平方米

表2 2001～2012年我國(guó)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額的基本情況表

（二）房地產(chǎn)投資規(guī)模大幅上升

由表2可以看出，從2001年到2012年，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額是不斷上升的，2012年的投資額是2001年的11倍之多。但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資總額的比重一直都很穩(wěn)定，一直在17%～20%之間徘徊，這主要得益于我國(guó)在20世紀(jì)初期對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的支持政策，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的增速絕大部分時(shí)期超過(guò)了固定資產(chǎn)投資的增速，這表明我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展一直保持較快的速度。但近兩年，由于房地產(chǎn)的發(fā)展超過(guò)了經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的承受能力，在國(guó)家的宏觀調(diào)控政策下，發(fā)展速率有所放緩。

（三）房?jī)r(jià)不斷上漲

2001年以來(lái)，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)取得了長(zhǎng)足的發(fā)展，國(guó)家開(kāi)始扶持房地產(chǎn)業(yè)，人民收入增多，并由此激發(fā)了人們改善住房質(zhì)量和增加住房面積的需求，房屋銷售量激增，銷售均價(jià)也不斷上升。2012年，商品房銷售均價(jià)為5430元，比2001年的每平方米2170元增長(zhǎng)了1.5倍。但與此同時(shí)，人民收入的增速并沒(méi)有趕上房?jī)r(jià)的增速。按世界銀行以住房建筑面積100平方米供3口居住為假定的房?jī)r(jià)收入比的分析報(bào)告顯示，發(fā)達(dá)國(guó)家的房?jī)r(jià)收入比一般在1.8～5.5之間，而發(fā)展中國(guó)家的房?jī)r(jià)收入比一般在3～6之間，而我國(guó)2009年房?jī)r(jià)收入比達(dá)8.1，可見(jiàn)我國(guó)房?jī)r(jià)已經(jīng)超過(guò)了世界公認(rèn)的警戒線。

由表3可以看出，我國(guó)的房?jī)r(jià)收入比一直保持在較高水平。過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)，已經(jīng)超出了人們的承受能力，也在一定程度上制約了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

二、中日社會(huì)經(jīng)濟(jì)的相似性分析

中國(guó)和日本同為高儲(chǔ)蓄、高出口、低消費(fèi)、人均資源少的亞洲經(jīng)濟(jì)大國(guó)，在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)上有著相當(dāng)高的相似性，中國(guó)經(jīng)濟(jì)存在著重現(xiàn)日本房產(chǎn)泡沫的可能性。本節(jié)從引起房產(chǎn)泡沫的因素出發(fā)，比較我國(guó)和20世紀(jì)80年代的日本在房地產(chǎn)方面的相似性，以便判斷我國(guó)是否存在房產(chǎn)泡沫。

（一）貿(mào)易順差

日本在20世紀(jì)80年代實(shí)行的是出口導(dǎo)向型的經(jīng)濟(jì)發(fā)展策略，積極發(fā)展出口貿(mào)易，結(jié)果從1981年日本開(kāi)始出現(xiàn)對(duì)外貿(mào)易順差，并且持續(xù)擴(kuò)大。1984年，日本已成為世界上最大的債權(quán)國(guó)。到1986年，日本的貿(mào)易順差數(shù)額已經(jīng)達(dá)到14萬(wàn)億日元。在此期間，日美之間開(kāi)始出現(xiàn)貿(mào)易摩擦。1985年，在美國(guó)的壓力下，美國(guó)、日本、聯(lián)邦德國(guó)、法國(guó)以及英國(guó)的財(cái)政部長(zhǎng)和中央銀行行長(zhǎng)（簡(jiǎn)稱G5）在紐約廣場(chǎng)飯店舉行會(huì)議，達(dá)成五國(guó)政府聯(lián)合干預(yù)外匯市場(chǎng)，誘導(dǎo)美元對(duì)主要貨幣的匯率有秩序地貶值，以解決美國(guó)巨額貿(mào)易赤字問(wèn)題的協(xié)議即“廣場(chǎng)協(xié)議”，日元開(kāi)始了快速升值，加快了日本房地產(chǎn)泡沫的膨脹與破滅。

