■ 劉 珺

地方傳真

房地產(chǎn)行業(yè)稅收分析與風(fēng)險(xiǎn)防控的思考

■ 劉 珺

近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷升溫，房地產(chǎn)稅收逐漸成為稅收總收入的主要支柱。其行業(yè)牽涉面廣，企業(yè)關(guān)系復(fù)雜，資金狀況相對(duì)緊張，稅收政策難點(diǎn)多、變化快、不易掌握，行業(yè)稅收?qǐng)?zhí)法風(fēng)險(xiǎn)大。為“強(qiáng)征管、降風(fēng)險(xiǎn)”，筆者進(jìn)行了深入調(diào)研。

房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管情況及主要特點(diǎn)

按照稅源專(zhuān)業(yè)化管理和房地產(chǎn)一體化管理要求，湖南省邵陽(yáng)市雙清區(qū)成立了專(zhuān)門(mén)的房地產(chǎn)稅源管理科，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控和管理。截止2013年8月31日，房地產(chǎn)科實(shí)際在冊(cè)戶(hù)數(shù)183戶(hù)，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)89戶(hù)，建安企業(yè)94戶(hù)，臨時(shí)開(kāi)票戶(hù)數(shù)182戶(hù)；成規(guī)模的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目29個(gè)，建安項(xiàng)目15個(gè)。分析近三年房地產(chǎn)稅收情況有如下特點(diǎn)：

1.占稅收總收入比重逐年提高。近年來(lái)，隨著項(xiàng)目投資建設(shè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)稅收規(guī)模逐步擴(kuò)大，占地方稅收收入比重也逐年提高。從近3年情況來(lái)看，雙清區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)稅收占當(dāng)年稅收總收入的比重逐年上升，從8.49%（2010年）增至11.49%（2012年），成為繼制造業(yè)、建筑業(yè)之后的第三大行業(yè)稅收。

2.收入規(guī)模增長(zhǎng)較快。從2010年的1501.03萬(wàn)增加到2012年的4073.67萬(wàn)，三年平均增幅達(dá)到56%。

3.房地產(chǎn)行業(yè)各稅種的貢獻(xiàn)分析。從土地使用權(quán)出讓到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓等環(huán)節(jié)，涉及到的稅種有營(yíng)業(yè)稅、城建稅、土地增值稅、契稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、耕地占用稅等，幾乎涵蓋所有地方稅種，其中營(yíng)業(yè)稅為主體稅種， 2010年入庫(kù)802萬(wàn)元，2011年983萬(wàn)元，2012年達(dá)2094萬(wàn)元，增幅明顯，對(duì)房地產(chǎn)稅收起到?jīng)Q定性的支撐作用；此外，土地增值稅、耕地占用稅、土地使用稅也占較大份額。尤其是近年來(lái)，政府加大雙清區(qū)邵陽(yáng)大道沿線(xiàn)及寶慶科技工業(yè)園的開(kāi)發(fā)、投資，使該區(qū)的耕地占用稅增長(zhǎng)明顯，但土地是不可再生資源，因此耕地占用稅存在增長(zhǎng)的不確定因素。此外，從各稅種綜合情況來(lái)看，企業(yè)所得稅收入和房產(chǎn)稅、印花稅收入在房地產(chǎn)稅收中貢獻(xiàn)偏低。

房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管中存在的問(wèn)題

房地產(chǎn)行業(yè)涉及會(huì)計(jì)核算復(fù)雜，涉及稅種多，開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售周期長(zhǎng)，多個(gè)項(xiàng)目滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，財(cái)務(wù)核算不健全，使得征管難度加大。從目前房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理征管實(shí)際分析，房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)主要有：一是程序不到位的風(fēng)險(xiǎn)。二是管理不到位的執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)。三是協(xié)調(diào)和干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)。四是廉政風(fēng)險(xiǎn)，即稅務(wù)人員出于人情或者本身貪欲而引發(fā)的執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)。

