文│易憲容

易憲容中國社會科學院金融研究所研究員

近來，隨著國內部分城市樓市價格開始回軟、住房銷售萎縮、地方政府土地交易減少，不僅各地方紛紛加快放松樓市調控，而且市場對樓市形勢之判斷及爭論更是十分喧囂?？梢哉f，無論是樓市調控的放松，還是對樓市形勢的爭論，如果不是站在現(xiàn)實基礎及經濟的內在邏輯法則上來思考，那么對調控放松不能達到其效果，對形勢爭論會誤入歧途。

首先，當前不少地方政府都在放松樓市調控政策，都希望通過這些調控政策的放松來復蘇房地產市場，但應該看到，在房價一直上漲時，這些調控政策本來就沒有起到多少作用，當時房價“亢奮”并沒有因為這些政策出臺而回歸理性。既然房價上漲時調控不能起到遏制的作用，那么房價下跌時政策放松豈能有作為？實際上，當前國內樓市價格調整、銷售萎縮完全是市場使然而非政策調控之結果。

更有甚者，不少人又在重彈早幾年前的老調，即住房市場對國民經濟是如何重要、對居民財富占比是如何高，因此，對于當前樓市之低迷，政府可以全面取消限購，激活投資性住房需求的方式，讓中國住房市場重新回到十幾年前的老路。

其實，這些政策行為及救市之言論，既沒有現(xiàn)實的基礎，也沒有經濟上的內在邏輯。因為，當前國內樓市價格調整，最為根本的原因是金融市場條件發(fā)生根本性變化所致。即互聯(lián)網(wǎng)金融爆炸式的增長導致市場融資成本全面上升及信用風險的增加。在這種情況下，不僅住房市場無法再獲得低成本的融資，也會讓銀行改變對樓市風險的認識及預期，銀行對樓市信貸的主動收縮也是正常。而地方政府調控放松是不會改變當前銀行這種行為的。

而從十幾年的經驗來看，救市老調不僅證明是錯誤的東西，而且在經濟邏輯中也是行不通的。因為，如果以投資性需求造成的經濟繁榮，一定會導致巨大的泡沫。如果在這種泡沫生成過程中同步提高了生產力，即使泡沫破滅，同樣會讓經濟陷入困境，但不久還會復蘇，如19世紀美國和英國的鐵路泡沫及2000年的網(wǎng)絡泡沫。反之，如果這個巨大泡沫僅是通過過度的信用擴張、僅是嚴重超支未來、僅是惡性的財富轉移，那么這種短暫繁榮的結果是泡沫破滅、經濟成長突然中止及衰退，給整個社會經濟造成極大的震蕩與傷害。如上世紀90年代日本及2008年美國的房地產泡沫破滅是也。就目前的情況來看，中國房地產市場也正在走上這條路，豈能還要用這種方式來救它？

其次，有人認為當前中國房地產市場既不同于美國，也不同于日本，它所處階段是調整期，但不會崩盤。其實，這樣的話等于沒有說，根本就沒有證明任何事情。因為，一是世界上根本就不存在兩片相同的葉子，豈能有兩個完全相同的重大事件？從任何一個角度來比較，中國房地產市場當然要找到許多與美國和日本不同的東西。二是從歷史經驗來看，為何金融危機會一次又一次的發(fā)生？就在于每一次金融危機所表現(xiàn)的形式、所誘發(fā)的原因等方面都是不同的。也正因為這種不同，往往絕大多數(shù)人都是每一次金融危機的事后諸葛亮。更何況系統(tǒng)性風險爆發(fā)時人類的理性都是有限的或是這種風險是不可預測的。

盡管不同國家的房地產泡沫破滅或金融危機爆發(fā)是不同的，但是有一條是相同的。即如上面所指出的那樣，如果以過度的信貸擴張吹大的房地產泡沫其破滅是必然，而且這種房地產泡沫破滅一定會導致金融危機及整體經濟的衰退。這是經濟學的內在法則，沒有人可違背。

因此，對于當前國內樓市的周期性調整，我們并非是要討論會出現(xiàn)什么結果，也不需要討論當前中國樓市需要一個什么樣的結果，而是要對當前中國樓市形勢做一個正確判斷。只有這樣，政府才能根據(jù)這個判斷做出正確決策，并找到真正化解當前樓市危機有效的政策。同樣，也只有這樣才能把國內房地產周期性調整的風險及成本降到最小程度。

對于國內樓市正確的基本判斷，應該建立在以下幾個基點上。一是目前國內樓市仍然是一個投資投機為主導的市場（這不僅在于20%以上的城市持有兩套以上的住房，而且在于當不少城市的住房銷售急劇下降時，其價格則不下調）。在這個市場，住房投資者的出價一定高于住房的消費者，這就使得絕大多數(shù)住房消費者根本就沒有支付能力進入這個市場。當前房地產開發(fā)商所謂的“剛性需求”及“改善性需求”基本上都是無效需求。如果希望以調控放松而不進行價格調整，要想把這些住房需求釋放出來根本不可能。

二是以信貸過度擴張推動的住房投資市場是不可持續(xù)的，要讓這個市場健康發(fā)展，住房市場由投資向消費轉型是一種必然。但是在轉型過程中，或住房市場周期性調整過程中，住房供求關系會出現(xiàn)嚴重失衡。面對這種失衡，只能通過價格不斷地回歸理性才能讓住房消費需求釋放，否則人為地干預只能南轅北轍?，F(xiàn)在國內房地產

樓市泡沫破滅是否會導致房地產崩盤，取決于不同的地方樓市泡沫吹大程度，也取決于政府對樓市調整的干預程度。地方政府托市，就如股市托市，其結果只能加快房地產的崩盤。市場最大的問題就在于房地產開發(fā)商、地方政府及住房投資者不愿意認可這種住房市場轉型及調整，希望以人為意志來對抗市場的內在法則。如果這樣，整個住房市場周期性調整的風險及成本將大大增加，房地產崩盤的概率也上升。

三是任何住房市場價格及政策的調整無疑都是一場重大的利益博弈過程。如果不能理清這些利益關系，同樣也是無法正確判斷樓市基本形勢的。

正是在以上的基礎上來看當前國內樓市的形勢，一是以投資性為主導的住房市場其發(fā)展是不可持續(xù)的，其調整是必然；二是當前住房市場周期性調整主要原因是國內外金融市場條件發(fā)生了巨大變化，是市場使然；三是由投資為主導的市場向消費為主導的市場轉型，先是會出現(xiàn)住房供求關系嚴重失衡。這種失衡只能伴隨著價格回歸理性逐漸走向平衡，否則人為政策干預會讓這種失衡更為嚴重。

樓市泡沫破滅是否會導致房地產崩盤，既取決于不同的地方樓市泡沫吹大程度，也取決于政府對樓市調整的干預程度。地方政府托市，就如股市托市一樣，其結果只能加快房地產市場的崩盤。對樓市的周期性調整人為干預越多，房地產崩盤的概率就越高。而正確判斷當前中國樓市的基本形勢，并制定相應政策則是降低這種風險的最好方式。