徐玲玲，邱繼勤

(重慶工商大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院，重慶 400067)

一、引言

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和城市化進(jìn)程的推進(jìn)，房地產(chǎn)業(yè)得到了迅速發(fā)展，逐漸在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中起到了支柱性作用。居民生活水平的提高，使得人們對(duì)住房的需求量不斷擴(kuò)大。房地產(chǎn)不管是作為投資品還是生活必需品，都是居民資產(chǎn)財(cái)富的重要組成部分［1］。1998年我國(guó)開(kāi)始實(shí)施住房制度改革，即停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化，其目的是要通過(guò)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展來(lái)拉動(dòng)消費(fèi)，進(jìn)而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。從理論上講，房地產(chǎn)的財(cái)富效應(yīng)是指房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)會(huì)引起資產(chǎn)價(jià)值的變動(dòng)，從而引起資產(chǎn)持有人擁有的財(cái)富量發(fā)生變動(dòng)，進(jìn)而會(huì)刺激或者抑制消費(fèi)需求。然而，近年來(lái)，我國(guó)房?jī)r(jià)一直處于高位運(yùn)行狀態(tài)，居民消費(fèi)率卻處于低水平［2，3］。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮到底有沒(méi)有起到推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和改善消費(fèi)狀況的作用引起了廣大學(xué)者的思考。房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)是否存在，房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)居民消費(fèi)到底產(chǎn)生了什么樣的影響呢，都是值得我們深入探討的問(wèn)題。

綜觀國(guó)內(nèi)外學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)的研究成果，由于不同國(guó)家地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展程度、金融市場(chǎng)自由化程度以及人們對(duì)房地產(chǎn)財(cái)富的觀念理解都不盡相同，另外房?jī)r(jià)和消費(fèi)可能會(huì)受到預(yù)期收入、貨幣政策、利率等因素的影響，使得房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)居民消費(fèi)的影響并無(wú)統(tǒng)一定論，因此應(yīng)從各國(guó)各地區(qū)的實(shí)際情況出發(fā)來(lái)研究房?jī)r(jià)與消費(fèi)之間的關(guān)系［4－5］。重慶市直轄時(shí)正值我國(guó)住房制度改革時(shí)期，房地產(chǎn)逐步成為居民財(cái)富中重要的組成部分，房地產(chǎn)業(yè)逐步向市場(chǎng)化方向發(fā)展，鑒于此，本文選取重慶市為研究對(duì)象，實(shí)證研究特定區(qū)域的房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)的影響情況。

二、房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)影響消費(fèi)的理論分析

(一)重慶市房?jī)r(jià)波動(dòng)態(tài)勢(shì)與消費(fèi)情況

直轄以來(lái)，重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)得到了蓬勃發(fā)展。伴隨著城市化進(jìn)程的迅速推進(jìn)，重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)論是在投資、開(kāi)發(fā)建設(shè)，還是在銷售方面都發(fā)生了很大變化。重慶市商品房銷售額從1998年的78.37億元增加到2011年的2 146.09億元，增長(zhǎng)了近26倍;商品房銷售面積從1998年的416.82萬(wàn)平方米增加到2011年的4 533.5萬(wàn)平方米;商品房平均銷售價(jià)格由1998年的1 331元/平方米增長(zhǎng)到2011年的4 734元/平方米。從總體上來(lái)看，商品房的銷售額、銷售面積和銷售價(jià)格均呈上漲態(tài)勢(shì)，大致可分為3個(gè)階段:1998—2004年是穩(wěn)步緩慢增長(zhǎng)階段;2005—2007年是迅速增長(zhǎng)階段;2008年由于受到全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于低迷時(shí)期，2008年以后，經(jīng)濟(jì)開(kāi)始復(fù)蘇，房地產(chǎn)銷售情況回暖，再次進(jìn)入快速增長(zhǎng)階段，并有持續(xù)增長(zhǎng)的趨勢(shì)(見(jiàn)圖1)。隨著人們收入水平的提高，居民消費(fèi)性支出也在逐年增加。重慶市城鎮(zhèn)家庭人均全年消費(fèi)性支出從1998年的4 977.26元增加到 2011年的 14 974.49元，增長(zhǎng)了近兩倍。

