許驥

【摘要】隨著我國(guó)老齡化特征越來(lái)越明顯，養(yǎng)老地產(chǎn)也開始被廣泛關(guān)注。養(yǎng)老地產(chǎn)是否具有良好的發(fā)展前景，養(yǎng)老地產(chǎn)的前景如何，這都是需要我們認(rèn)真思考的問(wèn)題。本文將從以下幾個(gè)方面來(lái)分析我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)今后的發(fā)展趨勢(shì)和發(fā)展前景。

【關(guān)鍵詞】養(yǎng)老地產(chǎn)；發(fā)展前景；趨勢(shì)

中圖分類號(hào)： F113.4 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

一、前言

對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，養(yǎng)老地產(chǎn)或許是未來(lái)值得投資的領(lǐng)域，同時(shí)，對(duì)于維護(hù)我國(guó)國(guó)家人口穩(wěn)定，養(yǎng)老地產(chǎn)也具有間接的作用。因此，研究分析養(yǎng)老地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展情況是很有必要的。

二、養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀、類型劃分及典型案例

養(yǎng)老地產(chǎn)是一項(xiàng)房地產(chǎn)開發(fā)與各項(xiàng)特色服務(wù)于一體的系統(tǒng)工程。房企的開發(fā)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)缺乏，開發(fā)理念、運(yùn)營(yíng)模式、盈利模式尚不確定，消費(fèi)者由于受到傳統(tǒng)觀念的影響，仍然習(xí)慣于居家養(yǎng)老，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的消費(fèi)觀念仍有待轉(zhuǎn)變，真實(shí)的消費(fèi)需求有多少還不可準(zhǔn)確測(cè)算。我國(guó)1999年就開始步入老齡化社會(huì)，政府不斷出臺(tái)關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)的政策和加大對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的投入力度，比如，民政部“十二五”規(guī)劃指出中國(guó)政府養(yǎng)老行政行為將出現(xiàn)重大轉(zhuǎn)型，將由政府開始承擔(dān)社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系；在全國(guó)已新建了1000多家養(yǎng)老院和其他養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，使10多萬(wàn)五保戶老人進(jìn)入養(yǎng)老機(jī)構(gòu)收到養(yǎng)老護(hù)理等。但是截至目前關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)的政策仍然停留在研究、探索階段，對(duì)拿地、融資、運(yùn)營(yíng)等各個(gè)環(huán)節(jié)仍然沒(méi)有可供具體操作的政策指導(dǎo)。

養(yǎng)老地產(chǎn)在我國(guó)尚屬新興領(lǐng)域，但近年來(lái)被各路資本迅速炒熱。在房地產(chǎn)價(jià)格理性回歸和房地產(chǎn)業(yè)加速調(diào)整的大背景下，地產(chǎn)商、投資商、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)等不斷推出養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式、后期運(yùn)營(yíng)、商業(yè)模式等方面進(jìn)行了一些有益的探索。由于養(yǎng)老地產(chǎn)整合資源多，產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，投資回報(bào)期長(zhǎng)，都是以單個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目在建設(shè)運(yùn)營(yíng)，還沒(méi)有形成規(guī)模，沒(méi)有形成可復(fù)制的商業(yè)模式和路徑，但是這種邊干邊探索的方式是值得鼓勵(lì)的。

目前，我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)主要有以下幾種類型：

1、按地段區(qū)位劃分

城區(qū)型：在市區(qū)內(nèi)建設(shè)的養(yǎng)老社區(qū)，占據(jù)生活區(qū)位優(yōu)勢(shì)，可以共享城市公共設(shè)施，但城區(qū)內(nèi)地價(jià)較高，養(yǎng)老住宅產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)不明顯，因此城區(qū)內(nèi)建設(shè)養(yǎng)老項(xiàng)目較少。

城郊型：在城市郊區(qū)地價(jià)較低地段建設(shè)的具有一定規(guī)模的養(yǎng)老社區(qū)，一般環(huán)境優(yōu)美，養(yǎng)老設(shè)施相對(duì)齊全，較獨(dú)立，與其他社區(qū)隔離。

休閑度假型：鄰近景區(qū)或與休閑度假項(xiàng)目結(jié)合設(shè)置，以休閑享受生活為主，多為高端產(chǎn)品。

2、按服務(wù)對(duì)象劃分

自主生活型：針對(duì)身體健康、生活自理的老年人。社區(qū)提供豐富的社區(qū)活動(dòng)，增加娛樂(lè)交流場(chǎng)所和應(yīng)急照料服務(wù)等。

