○李金甜

（南陽理工學院 河南 南陽 473004）

2014年對樓市來講是挑戰(zhàn)和機遇并存的一年，受不動產(chǎn)登記、房產(chǎn)稅實施和農(nóng)村土地入市的影響，房地產(chǎn)業(yè)也面臨更多的風險和未知。本文通過對近期房價走勢進行分析，利用“租售比”這個評價指標來衡量房價是否趨于合理。

一、租售比指標界定

“租售比”是衡量一個地區(qū)房地產(chǎn)運行是否良好的數(shù)據(jù)比例，一般的定義是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房價之間的比值。國內學者對于這一概念的定義基本都是一致的，只是在表達方式上有所區(qū)別，通常學者們會通過一個標準的實例核算闡明這個概念。租售比=每平方米使用面積的租金/每平方米建筑面積的房價=月租金/房價。例如：100平方米的小戶型房產(chǎn)，1000元/月是基本價，假設當時賣價2500元/平方米，按此價格和租金水平計算，其租售比為1000/（2500×100），按當年的賣價約為1∶250。

圖1 鄭州2013年9月—2014年8月房價走勢圖

圖2 鄭州房價分布圖

租售比一般界定為1∶200至1∶300之間，如果租售比高于1∶300，說明該區(qū)域房產(chǎn)投資價值變的很小，樓價高估，也就是說買一套房要出租300個月以上才能夠收回全部投資；如果低于1∶200，說明該區(qū)域投資潛力較大，樓價泡沫不大，也就是說買一套房出租在不到200個月的時間內就能全部收回，說明房價已經(jīng)被低估了，這時買房是非常合算的，不僅可以收到較好的出租回報，以后房價也有上升的空間。

二、我國房地產(chǎn)市場租售比的現(xiàn)狀分析——以鄭州、南陽為例

我國一線城市租售比普遍高于1∶300，均已嚴重超標（國際租售比警戒線為1∶200至1∶300），因此本文選取鄭州和南陽來分析二線城市和三線城市的租售比情況，以了解我國二線城市和三線城市房產(chǎn)目前租售比的狀況。

1、對鄭州租售比的分析

受新政策的影響，部分城市相繼推出新政，這對短期內抑制房價快速上漲有一定的積極作用，但是供需矛盾的日趨激化依然使新政的實施顯得力不從心。經(jīng)過調查，鄭州近期的房地產(chǎn)價格相比2013年略顯下降趨勢。圖1是2013年9月至2014年8月鄭州房價走勢圖。

從圖1走勢來看，2014年鄭州房價呈下降趨勢，2013年9月鄭州地區(qū)房屋均價約9493元/平方米，2014年8月房屋均價約8974元/平方米，降幅約5.8%，這一方面是受宏觀調控政策的影響，另一方面也說明鄭州房貸收緊的影響依然存在。雖然鄭州房地產(chǎn)價格呈下降趨勢，但是房價偏離理性。

圖2是鄭州房價平均分布圖，從圖2可以看到，售價8000元/平方米以上的房產(chǎn)占到鄭州房地產(chǎn)市場的48%，近房地產(chǎn)市場的一半，相比鄭州人均收入2500～3500元/月來講，購房壓力依然很大。

經(jīng)選取鄭州10個房產(chǎn)的租售價格（均為2014年實時價格），發(fā)現(xiàn)鄭州市平均房產(chǎn)租價為2000～4000元/月，平均售價為7500～10000元/平方米（見表1）。

表1 鄭州十個房產(chǎn)平均租售價格表

表2 鄭州十個房產(chǎn)的租售比情況

現(xiàn)通過表1的數(shù)據(jù)，計算出十個房產(chǎn)的租售比（見表2）。

通過上述數(shù)據(jù)，可得出鄭州市的房產(chǎn)租售比平均為1∶317.1，存在泡沫，價格不夠理性。

2、對南陽租售比的分析

近年來，作為中小城市，由于剛性需求較為穩(wěn)定，房價相對合理，南陽房價基本呈平穩(wěn)上漲趨勢。受國家宏觀調控的影響，南陽房價2013年至今降中有升，波動幅度較小。圖3是南陽地區(qū)住宅房價一年來的走勢圖。

從圖3可以看出，南陽房地產(chǎn)住宅價格自2014年1月份以來略呈下降趨勢，與2013年同期相比，價格差別不大。這也說明南陽市的房地產(chǎn)市場比較成熟，價格相對合理，因此在房價調控趨緊的形勢下，波動較小。南陽大部分住宅房價集中在4000～5000元/平方米，小部分二手房由于地域劣勢售價低于4000元/平方米。

經(jīng)統(tǒng)計南陽10個房產(chǎn)的租售價格（均為2014年實時價格），發(fā)現(xiàn)南陽市平均房產(chǎn)租價為1200～2000元/月，平均售價為每平米4000～5000元（見表3）。