圖1 重慶市1998—2011年商品房銷售額情況

為了研究房?jī)r(jià)變動(dòng)與居民消費(fèi)之間的關(guān)系，本文選取重慶市1999—2012年城鎮(zhèn)居民消費(fèi)支出與商品房平均銷售價(jià)格的相關(guān)季度數(shù)據(jù)(見(jiàn)圖2)。從整體上來(lái)看，重慶市房?jī)r(jià)與居民消費(fèi)均呈波動(dòng)性增長(zhǎng)，二者的相關(guān)系數(shù)為0.915 6，表明居民消費(fèi)與房地產(chǎn)價(jià)格之間具有很強(qiáng)的相關(guān)性。對(duì)比二者季度變化趨勢(shì)圖可以發(fā)現(xiàn)，雖然居民消費(fèi)支出與房?jī)r(jià)在波動(dòng)中增長(zhǎng)，但是它們的增減步調(diào)卻并不一致，特別是近幾年來(lái)，房?jī)r(jià)上漲的同時(shí)居民消費(fèi)反而有減少的趨勢(shì)。

(二)房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)居民消費(fèi)的影響機(jī)制

房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)消費(fèi)的影響也被稱為房地產(chǎn)的財(cái)富效應(yīng)，從理論上來(lái)看，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲會(huì)產(chǎn)生正財(cái)富效應(yīng)，而房?jī)r(jià)的下降會(huì)導(dǎo)致負(fù)財(cái)富效應(yīng)［6］。房?jī)r(jià)波動(dòng)影響消費(fèi)通過(guò)5種傳導(dǎo)渠道:實(shí)現(xiàn)的財(cái)富效應(yīng)、未實(shí)現(xiàn)的財(cái)富效應(yīng)、預(yù)算約束效應(yīng)、流動(dòng)約束效應(yīng)和替代效應(yīng)［7］。

在房地產(chǎn)流動(dòng)性充分、金融體系完善的發(fā)達(dá)國(guó)家，房地產(chǎn)價(jià)格上漲時(shí)，普通住房所有者會(huì)產(chǎn)生一種貨幣幻覺(jué)，認(rèn)為自己擁有的資產(chǎn)財(cái)富增加了，而且可以通過(guò)住房抵押消費(fèi)信貸來(lái)增加消費(fèi);房屋投資者可以出售房產(chǎn)或者提高租金來(lái)提高收入，進(jìn)而增加消費(fèi);對(duì)于正在還貸的購(gòu)房者覺(jué)得自己的住房在升值，在心理上對(duì)未來(lái)收入增加產(chǎn)生信心，并通過(guò)這種信心效應(yīng)機(jī)制來(lái)促進(jìn)消費(fèi)，這就是房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)的正向傳導(dǎo)機(jī)制［8－9］。而房地產(chǎn)的負(fù)向財(cái)富效應(yīng)主要是針對(duì)租房者和預(yù)期買房者而言的，房?jī)r(jià)上漲，租金必然跟著上調(diào)，這就增加了租房者的住房消費(fèi);而對(duì)那些以居住為目的的潛在買房者來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)上漲意味著未來(lái)購(gòu)房支出的增加，購(gòu)房壓力增大，通過(guò)預(yù)算約束效應(yīng)和替代效應(yīng)會(huì)對(duì)居民消費(fèi)產(chǎn)生抑制作用［10］。

房?jī)r(jià)波動(dòng)通過(guò)各種機(jī)制對(duì)居民消費(fèi)產(chǎn)生影響，其過(guò)程很復(fù)雜，所以產(chǎn)生的效果也不確定［11］。我國(guó)房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)的發(fā)揮還依賴于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展程度和金融市場(chǎng)自由化程度［12］。

圖2 重慶市1999S1～2012S3居民消費(fèi)支出與商品房平均銷售價(jià)格變化趨勢(shì)

