房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地增值稅的清算過程中承擔(dān)什么責(zé)任

問：《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》（國發(fā)〔2010〕10號(hào)）下發(fā)后，各地陸續(xù)開展了對(duì)土地增值稅的清算。請(qǐng)問，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和稅務(wù)機(jī)關(guān)在土地增值稅的清算過程中各自承擔(dān)哪些責(zé)任？

北京瑞建建設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)公司 李凱楠

答：土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫土地增值稅清算申報(bào)表，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《清算管理規(guī)程》）規(guī)定：納稅人應(yīng)當(dāng)如實(shí)申報(bào)應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，保證清算申報(bào)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性。同時(shí)，文件規(guī)定了土地增值稅清算時(shí)稅務(wù)機(jī)關(guān)的責(zé)任：第一，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)為納稅人提供優(yōu)質(zhì)納稅服務(wù)，加強(qiáng)土地增值稅政策宣傳輔導(dǎo)。第二，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)及時(shí)對(duì)納稅人清算申報(bào)的收入、扣除項(xiàng)目金額、增值額、增值率以及稅款計(jì)算等情況進(jìn)行審核，依法征收土地增值稅。

這里，把土地增值稅清算的審核工作明確由稅務(wù)機(jī)關(guān)承擔(dān)，取消了中介機(jī)構(gòu)的“符合要求的鑒證報(bào)告稅務(wù)機(jī)關(guān)可以采信”的規(guī)定。

但是，由于開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)周期較長，僅僅在土地增值稅清算時(shí)算總賬有失稅收監(jiān)管職責(zé)，《清算管理規(guī)程》規(guī)定從以下三個(gè)方面加強(qiáng)對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的全程稅收監(jiān)管：

1．主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的日常稅收管理，實(shí)施項(xiàng)目管理。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)從納稅人取得土地使用權(quán)開始，按項(xiàng)目分別建立檔案、設(shè)置臺(tái)賬，對(duì)納稅人項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、預(yù)售、竣工驗(yàn)收、工程結(jié)算、項(xiàng)目清盤等房地產(chǎn)開發(fā)全過程情況實(shí)行跟蹤監(jiān)控，做到稅務(wù)管理與納稅人項(xiàng)目開發(fā)同步。

此項(xiàng)規(guī)定，與《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅納稅申報(bào)表〉的通知》（國稅發(fā)〔199 5〕90號(hào)）的規(guī)定一致：從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，應(yīng)在取得土地使用權(quán)并獲得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工許可后，根據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的時(shí)間，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送土地增值稅項(xiàng)目登記表。

2．主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)納稅人項(xiàng)目開發(fā)期間的會(huì)計(jì)核算工作應(yīng)當(dāng)積極關(guān)注，對(duì)納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，應(yīng)督促納稅人根據(jù)清算要求按不同期間和不同項(xiàng)目合理歸集有關(guān)收入、成本、費(fèi)用。

3．對(duì)納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，有條件的地區(qū)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可結(jié)合發(fā)票管理規(guī)定，對(duì)納稅人實(shí)施項(xiàng)目專用票據(jù)管理措施。

為了督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)配合稅務(wù)機(jī)關(guān)的監(jiān)管，北京市地方稅務(wù)局《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅管理若干問題的通知》（京地稅地〔2009〕105號(hào)）規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)自取得立項(xiàng)批準(zhǔn)文件之日起30日內(nèi)，到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)法人機(jī)構(gòu)稅務(wù)登記地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理土地增值稅項(xiàng)目登記手續(xù)，并附送下列資料：

1．土地增值稅項(xiàng)目登記表；

2．項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)文件復(fù)印件；

3．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)登記證復(fù)印件；

4．房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地稅務(wù)登記證復(fù)印件；

5．主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他資料。

郝奇志