程燕民/吉首大學(xué)商學(xué)院

懷化市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、問(wèn)題及對(duì)策研究

程燕民/吉首大學(xué)商學(xué)院

目前，懷化市房地產(chǎn)業(yè)正處于快速投資發(fā)展的階段，雖然起步晚較，但發(fā)展速度快，對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用非常明顯，當(dāng)然在發(fā)展過(guò)程中也存在諸多問(wèn)題：如產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理、價(jià)格上漲快、房地產(chǎn)企業(yè)整體實(shí)力弱以及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不規(guī)范等問(wèn)題，本問(wèn)主要是從懷化市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀入手，探討其房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程中存在的主要問(wèn)題，尋求對(duì)策，以期為懷化房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展提供決策參考。

懷化市；房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀；問(wèn)題 對(duì)策

一、懷化市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

懷化市地處湖南省西南部，自古有“黔滇門戶”、“全楚咽喉”、“湘黔川鄂桂五省通衢”之稱，是連接我國(guó)東西部地區(qū)的戰(zhàn)略要地和東中部地區(qū)通往大西南地區(qū)的“橋頭堡”，另外交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)獨(dú)特，湘黔鐵路、枝柳鐵路、滬昆客運(yùn)專列、渝懷鐵路、懷邵衡鐵路及滬昆高速公路、包茂高速公路、婁懷高速公路、320國(guó)道、209國(guó)道在城區(qū)交匯，現(xiàn)已復(fù)航的的芷江機(jī)場(chǎng)是湖南省第二大機(jī)場(chǎng)，加上正在修建滬昆高鐵，使懷化成為我國(guó)東西結(jié)合的交通大樞紐和物流中心，發(fā)展?jié)摿Υ?、前景廣闊。

近幾年來(lái)，隨著城市化進(jìn)程的快速發(fā)展，懷化市城市發(fā)展進(jìn)入快車道，城市建設(shè)步伐不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)得到了迅猛的發(fā)展。房地產(chǎn)投資、房屋建筑面積大幅增長(zhǎng)，房地產(chǎn)投資占全市第三產(chǎn)業(yè)和GDP的比例不斷上升，對(duì)拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要作用。

同時(shí)，在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也不斷發(fā)展壯大，企業(yè)數(shù)量不斷增多，開發(fā)經(jīng)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)力增強(qiáng)。截止目前，全市有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)179家，其中一級(jí)資質(zhì)企業(yè)一家、二級(jí)資質(zhì)12家、三級(jí)資質(zhì)企業(yè)118家、四級(jí)資質(zhì)11家，暫定資質(zhì)37家。企業(yè)數(shù)量的增加及規(guī)模的不斷擴(kuò)大，有效促進(jìn)了全市房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的發(fā)展和規(guī)范。

二、懷化市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程中存在的主要問(wèn)題

（一）產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理，結(jié)構(gòu)性矛盾較突出

1.住宅與非住宅的投資比例失調(diào)，商業(yè)用房存在過(guò)剩。非住宅商品房空置率居高不下，商品房商業(yè)用房總量上存在供大于求的矛盾。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013年9月末，懷化市中心城區(qū)、河西商貿(mào)區(qū)住宅和非住宅商品房所占比重接近5.5∶4.6，空置面積53.41萬(wàn)㎡，同比上漲2.1倍，其中商業(yè)用房空置29.58萬(wàn)㎡，空置率高達(dá)37.6%，主要集中在大型商場(chǎng)、寫字樓、商業(yè)步行街、專業(yè)市場(chǎng)。如：西都銀座、國(guó)際名品城、懷化新商城、英泰國(guó)際、東興商業(yè)行街、五金水暖市場(chǎng)、西南小商品城等商業(yè)鋪面滯銷嚴(yán)重。

2.高檔住宅、別墅投資供應(yīng)量較大，普通商品住宅供給量小，保障房建設(shè)不足。在商品住宅開發(fā)過(guò)程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盲目追求商品住宅的檔次、規(guī)模，這有背于普通居民的購(gòu)買力及改善性購(gòu)房需求。另外，商品住宅開發(fā)由于設(shè)計(jì)、環(huán)境、質(zhì)量及物業(yè)管理等因素的影響，房屋滯銷，空置率提高、爛尾樓等現(xiàn)象不斷出現(xiàn)。當(dāng)前，懷化市住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)矛盾比較突出，主要表現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè)投入明顯不足，90㎡及以下普通商品房占比較低。此外，二手房市場(chǎng)發(fā)展緩慢、交投不活躍，房屋租賃市場(chǎng)不健全，居民主要是通過(guò)購(gòu)買商品房解決居住問(wèn)題。

