最近二十年，紐約領(lǐng)導(dǎo)著美國(guó)的城市復(fù)興，不僅經(jīng)濟(jì)空前繁榮，犯罪率等負(fù)面指數(shù)也急劇下降。然而，成功帶來(lái)了問(wèn)題。高速發(fā)展引發(fā)收入上升、人口膨脹、房?jī)r(jià)暴漲。911的打擊和金融危機(jī)之后，房?jī)r(jià)高企勢(shì)頭依然很猛。居民不禁要問(wèn)：照這么下去，這個(gè)城市誰(shuí)還住得起？

這也是在繼朱利安尼和布隆伯格這兩位親企業(yè)、重市場(chǎng)的市長(zhǎng)之后，左翼大將德布拉西輕而易舉當(dāng)選紐約新市長(zhǎng)的原因。他有“住房市長(zhǎng)”之稱號(hào)，競(jìng)選的核心政綱，就是保有和建設(shè)20萬(wàn)套保障性住房或經(jīng)適房（Affordable Housing）。根據(jù)2011年的數(shù)據(jù)，紐約有335萬(wàn)多套住房。新市長(zhǎng)的理想，是要讓6%左右的住房成為經(jīng)適房。按照美國(guó)通行的標(biāo)準(zhǔn)，所謂經(jīng)適房，就是住房費(fèi)用不超過(guò)住戶年收入的三分之一標(biāo)準(zhǔn)的住房。比如，一個(gè)稅前年收入6萬(wàn)美元的家庭，用在房子上的錢一年不應(yīng)該超過(guò)兩萬(wàn)。

紐約守著華爾街這樣的金融重地，是世界經(jīng)濟(jì)的中心。各行頂尖人物，包括作家、藝術(shù)家等等，也都紛紛居住在紐約。有錢人太多，購(gòu)買力過(guò)度旺盛，地方則就那么一點(diǎn)點(diǎn)，自然房?jī)r(jià)高企。最近幾年俄羅斯、中國(guó)等地的富人空降紐約購(gòu)房，在房?jī)r(jià)上更是火上加油。沒(méi)有政策性干預(yù)，普通居民就會(huì)被擠出城市。而城市離開(kāi)了普通老百姓，又難以正常運(yùn)轉(zhuǎn)。事實(shí)上，紐約大約一半的出租房，都受到某種租金管制政策的制約。德布拉西在就任市長(zhǎng)之前，就以代表租戶和房主戰(zhàn)斗而建立了自己的政治聲望。

美國(guó)大城市最為通行的一種政策干預(yù)方式，就是在規(guī)劃上給開(kāi)發(fā)商一些優(yōu)惠，讓開(kāi)發(fā)商在所承建的住房中，保證一定比例的經(jīng)適房。也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商必須完成給窮人蓋房的指標(biāo)，然后才能在市場(chǎng)上開(kāi)發(fā)商品房。紐約大體也是循著這樣的思路。紐約的問(wèn)題是人多地少，要發(fā)展只能走高密度的道路。這就必須從密度中為窮人爭(zhēng)取生存空間。比如，房子蓋多高、多密，都有城市規(guī)劃管著，開(kāi)發(fā)商受到各種限制。一棟高樓平地而起，影響著周邊環(huán)境，也在交通、學(xué)校等等方面給市政帶來(lái)巨大壓力，政府當(dāng)然要規(guī)約。這就成為政府和開(kāi)發(fā)商討價(jià)還價(jià)的砝碼：我讓你把樓蓋高一截，你必須保證提供多少套經(jīng)適房。

布隆伯格任上，如果開(kāi)發(fā)商尋求這種規(guī)劃上的優(yōu)惠的話，就必須保證所建住房有20%是經(jīng)適房。德布拉西則更進(jìn)一步，要求開(kāi)發(fā)商建三分之一甚至更多的經(jīng)適房。2014年9月，他進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)，所有要求突破既有規(guī)劃限制的開(kāi)發(fā)商，都必須完成建設(shè)經(jīng)適房的要求。也就是說(shuō)，你不建經(jīng)適房，就別想開(kāi)發(fā)商品房。如果能把樓多蓋幾層，賺頭就非常大。在這種利益的驅(qū)動(dòng)下，開(kāi)發(fā)商更有動(dòng)機(jī)興建經(jīng)適房，以從政府那里換取向高發(fā)展的許可。

接下來(lái)的問(wèn)題是：一個(gè)城市的發(fā)展，能否無(wú)限制地越來(lái)越高、越來(lái)越密？這是城市學(xué)家和經(jīng)濟(jì)學(xué)家討論越來(lái)越熱烈的問(wèn)題。過(guò)去的摩天大廈，多是辦公樓等商業(yè)建筑。如今，住宅型摩天大廈則成為新潮。

從建筑技術(shù)上看，這樣的高層完全不成問(wèn)題，并且還帶來(lái)另一個(gè)好處：因?yàn)槠湟?guī)模非常大，一棟建筑恍如一座小城市，能自成一體，不太受周圍環(huán)境的限制。很多豪華摩天住宅，可以到相對(duì)便宜的街區(qū)開(kāi)發(fā)。這里最大的瓶頸，恐怕是城市交通等基礎(chǔ)設(shè)施能否支持這么高密的發(fā)展。為了解決這樣的問(wèn)題，也只能向汽車要空間。在布隆伯格任上，公共交通、自行車交通等基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展力度不斷加大。這一趨勢(shì)，在德布拉西任上也將繼續(xù)。

評(píng)論家們紛紛指出，德布拉西的經(jīng)適房目標(biāo)之宏偉乃前所未有。究竟怎么落實(shí)，不免讓人疑竇重重。不過(guò)，德布拉西靠著這樣的政綱輕松當(dāng)選，至少說(shuō)明了紐約的人心所向。一個(gè)城市的發(fā)展，離不開(kāi)公交司機(jī)、清潔工、教師、店員以及各種服務(wù)人員。他們往往是早來(lái)晚走，不可能移居到其他地方的。另外，未來(lái)的喬布斯們，也往往是大學(xué)剛畢業(yè)但雄心勃勃的“屌絲們”。他們一旦住不起紐約，這個(gè)城市就沒(méi)有前途。所以，不管左派右派，城市房?jī)r(jià)，對(duì)他們來(lái)說(shuō)是個(gè)競(jìng)爭(zhēng)力的問(wèn)題。所以，已經(jīng)高密度的紐約，當(dāng)看到大量的年輕人因?yàn)榉績(jī)r(jià)跑到得州時(shí)，馬上有一種競(jìng)爭(zhēng)的危機(jī)感。

而在中國(guó)，也許用一向希望炒高房?jī)r(jià)的開(kāi)發(fā)商的話最好概括：“房?jī)r(jià)可以控制人口增長(zhǎng)和控制人口素質(zhì)?！痹谀承┘鹊美嬲咝哪恐?，窮人的福利和蹭吃蹭喝幾乎是同義語(yǔ)，他們希望用房?jī)r(jià)保住現(xiàn)有的既得利益，把進(jìn)來(lái)尋求發(fā)展的人趕走。如果這樣的理念支配了我們城市的政策，未來(lái)的發(fā)展怎么可能持續(xù)？

薛涌

（旅美學(xué)者，在美國(guó)薩?？舜髮W(xué)任教）