潘雨紅，林軍偉，孫 起，曾藝文，張昕明

(重慶交通大學(xué) 管理學(xué)院，重慶 400074)

0 引 言

重慶市在2010—2012年主城區(qū)規(guī)劃建設(shè)的公租房項目共21個，項目均位于主城內(nèi)環(huán)線與外環(huán)線之間，計劃3年內(nèi)建設(shè)4000萬m2。因為無論是建設(shè)規(guī)模還是建設(shè)速度在國內(nèi)都首屈一指，重慶市被稱作全國推行公租房制度的先行者和探索著，引起了國內(nèi)外各界的廣泛關(guān)注和討論。然而在經(jīng)驗尚不成熟的情況下，爆發(fā)式的建設(shè)意味著會有大量房源在短時間內(nèi)涌入市場，加之沒有充足的時間積累客源，這些都給公租房配租遇冷埋下了隱患?，F(xiàn)實中，重慶也如同上海、鄭州等全國其他城市一樣，在首批公租房上市配租時也遭受了市場冷遇，配租效率很不理想。為了提高公租房的配租效率，重慶市政府不斷降低公租房的準入門檻，放寬申請條件，不但取消了申請者的收入限制，甚至將部分公務(wù)員群體納入公租房申請人群。在這些措施實施之后，整體的配租情況有了一定的改善，但是社會各界對重慶市公租房配租效率乃至整個重慶市公租房制度實施效果的質(zhì)疑聲音仍然不絕于耳。

目前關(guān)于公租房建設(shè)融資、選址策略以及騰退機制建立的相關(guān)研究較為普遍，而涉及到公租房配租效率研究的文章尚且不多，然而公租房配租效率的高低能直接反映整個公租房制度的實施效果。如果大量的公租房處于空置狀態(tài)，不僅造成了巨大的公共資源浪費，嚴重影響公租房在社會公眾中的形象和地位，也會使公租房制度的有效性以及住房保障全局的戰(zhàn)略思路都受到質(zhì)疑[1]。目前影響公租房配租的不利因素包括租金高，準入門檻高，通勤成本高、選址偏遠、配套不完善等[2]。在公租房選址建設(shè)的時候，應(yīng)該優(yōu)先考慮交通、就業(yè)、生活配套設(shè)施等對被保障群體影響較大的因素[3]，比如類似于中國公租房的新加坡組屋常常安排在新市鎮(zhèn)中心靠近地鐵站點的地方，交通十分方便[4]。當(dāng)然，公租房社區(qū)的成熟也需要時間，隨著周邊配套設(shè)施的完善和就業(yè)機會的增加，其入住率會有所提高[1]。不同的“夾心層”群體在住房需求上存在著一定的差異，應(yīng)當(dāng)區(qū)別對待[5]。此外，可以嘗試運用強制性指標配建模式和租金補貼政策對公租房建設(shè)進行積極地探索[6]，比如美國學(xué)者B.M.T.Lin就提出在公共住房建設(shè)時應(yīng)考慮不同收入階層的混居，建議在商業(yè)住宅中配建一定比例的公共住房[7]，實現(xiàn)包城市內(nèi)各種區(qū)域住房的多樣性；考慮夾心層群體的租金支付能力，制定公平與合理兼顧的定價基準[8]；根據(jù)公租房特點設(shè)計出針對我國公租房項目的BOT 運作模式與運行保障體系，以緩解政府財政困難，提高公租房項目的運行效率[9]。在堅持公租房制度公有、公建、公營、公益基本方向的前提下進一步推動公租房制度的可持續(xù)發(fā)展[10]。

筆者運用實地調(diào)研、問卷調(diào)查與數(shù)據(jù)分析相結(jié)合的方法，對重慶市公租房配租的現(xiàn)狀和影響因素進行了實證研究。首先是對當(dāng)前配租現(xiàn)狀的調(diào)研分析，通過對調(diào)查問卷數(shù)據(jù)的挖掘，總結(jié)出影響配租效率的因素，并分析各因素對“夾心層”細分群體的作用效果的差異，從而說明各“夾心層”細分群體對公租房有著不同的訴求。