（二）房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快，存在非理性

除2008年受金融危機(jī)影響外，其他各年份房?jī)r(jià)上漲幅度較大。2013年，懷化市商品房均價(jià)為2785元/㎡，而市城區(qū)普通商品房均價(jià)實(shí)際達(dá)到了3300元/㎡，若以3300元/㎡，110㎡普通三房計(jì)算，總房?jī)r(jià)約為36.3萬(wàn)元，懷化市居

民家庭人均可支配收入約1.76萬(wàn)元，三口之家年收入約為5.28萬(wàn)元，房?jī)r(jià)收入比為6.87，高于3-6倍的合理水平，存在一定程度的超前消費(fèi)，普通居民購(gòu)房壓力較大。

表2 2006-2013年懷化市商品房平均價(jià)格與城鎮(zhèn)居民人均可支配收入情況表

（三）房地產(chǎn)市場(chǎng)較封閉，開發(fā)企業(yè)整體素質(zhì)偏低

懷化市房地產(chǎn)市場(chǎng)起步晚，雖然發(fā)展迅速但規(guī)模不大，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中民營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成為房地產(chǎn)業(yè)的中堅(jiān)力量，主要以武城集團(tuán)、德天集團(tuán)、劉林集團(tuán)、天福集團(tuán)等為主，但由于缺乏資金、技術(shù)、管理和人才，整體競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)，

且機(jī)構(gòu)投資者和外來(lái)投資置業(yè)者較缺乏，房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)較封閉。企業(yè)數(shù)量雖多，但仍處于“小、散、弱”的發(fā)展水平，這與當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提倡規(guī)模經(jīng)營(yíng)，樹立品牌效應(yīng)，與逐步走向規(guī)范和成熟的市場(chǎng)不適應(yīng)。

（四）房地產(chǎn)市場(chǎng)有待進(jìn)一步規(guī)范和完善

首先，房地產(chǎn)市場(chǎng)不健全。按照一般通行的概念，房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)是指土地開發(fā)，新房的建設(shè)以及增量房屋的買賣和租賃，二級(jí)市場(chǎng)為存量房屋的買賣和租賃，三級(jí)市場(chǎng)主要指不可售公房使用權(quán)的買賣和租賃。目前，懷化市房地產(chǎn)市場(chǎng)主要以一級(jí)市場(chǎng)為主，二級(jí)和三級(jí)市場(chǎng)還需進(jìn)一步完善。其次，一級(jí)市場(chǎng)開發(fā)成本較高，主要是土地開發(fā)成本居高不下。再次，二級(jí)市場(chǎng)交易手續(xù)繁瑣，交易成本較高。再次，房地產(chǎn)市場(chǎng)借資質(zhì)開發(fā)、無(wú)資質(zhì)開發(fā)、私下開發(fā)等非法開發(fā)、變相開發(fā)的現(xiàn)象較多，缺少有效監(jiān)管和完善的市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制，這不利于懷化市房地產(chǎn)市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序有待進(jìn)一步規(guī)范。

三、懷化市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的對(duì)策建議

1.進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格控制住宅與非住宅項(xiàng)目開發(fā)的建設(shè)比例，盤活和消化非住宅項(xiàng)目存量。針對(duì)當(dāng)前懷化市房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅與非住宅比例出現(xiàn)失調(diào)的情況，特別是非住宅商品房開發(fā)過(guò)剩的現(xiàn)狀，在年度供地和房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)劃審批時(shí)，要合理規(guī)劃、調(diào)控商業(yè)用房項(xiàng)目開發(fā)總量，將住宅與非住宅房屋的建設(shè)比例嚴(yán)格控制在7:3以內(nèi)。