產(chǎn)生這些風(fēng)險(xiǎn)的主要原因是：

一是房地產(chǎn)稅收外部環(huán)境待優(yōu)化，“開(kāi)發(fā)商追逐暴利”成為涉稅風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的直接動(dòng)因。住房制度改革后，新住房供給機(jī)制又無(wú)法滿(mǎn)足長(zhǎng)期壓抑的社會(huì)住房需求，造成房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)大大超出社會(huì)平均利潤(rùn)水平。房地產(chǎn)企業(yè)為獲取暴利，有的建賬不規(guī)范；有的隱瞞收入，多列成本；有的發(fā)票使用不規(guī)范，以白條進(jìn)行結(jié)算，隱瞞應(yīng)稅收入。

二是房地產(chǎn)稅收內(nèi)部征管待加強(qiáng)，稅源管理待完善。目前涉稅信息主要來(lái)源于納稅人的申報(bào)，由于相關(guān)制度的不完善及某些人為因素的存在，稅務(wù)機(jī)關(guān)不可能完全掌握納稅人所有的真實(shí)納稅信息。征管力量待充實(shí)。管理好房地產(chǎn)企業(yè)稅收，稅管員不僅要熟悉企業(yè)會(huì)計(jì)核算，還要熟悉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程（從立項(xiàng)、施工、預(yù)售、竣工，到最后交付），才能管住房地產(chǎn)企業(yè)在不同階段應(yīng)繳的稅種，做到應(yīng)收盡收。稅種管理待規(guī)范。房地產(chǎn)企業(yè)涉及稅種多，如房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)前期主要涉及施工企業(yè)的建安營(yíng)業(yè)稅等，開(kāi)發(fā)中期主要涉及到銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅等，而在開(kāi)發(fā)中后期涉及企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅及土地使用稅等。并且一些稅種在核算上還相當(dāng)麻煩。在通常的稅收日常管理中，稅務(wù)人員偏重于營(yíng)業(yè)稅的征管，而企業(yè)所得稅、土地增值稅等相對(duì)較難核算的稅種，則難以管到位。綜合治稅待完善。目前稅務(wù)與國(guó)土、規(guī)劃、建設(shè)、房管及工商等部門(mén)雖然在加強(qiáng)社會(huì)綜合治稅的重要性認(rèn)識(shí)上一致，但在具體工作中,由于護(hù)稅協(xié)稅涉及的部門(mén)較多，各部門(mén)又有各自的管理程序和利益關(guān)系，更沒(méi)有一個(gè)明確的法律或規(guī)章來(lái)約束相關(guān)部門(mén)的協(xié)稅護(hù)稅行為, 造成部門(mén)間涉稅信息不能共享，協(xié)作配合不盡如人意。廉政機(jī)制待加強(qiáng)。減少磨擦成本成為房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)的間接誘因。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)涉及多個(gè)部門(mén)，只要一個(gè)環(huán)節(jié)遇到障礙，對(duì)整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目都會(huì)產(chǎn)生重要影響，因此房地產(chǎn)企業(yè)必須與相關(guān)主管部門(mén)建立良好關(guān)系，減少磨擦成本。而減少磨擦成本，增進(jìn)感情，交際應(yīng)酬便必不可少。房地產(chǎn)稅收管理崗位工作人員面對(duì)的各類(lèi)誘惑相對(duì)較多，需要更加完善的機(jī)制、制度保障，使之“不敢貪、不能貪、不想貪”。

