林婷

上市公司深圳控股2009-2013年財務(wù)指標(biāo)分析與比較

林婷

本文通過分析深圳控股2009-2013年的財務(wù)報表和財務(wù)數(shù)據(jù)，通過與對標(biāo)企業(yè)華潤置地及行業(yè)平均值進(jìn)行比較，通過財務(wù)視角診斷企業(yè)的財務(wù)狀況和發(fā)展能力等，嘗試為其可持續(xù)發(fā)展提供建議。

財務(wù)指標(biāo)；對標(biāo)；成長能力；資產(chǎn)運營效率

一、基本情況

深圳控股是深圳市國資委全資直管企業(yè)——深業(yè)集團(tuán)的核心企業(yè)，于1997年3月在香港聯(lián)合交易所上市（股票代碼HK.0604），是香港恒生中資指數(shù)成份股和大摩中國自由指數(shù)成份股。

2013年，深圳控股的總資產(chǎn)為253.4億港元，權(quán)益275.8億港元，銷售收入97.8億港元，凈利潤31.1億港元，經(jīng)營凈現(xiàn)金-17.2億港元。銷售凈利潤率31.8%，凈資產(chǎn)收益率13.2%，總資產(chǎn)負(fù)債率64.1%。

對比2012年，2013年深圳控股的總資產(chǎn)增加41.4%，銷售收入增加17.6%，凈利潤增加21.5%，經(jīng)營凈現(xiàn)金流出減少20.9%，總資產(chǎn)負(fù)債率持平。

表1 深圳控股2009-2013主要財務(wù)數(shù)據(jù)簡表（億港元）

從2009-2013年財務(wù)數(shù)據(jù)看出，深圳控股總資產(chǎn)、流動資產(chǎn)、非流動資產(chǎn)、流動負(fù)債、非流動負(fù)債、所有者權(quán)益均呈遞增趨勢，資產(chǎn)總額復(fù)合增長率為26%，特別是2011-2013年呈現(xiàn)加速增長趨勢,復(fù)合增長率達(dá)到36%，說明企業(yè)正處于加速擴(kuò)張中。2013年底總資產(chǎn)460.75億元，比年初增長41%，其中科之谷項目的注入是主要驅(qū)動力。

從資產(chǎn)結(jié)構(gòu)來看，深圳控股流動資產(chǎn)在總資產(chǎn)構(gòu)成中占較大比例且基本保持穩(wěn)定。2013年末，流動資產(chǎn)占比64.7%，其中以貨幣資金、存貨、應(yīng)收賬款為主。非流動資產(chǎn)占比35.3%,其中以投資性房地產(chǎn)、股權(quán)投資、固定資產(chǎn)為主。

從負(fù)債來看，運營資金和資本支出需求的增加使得公司負(fù)債規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大。2009-2013年復(fù)合增長率為30.3%，2013年底較年初增長了41.4%，其中流動負(fù)債占62.5%，增長53.9%，主要是短期借款增加31.5億、預(yù)收賬款增加25.7億和應(yīng)付集團(tuán)款項增加38.5億。非流動負(fù)債占37.5%，增長24.4%，主要是遞延稅項增加。

從所有者權(quán)益來看,2009-2013年，公司所有者權(quán)益年復(fù)合增長率為19.7%，主要源于股本溢價和盈利增長。2013年底公司所有權(quán)益中，歸屬于母公司的權(quán)益占比91.9%。公司權(quán)益乘數(shù)由2009年2.28提升至2013年的2.79，說明企業(yè)對財務(wù)杠桿的利用增強(qiáng)。

二、財務(wù)指標(biāo)分析

1.成長能力指標(biāo)

2010-2013年深圳控股營業(yè)收入增長率和凈利潤增長率與標(biāo)桿及大陸在港上市公司平均比較圖如下:

圖1 營業(yè)收入增長率對比圖

圖上可以看出深圳控股營業(yè)收入增長率低于華潤置地及行業(yè)平均，尤其2013年，房地產(chǎn)企業(yè)普遍抓住在市場轉(zhuǎn)暖的機(jī)遇，加快開發(fā)銷售節(jié)奏、提高運轉(zhuǎn)效率，行業(yè)平均銷售收入增長率達(dá)到30.9%，華潤置地更高達(dá)60.9%，深圳控股雖然也實現(xiàn)了17.8%的增長，達(dá)到歷史最高水平，但仍低于行業(yè)平均，主要由于深圳控股規(guī)模優(yōu)勢不夠突出、業(yè)績來源較為單一，在市場上行時增長乏力。

圖2 凈利潤增長率對比圖

凈利潤增長率方面來看，深圳控股波動性較大，2013年凈利潤增長率高于行業(yè)平均低于華潤置地。深圳控股2013年凈利潤增長率高于營業(yè)收入增長率主要是2013年進(jìn)行資本運作，取得了廉價購買利得。

