周海珍 馬菁蘊(yùn)

杭州住房反抵押貸款潛在需求的實(shí)證分析

周海珍 馬菁蘊(yùn)

一、引言

近年來，為應(yīng)對(duì)人口老齡化問題，一些國家已經(jīng)開始推出住房反抵押貸款產(chǎn)品，即老年人以房屋產(chǎn)權(quán)作為抵押，向債權(quán)人換取一次性或者按期兌現(xiàn)的年金收入。這種養(yǎng)老模式對(duì)提高老年人的即期收入和生活質(zhì)量、緩解社會(huì)保障壓力起到了較好的作用。

隨著我國人口老齡化現(xiàn)象的日益嚴(yán)重，養(yǎng)老問題引起了越來越多的關(guān)注。中國老年人口基數(shù)大，老齡化速度快，伴隨著“4-2-1”結(jié)構(gòu)家庭和空巢家庭的增多，以及整個(gè)國家的“未富先老”，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模式難以為繼，這對(duì)我國未來社會(huì)保障體系的承受力提出了嚴(yán)峻挑戰(zhàn)?！吨袊彝ソ鹑谡{(diào)查報(bào)告》（2012）數(shù)據(jù)顯示，中國家庭自有住房擁有率為89．68%，其中，城市家庭為85．39%，說明住房反抵押貸款在我國已有了實(shí)施的物質(zhì)基礎(chǔ)。因此，作為一種補(bǔ)充養(yǎng)老機(jī)制，住房反抵押貸款也引起了國內(nèi)學(xué)者的關(guān)注。

國際經(jīng)驗(yàn)表明，反抵押貸款模式能夠有效整合和發(fā)揮房地產(chǎn)市場、保險(xiǎn)市場和金融市場的綜合優(yōu)勢，使老年人的住房可以同時(shí)發(fā)揮居住、養(yǎng)老和投資的三重功效，是對(duì)傳統(tǒng)養(yǎng)老保障方式的有益補(bǔ)充。但在中國，傳統(tǒng)的“養(yǎng)兒防老”“房產(chǎn)傳承”等觀念根深蒂固，有可能會(huì)阻礙反抵押貸款養(yǎng)老模式的推行，使得反抵押貸款市場真實(shí)交易量與理論估計(jì)的潛在需求量存在較大差距。

由于中國居民的消費(fèi)習(xí)慣、文化傳統(tǒng)等與國外居民有很大差異，國外的相關(guān)研究數(shù)據(jù)或結(jié)論不能直接運(yùn)用于國內(nèi)；而國內(nèi)目前對(duì)于老年人對(duì)住房反抵押貸款需求的意愿尚缺乏較大規(guī)模的實(shí)地調(diào)研和實(shí)證分析。因此，本文擬基于針對(duì)杭州市老年人反抵押貸款需求意愿的問卷調(diào)查結(jié)果，分析老年人對(duì)反抵押貸款的需求意愿以及影響其意愿的因素，探討中國傳統(tǒng)的家庭觀念對(duì)住房反抵押業(yè)務(wù)的影響，為我國引入反抵押貸款模式提出相應(yīng)的政策建議。

二、調(diào)查結(jié)果的統(tǒng)計(jì)分析

（一）基本數(shù)據(jù)描述

為了了解老年人對(duì)反抵押貸款產(chǎn)品的需求意愿，我們針對(duì)杭州市50至69歲的人群進(jìn)行了關(guān)于反向抵押貸款意愿的問卷調(diào)查，共回收706份有效問卷，考慮到由于需要分析個(gè)體對(duì)住房反抵押貸款的需求意向，因而再剔除其中99位無房戶，以剩余的607份問卷為樣本，其中男女比例大致為1∶1，絕大部分被調(diào)查者（96．37%）有1個(gè)或多個(gè)子女。

1．被調(diào)查者的基本信息

從年齡分布來看，50～54歲的被調(diào)查者占總被調(diào)查人數(shù)的34．1%，55～59歲的占27．68%，60～64歲的占21．42%，65～69歲的占16．8%，這與老年人口的實(shí)際年齡分布比較接近。從學(xué)歷來看，初中及以下的占30．66%，高中／中專／職高的占28．57%，專科／高職的占18．62%，本科的占15．09%，碩士及以上的占7．06%。