三是有關(guān)規(guī)定還待進(jìn)一步細(xì)化?，F(xiàn)行的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算制度與稅收法規(guī)存在較大的差異，特別是對(duì)收入與成本的認(rèn)定上分歧較大。首先，銷(xiāo)售收入結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)間待明確。其次，材料和設(shè)備區(qū)分待細(xì)化。第三，成本結(jié)轉(zhuǎn)辦法待規(guī)范。企業(yè)的成本計(jì)價(jià)方法可以采用個(gè)別計(jì)價(jià)法、先進(jìn)先出法、加權(quán)平均法、移動(dòng)平均法、計(jì)劃成本法、毛利率法等，基本上都是針對(duì)制造業(yè)或商品流通企業(yè)而言的，而對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)卻沒(méi)有較為明確的成本計(jì)價(jià)方法。第四，費(fèi)用計(jì)提標(biāo)準(zhǔn)待明確。由于銷(xiāo)售收入不能確認(rèn)，各種費(fèi)用的計(jì)提沒(méi)有法定標(biāo)準(zhǔn)。如業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)等，各個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的計(jì)提標(biāo)準(zhǔn)不一，隨意性強(qiáng)。

對(duì)策與建議

首先，要優(yōu)化外部納稅環(huán)境，要擴(kuò)大稅法宣傳，結(jié)合正面稅收政策宣傳和反面違法案例教育，使納稅企業(yè)和納稅人認(rèn)識(shí)到偷稅漏稅的違法后果，強(qiáng)化其依法納稅、誠(chéng)信納稅意識(shí)。要加大稽查力度。適時(shí)開(kāi)展房地產(chǎn)稅收專(zhuān)項(xiàng)檢查，配合征管，開(kāi)展有針對(duì)性的重點(diǎn)檢查，對(duì)典型偷稅案件要通過(guò)新聞媒體公開(kāi)曝光，充分發(fā)揮稅務(wù)稽查的震懾作用，達(dá)到以查促管的目的。要規(guī)范企業(yè)財(cái)務(wù)核算，積極開(kāi)展納稅輔導(dǎo)，幫助納稅人建賬建冊(cè)，按規(guī)定履行納稅義務(wù)；結(jié)合房地產(chǎn)稅收的政策面廣，難點(diǎn)多，變化快的實(shí)際，開(kāi)展多種形式的稅法宣傳，并積極組織骨干力量定期對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行納稅輔導(dǎo)和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，使企業(yè)會(huì)計(jì)和經(jīng)理人員熟練掌握財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)知識(shí)和稅法知識(shí)，不斷提高房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)稅法的遵從度。

國(guó)家應(yīng)結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)稅收政策進(jìn)行完善。各地也應(yīng)該結(jié)合本地實(shí)際，研究制定切實(shí)可行的稅收管理辦法。

