房地產(chǎn)企業(yè)應當如何預繳企業(yè)所得稅

問：我公司是一家查賬征收的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，公司企業(yè)所得稅采用按照季度的實際利潤預繳方式預繳。公司2013年度一季度的會計利潤為－138萬元；應彌補未彌補的以前年度虧損為40萬元；2013一季度未完工開發(fā)產(chǎn)品的預售收入為1800萬元，按照10%的計稅毛利率，預計利潤為180萬元。請問，我公司2013年一季度應當如何預繳企業(yè)所得稅？

天麟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 林霞

答：企業(yè)所得稅是以年度應納稅所得額作為計稅依據(jù)的，但為了達到企業(yè)所得稅稅款均衡入庫的目的，《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》（主席令第63號，以下簡稱《企業(yè)所得稅法》）規(guī)定：企業(yè)所得稅實行“按年計算，分月或分季預繳，年終匯算清繳，多退少補”。平時按月或季預繳企業(yè)所得稅時，暫時以企業(yè)的實際利潤額預繳企業(yè)所得稅。預繳企業(yè)所得稅是根據(jù)企業(yè)的“實際利潤額”，“實際利潤額”并非是指企業(yè)賬面實現(xiàn)的會計利潤。根據(jù)《國家稅務總局關于發(fā)布〈中華人民共和國企業(yè)所得稅月（季）度預繳納稅申報表〉等報表的公告》（國家稅務總局2011年第64號）的規(guī)定，實際利潤是指按會計制度核算的利潤總額加上“特定業(yè)務計算的應納稅所得額”，減除“不征稅收入”、“免稅收入”、“彌補以前年度虧損”后的余額。“彌補以前年度虧損”是指按照稅收規(guī)定可在企業(yè)所得稅前彌補的以前年度尚未彌補的虧損額。因此，按照稅收規(guī)定的預計計稅毛利率計算的預計毛利額可以彌補以前年度虧損。對預收銷貨款取得的收入，不論是會計制度，還是企業(yè)所得稅法，均不確認收入的實現(xiàn)，相應地也不確認其所得，但對房地產(chǎn)企業(yè)例外：由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對未完工開發(fā)產(chǎn)品實行預售方式，其額度很大，如果按照企業(yè)所得稅法規(guī)定的收入確認原則計算征收企業(yè)所得稅，就很容易出現(xiàn)稅收收入的大起大落。為了使房地產(chǎn)企業(yè)所得稅均衡入庫的目的，對房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入應按《國家稅務總局關于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第九條的規(guī)定處理，即企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。所以，房企業(yè)企業(yè)在平時預繳申報時，根據(jù)國家稅務總局2011年第64號文的規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的納稅人，本期取得銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入按照稅收規(guī)定的預計計稅毛利率計算的預計毛利額計入“特定業(yè)務計算的應納稅所得額”。

預繳企業(yè)所得稅是以會計利潤為基礎，而會計利潤中當然是扣除了期間費用，并且國稅發(fā)〔2009〕31號文第十二條明確規(guī)定：“企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準予當期按規(guī)定扣除?！彼裕趯嵺`中，有的地方稅務機關根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)收取的房款直接與計稅毛利率按25%計算預繳企業(yè)所得稅是錯誤的，當然如果實行核定征收企業(yè)所得稅的，是不考慮企業(yè)的期間費用扣除。

應當注意的是：對預收款繳納的營業(yè)稅等應當不能在繳納的當期進行扣除。因為，從會計處理上，根據(jù)權責發(fā)生制原則，按預收款繳納的稅費不能計入當期損益，應當計入應交稅費，待確認收入時計入營業(yè)稅金及附加科目。從國稅發(fā)〔2009〕31號文第十二條的規(guī)定來看，允許在當期扣除的營業(yè)稅金及附加、土地增值稅是指“已銷開發(fā)產(chǎn)品”。也就是對已確認銷售收入的，才能扣除相應的營業(yè)稅金及附加、土地增值稅。

由此可見，你公司2014年一季度預繳企業(yè)所得稅的計稅依據(jù)為：180-138-40＝2（萬元）。由此計算一季度應預繳企業(yè)所得稅：1．如果符合小型微利企業(yè)條件的，應預繳企業(yè)所得稅：20000×20%＝4000（元）；2．如果不符合小型微利企業(yè)條件的，應預繳企業(yè)所得稅：20000×25%＝5000（元）

楊芳