2．被調(diào)查者的居住情況

從被調(diào)查者的居住方式來看，最多的是與配偶一起生活，占了總被調(diào)查人數(shù)的51．57%，這也正是當(dāng)前空巢家庭已成為老年人家庭主要結(jié)構(gòu)的反映，其次是與子女一起居住，占了34．76%，獨(dú)居的則占了13．67%。

調(diào)查中，有77．59%的老年人擁有一處住房，17．46%的人擁有兩處住房，擁有三處或四處及以上的則非常少，分別是2．97%和1．98%（見圖1）。從房屋價(jià)值來看，54．86%的被調(diào)查者的房屋價(jià)值在100萬元以下，房屋價(jià)值在100萬到200萬元之間的占30．48%，價(jià)值在200萬到400萬元之間的占6．26%，在400萬元以上的占3．95%。從房齡來看，住房建成于1990—1999年的最多，達(dá)到33．77%，其次是建成于2000—2006年間的，占28．01%，只有6．92%的住房建成于1969年以前（見圖2）。從目前二手房成交的情況來看，房齡在6至12年（2000—2006年間建成）的房屋是二手房市場上的“主力軍”，成交量較穩(wěn)定，因而比較適合作為反抵押貸款的對(duì)象。這也說明，杭州有三成左右的住房適合進(jìn)行反抵押貸款。

3．被調(diào)查者的經(jīng)濟(jì)情況

在我們所調(diào)查的人群中，大部分老年人（76．94%）經(jīng)濟(jì)獨(dú)立，依靠養(yǎng)老金、保險(xiǎn)金、投資理財(cái)收入等生活，只有少數(shù)人依靠子女供養(yǎng)（18．12%）、政府補(bǔ)助（3．79%）或其他經(jīng)濟(jì)來源（1．15%）生活。從收入額來看，月收入在1000～3000元區(qū)間的被調(diào)查者最多，占45．86%，其次為月收入在3000～5000元之間的，占26．04%，月收入在5000元以上的占14．33%，13．67%的被調(diào)查者月收入不足1000元。而2012年杭州城鎮(zhèn)居民月人均可支配收入為3126元，這說明大部分被調(diào)查老年人的收入低于平均收入水平。因此，當(dāng)被問及是否有增加收入的需求時(shí)，有72．55%的被調(diào)查者認(rèn)為有需求，且這種需求的比例隨著月收入的增加而下降。

圖1 擁有房產(chǎn)數(shù)

圖2 房屋建成時(shí)間

圖3 對(duì)反抵押貸款的意愿

上述數(shù)據(jù)表明，目前中國大部分老年人還是只依靠有限的養(yǎng)老金度日，要想達(dá)到較為舒適的生活水準(zhǔn)仍有一定困難，而住房反抵押貸款作為對(duì)養(yǎng)老金的有效補(bǔ)充，可以提高老年人的生活水平，同時(shí)減輕子女的供養(yǎng)負(fù)擔(dān)，因而在我國有很大的發(fā)展空間。

（二）調(diào)查結(jié)果的統(tǒng)計(jì)分析

1．對(duì)住房反抵押貸款的態(tài)度

我們將被調(diào)查者對(duì)反向抵押貸款產(chǎn)品的需求意愿分為5級(jí)，分別為非常沒有意愿、比較沒有意愿、不確定、比較有意愿和非常有意愿。調(diào)查結(jié)果顯示，當(dāng)前被調(diào)查者對(duì)反抵押貸款的意愿并不強(qiáng)烈，只有22．41%的人表示比較有意愿進(jìn)行反抵押貸款，而對(duì)反抵押貸款非常有需求意愿的僅0．49%（見圖3）。