現(xiàn)通過表3的數(shù)據(jù)，計算出十個房產(chǎn)的租售比（見表4）。

圖3 南陽2013年10月至2014年9月房價走勢圖

通過上述數(shù)據(jù)，可得出南陽市的房產(chǎn)租售比平均為1∶261，介于1∶200至1∶300之間，泡沫小于鄭州市，價格相對理性。

三、鄭州、南陽兩市租售比差異原因分析

通過分析，鄭州市租售比約1∶317，價格偏離理性，一方面是由于鄭州作為河南省省會城市，房源需求較為旺盛，另一方面則是由于鄭州土地資源有限，供需失衡。南陽市租售比約1∶261，價格較為理性，租售情況比較合理，房地產(chǎn)市場也比較健康。我國一、二線城市房產(chǎn)租售比不合理的原因主要有以下幾點。

1、利潤空間較大

房地產(chǎn)行業(yè)是高投入、高回報的行業(yè)，利潤空間較大，風險也就較大。但由于近幾年人們生活質量的提高，社會閑散資金充裕，加上證券市場的相對低迷，不少消費者將資金投向房地產(chǎn)，購房需求逐漸占據(jù)城市居民需求的主導地位，這也就加速了鄭州市房地產(chǎn)市場的繁榮發(fā)展。由于利潤較大，投資者承受風險的能力增強，房地產(chǎn)開發(fā)商蜂擁而至。房地產(chǎn)商基于前期房產(chǎn)價格及成交量，會適當提價，最終形成房地產(chǎn)價格居高難下。同時，消費者出于投機心理，經(jīng)過一段時期觀望，發(fā)現(xiàn)房價上漲趨勢明顯，擔心后期購買壓力增大，于是紛紛下手。這也導致房價上漲、成交量反而上升的“房地產(chǎn)現(xiàn)象”在大城市尤為明顯，跟經(jīng)濟學中的供求關系是相違背的。

2、消費者的消費心理因素

住宅對于絕大多數(shù)人來說都是最大的一筆資產(chǎn)，也是受益時間最長的一筆財產(chǎn)。“居者有其屋”是人們一直以來普遍的夢想。上世紀九十年代末，國家推行的住房制度改革讓這一想法漸成現(xiàn)實。人們通過個人的住房抵押貸款，實現(xiàn)了住房的夢想，擁有了自己的私人房產(chǎn)，生活質量得到了很大的提高。因此，有能力購房者也不愿意再租房，租房市場因此受到很大冷落。另外，目前銀行存款利率偏低，如果再考慮通貨膨脹等因素的話，實際利率其實為負值。再加上證券市場的持續(xù)低迷，不少人將投資需求轉向房地產(chǎn)，以期日后增值。因此，新建住房市場呈現(xiàn)購銷旺盛的態(tài)勢，價格也就會持續(xù)走高。

3、通貨膨脹因素

從經(jīng)濟學角度來講，當貨幣的供需均衡時，貨幣市場才能健康發(fā)展。但是隨著經(jīng)濟一體化的加深，我國受國外貨幣政策的影響越來越大，全球的金融形勢對我國的金融市場沖擊較大，并且通過貨幣、利率和進口商品進一步加劇了我國的通貨膨脹。2013年我國通脹率在2.6%～2.7%。通貨膨脹必然導致人民幣貶值，人們手中的貨幣購買力下降，隨著物價的上漲，房價也隨之上漲。有部分居民為避免貨幣貶值風險，投資樓市，這也是導致房價偏離理性的原因。

4、寬松的信貸政策

進入2014年以來，各地房產(chǎn)成交量均有不同程度的下跌，地方經(jīng)濟漲幅明顯放緩，地方政府對房地產(chǎn)的依賴程度較強，在國家出臺的一系列樓市新政背后，新一輪的“救市熱情”持續(xù)上漲。部分城市相繼出臺了信貸松動措施，寬松的信貸政策對房地產(chǎn)的影響主要有兩個方面：一方面開發(fā)商會利用大量的信貸資金投向房地產(chǎn)，加速房地產(chǎn)市場的發(fā)展，造成虛假繁榮現(xiàn)象；另一方面購房者會利用信貸政策分期付款，在不增加購房壓力的情況下購入更多新房，出現(xiàn)投機行為，這也是房地產(chǎn)市場泡沫出現(xiàn)、租售比不合理的重要原因。

表3 南陽十個房產(chǎn)平均租售價格表

表4 南陽十個房產(chǎn)的租售比情況

四、我國樓房地產(chǎn)市場改革的對策和建議

保持穩(wěn)定的租售比是房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的保證，而在我國多個一線、二線城市，房地產(chǎn)泡沫凸顯，投資潛力不大。為了促進房地產(chǎn)行業(yè)健康持續(xù)發(fā)展，維持合理租售比，國家和地方政府應當采取一些強有力的措施。

