楊承飛

摘要：房地產(chǎn)項目成本控制是一個系統(tǒng)工程，貫穿于項目開發(fā)的全過程，不同的工程規(guī)模、不同的企業(yè)、不同的管理體制都有差別，特別是在當前房地產(chǎn)調(diào)控加壓、房地產(chǎn)成本居高不下的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的競爭，其實是成本控制力的競爭。在激烈的市場競爭環(huán)境下及微利經(jīng)營的空間里，更應(yīng)以嚴謹務(wù)實的態(tài)度做好成本控制工作的每個環(huán)節(jié)，挖掘企業(yè)潛在的經(jīng)濟效益，以保證成本目標的實現(xiàn)。本文作者結(jié)合多年來的工作經(jīng)驗，對房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制進行了探討。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 開發(fā) 成本控制

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼： A

1.房地產(chǎn)開發(fā)成本控制概述

房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制是對土地成本、銷售費用、項目管理費用、市政建設(shè)費用以及稅金等12項開發(fā)成本所占的比例、構(gòu)成、彈性空間、可控性等進行評估分析，使其更好的應(yīng)用于投資決策時的成本估算、初步設(shè)計方案成型后的成本預(yù)算以及控制目標在開發(fā)過程中的成本，從而降低房地產(chǎn)開發(fā)的成本，擴大開發(fā)的利益。隨著我國城市化進程的腳步不斷加快，人們對于購房的需求也越來越高，作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)事業(yè)也成了投資和消費的熱點。然而，土地資源有限，土地成本節(jié)節(jié)攀升，致使房地產(chǎn)開發(fā)項目成本不斷提高，無形中加大了投資風險。那么房地產(chǎn)企業(yè)該如何解決這一難題呢？關(guān)鍵是成本控制。

2.決策階段的成本控制

房地產(chǎn)公司在取得項目后，一般由策劃設(shè)計部門進行市場調(diào)研及項目策劃定位，以確定設(shè)計目標和方向，這是投資決策前的重要內(nèi)容。投資決策階段主要是進行可行性研究，是項目投資決策的基礎(chǔ)，為了有效控制工程造價，必須做好以下三方面工作：第一,有針對性地進行市場調(diào)查與預(yù)測，分析目前市場的銷售狀況，判斷未來銷售趨勢，確定開發(fā)適銷對路的房子，即完成項目定位。第二，通過廣泛的調(diào)查研究，比較同類項目，進行功能分析及多方案比較，在充分的技術(shù)論證和經(jīng)濟評價后，最后確定技術(shù)先進、功能可靠、經(jīng)濟合理的項目建設(shè)方案，從而計算出較為準確、切合實際的設(shè)計階段的目標成本。第三，根據(jù)項目規(guī)劃條件及可行性研究成果，科學地編制方案設(shè)計任務(wù)書。

3.設(shè)計階段的成本控制

項目決策以后，控制工程造價的關(guān)鍵在于設(shè)計階段。雖然設(shè)計階段費用只占房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程費用中很少一部分，一般在建安成本的1.5%-2%，但國內(nèi)外大量工程造價資料分析表明設(shè)計階段對工程造價的影響程度為35%-75%左右，這表明設(shè)計階段的造價成本控制是整個項目成本控制的關(guān)鍵。房地產(chǎn)運營的前端成本控制是有很大的調(diào)整空間，地產(chǎn)單位應(yīng)該在設(shè)計階段進行優(yōu)化再優(yōu)化，沒有大膽的優(yōu)化也就沒有更大的利潤出現(xiàn)。

3.1進行設(shè)計招標，選擇設(shè)計單位及方案

策劃設(shè)計部門根據(jù)投資估算和政府批準的規(guī)劃設(shè)計條件，編制設(shè)計任務(wù)書和招標文件，由評標專家依據(jù)科學的評標辦法，擇優(yōu)確定中標方案也就是確定了設(shè)計單位。中標的方案相對于所有投標方案而言是優(yōu)秀的，但并不一定就是理想的最終方案，而未中標的方案也有其優(yōu)越的地方。建設(shè)單位需要對中標與未中標方案進行重新整合，“去其糟粕，取其精華”，即進行優(yōu)化。優(yōu)化后的方案不僅僅在技術(shù)上先進可行、功能上滿足需要、使用上安全可靠，還要是經(jīng)濟上最合理的。只有這樣，才能促使設(shè)計單位在設(shè)計方案中巧妙構(gòu)思，精雕細琢，以實現(xiàn)在方案設(shè)計階段把工程造價控制在投資估算的范圍內(nèi)。

3.2推行限額設(shè)計

分解投資和工程量是實行限額設(shè)計的有效途徑和主要方法。首先，按照設(shè)計任務(wù)書和投資估算進行限額設(shè)計，在保證功能的前提下，控制概算不超過投資估算——主要是對基礎(chǔ)類型和設(shè)備、材質(zhì)的控制。再按照批準的初步設(shè)計和概算控制施工圖設(shè)計。通過限額設(shè)計，每個專業(yè)、設(shè)計師都有一個投資限額的目標。既保證設(shè)計在技術(shù)上先進合理，又不突破投資限額的目標，從而杜絕在設(shè)計中任意提高安全系數(shù)和設(shè)計標準，及減少設(shè)計頻繁變更給工程造價控制帶來的難度，保證工程造價得到有效控制。

3.3加強出圖前審核

從設(shè)計階段所設(shè)計的成果來看，設(shè)計方案的不足或缺陷在施工前加以克服時，所花費的代價最小，取得的效果最好。在設(shè)計出圖前加強對設(shè)計圖紙的審核管理工作，以求得提高設(shè)計質(zhì)量，避免將設(shè)計的不足帶到施工階段，減少不必要的浪費。