關(guān)于反抵押貸款產(chǎn)品有何吸引人之處，28．34%的被調(diào)查者認(rèn)為反抵押貸款“可以增加每月收入，提高生活水平”。在有意愿進(jìn)行反抵押貸款的被調(diào)查者中，持有該觀點(diǎn)的占到50%，因此，可認(rèn)為這是老年人選擇反抵押貸款產(chǎn)品的主要原因。此外，認(rèn)為反抵押貸款“可以減少子女贍養(yǎng)負(fù)擔(dān)”和“在生病時(shí)可以取出一筆醫(yī)療費(fèi)”的被調(diào)查者分別占23．89%和18．45%；另有6．59%和3．46%的人認(rèn)為，通過反抵押貸款“增加的收入可以支付入住條件優(yōu)越的老年護(hù)理院的費(fèi)用”以及可以使自己“不用考慮過世后財(cái)產(chǎn)分配問題”；但也有19．27%的人認(rèn)為反抵押貸款“沒有什么吸引我的”。

2．對(duì)房產(chǎn)的態(tài)度

住房反抵押產(chǎn)品的本質(zhì)是“以房養(yǎng)老”，當(dāng)貸款人搬離房屋或死亡時(shí)，房屋將歸放款人所有以償還貸款及利息，而中國人往往有強(qiáng)烈的遺贈(zèng)動(dòng)機(jī)，總是希望能夠多給子女留一些財(cái)富，因此老年人對(duì)房產(chǎn)的態(tài)度會(huì)直接影響他們對(duì)反抵押貸款產(chǎn)品的需求意愿。通過調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)，有78．42%的被調(diào)查者認(rèn)為“房屋產(chǎn)權(quán)能給自己帶來安全感，因此把房屋抵押看作最后一種救急方式，不到萬不得已不會(huì)使用”，另外22．58%的被調(diào)查者認(rèn)為“可以為了提高自己的生活水平將房產(chǎn)進(jìn)行抵押”。后者中對(duì)反抵押貸款的接受意愿較高，表示非常有意愿接受和比較有意愿接受的分別占2．29%和39．69%。

對(duì)于是否希望把房子留給子女，有54．53%的被調(diào)查者認(rèn)為“還是希望把房子留給子女，如果需要更多的生活費(fèi)，由子女提供”，認(rèn)為“傾向于進(jìn)行反向抵押貸款，但涉及子女是否能夠繼承房屋，要和子女商量”的占25．04%，另有20．43%的被調(diào)查者認(rèn)為“將房屋進(jìn)行反向抵押可以提高自己的收入水平，減少子女負(fù)擔(dān)，雖然房屋不能留給子女，但這并不是什么大問題”。持有不同觀點(diǎn)的老年人對(duì)于反抵押貸款的意愿也各不相同，認(rèn)為“房屋不能留給子女并不是什么大問題”的人中有52．42%的人選擇了接受反抵押貸款產(chǎn)品；而在持“涉及子女是否能夠繼承房屋，要和子女商量”態(tài)度的被調(diào)查者中則有46．05%的人選擇了對(duì)反抵押貸款持不確定態(tài)度（見表1）。

三、對(duì)反抵押貸款需求意愿的實(shí)證分析

（一）相關(guān)性分析

本文擬以問卷調(diào)查所得的607個(gè)樣本為基礎(chǔ)，分析影響住房反抵押貸款需求意愿的主要因素，因變量為被調(diào)查者對(duì)反抵押貸款的意愿，用1、2、3、4、5分別表示被調(diào)查者對(duì)反抵押貸款非常沒有意愿、比較沒有意愿、不確定、比較有意愿、非常有意愿。自變量Xi（i＝1，2…12）分別為年齡、居住方式、房產(chǎn)個(gè)數(shù)、房產(chǎn)價(jià)值、房齡、收入來源、月收入、是否購買健康險(xiǎn)、健康程度、性別、學(xué)歷以及有無子女，具體含義如表2所示。

表1 持有不同房產(chǎn)態(tài)度的被調(diào)查者對(duì)反抵押貸款的意愿

表2 多元序列選擇模型的變量名稱與含義

首先，我們分析被調(diào)查者對(duì)反抵押貸款需求的意愿與各自變量Xi之間的相關(guān)性。分析結(jié)果表明，被調(diào)查者對(duì)反抵押貸款潛在需求的意愿與其所擁有的房產(chǎn)個(gè)數(shù)和月收入有顯著的相關(guān)關(guān)系，與其居住方式、收入來源、健康程度、是否有子女以及所擁有房屋的房齡有較顯著的相關(guān)關(guān)系（如表3所示）。