1 配租現(xiàn)狀的調(diào)研分析

1.1 重慶市公租房配租概況

重慶市公租房迄今為止共進行過6次搖號配租(最近的一次在2012年9月)，進行公示的配租房源共121 762套。在2011年3月進行了首次公租房配租搖號，當(dāng)時由于收入水平等條件的嚴格限制，合格的申請者連全部申請者的1/10都不到。為了改善這種情況，重慶市政府放寬了申請條件，將部分公務(wù)員列入了公租房申請人群，取消了該公租房申請人的收入限制，然而在兩個月后的第2次搖號，申請者連1.5萬人都不到，公租房遭遇市場冷遇現(xiàn)狀似乎并未得到顯著改善。除此之外，原本計劃2012年全部完工的21個項目，目前卻只有4個項目的全部房源接受配租申請，另外還有2個只是小部分房源接受搖號申請，大部分房源仍然在建設(shè)之中，而且在第6次搖號配租已過去8個月的情況下至今未進行第7次搖號配租，其建設(shè)速度已經(jīng)遠遠落后于原來的規(guī)劃，這或許是重慶市意識到公租房配租的嚴峻形勢而有意放慢了公租房建設(shè)和投放的腳步。

1.2 配租現(xiàn)狀的實證調(diào)研與數(shù)據(jù)分析

為能夠更為準確地了解重慶市公租房當(dāng)前搖號配租以及入住的情況，筆者從6個開始接受配租的公租房項目中選取3個已基本完成配租的項目作進一步的調(diào)查和分析，3個公租房樣本小區(qū)的基本情況對比如表1。

表1 3個樣本小區(qū)的基本情況對比

通常情況下，考查一個小區(qū)的入住情況，最直接的指標就是入住率(入住戶數(shù)與總戶數(shù)的比值百分率)，但是簡單的利用入住率指標對公租房配租效率進行評價顯得有些片面，而現(xiàn)實中，有很多申請者在費盡周折搖到號進行公示之后選擇了棄租，還有不少人在已經(jīng)入住公租房之后由于種種不滿意而退租，因此，所獲得的數(shù)據(jù)中已經(jīng)配租公示的戶數(shù)并非實際在住的戶數(shù)。為更清楚地描述，并使本研究更具說服力，在這里定義兩個新的概念。

1.2.1 配租入住比

配租入住比客觀地反映了租戶在配租公示之后最終選擇入住并穩(wěn)定下來的情況，據(jù)實地調(diào)研，康莊美地小區(qū)的實際配租入住比為1.36。顯然，配租入住比越高，表示配租公示之后選擇棄租、退租的租戶越多，配租效率也就越低，反之亦然。

1.2.2 亮燈率

通過隨機取樣小區(qū)的部分居民樓，在合理的時間內(nèi)(21:00左右)，統(tǒng)計樣本居民樓中有燈光的戶數(shù)，它與樣本總戶數(shù)的比率就是亮燈率。亮燈率比較直觀的反映出小區(qū)當(dāng)前的入住現(xiàn)狀，但是考慮到居民外出和作息差別，任何居民小區(qū)的亮燈率都難以達到理想的100%，在與同等檔次較為成熟的商品房小區(qū)的亮燈率進行對比之后，認為該數(shù)據(jù)達到70%以上就是比較理想的。

首先以康莊美地小區(qū)的配租入住比為基礎(chǔ)，對民心佳園、兩江名居兩個項目的配租入住比進行了合理的推測，結(jié)合3個項目綜合品質(zhì)的差異，這2個項目的配租入住比要在康莊美地的基礎(chǔ)上乘以一個調(diào)整系數(shù)，結(jié)合專家的意見，民心佳園的調(diào)整系數(shù)為0.95，兩江名居的調(diào)整系數(shù)為1.1。在推測得到配租入住比之后，結(jié)合已經(jīng)得到的配租戶數(shù)、小區(qū)總戶數(shù)等數(shù)據(jù)，可以依次得出2個小區(qū)的入住戶數(shù)和入住率。整個實證調(diào)研和數(shù)據(jù)分析的結(jié)果如表2。表中，“配租戶數(shù)”是指各小區(qū)在歷次搖號配租中已經(jīng)配租成功進行公示的戶數(shù)總和，因為退租、棄租現(xiàn)象的存在，有些房源可能會多次參與配租，所以出現(xiàn)上表中配租戶數(shù)大于總戶數(shù)的情況；“亮燈率”數(shù)據(jù)來自于作者的實地調(diào)研，其他數(shù)據(jù)來源于重慶市公租房配租信息網(wǎng)以及作者的推算。