表3 2001～2012年我國(guó)房?jī)r(jià)收入比情況

從2002年到2012年，中國(guó)的對(duì)外貿(mào)易一直處于順差（如圖1所示），并且數(shù)額在2003年到2008年間一直在擴(kuò)大，在2011年、2012年兩年間也不斷擴(kuò)大。也正是在這個(gè)階段，中美之間的貿(mào)易摩擦不斷，人民幣升值的壓力增大。我們應(yīng)從日元升值的歷史中汲取教訓(xùn)，采取緩慢的小幅度調(diào)整的升值策略。

（二）擴(kuò)大內(nèi)需

圖1 2001～2012年中國(guó)對(duì)外貿(mào)易順差（單位：億美元）

“廣場(chǎng)協(xié)議”之后，日元進(jìn)入快速升值階段，導(dǎo)致對(duì)外貿(mào)易額出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，政府開(kāi)始認(rèn)識(shí)到國(guó)內(nèi)需求增長(zhǎng)的必要性。為了擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求，日本制定了一系列措施，主要是增加國(guó)內(nèi)的公共基礎(chǔ)投資，為了強(qiáng)化當(dāng)時(shí)的住宅金融制度而增加了7000億日元。擴(kuò)大內(nèi)需除了可以擴(kuò)大大宗消費(fèi)品需求，還可以依靠房地產(chǎn)行業(yè)。1987年，日本房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)當(dāng)時(shí)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)超過(guò)了30%，在擴(kuò)大內(nèi)需的同時(shí)也加速了房地產(chǎn)泡沫的擴(kuò)張。

隨著人民幣的不斷升值，我國(guó)對(duì)外貿(mào)易的增長(zhǎng)優(yōu)勢(shì)正在被削弱，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)已不能再依靠外需的增長(zhǎng)，拉動(dòng)國(guó)內(nèi)需求的增長(zhǎng)已成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的關(guān)注點(diǎn)，在這一過(guò)程中，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)始快速擴(kuò)張。我國(guó)應(yīng)該汲取日本的教訓(xùn)，不能把擴(kuò)大內(nèi)需的重心放在房地產(chǎn)行業(yè)上。

（三）貨幣流動(dòng)性過(guò)剩

日本經(jīng)過(guò)20世紀(jì)80年代的高速發(fā)展，國(guó)民手中握有大量流動(dòng)性資金，但當(dāng)時(shí)的日本對(duì)外匯管制嚴(yán)格，并且銀行存款利率較低，金融投資產(chǎn)品種類貧乏，與此相反，地產(chǎn)行業(yè)正蓬勃發(fā)展，大多數(shù)日本國(guó)民就把流動(dòng)性資金投入到房地產(chǎn)行業(yè)，希望得到高額的回報(bào)，卻加劇了房地產(chǎn)價(jià)格的上升。

由于改革開(kāi)放以來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，我國(guó)大部分居民手中也握有很多閑余資金，雖然幾個(gè)大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商處于房地產(chǎn)行業(yè)的壟斷地位，但也存在許多小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，在他們的資金中包含有居民個(gè)人的流動(dòng)性資金。而且，目前我國(guó)流行購(gòu)買的是期房而不是現(xiàn)房，期房的資金就來(lái)源于居民的流動(dòng)性資金。因此，應(yīng)積極引導(dǎo)民間流動(dòng)性資金的流動(dòng)方向，避免流動(dòng)性資金集中流向房地產(chǎn)市場(chǎng)。

三、中日社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不同

我們主要從不同方面來(lái)分析中日房地產(chǎn)泡沫形成的因素，選取了匯率政策、城市化進(jìn)程及貧富差距三個(gè)因素，不能單純從形似性分析，更要具體問(wèn)題具體分析，以便更好地研究我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

（一）匯率政策

日本房地產(chǎn)行業(yè)伴隨著1971～1973年日元的升值開(kāi)始升溫，尤其是1985年“廣場(chǎng)協(xié)議”之后，日本采取了大量買入日元拋售國(guó)內(nèi)美元的干預(yù)政策，之后日本開(kāi)始實(shí)施自由浮動(dòng)的匯率制度，促進(jìn)了日元的升值。雖然日本在1987年簽訂“盧浮宮協(xié)議”①之后便開(kāi)始采取措施對(duì)匯率進(jìn)行調(diào)整，但由于力度和規(guī)模的限制，并沒(méi)有起到應(yīng)有的作用。日元的升值給國(guó)際資本投資日本帶來(lái)了相當(dāng)可觀的利潤(rùn)，因?yàn)榧词雇顿Y資產(chǎn)的價(jià)格沒(méi)有上升，仍然可以依靠日元匯率的升值而獲利，大量的熱錢開(kāi)始涌入日本的樓市和股市，1985年之后連續(xù)5年地價(jià)以每年15%的速度增長(zhǎng)，遠(yuǎn)高于當(dāng)時(shí)日本的GDP增長(zhǎng)率，造成了日本國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的虛假繁榮。