2.重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房。目前，懷化市普通住宅的消費(fèi)主體，是占城市人口總數(shù)80%以上的中低收入戶。要根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r和市場(chǎng)供求情況，認(rèn)真貫徹落實(shí)國(guó)家“經(jīng)濟(jì)適用房、廉租住房、中低價(jià)位、中小套型等普通商品住房的土地供應(yīng)必須達(dá)到居住用地供應(yīng)的70%以上；城市新審批、新開工的住房建設(shè)項(xiàng)目，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上”的政策規(guī)定，從嚴(yán)控制別墅、大戶型等低密度、高檔住房建設(shè)。此外，中心城區(qū)應(yīng)堅(jiān)持以居住需求為主、以市民消費(fèi)為主、以普通商品住房為主，以中檔小區(qū)建設(shè)為主，輔之以部分高檔社區(qū)和經(jīng)濟(jì)適用房，滿足不同層次消費(fèi)群體的購(gòu)房需求，最終實(shí)現(xiàn)“居者有其屋、居者優(yōu)其屋”，并享受良好的人居環(huán)境，提升居住水平。

3.政策引導(dǎo)，加快民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略調(diào)整。民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)要抓住懷化市建設(shè)“商貿(mào)物流中心、生態(tài)宜居城市”及“武陵經(jīng)濟(jì)協(xié)作區(qū)”等重大戰(zhàn)略發(fā)展機(jī)遇，立足市區(qū)，并向各縣城及周邊城市擴(kuò)展，以尋求新的發(fā)展空間。進(jìn)一步開放房地產(chǎn)市場(chǎng)，引進(jìn)戰(zhàn)略投資者，強(qiáng)化市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，實(shí)行優(yōu)勝劣汰，優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)構(gòu)。積極培育房地產(chǎn)企業(yè)龍頭，鼓勵(lì)本地企業(yè)與外地企業(yè)的合資與合作；支持和鼓勵(lì)企業(yè)管理、技術(shù)創(chuàng)新，推動(dòng)懷化市房地產(chǎn)企業(yè)走規(guī)?；?、集團(tuán)化和集約化發(fā)展之路。

4.優(yōu)化售后服務(wù)，打造民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)品牌。自上世紀(jì)90年代以來(lái)，懷化樓市發(fā)展經(jīng)歷了幾次大變化，消費(fèi)者的購(gòu)房需求由解困型向享受型發(fā)展，購(gòu)房訴求也由以購(gòu)買面積為主向以購(gòu)買環(huán)境為主發(fā)展，對(duì)樓盤選擇的綜合要求越來(lái)越高。面對(duì)新的市場(chǎng)變化，圍繞精品工程，創(chuàng)建企業(yè)品牌已成為擺在懷化市民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)面前的必由之路。為了創(chuàng)建精品工程，打造房地產(chǎn)品牌，民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)除了繼續(xù)在開發(fā)思路、設(shè)計(jì)理念、營(yíng)銷方式上創(chuàng)新外，還應(yīng)開展強(qiáng)勢(shì)管理，嚴(yán)格過(guò)程控制，鍛造精品概念，并且不斷注入人文精神和文化內(nèi)涵，強(qiáng)化品牌意識(shí)和豐富品牌內(nèi)涵，以精品謀生存、以品牌求發(fā)展應(yīng)成為懷化市民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)的自覺行為。

5.嚴(yán)格行業(yè)準(zhǔn)入制度，規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)管理。針對(duì)當(dāng)前懷化市房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多、規(guī)模小、生產(chǎn)集中化水平低的現(xiàn)實(shí)，政府應(yīng)嚴(yán)格行業(yè)準(zhǔn)入，引導(dǎo)和規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)管理，努力為房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)造公平、健康的發(fā)展環(huán)境。同時(shí)要針對(duì)企業(yè)發(fā)展中的各種問(wèn)題，定期調(diào)查研究，做好協(xié)調(diào)、服務(wù)工作。

6.努力搞活住房二、三級(jí)市場(chǎng)。目前，懷化市正處于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型和調(diào)整的關(guān)鍵期，消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用日益明顯。因此，開放和搞活住房二級(jí)市場(chǎng)，引導(dǎo)居民通過(guò)市場(chǎng)手段來(lái)改善居住條件，促進(jìn)住房消費(fèi)，從而盤活存量和帶動(dòng)增量的住房需求，實(shí)現(xiàn)投資和消費(fèi)的雙向拉動(dòng)，以促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

[1]張永春,我國(guó)西部地區(qū)房地產(chǎn)投資問(wèn)題研究[J],投資分析,2005,(10).

[2]諶爭(zhēng)勇，新形勢(shì)下經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的問(wèn)題與政策建議：益陽(yáng)實(shí)證[J],中國(guó)房地產(chǎn)金融,2010,(4).