表2 3個樣本小區(qū)配租入住情況對比

從表2可以看到，經(jīng)過數(shù)據(jù)收集和科學(xué)推測得到的樣本小區(qū)的入住率與實地調(diào)研得到的亮燈率是高度吻合的，兩項數(shù)據(jù)之間相互印證，增強了研究結(jié)果的可信度和說服力。此外，將表1與表2結(jié)合分析，又可以得到更多信息：

1)配租存在局部遇冷現(xiàn)象，配租入住比有待提高。調(diào)研結(jié)果顯示民心佳園小區(qū)配租情況很好，兩江名居小區(qū)則不太理想，配租存在局部遇冷的情況，導(dǎo)致整體配租效率不高。而配租入住比不理想，說明在公租房配租過程中棄租、退租現(xiàn)象較多，從側(cè)面反映出當(dāng)前公租房還存在較多的不足之處。

2)入住率與小區(qū)自身條件關(guān)系密切。通過表1與表2的對比可以發(fā)現(xiàn)，綜合品質(zhì)越是優(yōu)越，其入住率和亮燈率越是理想，這說明各小區(qū)的配租效率與小區(qū)自身的條件是密切相關(guān)的。

3)公租房的整體配租效率亟待提高。從分析來看，作為重慶市公租房代表的民心佳園、康居西城小區(qū)入住率也只在80%左右，品質(zhì)稍差兩江名居的入住率還不到50%。公租房的建設(shè)與裝修耗費了大量的公共資源，而且建設(shè)資金大部分(70%)來自于貸款融資，以至于當(dāng)前面臨很大的還本付息壓力。在這種情況下，如果配租效率不夠理想，無疑會使公租房的運營管理雪上加霜，所以公租房整體的配租效率亟待提高。

2 問卷調(diào)查分析

2.1 問卷調(diào)查概況

本次調(diào)查問卷以重慶市主城區(qū)已經(jīng)進行配租的6個項目的租戶為對象，從問卷設(shè)計完成到回收整理結(jié)束，歷時約2～3個月。通過現(xiàn)場發(fā)放紙質(zhì)問卷、網(wǎng)上電子問卷與電話訪談等調(diào)查形式，總共發(fā)放問卷200份，回收有效問卷176份，回收率為88%。調(diào)查問卷的目的是了解目標群體對待公租房的基本態(tài)度以及對公租房配租效率的看法。此外，通過對調(diào)查問卷信息的分析，了解到公租房的主要吸引力和影響配租效率的各項不利因素。問卷的問題設(shè)計情況如表3。

表3 問卷問題設(shè)計說明

2.2 問卷調(diào)查的基本信息與結(jié)論

通過對問卷的整理與分析，得出了以下重要信息：

1)可以將重慶市的“夾心層”群體細分為4類。即主城區(qū)戶籍的城鎮(zhèn)居民(含已轉(zhuǎn)戶的農(nóng)村居民)、新就業(yè)的大中專院校及職校畢業(yè)生、外來務(wù)工人員(非主城區(qū)戶籍)、其他人員(包括勞模、轉(zhuǎn)業(yè)軍人，引進人才等)。其中前3類人群是重慶市公租房配租的主要目標人群，現(xiàn)實中也占據(jù)了目前租戶的絕大部分。4類群體在本次調(diào)查問卷中所占的比例分別為41%，38%，18%，3%。

2)就調(diào)查對象對公租房配租現(xiàn)狀的看法而言，71%的人認為重慶市公租房配租不存在遇冷現(xiàn)象或者遇冷不嚴重，這與目前很多關(guān)于重慶市公租房配租現(xiàn)狀的消極看法有些出入。

3)在申請租住公租房的首要原因中5年后購買、契約穩(wěn)定、租金優(yōu)勢占據(jù)了前3位，其中5年后購買這一選項占到樣本總量的47%(圖1)。

4)通過問卷前期的摸底調(diào)查和文獻資料的整理，將影響公租房配租的不利因素歸結(jié)為8項，并讓調(diào)查對象選出3項影響較大的進行了排序，各影響因素頻數(shù)統(tǒng)計如圖2。

圖1 選擇公租房的首要原因Fig.1 The first reason for selecting public rental housing

圖2 公租房配租不利因素Fig.2 Disadvantageous factors of public rental housing rationing

2.3 基于調(diào)查問卷數(shù)據(jù)的多選項分析

2.3.1 SPSS的分析結(jié)果

為了全面認識公租房配租效率的影響因素，并分析各影響因素對不同的“夾心層”細分群體的影響作用，運用SPSS軟件進行了多選項分析，對所收集到的信息進行深度挖掘。SPSS軟件分析的結(jié)果表4、表5。