從1994年我國(guó)人民幣外匯官方市場(chǎng)與調(diào)劑市場(chǎng)并軌開(kāi)始，人民幣匯率逐步升值，共經(jīng)歷了三個(gè)階段。1994～1998年，人民幣兌美元匯率累計(jì)升值5%，年均升值1.25%。1998年，東南亞爆發(fā)金融危機(jī)，人民幣匯率在接下來(lái)的7年內(nèi)處于小幅浮動(dòng)。2005年，我國(guó)改革人民幣匯率體制，不再與美元掛鉤，按照一籃子貨幣進(jìn)行調(diào)節(jié)，以市場(chǎng)供求為基礎(chǔ)，實(shí)行有管理的浮動(dòng)匯率制度，禁止人民幣自由兌換外幣。2005～2008年，人民幣匯率累計(jì)升值21%，年均升值7%。2008年9月，美國(guó)爆發(fā)次貸危機(jī)，在接下來(lái)的兩年內(nèi)我國(guó)采取了人民幣盯住美元的策略。2010年6月，中國(guó)人民銀行宣布重新啟動(dòng)人民幣匯改。截至2013年，人民幣兌美元匯率累計(jì)升值10.1%，年均升值2.5%?？梢钥闯?，人民幣升值沒(méi)有日元升值迅速，人民幣匯率的升值是小幅度的分階段的升值，是逐步的升值。雖然，境外熱錢也在不斷涌入我國(guó)境內(nèi)，但是，我國(guó)嚴(yán)格控制外商投資房地產(chǎn)行業(yè)的準(zhǔn)入與經(jīng)營(yíng)以及境外機(jī)構(gòu)、個(gè)人購(gòu)房，其投資我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的成本和風(fēng)險(xiǎn)都增加了，在一定程度上防止了房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)，促進(jìn)了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。

（二）城鎮(zhèn)化進(jìn)程

城鎮(zhèn)化進(jìn)程對(duì)一國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有著不可估量的影響，城鎮(zhèn)化進(jìn)程帶動(dòng)了人口的大量移動(dòng)，給房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了機(jī)遇。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展又促進(jìn)了城鎮(zhèn)化的步伐。

20世紀(jì)70年代中期到80年代末期，日本的城鎮(zhèn)化進(jìn)程已經(jīng)成熟。1975年，日本的城市人口比例超過(guò)總?cè)丝诘?/4。1985年，日本的城鎮(zhèn)化進(jìn)程已經(jīng)接近尾聲。日本的房地產(chǎn)泡沫發(fā)生在其城鎮(zhèn)化進(jìn)程末期，而且在1970年之后，日本的人口不是向三大都市圈中心聚集而是向城市外圍擴(kuò)散。在這一階段，日本的城鎮(zhèn)化進(jìn)程已接近尾聲，城市人口規(guī)模基本穩(wěn)定，日本的住房剛性需求已得到基本滿足，很難再有大幅提高。因此，當(dāng)時(shí)日本房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮是屬于投機(jī)資本產(chǎn)生的非理性的繁榮。

改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)加快了城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，到2013年中國(guó)的城鎮(zhèn)化率為53.7%，低于上世紀(jì)日本房地產(chǎn)泡沫階段的城市化率。雖然近年來(lái)越來(lái)越多的農(nóng)民工進(jìn)城務(wù)工，但是他們并沒(méi)有固定的住房，因此農(nóng)民工的住房需求是非常大的。同時(shí)，我國(guó)的城鎮(zhèn)化是由周邊農(nóng)村向中心城市遷移，由三線城市聚集到一線城市。導(dǎo)致一線城市的房產(chǎn)價(jià)格迅速上升，遠(yuǎn)超過(guò)二、三線城市，由此可見(jiàn)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是不均衡的，二、三線城市房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展空間非常大。因此，我國(guó)的城市化進(jìn)程還有很大的發(fā)展空間，我國(guó)房地產(chǎn)的剛性需求仍然存在。

