計算增值額時允許扣除的項目包含哪些內(nèi)容，怎樣計算房地產(chǎn)開發(fā)費用

問：土地增值稅清算時，計算扣除項目金額非常困難。《土地增值稅暫行條例》是1993年制定的，將近二十年的時間了，有些財稅政策發(fā)生了比較大的變化。例如，《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)〔2009〕31號）的一些規(guī)定，在計算企業(yè)所得稅時允許扣除，但是，在計算土地增值稅是又不讓扣除，有時候稅務(wù)人員與會計人員在計算扣除項目金額時分歧很大。請貴刊詳細(xì)講解一下。

寶東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 于先平

答：應(yīng)當(dāng)承認(rèn)，《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務(wù)院令第138號，以下簡稱《土地增值稅暫行條例》）及其實施細(xì)則制定的時間比較久了。這些年，財稅政策發(fā)生了比較大的變化，但是，隨著經(jīng)濟(jì)形勢的變化，國家稅務(wù)總局對土地增值稅相應(yīng)補(bǔ)充了一些規(guī)范性的文件，《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號，以下簡稱《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》）中有些規(guī)定與土地增值稅不一致的地方，總局都已經(jīng)以文件形式加以明確。

應(yīng)當(dāng)加以說明的是，為了加強(qiáng)土地管理，真實反映土地成本，《土地增值稅暫行條例》把企業(yè)所得稅中的“開發(fā)成本”分解為“取得土地使用權(quán)支付的金額”和“房地產(chǎn)開發(fā)成本”。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則的規(guī)定，計算土地增值稅增值額時，扣除項目的范圍包括：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額。包括納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用。具體包括：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時按規(guī)定補(bǔ)交的出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價款。

根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》（國務(wù)院令〔199 7〕224號）的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得土地使用權(quán)時應(yīng)當(dāng)征收契稅。契稅是否計入土地成本，相關(guān)稅收政策長期沒有明確。直到2009年3月6日印發(fā)的《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》第二十七條規(guī)定“開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出的內(nèi)容”，才把契稅計入“土地征用費及拆遷補(bǔ)償費”中。但是，在計算土地增值稅時，契稅可否計入“取得土地使用權(quán)支付的金額”，土地增值稅的相關(guān)文件長期未予明確。

2010年5月19日，《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔20 10〕220號）第五條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用”，計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中計算扣除。

從此，契稅計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中，契稅和其他開發(fā)成本一樣在計算土地增值稅時可以按10%計算房地產(chǎn)開發(fā)費用以及財政部規(guī)定的加計20%的其他扣除項目金額。

在計算取得土地使用權(quán)支付的金額時應(yīng)當(dāng)注意以下幾點：

（1）同一宗土地有多個開發(fā)項目，應(yīng)當(dāng)予以分?jǐn)偅謹(jǐn)傓k法要合理、合規(guī)，分配金額計算正確無誤。

（2）正確劃分開發(fā)成本與期間費用，不得把銷售費用、管理費用、財務(wù)費用（以下簡稱期間費用）計入取得土地使用權(quán)支付金額以及土地征用及拆遷補(bǔ)償費。

（3）根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》規(guī)定已經(jīng)計入取得土地使用權(quán)所支付的金額的土地閑置費不得扣除。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。

1．土地征用及拆遷補(bǔ)償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。

動遷戶的安置可以劃分為：

（1）實物安置，即給動遷戶解決住房，具體安置辦法有三種：第一，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用本項目建造的房產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，同時確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補(bǔ)償費，計入“土地征用及拆遷補(bǔ)償費”中。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價款，應(yīng)計入拆遷補(bǔ)償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價款，應(yīng)沖減拆遷補(bǔ)償費。第二，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按視同銷售處理，并計入本項目的拆遷補(bǔ)償費。第三，異地安置的房屋屬于購置的，應(yīng)當(dāng)與動遷戶簽訂拆遷補(bǔ)償合同（或協(xié)議），注明異地購房安置，購房發(fā)票開具給動遷戶，將發(fā)票復(fù)印件作為動遷合同的附件，以實際支付的購房支出計入“土地征用及拆遷補(bǔ)償費”。