表4 配租影響因素分析

表5 “夾心層”細分群體配租影響因素分析

表4中，因為每位調(diào)查對象要從給定的8個影響因素中選擇自己認為最重要的3個并依重要性進行排序，相當(dāng)于每份問卷對該問題應(yīng)答了3次， 所以176份問卷的總應(yīng)答次數(shù)是528。應(yīng)答次數(shù)百分比和樣本數(shù)百分比分別是以總應(yīng)答次數(shù)和總樣本數(shù)為分母的百分比。其中后者表示所有調(diào)查對象中，認為該因素屬于影響因素前3位的百分比數(shù)。對于樣本總體而言，排名前3位的影響因素依次是位置偏遠、公共配套不全、租金偏高。為了了解各影響因素對不同夾心層細分群體的影響作用，采用了多選項交叉分組下的頻數(shù)分析，分析結(jié)果如表5，顯示了各個因素對于不同“夾心層”細分群體的頻數(shù)和百分比。

2.3.2 SPSS分析結(jié)果的深度解析

表4和表5數(shù)據(jù)豐富，包含信息量大，但是表示形式復(fù)雜，為了便于進一步的分析理解，將圖1、圖2中的重要數(shù)據(jù)提煉出來，匯總成表6，并進行了更為深入的分析。

表6 “夾心層”細分群體配租效率主要影響因素排名對比

注：( )內(nèi)數(shù)據(jù)為該因素占各群體或樣本總體應(yīng)答次數(shù)的百分比。

結(jié)合表4～表6，得出以下結(jié)論：

1)對樣本總體而言排名前3位的影響因素是位置偏遠(24.2%)、公共配套不全(23.3%)、租金偏高(19.5%)，這與3類“夾心層”細分群體排名前3位的影響因素是大體上一致的。

2)前3位的影響因素相對于各個“夾心層”細分群體的排序卻存在著差異。主城區(qū)城鎮(zhèn)居民在“公共配套不全”項百分比最高(29.6%)，大中專院校及職校畢業(yè)生在“位置偏遠”項百分比最高(29.3%)，外來務(wù)工人員在“租金偏高”項百分比最高(28.1%)。而這樣的結(jié)果與常規(guī)認識也是相一致的。主城區(qū)的城鎮(zhèn)居民租住公租房基本上是為了5年以后購買，準備長期居住，所以這一群體最看重公租房小區(qū)的區(qū)位環(huán)境，生活配套設(shè)施的完善程度。大中專院校及職校畢業(yè)生剛剛走出校園步入職場，希望盡快穩(wěn)定下來，看重工作，更重視交通狀況以及通勤成本。外來務(wù)工人員多比較能吃苦耐勞，對生活設(shè)施條件要求不高，希望可以盡量多攢下些錢，他們多數(shù)寧可租住生活條件很差但租金相對便宜的老居民樓也不愿意去租住價格稍貴條件好很多的公租房，所以對租金因素最為敏感。

3)排名第4位的影響因素出現(xiàn)了分歧，也反映了細分群體的不同訴求。例如，外來務(wù)工人員文化水平不高，且對本地的環(huán)境不熟悉，當(dāng)前公租房復(fù)雜繁瑣的申請流程和漫長的等待時間可能會令他們對租住公租房望而卻步。因此該群體在申請流程復(fù)雜一項的應(yīng)答次數(shù)比例甚至高過了公共配套不全這一選項。

研究結(jié)論顯示，可以結(jié)合不同細分群體對公租房的不同訴求，因人制宜地制定配租政策和措施，會更加有利于配租效率的提高。

3 建議與措施

通過對公租房配租效率兩方面的實證分析，不僅了解到重慶市公租房當(dāng)前的配租現(xiàn)狀和配租效率的影響因素，也對公租房租戶流失、“夾心層”住房需求差異等更深層次的問題有了一定的認識。結(jié)合實地調(diào)研與數(shù)據(jù)分析的結(jié)論，就公租房配租效率存在的一些問題針對性地提出了以下幾點建議和措施。

