銷售保障性住房取得的收入，是否預征土地增值稅

問：根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得預售許可證預售房產(chǎn)時，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工，辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補。但是，我公司所開發(fā)的一個經(jīng)濟適用房小區(qū)，預征了土地增值稅之后，當?shù)囟悇?wù)機關(guān)不予清算，也不退稅。請問，這樣處理對嗎？

宏浩地產(chǎn) 方璇

答：考慮到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品建造周期較長，在開發(fā)項目建造達到一定程度后可以取得預售許可證，預售房產(chǎn)。為了發(fā)揮土地增值稅在房產(chǎn)預售階段的稅收調(diào)節(jié)作用，《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）第十六條規(guī)定：“納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工，辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補。”《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第三條“關(guān)于土地增值稅的預征和清算問題”規(guī)定：各地要進一步完善土地增值稅預征辦法，根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)增值水平和市場發(fā)展情況，區(qū)別普通住房、非普通住房和商用房等不同類型，科學合理地確定預征率，并適時調(diào)整。工程項目竣工結(jié)算后，應及時進行清算，多退少補。對未按預征規(guī)定期限預繳稅款的，應根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》（中華人民共和國主席令第49號）及其實施細則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。

從上述規(guī)定可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)項目在預售時應當預征土地增值稅，待該項目全部竣工，辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補。

為深入貫徹《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發(fā)〔2010〕10號）精神，促進房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，合理調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)收益，充分發(fā)揮土地增值稅調(diào)控作用，《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)〔2010〕53號）規(guī)定：為了發(fā)揮土地增值稅在預征階段的調(diào)節(jié)作用，各地須對目前的預征率進行調(diào)整。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1．5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當?shù)念A征率（地區(qū)的劃分按照國務(wù)院有關(guān)文件的規(guī)定執(zhí)行）。對尚未預征或暫緩預征的地區(qū)，應切實按照稅收法律法規(guī)開展預征，確保土地增值稅在預征階段及時、充分發(fā)揮調(diào)節(jié)作用。

保障性住房包括經(jīng)濟適用房、限價房、全租房、廉租房。其中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建成后可以對外出售的是經(jīng)濟適用房和限價房。此兩類房產(chǎn)的定價由當?shù)卣嘘P(guān)部門定價，根據(jù)國務(wù)院的規(guī)定，利潤率要控制在3%以內(nèi)，按照土地增值稅征管辦法計算，此兩類房產(chǎn)的增值額為負數(shù)，沒有增值額不應當征收土地增值稅，如果已經(jīng)預征了土地增值稅，也應當按照“先預征后清算，多退少補”的政策予以退稅。

下面再介紹北京市政府有關(guān)部門的規(guī)定，供各地稅務(wù)機關(guān)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參考。為了貫徹落實《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國土資源部、監(jiān)察部關(guān)于進一步貫徹落實國發(fā)〔2010〕10號文件的通知》（建房〔2010〕115號）、《國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》（國土資發(fā)〔20 10〕151號）、國稅發(fā)〔2010〕53號文、《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于支持公共租賃住房建設(shè)和運營有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知》（財稅〔2010〕88號）、《財政部、國家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個人所得稅優(yōu)惠政策的通知》（財稅〔2010〕94號）等文件精神，鞏固北京市房地產(chǎn)調(diào)控成果，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，結(jié)合北京市實際情況，根據(jù)北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會、北京市財政局、北京市地方稅務(wù)局《關(guān)于貫徹落實國家有關(guān)部門房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策有關(guān)問題的通知》（京建發(fā)〔2010〕677號）第一條“關(guān)于土地增值稅預征率問題”的規(guī)定，自2010年10月1日起，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房取得的收入，按如下標準預征土地增值稅：

（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售經(jīng)濟適用住房、限價商品住房等保障性住房取得的收入，暫不預征土地增值稅。

（2）容積率小于1．0的房地產(chǎn)開發(fā)項目，按照銷售收入的3%預征土地增值稅。

（3）其他房地產(chǎn)開發(fā)項目，按照銷售收入的2%預征土地增值稅。

增值額是土地增值稅的核心，在什么情況下可以不征土地增值稅呢？可按下列方法求證：

設(shè)銷售收入總額為X，設(shè)不含息建造成本為Y。

于是，按照建造成本10%計算的房地產(chǎn)開發(fā)費用為0．1Y；

財政部規(guī)定的加計20%扣除額為0．2Y；

允許扣除的營業(yè)稅、城建稅、教育費附加為5%X＝0．055X

計算當增值率為0時，銷售總額X與建造成本Y的關(guān)系。列方程式如下：

X-（1．3Y＋0．055X）＝0

（1．3Y＋0．055X）X-（1．3Y+0．055X）＝0

X＝1．37566Y

該公式的經(jīng)濟含義是，當銷售收入總額≤1．37566倍的建造成本時，增值額等于或小于零，增值率≤0，不應當交土地增值稅。

由于經(jīng)濟適用房的利潤率要控制在3%以內(nèi)，土地增值稅的增值額會小于零。所以，國家稅務(wù)總局規(guī)定在預征土地增值稅時，將保障性住房除外，北京市的規(guī)定，銷售經(jīng)濟適用住房、限價商品住房等保障性住房取得的收入，暫不預征土地增值稅。各地在征稅時也應當效仿北京，和中央政府的規(guī)定保持一致。

尚炳凱