輔助生活型：針對(duì)生活不能完全自理的老人。社區(qū)提供起居幫助、家務(wù)料理、醫(yī)藥監(jiān)督等基本生活照料。

輔助醫(yī)療型：針對(duì)患病需要治療和恢復(fù)的老人。社區(qū)提供24小時(shí)生活護(hù)理、醫(yī)藥治療、康復(fù)幫助等服務(wù)。

3、按運(yùn)營(yíng)方式劃分

租售并舉：養(yǎng)老地產(chǎn)盈利的不是地產(chǎn)，而是養(yǎng)老服務(wù)。但是由于前期投入大，后期運(yùn)營(yíng)服務(wù)資金回收慢，大部分企業(yè)選擇將房源的60%-70%賣掉，回收大部分的資金。剩下的部分自持，長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)。

會(huì)員制: 有部分養(yǎng)老地產(chǎn)商持有物業(yè)，出售服務(wù)，通過(guò)會(huì)員制會(huì)員卡的發(fā)售實(shí)現(xiàn)前期資金的回收。會(huì)員卡的類型會(huì)根據(jù)市場(chǎng)需求設(shè)計(jì)。

險(xiǎn)資: 保險(xiǎn)的長(zhǎng)期投資與養(yǎng)老地產(chǎn)的慢回收周期相匹配，因此險(xiǎn)資被認(rèn)為是最適合做養(yǎng)老地產(chǎn)的企業(yè)。險(xiǎn)資將保險(xiǎn)和入住資格掛鉤，以投保取得入住資格，以保險(xiǎn)收益支付服務(wù)費(fèi)用?？蛻粢部梢赃x擇不入住，只拿分紅。

4、按開發(fā)建設(shè)類型劃分

獨(dú)立型養(yǎng)老社區(qū)：配有較齊全養(yǎng)老設(shè)施，與其他社區(qū)隔離，專為老年人服務(wù)的社區(qū)。

混合型社區(qū)：適當(dāng)配置老年服務(wù)設(shè)施，有部分老年居住套型或老年鄰里單位的社區(qū)，是普通社區(qū)和老年社區(qū)的綜合體。

北京太陽(yáng)城國(guó)際老年公寓項(xiàng)目：這個(gè)項(xiàng)目位于北京著名的小湯山溫泉療養(yǎng)區(qū)，總占地面積近42公頃，總建筑面積近20萬(wàn)平方米，容積率0.5，社區(qū)內(nèi)建有2萬(wàn)平方米如意形的人工湖，綠化率高達(dá)50%。功能定位上，集醫(yī)療救護(hù)、生活照料、精神贍養(yǎng)三大功能于一身，為老年人制定了全程化的養(yǎng)老服務(wù)模式。產(chǎn)品形態(tài)上，為了實(shí)現(xiàn)全程化養(yǎng)老的目標(biāo)，同時(shí)考慮老人的經(jīng)濟(jì)承受能力、健康狀況建有多種型式的住宅及相關(guān)醫(yī)療、購(gòu)物等商業(yè)建筑來(lái)滿足養(yǎng)老的需要，其中配套設(shè)施包括太陽(yáng)城醫(yī)院、購(gòu)物中心、文化教育中心、陽(yáng)光水世界和物業(yè)管理中心等。養(yǎng)老方式上，有居家式、租住式、安養(yǎng)式、度假式四種，其中居家式是購(gòu)買了住所的產(chǎn)權(quán)，社區(qū)為老人提供醫(yī)療、購(gòu)物、送餐、家政等上門服務(wù)的養(yǎng)老模式；租住式養(yǎng)老是指按月交納規(guī)定的費(fèi)用，即可獲得專門為老年人提供護(hù)理、食宿、照料等服務(wù)的養(yǎng)老模式；安養(yǎng)式養(yǎng)老是指將養(yǎng)生、保健、醫(yī)療、康復(fù)、生活護(hù)理與心理關(guān)懷相結(jié)合的養(yǎng)老模式，主要針對(duì)生活半自理和不能自理的老人；度假式養(yǎng)老是指到世界各地的旅游度假勝地，以度假養(yǎng)生為主要目的新型養(yǎng)老模式。該項(xiàng)目地產(chǎn)產(chǎn)品多樣化，租售并舉，將老年人群體進(jìn)行了層次劃分，同時(shí)配套設(shè)施完善，服務(wù)人性化、親情化，符合現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的特點(diǎn)。但是無(wú)論購(gòu)房還是承租其價(jià)格依然高昂，給一部分有需求的老年人造成了障礙，有效需求減少。北京太陽(yáng)城國(guó)際老年公寓是集提供高端地產(chǎn)產(chǎn)品和養(yǎng)老服務(wù)為一體的進(jìn)行市場(chǎng)化運(yùn)作的綜合性、現(xiàn)代化大型老年居住區(qū)，是我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)先行先試的典型實(shí)例。