3.1 完善細節(jié)，提高配租入住比

從配租現(xiàn)狀的實證研究中可以得知，當(dāng)前重慶市公租房的配租入住比過高，這說明在搖號配租結(jié)果公示之后，仍然有很多已經(jīng)獲得公租房入住機會甚至已經(jīng)入住的租戶選擇棄租或退租。一方面說明當(dāng)前公租房尚有許多有待完善之處，致使很多人在費盡周折之后仍然選擇放棄；另一方面，從提高配租入住比入手，是提高公租房配租效率的有效途徑。在公租房配租過程中，不僅要重視租戶的積累和招攬，還要注重細節(jié)，提升公租房的整體品質(zhì)，加強租戶的歸宿感和對公租房的認同感，盡可能留住公租房現(xiàn)有的租戶。

3.2 集中力量，優(yōu)先解決突出矛盾

調(diào)查問卷的SPSS分析結(jié)果篩選出了公租房配租效率的前3位影響因素，即位置偏遠、公共配套不全、租金偏高。這3個因素可以說是影響公租房配租的主要阻礙和矛盾所在。依據(jù)管理學(xué)中的80/20法則，在當(dāng)前資源有限的情況下，集中力量優(yōu)先解決突出矛盾會更有利于公租房配租效率的提高。具體執(zhí)行時，應(yīng)該盡快改善公租房小區(qū)的交通現(xiàn)狀，進一步完善生活配套設(shè)施，促使公租房所在地段的成熟，就近為公租房租戶創(chuàng)造就業(yè)機會，為“夾心層”群體提供生存空間的同時，還要為其創(chuàng)造更好的發(fā)展空間。

3.3 區(qū)別對待“夾心層”細分群體

研究結(jié)果說明，公租房配租效率的影響因素對不同“夾心層”細分群體的影響是存在差異的，這從也反映了各細分群體對公租房的不同訴求。面對現(xiàn)實，為更好地實現(xiàn)公租房的配租，應(yīng)對不同的“夾心層”細分群體區(qū)別對待，制定因人而異的政策。例如，新就業(yè)大中專及職校畢業(yè)生很看重工作的便利性，希望通勤可以更加方便省時，可允許其優(yōu)先申請距離自己工作地點較近的或者交通便利的公租房社區(qū)。而外來務(wù)工人員群體經(jīng)濟條件總體偏差，大多不愿負擔(dān)較高的住房開支，為鼓勵其改善居住條件，租住公租房，可適當(dāng)給予其公租房租金減免或補貼。

3.4 積極探索新型公租房模式

大規(guī)模集中式的公租房建設(shè)可能會導(dǎo)致一系列的管理問題和社會問題，很多學(xué)者以及政府部門都在積極探索公租房建設(shè)的新模式。比如，深圳采取強制性配建指標模式，規(guī)定在軌道交通上蓋物業(yè)配建一定比例公租房來滿足大中專畢業(yè)生的住房需求。再如，運用租金補貼模式實現(xiàn)公租房建設(shè)配租的策略，讓符合條件的“夾心層”群體依據(jù)自身情況選擇租住房屋，政府給予適當(dāng)?shù)淖饨鹧a貼，可以很大程度的滿足租戶自身的意愿，解決其通勤就業(yè)不便的問題。

4 結(jié) 語

作為全國公租房制度的探索者和先行者，重慶在公租房建設(shè)上的摸索為以后的公租房建設(shè)和配租積累了豐富的經(jīng)驗，但在公租房建設(shè)與配租的過程中有許多問題也需要正視。正如研究結(jié)果顯示，重慶市公租房因為自身原因以及門檻設(shè)置的問題，導(dǎo)致在上市配租之初出現(xiàn)了配租遇冷的情況，而且即使在搖號配租公示之后，仍然存在較嚴重的棄租、退租現(xiàn)象，導(dǎo)致公租房的整體配租效率一般，入住率尚有很大的提升空間。影響公租房配租效率的因素是多樣化的，影響作用也有主次之分，且不同的“夾心層”細分群體對各影響因素的敏感性也存在著差異。公租房制度和社區(qū)的成熟都是需要時間的，配租效率影響因素中的位置偏遠、交通不便、公共配套不完善的問題歸結(jié)起來其實都是時間問題。隨著社區(qū)地段的成熟，交通的改善，周邊配套的日益完善，重慶市公租房配租遇到的問題也會迎刃而解。因此，要對重慶市公租房的未來有信心、有耐心。相對于其他保障性住房而言，公租房作為新生事物，不可避免的要經(jīng)歷一個從“冷”到“熱”的過程。在這個過程中，政府相關(guān)部門應(yīng)積極探索新型的公租房建設(shè)模式，靈活地制定針對性政策措施，努力提升公租房的整體品質(zhì)，堅持公租房制度的“公平、公有、公益”的基本精神。

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