（二）多元回歸模型估計(jì)結(jié)果及分析

根據(jù)相關(guān)性分析結(jié)果，我們選取與老年人住房反抵押貸款需求意愿相關(guān)性較強(qiáng)的7個(gè)變量（被調(diào)查者所擁有的房產(chǎn)個(gè)數(shù)、房齡、居住方式、收入來源、月收入、健康程度、是否有子女）為自變量，運(yùn)用多元選擇回歸模型分析其對(duì)被調(diào)查者對(duì)住房反抵押貸款需求意愿的影響程度。如果回歸得到的系數(shù)為正，則說明該因素對(duì)住房反抵押貸款的需求意愿有正向影響，系數(shù)為負(fù)則說明有負(fù)向影響，而系數(shù)絕對(duì)值越大則影響程度也越大。

從回歸結(jié)果可以看出，房產(chǎn)個(gè)數(shù)、房齡、月收入以及居住方式等因素對(duì)老年人住房反抵押貸款需求意愿有非常顯著的影響，收入來源、健康程度、有無子女等因素對(duì)住房反抵押貸款需求意愿有比較顯著的影響（如表4所示）。

具體而言，獨(dú)居對(duì)反抵押貸款需求意愿的影響顯著為正。這是因?yàn)楠?dú)居老人只有一個(gè)人生活，更傾向于將房屋進(jìn)行反向抵押以改善生活。

房產(chǎn)個(gè)數(shù)對(duì)反抵押貸款需求意愿的影響顯著為負(fù)。說明相比有多套房產(chǎn)的老年人而言，只有一套房產(chǎn)的老年人對(duì)反抵押貸款的意愿較為強(qiáng)烈。這可能是因?yàn)橐粍t擁有多套房產(chǎn)的老年人本身生活比較富裕，不需要通過反抵押貸款以彌補(bǔ)養(yǎng)老金的不足；即使需要補(bǔ)充養(yǎng)老金，也可以采取出租或出售的方式。但對(duì)于只有一套房產(chǎn)的老年人來說，只有反抵押貸款才可以做到既擁有房屋的居住權(quán)，又可以補(bǔ)充養(yǎng)老金。

表3 住房反抵押貸款需求意愿與各自變量間的相關(guān)性分析

表4 住房反抵押貸款需求意愿回歸分析結(jié)果

房齡對(duì)反抵押貸款需求意愿的影響顯著。從回歸結(jié)果可以看出，房屋建成時(shí)間越短，意愿越強(qiáng)烈。這可能是由于房屋建成時(shí)間越短，進(jìn)行反抵押貸款時(shí)所能獲得的貸款額越高，越容易達(dá)到補(bǔ)充養(yǎng)老金的目的。

收入來源和月收入也對(duì)反抵押貸款需求意愿有較顯著的影響。其中，月收入對(duì)反抵押貸款的需求意愿有顯著的負(fù)向影響，即月收入越少的老年人對(duì)反抵押貸款的意愿越強(qiáng)烈，這也符合我們在問卷中對(duì)選擇反抵押貸款原因這一問題所得到的調(diào)查結(jié)果，即老年人選擇反抵押貸款產(chǎn)品主要是為了“增加每月收入，提高生活水平”。在收入來源方面，以政府補(bǔ)助為主要收入來源對(duì)反抵押貸款的需求意愿產(chǎn)生正向影響，而經(jīng)濟(jì)獨(dú)立以及依靠子女供養(yǎng)則對(duì)反抵押貸款的需求意愿產(chǎn)生負(fù)向影響。這可能一方面是由于收入主要來源于政府補(bǔ)助的老年人更希望能通過住房反抵押貸款提高目前的生活水平；另一方面，依靠子女供養(yǎng)的老年人將房子留給子女的意愿會(huì)更強(qiáng)，因而不會(huì)選擇反抵押貸款。

