唐明慧

摘要：隨著經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)水平也不斷提高，從規(guī)劃設(shè)計(jì)到功能質(zhì)量等方面都不斷加強(qiáng)，成本控制和管理歷來是企業(yè)管理的重心，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目也不例外。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營環(huán)境逐漸呈下滑趨勢(shì)，競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須對(duì)項(xiàng)目投資實(shí)施全過程有效的成本控制。本文探討了清單計(jì)價(jià)模式下房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制，論述了項(xiàng)目成本控制中應(yīng)注意的問題。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；成本控制；清單計(jì)價(jià)模式

中圖分類號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

引言

經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來基本投資建設(shè)的規(guī)模不斷擴(kuò)大，中國現(xiàn)代房地產(chǎn)事業(yè)對(duì)建筑工程項(xiàng)目的全程成本控制的要求越來越大?，F(xiàn)在我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)將越來越規(guī)范化、專業(yè)化，逐漸告別暴利時(shí)代，利潤率正回歸社會(huì)正常利潤水平。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)開發(fā)項(xiàng)目的最大經(jīng)濟(jì)效益，就必須對(duì)項(xiàng)目開發(fā)成本進(jìn)行有效的管理和控制，從而真正達(dá)到利潤的最大化。傳統(tǒng)定額計(jì)價(jià)模式采用指令性計(jì)價(jià)的模式，無法體現(xiàn)投標(biāo)單位的施工、技術(shù)和管理水平，也難以實(shí)現(xiàn)招標(biāo)人對(duì)項(xiàng)目成本的有效控制。工程量清單計(jì)價(jià)模式采用市場(chǎng)為導(dǎo)向，施工企業(yè)自主計(jì)價(jià)，房地產(chǎn)公司通過市場(chǎng)競(jìng)標(biāo)，擇優(yōu)錄取、合理確定中標(biāo)單位，反映市場(chǎng)的供求關(guān)系。

制定項(xiàng)目的目標(biāo)成本

目標(biāo)成本是企業(yè)預(yù)先確定的、在一定時(shí)期內(nèi)和經(jīng)過努力所要實(shí)現(xiàn)的成本目標(biāo)，是項(xiàng)目成本的控制線。許多地產(chǎn)公司因項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間緊，并沒有事先建立明確的目標(biāo)成本，總包土建單位合同也是僅有一個(gè)平方米指標(biāo)來做合同總造價(jià)，無法作為項(xiàng)目的控制線，更沒有對(duì)每項(xiàng)工程進(jìn)行細(xì)化指標(biāo)的拆分、測(cè)算，結(jié)果導(dǎo)致了無法對(duì)工程成本進(jìn)行后續(xù)跟蹤，哪些地方超過成本無從反映。

3.房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制

3.1房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)階段的成本控制

房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)階段的成本控制是整個(gè)成本控制的關(guān)鍵與重點(diǎn)。盡管設(shè)計(jì)階段的費(fèi)用在整個(gè)建設(shè)工程過程中所占比例不大,但對(duì)工程造價(jià)的影響很大，能達(dá)到 75%以上。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)質(zhì)量的好壞會(huì)直接影響到建設(shè)費(fèi)用的多少和建設(shè)工期的長短，決定人力、 物力和財(cái)力投入的數(shù)量。因此，合理科學(xué)的房地產(chǎn)設(shè)計(jì)可大幅降低造價(jià)成本。因此，設(shè)計(jì)階段對(duì)項(xiàng)目投資的影響是極大的。

3.1.1房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)采用合同約束措施，有效控制產(chǎn)品造價(jià)

針對(duì)設(shè)計(jì)人員經(jīng)濟(jì)觀念淡薄， 設(shè)計(jì)變更隨心所欲。 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在設(shè)計(jì)合同的經(jīng)濟(jì)條款上,增加設(shè)計(jì)變更及修改的費(fèi)用額度限制條款，采取一定的約束是對(duì)設(shè)計(jì)規(guī)范、工程質(zhì)量與預(yù)算指標(biāo)等各方面進(jìn)行控制的一種舉措。

