李哲+宋佳

2014年是改革之年，新的改革措施將對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生直接影響。綜觀2013年末整體的市場(chǎng)走勢(shì)以及政策走向可以看出，在2014年房地產(chǎn)行業(yè)仍然充滿著各種懸念。作為最受關(guān)注的行業(yè)之一，房地產(chǎn)市場(chǎng)的各方博弈仍然存在，2014年中國(guó)房地長(zhǎng)市場(chǎng)的重要因素在于“改革”，2014年改革的重頭戲在金融。

被稱為樓市調(diào)控市場(chǎng)化改革元年的2013年，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了近年來(lái)最大的一輪繁榮。今年，在市場(chǎng)化改革大幕下，房地產(chǎn)調(diào)控政策會(huì)有哪些側(cè)重點(diǎn)呢？

近日，記者就中國(guó)樓市調(diào)控成效與未來(lái)發(fā)展方向等問(wèn)題，采訪了國(guó)研中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)任興洲。

不動(dòng)產(chǎn)登記政策影響二手房市場(chǎng)

記者：據(jù)國(guó)土資源部表示，今年上半年，我國(guó)將出臺(tái)不動(dòng)產(chǎn)登記條例和不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。您認(rèn)為出臺(tái)此制度政策的原因是什么？對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有何影響？對(duì)房?jī)r(jià)有何影響？

任興洲：我認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記條例和不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，首先是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)保護(hù)的根本措施。未來(lái)不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)是一個(gè)重要的產(chǎn)權(quán)的體現(xiàn)形式，不動(dòng)產(chǎn)的登記條例和統(tǒng)一的登記制度，最根本的是要核實(shí)這些產(chǎn)權(quán)的歸屬，最終是要保護(hù)合法的產(chǎn)權(quán)所有者。

有人認(rèn)為，該條例出臺(tái)能逼出部分存量二手房，一些官員名下來(lái)歷不明的商品房也將被擠出，同時(shí)該政策能有效抑制房?jī)r(jià)。我認(rèn)為，從客觀上來(lái)講，它會(huì)對(duì)現(xiàn)有的存量資產(chǎn)產(chǎn)生一定的影響。從限購(gòu)政策講，手里面有多少房子，也會(huì)比較敏感。未來(lái)的存量房會(huì)和房產(chǎn)稅結(jié)合起來(lái)，這將會(huì)對(duì)我們的存量住房，包括二手房的市場(chǎng)，帶來(lái)一些影響。但我覺(jué)得它更重要的意義在于，對(duì)我們?nèi)珖?guó)的不動(dòng)產(chǎn)要做一個(gè)摸底，叫家底摸清，這是第一最重要的意義。然后在這個(gè)基礎(chǔ)上確定權(quán)屬，然后保護(hù)合法擁有不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有者，這是它的根本意義。然后隨之它可能帶來(lái)的一些變化就是人們會(huì)對(duì)自己的房產(chǎn)會(huì)重新進(jìn)行梳理，當(dāng)然，貪官的房子也會(huì)被摸清。

但是，如果僅僅從這樣一個(gè)制度來(lái)講，就說(shuō)房?jī)r(jià)下跌，這樣的理由并不充分。因?yàn)楫?dāng)前的房?jī)r(jià)的上漲是由多種因素促成的，決不會(huì)因?yàn)橐粋€(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記放假就大幅下跌了。而這樣的一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記，可能會(huì)對(duì)二手房產(chǎn)生影響，當(dāng)然也會(huì)對(duì)一手房間接產(chǎn)生影響。所以，如果從這個(gè)角度上來(lái)講，會(huì)對(duì)一手房和二手房都會(huì)產(chǎn)生一定的影響。但是由此帶來(lái)的房?jī)r(jià)明顯下跌，我個(gè)人認(rèn)為，可能不一定會(huì)產(chǎn)生那么大的影響。