（三）貧富差距

二戰(zhàn)后的日本是一個(gè)貧富差距不太大和比較公平的國(guó)家，當(dāng)時(shí)的社會(huì)觀點(diǎn)是國(guó)民收入要達(dá)到中產(chǎn)階級(jí)的水平。同時(shí)，日本政府大力完善社會(huì)保險(xiǎn)制度，大部分稅種對(duì)高收入群體不利，對(duì)低收入群體有利。20世紀(jì)80年代，日本開(kāi)始實(shí)行消費(fèi)稅，實(shí)行“多消費(fèi)多納稅、少消費(fèi)少納稅”的措施，1993年日本的基尼系數(shù)0.25，表明日本收入比較平均。

2013年，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局局長(zhǎng)馬建堂公布了過(guò)去10年的中國(guó)基尼系數(shù)，都是在0.47以上，2008年最高，達(dá)到了0.491，然后逐步回落，2013年為0.473。這表明我國(guó)的貧富差距遠(yuǎn)高于日本，人均收入成金字塔型。貧富差距加大，使資本市場(chǎng)變得不對(duì)稱，握有大量資金的富人開(kāi)始考慮如何讓自己的資本盡可能地收益最大化。由于資本的逐利性，資本總是流向那些利潤(rùn)高并且風(fēng)險(xiǎn)小的領(lǐng)域，而房地產(chǎn)業(yè)恰恰具備利潤(rùn)高、風(fēng)險(xiǎn)小、升值快及剛性需求大等特點(diǎn)，其他任何行業(yè)都難以具備這種特點(diǎn)，于是少數(shù)富人利用現(xiàn)有的條件，通過(guò)資本市場(chǎng)的融資，紛紛投入到房地產(chǎn)行業(yè)中，使得房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)熱，房?jī)r(jià)上升到一個(gè)新的高度。

由于日本的貧富差距較小，因此大多數(shù)國(guó)民都是中產(chǎn)階級(jí)，主要是他們?cè)谶M(jìn)行房產(chǎn)投資。而我國(guó)貧富差距大，并且都是富裕階層在對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行投資，從而拉高了房產(chǎn)價(jià)格。

四、運(yùn)用綜合指標(biāo)法對(duì)中日房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行測(cè)度

（一）綜合指標(biāo)法簡(jiǎn)介及指標(biāo)選取

綜合指標(biāo)法是將單個(gè)的指標(biāo)指數(shù)予以加權(quán)以合成一個(gè)泡沫測(cè)度系數(shù)，然后運(yùn)用這個(gè)系數(shù)測(cè)度房地產(chǎn)泡沫的方法。假設(shè)房地產(chǎn)存在過(guò)度的投機(jī)需求并且能夠充分得到銀行信貸的支持是這種方法的前提條件，所以這種方法一般會(huì)選擇房地產(chǎn)投資額與GDP之比、房?jī)r(jià)收入比、房地產(chǎn)貸款總額與金融機(jī)構(gòu)貸款總額之比作為測(cè)評(píng)的指標(biāo)。

具體方法是取這3個(gè)指標(biāo)的幾何平均數(shù)來(lái)合成綜合的房地產(chǎn)泡沫測(cè)度系數(shù)：

其中，K為綜合的房地產(chǎn)泡沫測(cè)度系數(shù)，K值越大，房地產(chǎn)泡沫的程度越大。

表5 2001～2012年中國(guó)房地產(chǎn)計(jì)算指標(biāo)

表6 1980～1991年日本房地產(chǎn)計(jì)算指標(biāo)

這3個(gè)指標(biāo)從不同的層面來(lái)測(cè)度房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫情況。其中，房地產(chǎn)投資與實(shí)際GDP之比主要是從房地產(chǎn)泡沫的投資層面進(jìn)行泡沫的測(cè)度，房?jī)r(jià)收入比主要從房地產(chǎn)價(jià)格層面進(jìn)行房地產(chǎn)泡沫的測(cè)度，房地產(chǎn)貸款總額與金融機(jī)構(gòu)貸款總額之比是從房地產(chǎn)資金信貸層面測(cè)度房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫情況。