3.1.2房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)推行設(shè)計(jì)招標(biāo)，擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極推行建筑方案與經(jīng)濟(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法， 以此來將工程主體及配套的圍護(hù)、綠化等都放在一起進(jìn)行招標(biāo)，并組織有關(guān)專家進(jìn)行綜合評(píng)比，這樣就既選出好的設(shè)計(jì)單位，又可促進(jìn)設(shè)計(jì)方在項(xiàng)目整體布局上的開拓創(chuàng)新。

3.1.3房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)開展限額設(shè)計(jì)，進(jìn)而控制造價(jià)

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極推行限額設(shè)計(jì)， 建立健全的設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)責(zé)任制。 設(shè)計(jì)人員應(yīng)熟悉掌握建筑工程預(yù)算定額及費(fèi)用定額，熟悉建筑材料預(yù)算價(jià)格，然后按項(xiàng)目投資估算，控制初步設(shè)計(jì)及概算，再用初步設(shè)計(jì)概算控制施工圖設(shè)計(jì)及概算。嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更，以保證投資限額不被輕易突破。 房地產(chǎn)企業(yè)的工程造價(jià)管理人員應(yīng)與設(shè)計(jì)部門積極配合， 及時(shí)提供可靠的工程基礎(chǔ)資料。

2房地產(chǎn)企業(yè)招標(biāo)投標(biāo)階段的成本控制

3.2.1投資決策階段的成本控制

建設(shè)項(xiàng)目投資決策階段工程的成本對(duì)整個(gè)項(xiàng)目全過程的控制起著決定性作用，一個(gè)項(xiàng)目若出現(xiàn)前期決策失誤，后期各階段不論怎么努力也不能彌補(bǔ)損失。在投資決策階段，開發(fā)商要對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行充分的調(diào)研，對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)做出明確的分析和判斷，初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、進(jìn)行市場(chǎng)定位等。投資決策階段決定建設(shè)項(xiàng)目的投資定位，進(jìn)行多種投資方案的比對(duì)，分析建設(shè)過程中的投資風(fēng)險(xiǎn)，并考慮好決策，根據(jù)項(xiàng)目間的不同點(diǎn)進(jìn)行投資成本的替換，已確定合理的投資估算。

3.2.2設(shè)計(jì)管理上的成本控制

設(shè)計(jì)方案的優(yōu)劣、設(shè)計(jì)質(zhì)量的好壞都直接影響著房地產(chǎn)工程的成本、進(jìn)度和質(zhì)量。實(shí)行設(shè)計(jì)招投標(biāo)制度，選擇綜合實(shí)力強(qiáng)的設(shè)計(jì)單位和優(yōu)良的設(shè)計(jì)方案，一般施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)用在整個(gè)項(xiàng)目投資中所占比例相當(dāng)小。簽訂設(shè)計(jì)合同時(shí)，要對(duì)設(shè)計(jì)單位提出明確的限額設(shè)計(jì)目標(biāo)。施工圖設(shè)計(jì)出來后，要組織設(shè)計(jì)、工程、預(yù)算、監(jiān)理人員，對(duì)施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行會(huì)審工作，提出明確的書面審查意見，并監(jiān)督設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修正，避免或減少設(shè)計(jì)不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費(fèi)。

3.2.3施工招標(biāo)階段的成本控制

房地產(chǎn)項(xiàng)目工程招投標(biāo)是有效控制工程成本的核心，開發(fā)商應(yīng)組織設(shè)計(jì)、工程、預(yù)算、成本四大專業(yè)人員聯(lián)合組成招標(biāo)工作小組，就招標(biāo)范圍、招標(biāo)內(nèi)容、招標(biāo)條件等進(jìn)行詳細(xì)、具體的策劃，擬訂標(biāo)書，同等條件下應(yīng)選擇取費(fèi)低的企業(yè)。