記者：您如何評(píng)價(jià)2013年北上廣房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況？在不久前召開(kāi)的全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，住建部表示北上廣2014年將從嚴(yán)落實(shí)住房限購(gòu)政策，依此政策來(lái)看，您認(rèn)為北上廣房?jī)r(jià)上漲的可能性大嗎？能否從實(shí)質(zhì)上控制房?jī)r(jià)的虛高？

任興洲：房地產(chǎn)的一線城市一般的范圍就是北上廣深（北京、上海、廣州和深圳），2013年，這四個(gè)城市的特點(diǎn)是比較明顯的，我可以把它歸結(jié)為“三高”，就是2013年。

第一，房地產(chǎn)商品房銷(xiāo)售增長(zhǎng)水平高，增速快。2013年全國(guó)賣(mài)了將近億左右平方米的房子，全國(guó)累計(jì)平均同比增幅20.8%。北上廣深這四個(gè)城市的品房漲幅比全國(guó)平均水平高些，但商品房的銷(xiāo)售速度依然很火爆，甚至在很多的區(qū)出現(xiàn)日光盤(pán)，幾百套房子一天就售謦。

第二“高”就是房?jī)r(jià)上漲的幅度高。連續(xù)十幾個(gè)月的快速上漲，而且漲幅非常高。像北京， 10月、11月同比增長(zhǎng)高達(dá)20%以上，環(huán)比漲幅達(dá)3%、4%以上。

第三“高”就是成交的土地購(gòu)置的成交額上漲的水平高。四個(gè)一線城市在2013年土地出讓金加起來(lái)超過(guò)了5100多億元人民幣，比2012年增長(zhǎng)了156%，超過(guò)了2011和2012年的土地出讓收入的總和。

我們從這三個(gè)方面，商品房銷(xiāo)售、房?jī)r(jià)上漲幅度以及土地出讓的收入程度表現(xiàn)出“三高”，所以，這“三高”就導(dǎo)致了在整個(gè)2013年這四個(gè)城市是領(lǐng)漲的。

在住建部召開(kāi)的住房建設(shè)工作會(huì)議上，住建部表示北上廣2014年將從嚴(yán)落實(shí)住房限購(gòu)政策，這是對(duì)一線城市的調(diào)控政策。但是，依據(jù)這樣的住房限購(gòu)政策和差別化的金融信貸政策是不是能夠控制這幾個(gè)城市快速上漲的房?jī)r(jià)勢(shì)頭呢？我想可能光憑一兩個(gè)政策不足以實(shí)質(zhì)性地控制住房?jī)r(jià)。因?yàn)槲覀兛?，?shí)際上從2010年到2011年以來(lái)，一直實(shí)行的限購(gòu)和差別化的信貸政策，但是房?jī)r(jià)并沒(méi)有完全遏制住。所以，2014年它仍會(huì)發(fā)揮作用，但是通過(guò)限購(gòu)和差別化的金融政策就把它限制住了，可能也對(duì)它的要求太高，也會(huì)起到一定的控制作用，但是如果完全靠著這些政策把房?jī)r(jià)控制住，可能還有一定的難度。

信貸政策影響百姓購(gòu)房

記者：樓市調(diào)控在治標(biāo)與治本，眼前利益與長(zhǎng)遠(yuǎn)利益之間，應(yīng)該作何取舍？為保證房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，您認(rèn)為除了對(duì)房產(chǎn)稅立法還之外，應(yīng)該考慮出臺(tái)哪些有效的調(diào)控措施？

任興洲：房產(chǎn)稅一直是這幾年討論的問(wèn)題，關(guān)于房產(chǎn)稅的推出還需要立法，但是我想可以先擴(kuò)大試點(diǎn)面，因?yàn)榈浆F(xiàn)在為止只有上海和重慶兩個(gè)城市。從十八屆三中全會(huì)的決定，和中央城鎮(zhèn)化工作會(huì)議可以看出，長(zhǎng)效機(jī)制正在一步步系統(tǒng)地、整體地推出。第一，城鎮(zhèn)化工作會(huì)議上提出未來(lái)城鎮(zhèn)化的最主要的任務(wù)是人的城鎮(zhèn)化，就是農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口變成市民，我認(rèn)為除了改變戶籍以外，更重要的是產(chǎn)業(yè)的集聚和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，就是產(chǎn)業(yè)體系形成。中小城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系形成了，我們的人口才會(huì)形成新的聚集，才能疏解大城市、特大型城市。未來(lái)疏解大城市的一定是城市群，以及人口逐步地跟著產(chǎn)業(yè)體系的形成往中小城市轉(zhuǎn)移。