房地產(chǎn)投資是GDP的一部分，二者的比即是房地產(chǎn)投資在國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值中的比重，反映房地產(chǎn)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)程度。房?jī)r(jià)收入比是房地產(chǎn)價(jià)格與居民平均家庭年收入的比值，該指標(biāo)是根據(jù)房地產(chǎn)泡沫成因中的過(guò)度投機(jī)需求來(lái)設(shè)計(jì)的，其意義在于反映居民家庭對(duì)住房的支付能力。房地產(chǎn)貸款總額與金融機(jī)構(gòu)貸款總額之比這一指標(biāo)反映了房地產(chǎn)的金融支持度，代表了房地產(chǎn)泡沫發(fā)展程度，該指標(biāo)值越大，說(shuō)明金融信貸對(duì)房地產(chǎn)投資的支持程度越大。

（二）對(duì)中日房地產(chǎn)泡沫度進(jìn)行計(jì)算并比較分析

選取我國(guó)2001～2012年這12年的數(shù)值，主要是研究近幾年的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。日本的數(shù)據(jù)選取1980～1991年發(fā)生房地產(chǎn)泡沫時(shí)期這12年的數(shù)據(jù)，既包括房地產(chǎn)泡沫發(fā)生前幾年的數(shù)據(jù)，又包括了發(fā)生房地產(chǎn)泡沫年份的數(shù)據(jù)（表5、表6）。

然后根據(jù)式1計(jì)算出綜合的中日房地產(chǎn)泡沫測(cè)度系數(shù)K，計(jì)算結(jié)果如表7所示。

雖然根據(jù)不同的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)得出的日本發(fā)生房地產(chǎn)泡沫時(shí)段的長(zhǎng)度有所不同，但一般是指1986年12月到1991年2月之間的4年零3個(gè)月的時(shí)期。通過(guò)對(duì)比表5和表6可知，我國(guó)在房地產(chǎn)投資額與GDP之比、房?jī)r(jià)收入比、房地產(chǎn)貸款總額與金融機(jī)構(gòu)貸款總額之比這3個(gè)指標(biāo)上都沒(méi)有達(dá)到日本房地產(chǎn)泡沫時(shí)期的數(shù)值，但是有逐年靠近的趨勢(shì)。通過(guò)對(duì)比表7中的中國(guó)和日本的綜合的房地產(chǎn)泡沫測(cè)度系數(shù)K值可以看出，雖然我國(guó)的這一數(shù)值在不斷變大，但距日本當(dāng)年發(fā)生房地產(chǎn)泡沫前的數(shù)值還有差距，但從指標(biāo)數(shù)值的趨勢(shì)來(lái)看，從2010年以來(lái)中國(guó)的K值增加較快，這足以值得我們警惕房地產(chǎn)泡沫發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)在加大，要求政府能正確判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向，及時(shí)采取措施防止房地產(chǎn)泡沫破裂的發(fā)生。

五、對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的政策建議

20世紀(jì)80年代后期發(fā)生在日本的房地產(chǎn)泡沫，對(duì)日本政治、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)生活造成了嚴(yán)重的破壞，給我國(guó)敲響了警鐘。當(dāng)前，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)與日本房地產(chǎn)泡沫時(shí)期存在共同之處，如果我國(guó)不能采取積極的措施應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)泡沫，很有可能重蹈日本的覆轍。因此，我國(guó)要汲取日本的教訓(xùn)，針對(duì)具體原因采取具體的措施，將泡沫扼殺在搖籃里。

表7 綜合的中日房地產(chǎn)泡沫測(cè)度系數(shù)K

（一）防范房地產(chǎn)泡沫帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)

金融政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響是巨大的，從分析日本房地產(chǎn)泡沫來(lái)看，日本金融機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)泡沫初期的不當(dāng)措施直接推動(dòng)了房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生直至破滅。因此，我們應(yīng)汲取日本的教訓(xùn)，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。