在健康程度對(duì)反向抵押貸款需求意愿的影響上，結(jié)果不同于一般的預(yù)期，并不是健康程度越低的老年人，因?yàn)樾枰尼t(yī)療和保健費(fèi)用多，生活開支大，對(duì)反抵押貸款的需求意愿越強(qiáng)烈。恰恰相反，是健康程度越高的老年人反而對(duì)反抵押貸款的需求意愿越強(qiáng)烈。這可能是因?yàn)榻】档睦夏耆祟A(yù)期自己的壽命較長，選擇反抵押貸款產(chǎn)品也比較“合算”（如果以終身年金方式領(lǐng)取貸款，則活得時(shí)間越長，領(lǐng)取總額越高），因此增強(qiáng)了對(duì)反抵押貸款的需求意愿。這同時(shí)也說明，在住房反抵押貸款市場上存在著較強(qiáng)的逆選擇現(xiàn)象。

有無子女對(duì)反抵押貸款需求意愿的影響也較顯著。相對(duì)于有子女的老年人，沒有子女的老年人對(duì)反抵押貸款的需求意愿更高。從中也可以看出傳統(tǒng)的“房產(chǎn)傳承”觀念在老年人心中仍然根深蒂固。

四、結(jié)論與建議

通過以上的分析，我們可以得出如下結(jié)論：

首先，大部分被調(diào)查者的收入處于城鎮(zhèn)居民平均可支配收入水平以下，因而有較強(qiáng)烈的增加自身收入的需求；同時(shí)被調(diào)查者又擁有住房，說明目前實(shí)施住房反抵押貸款已具備一定的條件。

在對(duì)待房產(chǎn)的態(tài)度上，超過2／3的老年人將住房視為自己最后的依靠，同時(shí)有超過半數(shù)的人希望能將房屋留給子女，這種觀念會(huì)阻礙居民對(duì)住房反抵押貸款這一新型養(yǎng)老方式的接受。

在反抵押貸款需求的意愿上，雖然目前表示非常有意愿的老年人并不多（0．49%），更多的人（36．24%）持不確定態(tài)度，但同時(shí)也應(yīng)看到有22．41%的老年人表現(xiàn)出對(duì)此較有意愿。因此只要產(chǎn)品設(shè)計(jì)合理、政策宣傳得當(dāng)，這些人將有望成為住房反抵押市場的潛在需求者。

最后，對(duì)老年人反抵押貸款需求意愿造成影響的因素有兩大類，一是收入來源、家庭月收入等經(jīng)濟(jì)因素，收入主要來源于政府補(bǔ)助以及月收入低的老年人對(duì)反抵押貸款的需求意愿強(qiáng)烈；二是居住方式、房產(chǎn)個(gè)數(shù)、房齡、有無子女以及健康程度等非經(jīng)濟(jì)因素也影響著老年人對(duì)反抵押貸款需求的意愿，特別是將房產(chǎn)傳給后代這種傳統(tǒng)觀念對(duì)反抵押貸款的現(xiàn)實(shí)需求起到較大的制約作用，因此，老年人會(huì)首選把房屋留給子女，只有在沒有子女時(shí)，才會(huì)傾向于選擇反抵押貸款產(chǎn)品。此外，健康程度越高的老年人對(duì)反抵押貸款需求的意愿越強(qiáng)烈。

筆者認(rèn)為，當(dāng)前發(fā)展住房反抵押貸款，首先應(yīng)注重培養(yǎng)新型的養(yǎng)老觀念，盡可能減弱“養(yǎng)兒防老”“房屋傳承”等傳統(tǒng)觀念的影響。在人口老齡化和家庭結(jié)構(gòu)小型化并存的今天，政府及相關(guān)部門應(yīng)加大宣傳力度，提高住房反抵押貸款的社會(huì)影響力，使老年人意識(shí)到參與住房反抵押貸款業(yè)務(wù)是解決養(yǎng)老金不足問題的有效途徑，同時(shí)也可減輕子女的負(fù)擔(dān)，還可以建立新型的代際關(guān)系。同時(shí)，作為產(chǎn)品的提供者，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)該不斷完善合約設(shè)計(jì)，推出符合不同人群需求的產(chǎn)品。而作為監(jiān)管機(jī)構(gòu)，應(yīng)該盡快制定合理可行的政策規(guī)范，以促進(jìn)住房反抵押貸款產(chǎn)品的推廣。

（作者單位：浙江財(cái)經(jīng)大學(xué)金融學(xué)院，中國建設(shè)銀行）