第二個(gè)長(zhǎng)效機(jī)制就是城鄉(xiāng)一體化的城鄉(xiāng)通開(kāi)的城鎮(zhèn)建設(shè)用地市場(chǎng)的市場(chǎng)體系的形成。這次十八屆三中全會(huì)里面提到，農(nóng)村在規(guī)劃和用途管制的前提下，對(duì)農(nóng)村經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地可以和國(guó)有土地一樣的同樣入市同權(quán)同價(jià)，這個(gè)應(yīng)該說(shuō)是一個(gè)非常重要的土地制度的改革，如果這樣，城鎮(zhèn)里面房地產(chǎn)的供地就不是一個(gè)主體了，在原來(lái)的政府之外又增加了一個(gè)主體，那么對(duì)未來(lái)的城鎮(zhèn)建設(shè)用地的供給，以及在規(guī)劃用途管制下的合理使用會(huì)帶來(lái)一些新的變化，我覺(jué)得這些也是一些長(zhǎng)效機(jī)制。

除此之外當(dāng)然還有一些其他方面的，比如說(shuō)在城鎮(zhèn)土地的供應(yīng)上，可以對(duì)住宅建設(shè)用地增加供給總量，第二，在這些所有的供地里面，給住宅的比例又很少，有了很多給了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，又有相當(dāng)部分給了工業(yè)用地，而工業(yè)用地往往是被地方政府價(jià)格壓得很低，用來(lái)招商引資，這時(shí)大量的土地出讓的來(lái)源又壓在了住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)上，原本供給就少的住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)，為了彌補(bǔ)損失，彌補(bǔ)地方財(cái)政的不足，就會(huì)更加增高價(jià)錢(qián)。所以這樣的結(jié)構(gòu)是不合理的。所以，未來(lái)從根本上解決可能還是土地的供應(yīng)結(jié)構(gòu)上要進(jìn)行調(diào)整。第一增加住宅供地，特別是普通住宅的供地，第二農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)建設(shè)用地的入市，也增加了一個(gè)供給的來(lái)源，從長(zhǎng)效機(jī)制上來(lái)講，這將會(huì)對(duì)大城市，特別是特大型城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的影響。endprint

當(dāng)然還有一個(gè)更為重要的就是雙軌的住房供給。一方面是商品房的供給，是按照市場(chǎng)化的原則的商品房的供給，另一方面是體現(xiàn)政府職責(zé)、責(zé)任的保障房的供給。除了保障房、廉租房、公租房，現(xiàn)在又有了政策性住房，政策房的供給增加，會(huì)對(duì)社會(huì)上的一些夾心層的購(gòu)房非常有利。除此之外在金融信貸方面，稅收方面，包括交易環(huán)節(jié)的稅收與持有環(huán)節(jié)的稅收平衡，這些綜合在一起，期望對(duì)房地產(chǎn)的長(zhǎng)遠(yuǎn)可持續(xù)的發(fā)展發(fā)揮作用。

記者：在新型城鎮(zhèn)化的大背景下，您認(rèn)為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將以怎樣的面貌呈現(xiàn)？有網(wǎng)友認(rèn)為，“2013年其實(shí)全面放棄了樓市調(diào)控，甚至故意放縱樓價(jià)大漲，目的是為所謂‘城鎮(zhèn)化鋪墊！”，請(qǐng)問(wèn)任所長(zhǎng)，您又如何看這個(gè)問(wèn)題？