3.2.4施工階段的成本控制

施工階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目的具體實(shí)施階段，也是建筑產(chǎn)品的形成階段，也是最難的階段。要做好質(zhì)量控制、成本控制、工期控制、合同管理以及組織協(xié)調(diào)。在施工階段中，要抓好合同管理，對(duì)工程變更實(shí)行有效的控制，盡可能減少工程索賠，要對(duì)合同及有關(guān)文件規(guī)定慎重考慮，杜絕盲目簽證情況的發(fā)生，根據(jù)施工圖的進(jìn)度計(jì)劃和現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際進(jìn)度及時(shí)核定施工圖預(yù)算、對(duì)地產(chǎn)建設(shè)實(shí)行動(dòng)態(tài)控制；廣泛采用新技藝、新材料，從技術(shù)上對(duì)項(xiàng)目施工成本進(jìn)行有效控制，加強(qiáng)材料、設(shè)備的采購和管理，控制材料成本。

3.2.5竣工階段的成本控制

房地產(chǎn)項(xiàng)目的竣工決算階段是成本控制的最后階段，竣工決算階段是成本控制工作的最后階段，房地產(chǎn)成本控制中心應(yīng)依據(jù)工程竣工資料、國家或地方的有關(guān)法規(guī)、施工合同等相關(guān)資料，核定工程的價(jià)款和施工記錄，防止錯(cuò)誤記錄。在房地產(chǎn)交付使用后，進(jìn)行對(duì)比，找出工程成本變化的因素，并提出改進(jìn)措施，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，提高未來房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理水平，達(dá)到提高效益的目的。

房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程，應(yīng)以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，保證質(zhì)量為前提，過程控制為環(huán)節(jié)，規(guī)范操作手段，合理控制項(xiàng)目的成本。

4.房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程系統(tǒng)程序控制

在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目中，成本控制通常包括對(duì)上述決策、設(shè)計(jì)、投招標(biāo)、施工和竣工結(jié)算階段的造價(jià)進(jìn)行的管理和控制，全過程造價(jià)系統(tǒng)控制是根據(jù)控制論、系統(tǒng)論以及價(jià)值工程建模形成的。房地產(chǎn)項(xiàng)目在決策階段可通過可行性研究，依據(jù)系統(tǒng)論中最優(yōu)化、整體性、動(dòng)態(tài)性、模型性和綜合性的原則來分析、定向、決策和控制項(xiàng)目造價(jià)；在設(shè)計(jì)階段，根據(jù)系統(tǒng)論，從全局上把握設(shè)計(jì)權(quán)衡的要點(diǎn)，根據(jù)最優(yōu)化原則設(shè)計(jì)方案控制造價(jià)。項(xiàng)目投標(biāo)招標(biāo)階段，通過價(jià)值原理，選取最優(yōu)承包方案，進(jìn)行造價(jià)控制；項(xiàng)目實(shí)施階段，利用系統(tǒng)控制價(jià)值論原理，把握全局，選出最佳方案，對(duì)出現(xiàn)的問題進(jìn)行反饋總結(jié)和處理，實(shí)現(xiàn)造價(jià)控制；在竣工結(jié)算階段利用系統(tǒng)論和控制論原理，獲取最終工程造價(jià)。把關(guān)工程最后的造價(jià)控制，總結(jié)該工程的控制經(jīng)驗(yàn)，為以后造價(jià)工程控制提供參考。

5.結(jié)語：房地產(chǎn)項(xiàng)目將經(jīng)濟(jì)、技術(shù)與管理集為一體，只有均衡各方面，才能做到控制成本的目的。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實(shí)際生活中要加大成本控制力度，建立一個(gè)全過程、全方位的成本控制系統(tǒng)，使項(xiàng)目運(yùn)作各階段彼此相互影響、相互制約、相互作用，從而達(dá)到有效降低成本的作用，還應(yīng)與其供應(yīng)鏈上的企業(yè)形成戰(zhàn)略合作關(guān)系，降低供應(yīng)鏈內(nèi)部消耗，從而提高企業(yè)的經(jīng)營利潤，提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力以及企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的應(yīng)變能力。

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