三、房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)影響消費(fèi)的實(shí)證分析

(一)模型建立與變量選取

消費(fèi)函數(shù)理論是房?jī)r(jià)波動(dòng)影響消費(fèi)的基本原理。本文借鑒現(xiàn)有研究，以生命周期－持久收入假說(shuō)的消費(fèi)理論為基礎(chǔ)，建立消費(fèi)模型。生命周期假說(shuō)認(rèn)為:理性的消費(fèi)者將根據(jù)效用最大化的原則用一生的收入來(lái)安排自己的消費(fèi)與儲(chǔ)蓄，使一生中的收入等于消費(fèi)，即當(dāng)前消費(fèi)是與其一生的預(yù)期收入相聯(lián)系的。持久收入假說(shuō)認(rèn)為:理性的消費(fèi)者不是根據(jù)現(xiàn)期的暫時(shí)性收入，而是根據(jù)長(zhǎng)期中能保持的收入水平來(lái)作出消費(fèi)決策的，影響消費(fèi)的主要因素是當(dāng)期收入和實(shí)際持有的財(cái)富。在最優(yōu)消費(fèi)點(diǎn)上，消費(fèi)為

Yd為當(dāng)期收入，W為消費(fèi)者實(shí)際持有財(cái)富。

在我國(guó)，居民投資渠道較少，房地產(chǎn)在我國(guó)居民財(cái)富中所占比重很大，故本文選取房地產(chǎn)為資產(chǎn)代表，加入房地產(chǎn)價(jià)格作為解釋變量，由式(1)構(gòu)造消費(fèi)模型:

CS為居民社會(huì)總消費(fèi)，本文用城鎮(zhèn)家庭人均消費(fèi)性支出(元)代替，DI為城鎮(zhèn)家庭人均可支配收入(元)，HP為房地產(chǎn)價(jià)格，本文選取商品房平均銷售價(jià)格(元/平方米)代替，且商品房平均銷售價(jià)格=商品房銷售額/商品房銷售面積。

本文采用重慶市1999—2011年共52個(gè)季度的相關(guān)數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)來(lái)源為中經(jīng)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫(kù)和重慶市統(tǒng)計(jì)年鑒，并經(jīng)過(guò)計(jì)算整理。為了保證數(shù)據(jù)的有效性，本文對(duì)原始數(shù)據(jù)進(jìn)行了處理。首先以1999年各季度的居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)CPI為基期，對(duì)各季度數(shù)據(jù)做了消除通貨膨脹影響的處理。其次，為了消除季度波動(dòng)的影響，對(duì)序列進(jìn)行X12季節(jié)調(diào)整，得到的序列分別表示為:CSsa、HPsa、DIsa。此外，為了消除異方差，對(duì)季節(jié)調(diào)整后的序列作對(duì)數(shù)處理，分別記為:lnCSsa、lnHPsa、lnDIsa。

(二)平穩(wěn)性檢驗(yàn)

為了檢驗(yàn)序列的平穩(wěn)性，分別對(duì)對(duì)數(shù)序列及其一階差分序列進(jìn)行ADF單位根檢驗(yàn)，檢驗(yàn)結(jié)果如表1。

由表1的結(jié)果可知:lnCSsa、lnHPsa和lnDIsa三個(gè)時(shí)間序列的ADF值均大于1%、5%、10%的顯著性水平下的臨界值，故接受原假設(shè)，時(shí)間序列含有單位根，為非平穩(wěn)序列。其一階差分序列的ADF值均小于1%、5%、10%顯著性水平下的臨界值，是一個(gè)平穩(wěn)序列。由于lnCSsa、lnHPsa和ln-DIsa都是一階單整序列，故可能存在協(xié)整關(guān)系，為一階單整的，可以進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)。

(三)協(xié)整檢驗(yàn)

對(duì)相關(guān)序列(lnCSsa、lnHPsa、lnDIsa)進(jìn)行 Johansen協(xié)整檢驗(yàn)，其檢驗(yàn)方法是首先計(jì)算回歸方程的跡，然后逐一與不存在協(xié)整關(guān)系、存在一個(gè)和存在兩個(gè)協(xié)整關(guān)系等假設(shè)前提下的跡值進(jìn)行比較，當(dāng)回歸方程的跡值大于假設(shè)條件下的Johansen臨界分布值時(shí)，拒絕其前提假設(shè);反之，接受其假設(shè)。本文利用Eviews6.0對(duì)相關(guān)變量進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)，結(jié)果如表2。