任興洲：中國(guó)現(xiàn)在處在前所未有的城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)的時(shí)期。新型城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)到底有什么影響呢？我認(rèn)為，第一，未來(lái)新型城鎮(zhèn)化最大的問(wèn)題是要解決大中小城市的產(chǎn)業(yè)合理布局的問(wèn)題，這是最根本的。第二，中央城鎮(zhèn)化工作會(huì)議提出了一個(gè)城市群的發(fā)展，以城市群或者都市圈的發(fā)展模式推進(jìn)城鎮(zhèn)化，而怎樣將城市群的發(fā)展與大城市有機(jī)地結(jié)合起來(lái)，使他們相互之間的功能互補(bǔ)這是關(guān)鍵。

在這個(gè)過(guò)程中，我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然有空間，不管怎么說(shuō)，城市的規(guī)模在擴(kuò)大，人口在增長(zhǎng)，產(chǎn)業(yè)在發(fā)展，所以，未來(lái)在城鎮(zhèn)里面的房地產(chǎn)，它的發(fā)展趨勢(shì)是什么呢？除了住宅地產(chǎn)以外，商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)方面，還有一些產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，它可以結(jié)合整個(gè)城市的配套發(fā)展，將周?chē)纳虡I(yè)和其他的周?chē)卜?wù)設(shè)施配套好，就可以跟著新型城市化的步伐來(lái)拓展其發(fā)展空間。

供大于求時(shí)泡沫就會(huì)出現(xiàn)

記者：在一些業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，外媒唱空中國(guó)樓市是因?yàn)椴欢袊?guó)樓市行情。而華人首富李嘉誠(chéng)從去年下半年開(kāi)始，到上周連續(xù)拋盤(pán)內(nèi)地房產(chǎn)，有分析認(rèn)為，李嘉誠(chéng)多次拋售內(nèi)地地產(chǎn)表明他看空中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)和中國(guó)經(jīng)濟(jì)。請(qǐng)問(wèn)任所長(zhǎng)，您如何看待外媒的評(píng)價(jià)？對(duì)于李嘉誠(chéng)拋盤(pán)的問(wèn)題，您如何分析？

任興洲：我認(rèn)為，外媒完全唱空中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，是不全面的，是有它別有用心的動(dòng)機(jī)的。中國(guó)的樓市在發(fā)展，同時(shí)它也存在問(wèn)題，我覺(jué)得這樣一分為二地來(lái)看它，全面地來(lái)看中國(guó)樓市可能更加科學(xué)，更加完整，更加系統(tǒng)。中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)在確實(shí)處在一個(gè)非常復(fù)雜的時(shí)期，也出現(xiàn)了一些分化的趨勢(shì)，所以我覺(jué)得要研究中國(guó)的房地產(chǎn)問(wèn)題，一定要沉下心來(lái)，要具體地來(lái)分析中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。仍然有非?；鸨氖袌?chǎng)，有些城市由于需求比較旺盛，再加上很多因素促成未來(lái)預(yù)期的變化，所以使得整個(gè)的市場(chǎng)看上去很火爆，但是也確實(shí)有的城市出現(xiàn)了一些去化率放緩的趨勢(shì)。而更值得我們警惕的是什么呢？從國(guó)外的很多經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)來(lái)看，當(dāng)需求快速增長(zhǎng)的時(shí)候，一般不會(huì)出現(xiàn)泡沫破滅，而往往到供大于求的時(shí)候危機(jī)就產(chǎn)生，這些都可以從日本房地產(chǎn)泡沫破滅，和美國(guó)的次貸危機(jī)形成看出，所以我們應(yīng)該關(guān)注人口外流城市的未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展和泡沫累積問(wèn)題。