（2）貨幣安置，貨幣安置動遷戶的，拆遷補(bǔ)償費必須是實際發(fā)生，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補(bǔ)償費。所稱合法有效憑據(jù)可以是拆遷（回遷）合同、簽收花名冊或簽收憑證。

2．前期工程費，包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“場地通平”等支出。

在計算前期工程費時應(yīng)當(dāng)注意以下幾點：

（1）前期工程費應(yīng)當(dāng)是真實發(fā)生，不得虛列費用。

（2）不得把期間費用計入前期工程費。

（3）多個（或分期）項目共同發(fā)生的前期工程費應(yīng)當(dāng)按項目合理分?jǐn)偂?/p>

3．基礎(chǔ)設(shè)施費，指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。

在計算基礎(chǔ)設(shè)施費時應(yīng)當(dāng)注意以下幾點：

（1）基礎(chǔ)設(shè)施費必須是真實發(fā)生，不得虛列費用。

（2）不得把期間費用計入基礎(chǔ)設(shè)施費。

（3）多個（或分期）項目共同發(fā)生的基礎(chǔ)設(shè)施費應(yīng)當(dāng)按項目合理分?jǐn)偂?/p>

4．建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地和房產(chǎn)的方式有以下兩種：

（1）自營建筑工程：有施工資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對開發(fā)的房地產(chǎn)項目可以在允許的施工范圍內(nèi)組織工程施工，自營工程所發(fā)生的人工費、材料費、機(jī)械使用費等均可以計入“工程施工”科目核算，待工程驗收之后轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本——建筑安裝工程費”科目。很顯然，房地產(chǎn)企業(yè)自營工程采購原材料，取得的增值稅專用發(fā)票或增值稅普通發(fā)票，會計核算是可以計入開發(fā)成本的。所以，可以肯定地講，國家稅務(wù)總局從來沒有文件規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)取得的增值稅發(fā)票不得計入開發(fā)成本。

（2）出包建筑工程：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)把建筑工程出包給有施工資質(zhì)的建筑施工企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與建筑施工企業(yè)簽訂建設(shè)工程施工合同，規(guī)定雙方的權(quán)利、義務(wù)和工程結(jié)算方式。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)注意與施工企業(yè)及時進(jìn)行工程結(jié)算，取得發(fā)票。在計算建筑安裝工程費時應(yīng)當(dāng)注意以下幾點：

①工程發(fā)生的建筑安裝工程費與工程結(jié)算報告（書）、工程決算報告（書）、審計報告、工程施工合同記載的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)相符。

②分清會計主體（稅務(wù)上稱納稅主體），誰的發(fā)票入誰的賬，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購建筑材料時，自購建材的費用直接計入“開發(fā)成本——建筑安裝工程費”，建筑企業(yè)不得計入施工成本，避免重復(fù)計算成本。

③加強(qiáng)成本控制，參照當(dāng)?shù)赝谕愰_發(fā)項目單位平均建造成本或當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門公布的單位定額成本，分析建筑安裝工程成本是否控制在合理范圍之內(nèi)。

④為了提高房產(chǎn)品質(zhì)，滿足購房人的需要，降低稅費支出，房地產(chǎn)企業(yè)可以采取精裝修策略，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

⑤根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》第十四條的規(guī)定：“納稅人提供的建筑業(yè)勞務(wù)以及國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門規(guī)定的其他應(yīng)稅勞務(wù)，應(yīng)當(dāng)向應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅?！苯ㄖ惭b發(fā)票必須在項目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)開具，否則不得在稅前扣除。房地產(chǎn)企業(yè)直接出包的鋁合金門窗、電梯等單項工程等，如果承包單位提供建筑業(yè)勞務(wù)的同時銷售自產(chǎn)貨物的，應(yīng)當(dāng)分別核算應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額和貨物的銷售額，其應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額繳納營業(yè)稅，貨物銷售額繳納增值稅，應(yīng)當(dāng)開具兩張發(fā)票，銷售發(fā)票在承包單位的機(jī)構(gòu)所在地開具，建筑安裝發(fā)票必須在工程項目所在地開具。

