7．哪些房地產交易繳納土地增值稅，哪些不繳納土地增值稅

問：近年來，隨著城市建設和房地產事業(yè)的發(fā)展，機關、團體、企事業(yè)單位以及居民個人買房、賣房的現象也頻繁出現。請問，哪些房地產交易繳納土地增值稅，哪些不繳納土地增值稅？

河北承德某房產交易所 馬樹山

答：現根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務院令第138號）、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕第6號）及其他相關規(guī)定，將土地增值稅的征稅范圍分層次整理如下，供參考。

一、原則性規(guī)定

1．對轉讓國有土地使用權的行為課稅，轉讓非國有土地（非國有土地不準轉讓）和出讓（政府賣地稱為出讓土地）國有土地的行為均不征稅。即國有的征稅，非國有的不征稅；轉讓的征稅，出讓的不征稅。

2．不只是房地產開發(fā)企業(yè)轉讓征稅，其他企業(yè)轉讓也征稅；企業(yè)轉讓征稅，個人轉讓也征稅；中國人、中國企業(yè)轉讓征稅，外國人、外國企業(yè)轉讓也征稅。

3．不僅對轉讓土地使用權課稅，對轉讓地上建筑物和其他附著物的產權也征稅。即：不僅對轉讓土地征稅，對轉讓的房產也征稅。

4．對有償轉讓的房地產征稅，以繼承、贈與等方式無償轉讓的房地產不征稅。有償轉讓征稅實際上是指有現金或者實物性收入的征稅，繼承、贈與等沒有實質性收入的不征稅，但繼承是指法定繼承，贈與是指符合以下兩種情況的贈與：

（1）房產所有人、土地使用權所有人將房屋產權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人的行為。

（2）房產所有人、土地使用權所有人通過中國境內非營利的社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的行為。

二、具體規(guī)定

1．將房地產作價入股轉讓到投資、聯營企業(yè)的，暫不征收土地增值稅；但投資、聯營的企業(yè)屬于從事房地產開發(fā)的，或者房地產開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯營的，征收土地增值稅；將投資、聯營的上述不征收土地增值稅的房地產再轉讓的，征收土地增值稅。

2．合作建房（一方出土地，一方負責建房）建成后自用，暫不征收土地增值稅；建成后轉讓，征收土地增值稅。

3．企業(yè)兼并轉讓房地產的暫不征收土地增值稅。

4．單位之間換房征收土地增值稅，個人之間互換自有居住用房不征收土地增值稅。

5．將房地產抵押，在抵押期不征收土地增值稅；抵押期滿，不能償還債務，以抵押房地產抵債的，征收土地增值稅。

6．房地產出租不征收土地增值稅。

7．房地產評估增值不征收土地增值稅。

8．代建房行為不征收土地增值稅。

9．土地使用者轉讓、抵押、置換土地的征收土地增值稅。

三、減免土地增值稅的項目

按照現行政策規(guī)定，土地增值稅的減免稅項目范圍如下：

1．建造普通標準住宅出售，其增值率未超過20%的予以免稅。增值率超過20%的就其全部增值額按規(guī)定計稅。

但“普通標準住宅標準”必須同時滿足三個條件：一是住宅小區(qū)建筑容積率在1．0以上、單套建筑面積在120平方米以下；二是實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1．2倍以下；三是允許單套建筑面積和價格標準向上浮動的比例不得超過上述標準的20%。

2．因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產或收回的土地使用權、或者因城市實施規(guī)劃、國家建設需要搬遷而由納稅人自行轉讓原房地產的，免征土地增值稅。

3．企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為廉租房、經濟適用房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

4．對1994年1月1日以前已簽訂的房地產轉讓合同或已立項的房地產凡具備以下條件的，免征土地增值稅。

（1）已按合同規(guī)定投入了資金并進行了開發(fā)。對未投入資金即轉讓的房地產不予免稅。

（2）屬于該房地產開發(fā)建成后的首次轉讓。如果不是首次轉讓而是再次轉讓，每轉讓一次，都應按規(guī)定計征一次土地增值稅。

（3）在規(guī)定的5年期限內（后又延長2年）首次轉讓。除特案規(guī)定予以免稅的以外，超過7年期限的首次轉讓也不予免稅。

總之，判斷轉讓房產地產是否征收土地增值稅，除轉讓非國有、繼承、規(guī)定范圍內的贈與、投資（聯營）的企業(yè)屬于從事房地產開發(fā)的或者房地產開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯營的、個人之間互換自有居住用房，以及減免政策規(guī)定的減免項目不征收土地增值稅外，其他行為是否征收土地使用稅，關鍵是看土地使用權是否發(fā)生了轉移，發(fā)生轉移的征收土地增值稅，否則，就不征收土地增值稅。

邢國平