像鄂爾多斯、溫州，這些地方的住房相對(duì)于它的需求過(guò)多，會(huì)出現(xiàn)這種所謂的房?jī)r(jià)下跌和市場(chǎng)簫條的情況。為了解決地方財(cái)政平衡問(wèn)題，不斷地往外拍地，這才是我們更應(yīng)該關(guān)注的問(wèn)題，甚至有些地方舉債去建所謂的新城也是非常危險(xiǎn)的。所以在這個(gè)時(shí)候，不能盲目地讓外媒唱空中國(guó)，這是不理性的，但是，我們也要來(lái)分析中國(guó)的情況，就是有針對(duì)性地去分析中國(guó)的問(wèn)題在哪，而我們通過(guò)所謂的相關(guān)的政策和合理的調(diào)控，去規(guī)避這樣的風(fēng)險(xiǎn)，去化解這樣的風(fēng)險(xiǎn)，把這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)減到低的程度。我們要掌握土地出讓節(jié)奏，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的節(jié)奏，別讓那么多房子在那里空著，形成所謂的“空城”和“鬼城”，具體問(wèn)題具體分析，然后出臺(tái)合理的有針對(duì)性的更加精細(xì)化的管用的房地產(chǎn)調(diào)控政策。

至于李嘉誠(chéng)先生出售的房產(chǎn)，我覺(jué)得那是他個(gè)人的一些判斷，當(dāng)然也有他手內(nèi)的各類(lèi)資源的配置的問(wèn)題，帶有他個(gè)人的分析、判斷，中國(guó)的問(wèn)題可能還要更加細(xì)致的入情入理地去分析，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題所在，有針對(duì)性地解決這些問(wèn)題，防止風(fēng)險(xiǎn)隱患過(guò)多的積累，也防止這樣的風(fēng)險(xiǎn)集中爆發(fā)。

市場(chǎng)分化，調(diào)控也要差異化

記者：被稱為樓市調(diào)控市場(chǎng)化改革元年的2013年，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了近年來(lái)最大的一輪繁榮。2014年，在市場(chǎng)化改革大幕下，您認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)否繼續(xù)2013年的“高歌猛進(jìn)”？您對(duì)14年樓市調(diào)控有何預(yù)期？

任興洲：2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)可能仍然是一個(gè)相對(duì)比較復(fù)雜的市場(chǎng)，第一個(gè)，就是一線城市，可能由于它的需求比較旺盛，仍然是一個(gè)相對(duì)比較旺的市場(chǎng)。一線城市的房?jī)r(jià)上漲壓力也仍然存在，由于這么多的需求。另外，關(guān)鍵是地價(jià)，前一段地價(jià)比較高了。既有房?jī)r(jià)上漲的壓力，但是也有一些平衡房?jī)r(jià)的壓力，但是如果土地的供給總量增加，住宅土地的增加，土地出讓的價(jià)格就會(huì)得到一定的緩解。另外，根據(jù)北京市的規(guī)定，2014年的自住性商品房的供給增加，再加上廉租房和公租房，可能會(huì)對(duì)平抑房?jī)r(jià)會(huì)起到一定的作用，所以說(shuō)，整個(gè)的2014年房?jī)r(jià)既有上漲的壓力也有緩解的因素。但是有一些二線城市和一部分三四線城市可能住房市場(chǎng)的這種分化特征進(jìn)一步明顯，有些城市，特別是前幾年房子蓋得比較多的，供給比較大的這些城市，可能未來(lái)，從2014年來(lái)講，它的去庫(kù)存的壓力還在增大。所以，在這個(gè)情況下，它就要掌握它的發(fā)展節(jié)奏了。就是開(kāi)發(fā)節(jié)奏，以及形成有效的銷(xiāo)售，所以這個(gè)可能是有不同的。所以我估計(jì)，2014年的調(diào)控仍然是可能應(yīng)該以地方調(diào)控為主，使得調(diào)控更加有針對(duì)性，更加精準(zhǔn)化、精細(xì)化，就是針對(duì)它的問(wèn)題去解決它的實(shí)際問(wèn)題。而全國(guó)一刀切的這樣的政策可能會(huì)越來(lái)越少了。這是我對(duì)2014年的整體上的一個(gè)判斷。endprint