5．公共配套設(shè)施費，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)形成建筑面積的公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。在計算公共配套設(shè)施費時應(yīng)當(dāng)注意以下幾點：

（1）公共配套設(shè)施的界定是否準(zhǔn)確，公共配套設(shè)施費是否真實發(fā)生，有無預(yù)提的公共配套設(shè)施費情況?！斗康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》第三十二條規(guī)定，如果公共配套設(shè)施已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費用。但是，對于預(yù)提的配套設(shè)施費必須先預(yù)提后進(jìn)行工程決算，取得相應(yīng)發(fā)票，否則土地增值稅清算時沒發(fā)票不得扣除。

（2）不得把期間費用計入公共配套設(shè)施費。

（3）多個（或分期）項目共同發(fā)生的公共配套設(shè)施費，應(yīng)按項目合理分?jǐn)偂?/p>

6．開發(fā)間接費用，是指為直接組織、管理開發(fā)項目的項目管理部門所發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。在計算開發(fā)間接費時應(yīng)當(dāng)注意以下幾點：

（1）正確劃分公司總部和項目管理部，不得把企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用計入開發(fā)間接費用。

（2）開發(fā)間接費用必須是真實發(fā)生的、不得預(yù)提，開發(fā)間接費用的核算必須取得真實、合法、有效的憑證。

（3）《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》第二十七條規(guī)定，開發(fā)間接費指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等。關(guān)于開發(fā)間接費核算的范圍，《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》與《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》有兩點差異，細(xì)則沒有包括工程管理費和營銷設(shè)施建造費，所以，有人認(rèn)為在計算土地增值稅時不得扣除工程管理費和營銷設(shè)施建造費。這個問題應(yīng)從以下三方面來理解：

第一，在法律效率上來講，根據(jù)“新法優(yōu)先原則”，新法優(yōu)于舊法?！吨腥A人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》（財法字〔1995〕6號，以下簡稱《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》）是1995年2月27日發(fā)布的。而把“工程管理費、營銷設(shè)施建造費”計入開發(fā)間接費的是2009年3月6日印發(fā)的《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》規(guī)定的，相差14年之多，經(jīng)濟(jì)情況發(fā)生了較大變化，新法應(yīng)當(dāng)優(yōu)于舊法。

第二，按照立法本意“工程管理費、營銷設(shè)施建造費”都屬于項目管理部所發(fā)生的費用，《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》規(guī)定：“開發(fā)間接費是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。”“工程管理費、營銷設(shè)施建造費”應(yīng)當(dāng)作為《細(xì)則》中“等”的內(nèi)容，計入開發(fā)間接費。

第三，對于《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》規(guī)定的在開發(fā)成本中核算的，在計算土地增值稅時不得扣除的內(nèi)容，國家稅務(wù)總局均已經(jīng)發(fā)文明確不得扣除。例如已經(jīng)計入開發(fā)成本的借款利息、土地閑置費等，到目前為止并沒有規(guī)定工程管理費和營銷設(shè)施建造費不得扣除。

（4）開發(fā)間接費是一個彈性比較大的成本項目，與管理費用并沒有嚴(yán)格的區(qū)別；而且，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往是公司的管理人員兼任項目管理部的工作。根據(jù)這種情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在核算費用時應(yīng)當(dāng)盡量地向開發(fā)間接費傾斜，合理、有據(jù)地加大開發(fā)間接費用。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)費用，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。房地產(chǎn)開發(fā)費用按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”和“房地產(chǎn)開發(fā)成本”之和的10%以內(nèi)計算扣除。具體比例由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實施細(xì)則》規(guī)定：財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)?，并提供金融機(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)予以扣除。凡不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，利息不單獨扣除，三項費用的扣除按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本的10%以內(nèi)計算扣除。

