劉力洲聯(lián)（www5A）集團總建筑師英國愛丁堡大學博士

房地產(chǎn)的粗放發(fā)展時代結(jié)束了，只有在同質(zhì)同價難以去化的市場，才會迎來品質(zhì)的高峰。

隨著房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)進入下半場，眾多大型房企已經(jīng)沒有可能完成今年的銷售目標。有的集團已經(jīng)在內(nèi)部通告銷售下滑了70%。面對形勢變化，企業(yè)的開發(fā)策略也在變化，越來越多的企業(yè)縮窄產(chǎn)品線，集中關注某類主題的系列產(chǎn)品，如文化地產(chǎn)，旅游地產(chǎn)，養(yǎng)老地產(chǎn)，力圖在一個細分市場上占據(jù)領先地位。

在純住宅領域，產(chǎn)品也更加細化，特別是高端住宅，一些新的需求變化正在驅(qū)動幾類產(chǎn)品的成熟，值得開發(fā)方與購買方共同關注。這就是我所謂的“終極住宅”“超小精品”和“健康節(jié)能住宅”。

目前在中國的一線城市，購房者對產(chǎn)品品質(zhì)的要求水漲船高，開發(fā)商也不得不以更務實的品質(zhì)突破來改變銷售困局，此外，數(shù)萬元每平米的房價，完全有條件支撐產(chǎn)品再上個臺階。

終極住宅

在風聲越來越緊的房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅、交易稅，和財產(chǎn)登記的壓力下，多房產(chǎn)持有人不再認為多房是優(yōu)勢，而且無論手中有多少套房產(chǎn)，自己卻沒有一套房產(chǎn)能夠滿足自己所有的居住理想。主因是市場上的產(chǎn)品缺少對高端群體的針對性。

因此，大量高收入群體寧愿拋售所有房產(chǎn)換取一套高標準住宅，我稱之為“終極住宅”，終極并非養(yǎng)老住宅的意思，而是在品質(zhì)與設施配置上達到最高標準，能夠以房產(chǎn)的品質(zhì)而不是地段的環(huán)境價值，成為住宅市場上的至尊奢侈品，是與私人飛機、游艇等消費能夠匹配的城市住宅。

此類產(chǎn)品在功能格局上，除了規(guī)模較大外，更注重拓展家庭空間多樣化，聚會娛樂功能完善，衛(wèi)浴分開，更衣間，儲藏空間，洗衣工作間等配套齊全。在建筑標準上都有大幅突破，如北京新一代的高端產(chǎn)品，層高3.6米，門高2.7米，窗戶三層玻璃，更衣室獨立排煙，每戶3個停車位，地下車庫層高4.5米可停放房車，坡道坡度1:1保證跑車不磕底盤。

超小精品

對于大都會市中心寸土寸金地段，每平米十幾萬房價很正常，一套房產(chǎn)可能數(shù)千萬。但并不是所有富豪都住市中心，也不是所有低收入者都住遠郊。國外大城市中心地帶也都有為年輕人設計的超小公寓。降低房子總價的方式是做小戶型和超小戶型。在購房群體組成的金字塔中，底層數(shù)量最大，因此市中心小戶型精品將有巨大市場，此前尚未得到足夠關注和開發(fā)。

萬科試推的小戶型只有12平米一戶，卻功能齊全，即便單價5萬/平米，總價也才60萬。日本的小戶型可以做到40平米的兩層復式。這里超小戶型產(chǎn)品一方面必須是精裝修，利于空間利用率，用戶直接入住，另一方面也不必是住宅性質(zhì)，可以作為公寓，不必達到住宅日照標準。以高精度便利性取勝，可忽略功能的高端與舒適性。

健康節(jié)能住宅

隨著經(jīng)濟發(fā)展富裕階層老化、環(huán)境霧霾等問題嚴重、生態(tài)技術快速發(fā)展，對于健康養(yǎng)生的需求井噴式爆發(fā)。在住宅的性能方面，主要體現(xiàn)在對舒適與健康的追求，主要體現(xiàn)在舒適度與生態(tài)節(jié)能的標準提高。從十年前開始鋒尚、MOMA、朗詩等幾個開發(fā)商開始探索生態(tài)節(jié)能住宅，項目在全國尚屬鳳毛麟角，今天無論技術的成熟，市場對產(chǎn)品的認識，還是健康需求的大潮，對高舒適度低能耗住宅是個發(fā)展的契機。

所謂高舒適度體現(xiàn)在住宅的恒溫恒濕恒氧等指標控制方面，健康則體現(xiàn)在廢除風冷空調(diào)，空氣質(zhì)量保證，防范PM2.5污染，綠色材料工藝等方面。而節(jié)能整體指標控制使得住宅的電費節(jié)約，在10年左右使用過程中回收一次性投資。具有舒適指標和節(jié)能指標是與傳統(tǒng)住宅的最大區(qū)別。

總之，房地產(chǎn)的粗放發(fā)展時代結(jié)束了，只有在同質(zhì)同價難以去化的市場，才會迎來品質(zhì)的高峰。