2.資產(chǎn)運營效率分析

深圳控股的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率2010年至2013年分別為：0.20、0.19、0.17和0.15，低于同期華潤置地（0.22、0.22、0.22、0.21、0.28）及大陸在港上市地產(chǎn)公司平均數(shù)（0.27、0.25、0.23、0.25）。而存貨周轉(zhuǎn)效率分別為0.34、0.29、0.26和0.21，也低于同期華潤置地（0.30、0.27、0.23、0.36）及大陸在港上市地產(chǎn)公司平均數(shù)（0.47、0.34、0.33、0.39）。2013年進(jìn)行注入的科之谷，加大了控股的總資產(chǎn)及存貨規(guī)模，但項目收入和盈利2013年未能實現(xiàn)，使2013年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率及存貨周轉(zhuǎn)率與行業(yè)平均及華潤置地的差距進(jìn)一步加大。但2014年及以后年度科之谷項目的收入盈利產(chǎn)生后，將提高深圳控股的資產(chǎn)運營效率，縮小與行業(yè)平均及標(biāo)桿企業(yè)的差距。

3.盈利能力分析

基于收入的盈利能力指標(biāo)毛利率、銷售凈利潤率比較如下：

從毛利率來看，2009-2012年深圳控股毛利率整體上低于華潤置地約3-4個百分點，但2013年實現(xiàn)了反超，超過華潤置地9個百分點。2013年華潤置地及大陸在港上市平均毛利率均下降，深圳控股由于深圳本地項目增多，反而比2012年有所提升。從銷售收入凈利潤率年度間變化來看，深圳控股一直處于上升通道，未受行業(yè)平均影響，但華潤置地隨行業(yè)平均凈利率出現(xiàn)了波浪式波動下降。2011年起深圳控股的年銷售收入凈利潤率超過了華潤置地和行業(yè)平均，并不斷拉大差距，2013年深圳控股銷售凈利率高出華潤置地10個百分點，高出行業(yè)平均13.6個百分點。

圖3 毛利率對比圖

圖4 銷售凈利率對比圖

深圳控股總資產(chǎn)盈利能力不及華潤置地，但差距在縮小，甚至出現(xiàn)超越態(tài)勢，但兩者均低于行業(yè)優(yōu)秀值。凈資產(chǎn)收益率深圳控股也低于華潤置地和行業(yè)優(yōu)秀值。

根據(jù)杜邦分析，在銷售凈利率較高的情況下，深圳控股凈資產(chǎn)收益率過低主要原因是資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率過低，其中存貨周轉(zhuǎn)效率過低是主要原因。深圳控股業(yè)務(wù)范圍從深圳到輻射珠三角、長三角及至覆蓋中西部及新疆等7個省份14個城市，產(chǎn)品也從住宅開發(fā)為主，加大擴(kuò)展到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和營運，包括酒店及城市綜合體等項目；此等全國性多方位布局戰(zhàn)略使到區(qū)域及產(chǎn)品戰(zhàn)線過長，資金分散投放在盈利能力較低的三四線城市項目，再加上戰(zhàn)線延伸的同時公司的內(nèi)控能力沒有即時相應(yīng)提升，導(dǎo)致資本投入增長較快較大，而盈利增長則較慢較小的情況出現(xiàn)，資本使用效率因聚焦優(yōu)勢減弱而相對降低。

4.償債能力

數(shù)據(jù)顯示，深圳控股的資產(chǎn)負(fù)債率與華潤置地相當(dāng)，略低于大陸在港上市公司平均數(shù)，扣除預(yù)收賬款后的有效資產(chǎn)負(fù)債率高于華潤置地，與行業(yè)平均水平基本相當(dāng)，說明深圳控股的總體負(fù)債水平適度，但利用預(yù)收賬款等無息負(fù)債的能力稍弱。但從貨幣資金與短期借款的比率和速動比率來看，深圳控股均遠(yuǎn)低于華潤控股和行業(yè)平均水平，說明深圳控股的流動負(fù)債占主要地位，短期償債風(fēng)險高于華潤置地及行業(yè)平均水平，說明深圳控股融資策略、融資結(jié)構(gòu)及融資期限合理程度不及華潤置地和行業(yè)平均。