三、養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)前景廣闊

養(yǎng)老地產(chǎn)的存在有其必要性，其中原因有：根據(jù)聯(lián)合國(guó)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，一個(gè)國(guó)家的老年人口比例達(dá)到10%以上（60歲以上人口）或7%（65歲以上人口）時(shí)，標(biāo)志著這個(gè)國(guó)家或地區(qū)進(jìn)入老齡社會(huì)。我國(guó)在1999年就進(jìn)入老齡社會(huì)，當(dāng)前我國(guó)人口老齡化態(tài)勢(shì)已非常嚴(yán)峻，2008年我國(guó)，60歲以上的人口達(dá)到1.67億，約占總?cè)丝诘?2%。在今后較長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)，老齡人口的比例將以年均3.4%的速度增長(zhǎng)。從2001年到2020年這一時(shí)期，平均每年將有596萬(wàn)人進(jìn)入老齡，到2020年老年人口將達(dá)2.48億。到2040年，我國(guó)60歲以上的老齡人口總數(shù)達(dá)到4億，這意味著每4個(gè)人中就有1個(gè)老人。

受計(jì)劃生育的影響，傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式面臨挑戰(zhàn)，子女養(yǎng)老的人均負(fù)擔(dān)幾倍增長(zhǎng)。夫妻兩人供養(yǎng)雙方4位老人，撫養(yǎng)1個(gè)后代的“4-2-1”模式將成為中國(guó)今后幾十年主流家庭模式?，F(xiàn)如今，在許多城市老年人口中，空巢家庭增長(zhǎng)到40%-50%，有的甚至達(dá)70%-80%，代際分離增加了家庭養(yǎng)老的困難?，F(xiàn)代化生產(chǎn)節(jié)奏不斷加快也給養(yǎng)老帶來(lái)不小的影響，勞動(dòng)強(qiáng)度增加。單獨(dú)依靠家庭來(lái)解決大面積、曠日持久的老人照料問(wèn)題是不可能的。

四、養(yǎng)老地產(chǎn)科學(xué)設(shè)計(jì)研究

1、養(yǎng)老地產(chǎn)選址 一般居住區(qū)在選址的過(guò)程中，需要考慮自然環(huán)境和社會(huì)環(huán)境對(duì)項(xiàng)目的影響，往往選擇盡可能好的景觀資源和干擾性較小的周邊環(huán)境。養(yǎng)老地產(chǎn)除了滿足基本的居住區(qū)選址一般要求之外，對(duì)區(qū)位和景觀環(huán)境上提出更高的要求。不同的養(yǎng)老社區(qū)對(duì)環(huán)境的要求也不相同，如基礎(chǔ)型養(yǎng)老社區(qū)，基礎(chǔ)型養(yǎng)老地產(chǎn)的部分服務(wù)需 要依托于城市來(lái)提供，因此選址上常位于城市邊緣或近郊。項(xiàng)目與城市的交通比較便利，但需要考慮城市未來(lái)的擴(kuò)張發(fā)展，用地規(guī)模和開發(fā)強(qiáng)度上有一定的要求，比如容積率不能太低，用地面積不能過(guò)大。自然環(huán)境上，從國(guó)內(nèi)外開發(fā)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，應(yīng)盡可能的具備如下一些資源要素：江、河、湖、溪，地形地勢(shì)有些起伏變化，現(xiàn)狀植被條件較好。之所以在規(guī)劃上如此地重視這些資源要素，從現(xiàn)代規(guī)劃選址來(lái)看，臨近水體有助于生活給排水的組織，景觀用水的需求，有利于改善住區(qū)的小氣候，而利用水體打造公共開放空間更能提高住區(qū)的生活品質(zhì)。養(yǎng)老社區(qū)內(nèi)部需要較高的綠化率，不僅可以改善內(nèi)部微氣候，增加社區(qū)供氧量，還能增加居民的公共活動(dòng)空間。外部的生態(tài)綠地環(huán)境為地塊提供較好的景觀背景，設(shè)計(jì)上還有利于將地塊內(nèi)部生態(tài)系統(tǒng)與外部生態(tài)系統(tǒng)充分地融合，形成生態(tài)友好型的居住社區(qū)，如將周邊 綠地以綠楔形式引入社區(qū)，引導(dǎo)夏季涼風(fēng)進(jìn)入。對(duì)比基礎(chǔ)型養(yǎng)老社區(qū)，高端型社區(qū)在選址上又提出了更高的要求。由于高端型社區(qū)需要投入更多的資金，期待更高的回報(bào)，因此不僅在產(chǎn)品和規(guī)劃設(shè)計(jì)上需要有更好的亮點(diǎn)，在選址階段就應(yīng)該給予更多的關(guān)注。