1.加強(qiáng)銀行內(nèi)部資金控制。目前，隨著全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的進(jìn)一步發(fā)展，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度放緩，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)不斷進(jìn)行宏觀調(diào)控，我國(guó)銀行不良資產(chǎn)數(shù)量不斷增加，呆賬壞賬增多。對(duì)此，我國(guó)銀行有必要進(jìn)一步控制內(nèi)部資金，做好房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范工作。一是我國(guó)銀行要與房地產(chǎn)發(fā)展調(diào)查工作同步，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行正確的評(píng)估，加強(qiáng)銀行內(nèi)部與房地產(chǎn)相關(guān)的信貸監(jiān)控，提高房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)控制能力。二是要加強(qiáng)信貸人員隊(duì)伍建設(shè)。目前，我國(guó)銀行內(nèi)部存在不少“人情貸”、“關(guān)系貸”，致使銀行壞賬的發(fā)生。因此，銀行要加強(qiáng)信貸隊(duì)伍建設(shè)，提高信貸人員的素質(zhì)，有效規(guī)避房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

2.建立房地產(chǎn)信用評(píng)價(jià)體系。在當(dāng)前房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)加大的背景下，建立房地產(chǎn)信用評(píng)價(jià)體系十分必要，特別要做好以下幾項(xiàng)工作：一是我國(guó)銀行和金融機(jī)構(gòu)要規(guī)范放貸流程，建立和完善信貸擔(dān)保機(jī)制。通過(guò)完善擔(dān)保機(jī)制，可以有效減少違約現(xiàn)象，提高銀行應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)波動(dòng)的能力，而且還有利于減少由于放貸過(guò)程不規(guī)范帶來(lái)的不良賬目。二是我國(guó)銀行要嚴(yán)格遵照國(guó)家相關(guān)的宏觀調(diào)控政策，區(qū)別信貸政策，做好房地產(chǎn)信貸客戶的信用評(píng)級(jí)工作，降低違約風(fēng)險(xiǎn)。三是建立房地產(chǎn)信用評(píng)價(jià)體系。房地產(chǎn)信用評(píng)價(jià)體系的建立可以起到嚴(yán)格控制貸款流程、規(guī)范銀行工作人員行為的作用。房地產(chǎn)信用評(píng)價(jià)體系建立后，企業(yè)的信用等級(jí)可以在銀行內(nèi)部隨時(shí)調(diào)用，這樣銀行既可對(duì)房地產(chǎn)公司做出信用等級(jí)劃分，又避免了部分銀行出現(xiàn)的“權(quán)錢交易行為”，規(guī)范了銀行工作人員行為。

（二）加強(qiáng)政府的宏觀調(diào)控力度

加強(qiáng)政府在防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)方面的宏觀調(diào)控力度主要從以下幾個(gè)方面努力：一是政府要做好房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警工作。目前，我國(guó)政府在房地產(chǎn)方面的工作主要是如何在有效降低房?jī)r(jià)的同時(shí)避免房地產(chǎn)泡沫的發(fā)生。政府可利用管理優(yōu)勢(shì)，對(duì)全國(guó)各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的情況進(jìn)行數(shù)學(xué)統(tǒng)計(jì)，通過(guò)分析統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，研究和部署房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)調(diào)控工作。二是針對(duì)部分房地產(chǎn)企業(yè)占有土地但不施工的現(xiàn)象，政府有關(guān)部門(mén)可采用行政手段收回土地，防止浪費(fèi)土地資源。三是試行房產(chǎn)稅。國(guó)外房產(chǎn)稅制度在防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)方面已經(jīng)取得非常好的效果，制度研究和操作技術(shù)比較成熟，應(yīng)根據(jù)國(guó)情，做好房地產(chǎn)稅試行工作，進(jìn)而制定出適合我國(guó)國(guó)情的房產(chǎn)稅制度和操作流程，以防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

注釋

①1987年2月，美國(guó)、英國(guó)、法國(guó)、德國(guó)、日本、加拿大、意大利七國(guó)財(cái)長(zhǎng)和中央銀行行長(zhǎng)在巴黎盧浮宮達(dá)成協(xié)議，采取聯(lián)合措施，在國(guó)內(nèi)宏觀政策和外匯市場(chǎng)干預(yù)兩方面加強(qiáng)緊密協(xié)調(diào)合作，以阻止當(dāng)時(shí)的美元幣值下滑，保持美元匯率的基本穩(wěn)定，這次的協(xié)議就被稱為“盧浮宮協(xié)議”。

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