稅收對會計核算具有一定的依附性，每個稅種的征收都依附于一定的會計核算方法，土地增值稅的征收就依附于“制造成本法”。“取得土地使用權(quán)所支付的金額”和“房地產(chǎn)開發(fā)成本”之和類似于工業(yè)企業(yè)的制造成本。但是，在這里稱制造成本不太妥當(dāng)，可以稱其為“建造成本”，房地產(chǎn)開發(fā)費用包括銷售費用、管理費用、財務(wù)費用，在計算土地增值稅時不是據(jù)實扣除，而是按比例扣除，即，按建造成本的10%計算扣除。

（四）財政部規(guī)定的其他扣除項目，是指從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”和“房地產(chǎn)開發(fā)成本之”之和加計20%的扣除。此項扣除一般稱為按照建造成本的20%加計扣除。需要說明的是：

1．此項扣除只有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以享受，其他任何企業(yè)都不能享受，所以，也有人把它稱為對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收優(yōu)惠。

2．根據(jù)《土地增值稅宣傳提綱》（國稅函發(fā)〔1995〕110號）規(guī)定，在具體計算增值額時，要區(qū)分以下幾種情況進(jìn)行處理：

（1）對取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后，未進(jìn)行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計算其增值額時，只允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款、繳納的有關(guān)費用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。

（2）對取得土地使用權(quán)后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的，計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款、繳納的有關(guān)費用，和開發(fā)土地所需成本再加計開發(fā)成本的20%以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。

（3）對取得土地使用權(quán)后進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建造的，在計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款和有關(guān)費用、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本和規(guī)定的費用、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，并允許加計20%的扣除。

《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》（國稅發(fā)〔2007〕132號）也作出相應(yīng)的規(guī)定，對于國家規(guī)定的加計扣除項目的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：第（一）款規(guī)定，對取得土地（不論是生地還是熟地）使用權(quán)后，未進(jìn)行任何形式的開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，審核是否按稅收規(guī)定計算扣除項目金額，核實有無違反稅收規(guī)定加計扣除的情形。第（三）款規(guī)定，對于取得了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)后，未進(jìn)行任何實質(zhì)性的改良或開發(fā)即再行轉(zhuǎn)讓的，審核是否按稅收規(guī)定計算扣除項目金額，核實有無違反稅收規(guī)定加計扣除的情形。

根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)和房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)后沒進(jìn)行任何實質(zhì)性開發(fā)的，在轉(zhuǎn)讓時不得加計扣除20%。

（五）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅，因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費附加，也可以視同稅金予以扣除。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在計算“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”時，應(yīng)注意以下兩點：

（1）根據(jù)企業(yè)會計準(zhǔn)則規(guī)定，印花稅應(yīng)計入管理費用，計算“房地產(chǎn)開發(fā)費用”時，已經(jīng)包含了印花稅，《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）文件規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的印花稅列入管理費用，已相應(yīng)予以扣除?！币虼耍坏弥貜?fù)扣除。

（2）2010年以來，各地紛紛開征“地方教育費附加”，《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》及相關(guān)文件中沒有規(guī)定地方教育費附加可以視同稅金予以扣除，因此，不得扣除。

（六）舊房及建筑物的評估價格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格，評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。

凡是已使用一定時間或達(dá)到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。也可以這樣來判斷，舊房屬于使用過的固定資產(chǎn)，已使用過的固定資產(chǎn)，是指納稅人根據(jù)財務(wù)會計制度已經(jīng)計提過折舊的固定資產(chǎn)。

之所以這樣規(guī)定，主要是考慮到如果按原成本價作為扣除項目金額，不盡合理。而采用評估的重置成本價能夠相對消除通貨膨脹因素的影響，比較合理。

《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第二條第一款規(guī)定：“納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，取得土地使用權(quán)所支付的金額、新建房及配套設(shè)施的成本、費用，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止，每年加計5%計算。”

計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計為一年；超過6個月、未滿12個月的，可以視同為一年。這也意味著不足6個月的不計算扣除額。

錢素敏