其次，要強(qiáng)化稅收征管和規(guī)范各類(lèi)管理。要夯實(shí)稅源管理，要加強(qiáng)稅源監(jiān)控，對(duì)所轄房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從土地取得、項(xiàng)目立項(xiàng)、工程招投標(biāo)、工程預(yù)（概）算、商品房預(yù)售等一系列與稅收密切相關(guān)的涉稅資料建立稅源管理臺(tái)賬，對(duì)其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資金額、建設(shè)工期、工程造價(jià)、預(yù)收賬款、已售面積和未售面積、竣工清算等情況實(shí)施有效監(jiān)督，通過(guò)計(jì)算機(jī)信息管理、書(shū)面資料案頭審核和下企業(yè)實(shí)地評(píng)估，全面掌控房地產(chǎn)稅源情況；要加強(qiáng)項(xiàng)目管理，建立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目納稅臺(tái)賬、預(yù)征稅款管理臺(tái)賬，并按項(xiàng)目進(jìn)行稅收跟蹤管理；要開(kāi)展按月巡查，實(shí)行源泉管控，并及時(shí)做好納稅輔導(dǎo)，解釋辦稅的具體流程及所需手續(xù)，采取書(shū)面、電話(huà)、上門(mén)催繳等多種形式，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的稅源得到有效管控;要加強(qiáng)納稅評(píng)估,建立轄區(qū)內(nèi)行業(yè)利潤(rùn)率、行業(yè)稅負(fù)率、營(yíng)業(yè)稅負(fù)擔(dān)率、企業(yè)所得稅負(fù)擔(dān)率等預(yù)警值指標(biāo)體系，通過(guò)票表比對(duì)、票額比對(duì)、邏輯相關(guān)分析等將低于警戒值的納稅人作為評(píng)估及稅收跟蹤重點(diǎn)對(duì)象，及時(shí)發(fā)現(xiàn)漏洞，實(shí)施稅務(wù)約談、函告等手段及時(shí)排查和糾正，督促納稅人主動(dòng)自查納稅。要充實(shí)征管力量，要把骨干力量充實(shí)到房地產(chǎn)稅源管理科，經(jīng)常組織干部學(xué)習(xí)房地產(chǎn)稅收政策，及時(shí)更新知識(shí)，并加強(qiáng)實(shí)踐操作和實(shí)地調(diào)查能力，提高稅務(wù)管理人員素質(zhì)，鍛造一支“查的進(jìn)、出得來(lái)”的高素質(zhì)隊(duì)伍。要規(guī)范稅種管理。對(duì)各個(gè)稅種存在的問(wèn)題實(shí)施整改，采取有力措施堵漏增收。對(duì)營(yíng)業(yè)稅，要及時(shí)確認(rèn)銷(xiāo)售收入，防止收入長(zhǎng)期掛賬和人為延長(zhǎng)納稅時(shí)間；對(duì)企業(yè)所得稅，要加強(qiáng)賬務(wù)核算，合理確認(rèn)收入和核算成本，防止少計(jì)收入，多列成本；對(duì)土地增值稅，要及時(shí)做好清算和結(jié)算。要完善綜合治稅，建議開(kāi)發(fā)稅務(wù)、規(guī)劃、建委、工商、房管和國(guó)土等部門(mén)數(shù)據(jù)交換與共享信息系統(tǒng)，適用于多部門(mén)信息互通，實(shí)現(xiàn)信息交換和數(shù)據(jù)共享。該系統(tǒng)應(yīng)具備各種勾稽關(guān)系、邏輯校驗(yàn)和數(shù)據(jù)交叉對(duì)比分析功能，可據(jù)以核對(duì)納稅申報(bào)表的準(zhǔn)確性，揭示稅收風(fēng)險(xiǎn)可能存在的環(huán)節(jié)和原因，為最大程度控制風(fēng)險(xiǎn)提供導(dǎo)向作用。要改革考核機(jī)制，改變地方政府唯稅收任務(wù)的考核辦法，以及層層加碼只顧財(cái)政需要未考顧經(jīng)濟(jì)發(fā)展的地方政績(jī)觀。提高稅收質(zhì)量。要加強(qiáng)廉政機(jī)制，建立內(nèi)部管控機(jī)制，建立適度的輪位輪換機(jī)制，嚴(yán)格房地產(chǎn)稅務(wù)管理人員的執(zhí)法責(zé)任追究制度。加強(qiáng)黨風(fēng)廉政建設(shè)，筑牢防腐拒變的思想防線(xiàn)，杜絕收關(guān)系稅、人情稅。加強(qiáng)監(jiān)督和處罰力度，有力防控房地產(chǎn)稅收?qǐng)?zhí)法風(fēng)險(xiǎn)。

第三，要完善相關(guān)政策和制度。國(guó)家應(yīng)結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)稅收政策進(jìn)行完善。各地應(yīng)該結(jié)合本地實(shí)際，研究制定切實(shí)可行的《房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理辦法》和《房地產(chǎn)稅收一體化管理實(shí)施方案》，規(guī)范房地產(chǎn)稅收管理的方法和內(nèi)容。提請(qǐng)上級(jí)部門(mén)及時(shí)牽頭組織相關(guān)科室對(duì)房地產(chǎn)稅收政策進(jìn)行梳理，進(jìn)一步明確征納雙方各自的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，進(jìn)一步明確計(jì)稅依據(jù)、完善計(jì)稅方法、規(guī)范征管流程。

(作者系湖南省邵陽(yáng)市雙清區(qū)地稅局副局長(zhǎng))