本刊記者│方帥

《中國房地產(chǎn)業(yè)》：物業(yè)管理公司向資產(chǎn)管理公司轉(zhuǎn)型過程中面臨哪些挑戰(zhàn)和困難？

鄒錦標(biāo)：首先物業(yè)管理公司要轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)觀念，從“保姆”、“管家”、“保安保潔”的管理模式中掙脫出來，積極與業(yè)主進(jìn)行互動(dòng)溝通，深度挖掘業(yè)主方的需求，從被動(dòng)式服務(wù)管理轉(zhuǎn)變?yōu)橹鲃?dòng)管理，并運(yùn)用自身的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)引導(dǎo)業(yè)主提升資產(chǎn)經(jīng)營績效。

其次要擴(kuò)大自身的專業(yè)范圍，不單純聚焦于房屋設(shè)備設(shè)施的維護(hù)與保養(yǎng)。以物業(yè)管理鏈條為例，可通過增加增值服務(wù)來提高盈利水平，比如提供樓宇機(jī)電價(jià)值評估服務(wù)、樓宇結(jié)構(gòu)及機(jī)電系統(tǒng)顧問服務(wù)、預(yù)算及財(cái)務(wù)管理服務(wù)以及運(yùn)用專業(yè)管理軟件提升管理效率等。而要真正實(shí)現(xiàn)一站式服務(wù)，則還需要在市場顧問、租售代理、項(xiàng)目管理、市場推廣等專業(yè)領(lǐng)域設(shè)立專業(yè)團(tuán)隊(duì)。

物業(yè)管理公司轉(zhuǎn)型為資產(chǎn)管理公司也離不開業(yè)主觀念的轉(zhuǎn)變。實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理向資產(chǎn)管理的過渡，需要業(yè)主建立資產(chǎn)管理的概念，樹立資產(chǎn)長期收益目標(biāo)，積極汲取資產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)，注重租戶感受，與資產(chǎn)管理公司積極互動(dòng)，從而在資產(chǎn)管理可以有效促進(jìn)資產(chǎn)價(jià)值最大化方面達(dá)成共識，協(xié)同努力。

《中國房地產(chǎn)業(yè)》：對于代理行而言，是向大而全的資產(chǎn)管理企業(yè)全面發(fā)展好，還是專注于物業(yè)管理領(lǐng)域，成為專業(yè)服務(wù)的承包商更為合適？

鄒錦標(biāo)：這需要根據(jù)公司實(shí)力、業(yè)務(wù)范圍與中遠(yuǎn)期愿景具體而定。目前并不是所有代理行均涉及各類物業(yè)的租售或物業(yè)管理，除了以第一太平戴維斯為代表的少數(shù)幾家外資代理行，很多國內(nèi)代理行（或資產(chǎn)管理公司）目前還是更多專注于較為單一的業(yè)務(wù)，譬如住宅租售、寫字樓與商鋪?zhàn)馐刍蛭飿I(yè)管理。

但是，從另一方面來講，目前很多發(fā)展商及投資者出于分散風(fēng)險(xiǎn)以及擴(kuò)大盈利點(diǎn)的需求，往往開發(fā)或投資多種物業(yè)，但是又欠缺相應(yīng)的運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)。此時(shí)，這種趨向于投資組合管理，以風(fēng)險(xiǎn)控制和調(diào)整后的組合投資回報(bào)最大化的目標(biāo)來管理資產(chǎn)的需求就顯得格外必要。這就需要代理行擁有比較全面的業(yè)務(wù)鏈條與豐富的經(jīng)驗(yàn)來通過有效的資產(chǎn)管理幫助業(yè)主實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值。面對未來多數(shù)二、三線城市將會涌現(xiàn)綜合體浪潮的背景，這種“大而全”的資產(chǎn)管理公司或代理行便會在為客戶提供一站式房地產(chǎn)服務(wù)方面顯現(xiàn)優(yōu)勢。

《中國房地產(chǎn)業(yè)》：資產(chǎn)管理的興起，是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的需要，還是物業(yè)管理公司轉(zhuǎn)型升級的需要？

鄒錦標(biāo)：是雙方尋求共贏的一種必然結(jié)果。一方面，物業(yè)管理公司需求通過開展多元化的服務(wù)項(xiàng)目，尋求嶄新的增值服務(wù)點(diǎn)，提高自身的盈利能力，從而擺脫目前物業(yè)管理行業(yè)整體利潤率較低的困境。另一方面，面對國內(nèi)中短期內(nèi)物業(yè)市場容量激增，開發(fā)商與投資者也需要這種全鏈條的資產(chǎn)管理服務(wù)來敏銳的洞察市場、捕獲需求、精準(zhǔn)定位潛在客戶群體、制定有效的租售策略、提供人性化的物業(yè)服務(wù)挽留優(yōu)質(zhì)客群，從而抵御市場波動(dòng)帶來的風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)長期穩(wěn)定的增值。

《中國房地產(chǎn)業(yè)》：第一太平的優(yōu)勢是什么？

鄒錦標(biāo)：第一太平戴維斯在資產(chǎn)管理方面的優(yōu)勢主要體現(xiàn)在以下三點(diǎn)：一是國際化與本土化的有機(jī)結(jié)合。二是全鏈條一站式的房地產(chǎn)服務(wù)，鑒于資產(chǎn)管理貫穿物業(yè)建設(shè)施工、招商銷售以及運(yùn)營管理各個(gè)環(huán)節(jié)，因此需要專業(yè)資產(chǎn)管理公司擁有一支全面的專業(yè)隊(duì)伍及充沛的市場經(jīng)驗(yàn)。在此方面，第一太平戴維斯擁有巨大優(yōu)勢。三是專業(yè)的人才聚集。他們構(gòu)成了我們?yōu)闃I(yè)主提供專業(yè)資產(chǎn)管理的能力。比如我們管理的京匯大廈雖然樓齡近14年，但目前新簽約租金可達(dá)CBD區(qū)域甲級寫字樓平均水平；我們管理的新城國際，目前公寓租金可位列CBD區(qū)域三甲；服務(wù)式公寓租金為全北京最高水平之一。