表2 深圳控股償債能力指標(biāo)對比表

從利息保障倍數(shù)來看，深圳控股的利息保障倍數(shù)遠(yuǎn)低于華潤置地及評價標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)秀值，2013年僅為優(yōu)秀值的0.56倍，為華潤置地的0.35倍。利息保障倍數(shù)不僅反映了企業(yè)獲利能力的大小，而且反映了獲利能力對償還到期債務(wù)的保證程度，它既是企業(yè)舉債經(jīng)營的前提依據(jù)，也是衡量企業(yè)長期償債能力大小的重要標(biāo)志。而深圳控股的利息保障倍數(shù)偏低，說明企業(yè)償債的安全性與穩(wěn)定性低于行業(yè)評價優(yōu)秀標(biāo)準(zhǔn)。

三、分析結(jié)論

其一，增長能力評價。深圳控股的銷售增長率低于華潤置地及行業(yè)平均水平、主要是受規(guī)模優(yōu)勢限制，增長能力有限。在集團(tuán)在資本運作下，凈利潤增長率有所提升，同時集團(tuán)資本運作注入的科之谷項目及未來農(nóng)科名人項目有較好的盈利前景，預(yù)計在未來幾年可以帶來較高的收入和盈利增長，縮小與行業(yè)及標(biāo)桿企業(yè)成長性差距。

其二，財務(wù)績效評價。在盈利能力方面，深圳控股毛利率及銷售凈利率不斷提高，2013年超越了行業(yè)平均及華潤置地，但由于在資產(chǎn)使用效率方面，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)和存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)過低，拉低了企業(yè)資產(chǎn)盈利水平，深圳控股總資產(chǎn)報酬率、凈資產(chǎn)收益率低于華潤置地，也低于行業(yè)平均水平。因此，深圳控股急需盤活和優(yōu)化低效投資資產(chǎn)，加快項目開發(fā)銷售，強(qiáng)化周轉(zhuǎn)效率以提高資產(chǎn)盈利能力。另外，深圳控股有效資產(chǎn)負(fù)債率與行業(yè)平均及華潤置地相當(dāng)，但總資產(chǎn)負(fù)債率略低，表明深圳控股使用無息負(fù)債的比例較低，意味著將承擔(dān)較高的融資成本，降低權(quán)益乘數(shù)對凈資產(chǎn)收益率的貢獻(xiàn)。因此，深圳控股可以加強(qiáng)預(yù)收及應(yīng)付賬款管理，提高資金利用效率，加強(qiáng)與主要融資銀行的戰(zhàn)略合作關(guān)系，加快銀行按揭款回收，減少預(yù)售監(jiān)管資金的占用。

其三、償債能力評價。深圳控股總體負(fù)債水平適當(dāng)，但從負(fù)債結(jié)構(gòu)看，如深圳控股的速動比率和現(xiàn)金短債比低于行業(yè)平均及華潤置地且不斷降低，主要是深圳控股負(fù)債結(jié)構(gòu)單一，以銀行貸款為主，短期貸款的波動性大，在金融市場不穩(wěn)定的情況下，存在較大的融資風(fēng)險。深圳控股應(yīng)積極調(diào)整優(yōu)化資本債務(wù)結(jié)構(gòu)，充分發(fā)揮全系統(tǒng)資金池的功能，提高集團(tuán)整體資金議價能力，用低成本資金置換高成本資金，用長期資金置換短期資金，實現(xiàn)穩(wěn)健財務(wù)目標(biāo)。

另外從現(xiàn)金流量狀況看，深圳控股的經(jīng)營凈現(xiàn)金仍維持負(fù)值，現(xiàn)金凈流量主要來源于籌資活動，資金存在短缺狀況，尤其是在缺乏經(jīng)營現(xiàn)金支持的情況下，需通過大量外部融資以滿足發(fā)展資金以及分配現(xiàn)金股利的需求，另外深圳控股的利息保障倍數(shù)也低于華潤置地及行業(yè)評價優(yōu)秀值，需重點關(guān)注企業(yè)償債的安全性與穩(wěn)定性。在市場變化，流動性趨緊的情況下，深圳控股市場布局不均衡、存貨高企，一旦銷售業(yè)績不及預(yù)期，業(yè)績穩(wěn)定性較難保障，將面臨較高的償債風(fēng)險。因此深圳控股在未來需注意控制投資節(jié)奏，并加快銷售策略的調(diào)整以加強(qiáng)回款力度、有效改善現(xiàn)金流，促進(jìn)企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。

注：本文深圳控股、華潤置地相關(guān)數(shù)據(jù)取自公司2009-2013年年報，大陸在港上市平均指標(biāo)取自由國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所和中國指數(shù)研究院三家研究機(jī)構(gòu)出具的《2014中國房地產(chǎn)上市公司top10研究報告》，對無法取得大陸在港上市平均指標(biāo)的指標(biāo)，選用國務(wù)院國資委財務(wù)監(jiān)管與考核評價局發(fā)布的企業(yè)績效評價標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)秀值。

（作者單位：深圳市農(nóng)科集團(tuán)有限公司）