1、繼續(xù)推行限購令

限購令是樓市調控最嚴厲的一項政策，各大城市相繼出臺限購令細則，規(guī)定本市戶籍居民家庭，限購兩套住房；非本市戶籍居民家庭，能提供一定期限的納稅證明或社會保險證明的，限購一套；其余的情況暫停購買。為讓房地產(chǎn)市場降溫，使房價回歸合理，繼續(xù)推行限購令無疑是最有力的，長期限購以后，可以使購房主力回歸到中產(chǎn)階層，使房產(chǎn)需求理性化，更多的滿足無房者的購房需求，避免了扎堆炒房行為，地方政府也可通過輔助措施靈活調控房地產(chǎn)市場，使樓市更趨市場化。

2、推行合理的信貸政策

銀行信貸是支撐房地產(chǎn)發(fā)展的重要支撐，推行合理的信貸政策，特別是針對二套房貸政策至關重要。隨著房價的持續(xù)上揚，銀行面臨的系統(tǒng)風險加大，一些銀行的監(jiān)管政策相應加強，為規(guī)避風險，對待房地產(chǎn)信貸也更加謹慎。調整信貸政策的目標一是支持居民自住和改善型住房消費；二是盡量減少投機投資性購房行為，為實現(xiàn)上述目標，信貸政策差異化成為商業(yè)銀行對房產(chǎn)信貸管理的一個發(fā)展方向。對購買第一套房的人，貸款要求相對較低。對購置第二套房的人抬高貸款門檻，提高貸款要求，如對貸款人的信用和抵押物進行嚴格要求，同時提高購置第二套房的利息。而對購置多套房產(chǎn)的居民則不實行貸款政策。面對新一輪的樓市新政，銀行應當嚴格執(zhí)行國家宏觀調控政策，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，規(guī)避風險。

3、引導消費者理性消費

消費者購入房產(chǎn)的原因一部分是滿足自住需求，一部分則是投機需求。而消費者對房價的預期則極大影響了消費者的投機需求。各大城市房價居高不下和地方政府對房地產(chǎn)行業(yè)的扶持，都給消費者提供了“前景樂觀”的歷史信息。根據(jù)穆斯的《理性預期與波動理論》，消費者的預期直接影響其消費行為，從而推動房價進一步上漲，而由于人們對住房的自住需求是相對穩(wěn)定的，所以出現(xiàn)大量的空置率，“鬼城”現(xiàn)象也就不足為怪。為引導消費者理性消費，政府應建立完善的房地產(chǎn)監(jiān)控體系，及時發(fā)布完善的房地產(chǎn)信息，及時公布房地產(chǎn)銷售量、房屋空置率等數(shù)據(jù)，讓消費者有足夠的科學依據(jù)去引導消費行為，同時應當及時普及房地產(chǎn)知識，根據(jù)區(qū)域居民收入出臺一系列的租房利民措施，使經(jīng)濟壓力較大的居民能有合適的租住房屋，避免消費者盲目消費，這也是促進房地產(chǎn)市場趨于穩(wěn)定，使租售比合理化的重要措施。

4、規(guī)范房地產(chǎn)租售市場，形成房地產(chǎn)市場的價格機制

為了抑制樓市過快過熱的發(fā)展，國家不斷出臺相應的調控措施，一系列樓市新政在一定程度上抑制了樓市過快過熱增長。但歸根結底，還是應當形成以住房消費者為主導的房地產(chǎn)市場，在國家宏觀調控的影響下，消費者逐漸建立對房地產(chǎn)市場的信心，結合自身的購買和支付能力對房產(chǎn)進行購買，對過高的房價持觀望態(tài)度，房地產(chǎn)市場就會出現(xiàn)滯銷，從而形成房地產(chǎn)市場的價格機制。在價格機制影響下，居民完全掌握主動權，租房、住房都比較理性，對房地產(chǎn)的質量也提出更高的要求。這有利于促進房地產(chǎn)交易適應經(jīng)濟規(guī)律，增加民眾對房地產(chǎn)市場的信心。

五、結語

由于大城市的土地資源有限，隨著城市化進程的推進，大量的人員進入大城市，購房置業(yè)需求旺盛，原材料價格也大幅上漲，這些都是推動房價上漲不可避免的基本國情。2014年下半年，地方政府應繼續(xù)落實對房價調控的責任，而不能為刺激經(jīng)濟短期增長“飲鴆止渴”。從長期來看，堅持對房地產(chǎn)市場的調控有利于地方逐漸脫離對房地產(chǎn)市場的過度依賴，從而促進地方產(chǎn)業(yè)結構更加合理。

[1]李金甜：商業(yè)地產(chǎn)投資的租售比評價方法分析研究[J].南陽理工學院學報，2014（2）.

[2]晏敏霞：房地產(chǎn)泡沫測度方法研究及實證分析[D].重慶大學，2010.

[3]朱勁松：我國“房產(chǎn)租售比”的特征、形成因素及效應研究[J].價格理論與實踐，2010（1）.