4.招投標階段的成本控制

招標工作是房地產(chǎn)開發(fā)過程中成本控制的重要環(huán)節(jié)，在開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)流程中招標工作貫穿全過程，從土地的競拍、規(guī)劃設(shè)計、施工總承包、專業(yè)分包、甲供材料設(shè)備到銷售代理、物業(yè)委托都要通過招投標。房地產(chǎn)各階段的專業(yè)種類繁多，招投標部門的人員很難對各專業(yè)都掌握，而且對各個階段的專業(yè)工作必然沒有專業(yè)部門熟悉，因此，在招投標過程中首先要發(fā)揮各專業(yè)部門的作用和積極性，這樣就要求各專業(yè)主管部門必須設(shè)有專業(yè)業(yè)務(wù)能力強，責任心強的人員，能積極配合招投標部門做好工作。此階段是以項目的施工圖預(yù)算作為招投標的控制標準，該過程的關(guān)鍵在于出圖時間、各部門職責范圍內(nèi)的招標文件的審核、入圍單位的選擇、商務(wù)條件及現(xiàn)場情況的充分對接、商務(wù)和技術(shù)標的分析、商務(wù)談判的技巧等。

5.施工階段造價控制

施工階段資金投入雖然較大，但成本基本定型，主要是保證工程質(zhì)量與安全，控制額外費用的支出，及早發(fā)揮項目的經(jīng)濟效益。對施工階段的成本控制，各房地產(chǎn)公司都非常重視，也都知道如果控制不好，最后的工程結(jié)算價會比合同價高，因而都花大力控制，以保證結(jié)算價與原合同價都不會相差太遠。對于施工階段的成本控制，一般主要控制以下幾個環(huán)節(jié)：

5.1控制設(shè)計變更

由于各設(shè)計機構(gòu)和設(shè)計人員水平參差不齊，在施工圖的設(shè)計中，可能存在設(shè)計失誤或不完善的地方。因此，想要完全避免設(shè)計變更是不現(xiàn)實的，只有盡量控制設(shè)計變更的發(fā)生，特別是應(yīng)該把設(shè)計的變更控制在施工之前，不要等施工完后才發(fā)現(xiàn)要修改，所以開發(fā)商要重視公司內(nèi)部的圖紙審查。

5.2工程承包企業(yè)選擇

要選擇施工工藝先進、工期時間短、社會信譽好、報價合理、技術(shù)力量雄厚的企業(yè)。好的工程承包企業(yè)對于開發(fā)商縮短工期和節(jié)省工程造價方面來講是非常重要的。在此選擇上開發(fā)商不光要選擇最合理報價單位還要權(quán)衡施工企業(yè)的自身素質(zhì)高低。

5.3監(jiān)理單位選擇

開發(fā)商可以通過公開招標的形式，從眾多監(jiān)理單位中選出業(yè)績好、信譽高、監(jiān)理費用低、技術(shù)力量強的監(jiān)理單位來進行監(jiān)理。好的監(jiān)理單位不僅可以把好工程質(zhì)量關(guān)，而且可以幫助開發(fā)商提高經(jīng)濟效益，控制工程成本的支出。

5.4明確承包合同內(nèi)容

在簽訂承包合同時，一定要根據(jù)建筑市場行情、建筑業(yè)的一般慣例和有關(guān)規(guī)范，明確施工中可能產(chǎn)生的職責不清、影響造價和延誤工期及合同價款的結(jié)算方式等因素進行事先約定，并以法律形式確定下來，以保證雙方按約履行。對于施工過程中可能引起索賠的因素，做出預(yù)期應(yīng)對方案，避免過多索賠事件的發(fā)生。

5.5控制工程變更簽證

對于工程簽證，開發(fā)商一定要加強管理、監(jiān)督與審核。應(yīng)在施工前認真審圖，找出設(shè)計的問題并及時變更，以減少返工修改的費用和簽證的次數(shù)。對于工程中的簽證，應(yīng)分清是合同內(nèi)包干的還是必須另外簽證的，以免重復(fù)計費。新增簽證必須先由設(shè)計部門確認其可行性與必要性后，并由監(jiān)理、甲方現(xiàn)場代表及施工單位三方認可后進行簽證，同時也必須經(jīng)過開發(fā)商成本控制部門的核實。另外，開發(fā)商派駐現(xiàn)場人員必須熟悉與工程相關(guān)的所有資料，以減少簽證漏洞出現(xiàn)。

6.結(jié)算階段成本控制

結(jié)算階段的成本控制主要包括以下幾個方面：第一，結(jié)算工程必須按照設(shè)計圖紙及合同規(guī)定全部完成并且驗收合格，如有撤銷或甩項應(yīng)有手續(xù)，并在結(jié)算中予以扣除。第二，準確計量工程量的增減，嚴格執(zhí)行投標單價或簽證的價格，并注意與合同文件的對照。第三，嚴格按合同及相關(guān)協(xié)議的規(guī)定，合理確定工期獎、優(yōu)質(zhì)獎等相關(guān)費用。第四，認真實行結(jié)算復(fù)審制度及工程尾款會簽制度，確保結(jié)算的質(zhì)量。第五，正確處理索賠費用。

7.結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制是一項復(fù)雜的工程，其涉及到很多方面，包含很多不定因素，開發(fā)商如若想獲得理想的收益，就必須在施工的各個環(huán)節(jié)有效的加強成本控制，這樣才能保證效益、保證企業(yè)在競爭中立于不敗之地。

參考文獻：

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