由表2的數(shù)據(jù)可以看出，lnCSsa、lnHPsa和lnDIsa之間在5%顯著性水平下存在一個(gè)協(xié)整關(guān)系，即居民消費(fèi)、房地產(chǎn)價(jià)格和居民可支配收入之間存在一個(gè)長(zhǎng)期穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。協(xié)整方程如下:

這種長(zhǎng)期關(guān)系可以理解為:商品房平均銷售價(jià)格上漲1%，會(huì)導(dǎo)致居民人均年消費(fèi)減少0.084%。即從長(zhǎng)期來(lái)看，重慶市房地產(chǎn)價(jià)格上漲導(dǎo)致居民消費(fèi)支出下降。

(四)誤差修正模型

由于房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)和居民消費(fèi)之間存在長(zhǎng)期的協(xié)整關(guān)系，為了明確房屋價(jià)格上漲對(duì)居民消費(fèi)的正負(fù)影響，利用Eviews6.0計(jì)量軟件，我們可以得出兩者的誤差修正模型ECM為:

表1 lnCSsa、lnHPsa和lnDIsa的單位根檢驗(yàn)結(jié)果

表2 lnCSsa、lnHPsa和lnDIsa的協(xié)整檢驗(yàn)結(jié)果

表3 lnCSsa、lnHPsa和lnDIsa的誤差修正模型

ΔlnHPsat－1的符號(hào)為負(fù)，表明居民消費(fèi)與房?jī)r(jià)是呈反向均衡關(guān)系，即房地產(chǎn)價(jià)格上漲會(huì)導(dǎo)致居民消費(fèi)減少，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在負(fù)的財(cái)富效應(yīng)。誤差修正項(xiàng)ecm的系數(shù)為－1.260 895，所得的誤差修正模型符合經(jīng)濟(jì)意義。當(dāng)上述經(jīng)濟(jì)關(guān)系偏離協(xié)整關(guān)系時(shí)，會(huì)有一個(gè)反向的誤差項(xiàng)對(duì)模型進(jìn)行修正，使其恢復(fù)到協(xié)整關(guān)系。

由協(xié)整方程和誤差修正模型可知，無(wú)論從長(zhǎng)期還是短期關(guān)系來(lái)看，影響居民消費(fèi)支出的主要因素是可支配收入，而房地產(chǎn)價(jià)格上漲都會(huì)對(duì)居民消費(fèi)產(chǎn)生抑制作用，即房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)為負(fù)。從1999—2011年的季度數(shù)據(jù)實(shí)證結(jié)果可發(fā)現(xiàn)，重慶市房地產(chǎn)價(jià)格上漲對(duì)居民消費(fèi)產(chǎn)生的擠出效應(yīng)大于財(cái)富效應(yīng)，且這種擠出效應(yīng)在短期內(nèi)要大于長(zhǎng)期。

(五)脈沖響應(yīng)函數(shù)

脈沖響應(yīng)函數(shù)反映了來(lái)自隨機(jī)擾動(dòng)項(xiàng)的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差大小的新息沖擊對(duì)內(nèi)生變量當(dāng)前和未來(lái)取值的影響，以及其影響的路徑變化。圖3是基于VAR模擬的脈沖響應(yīng)函數(shù)曲線，橫軸代表滯后階數(shù)，將滯后階數(shù)設(shè)定為10期，縱軸代表居民消費(fèi)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的響應(yīng)程度，圖中實(shí)線部分為計(jì)算值，虛線部分為響應(yīng)函數(shù)值加減兩倍標(biāo)準(zhǔn)差的置信區(qū)間。

根據(jù)圖3的脈沖響應(yīng)函數(shù)曲線可知，在受到房地產(chǎn)價(jià)格一個(gè)單位正向標(biāo)準(zhǔn)差沖擊后，居民消費(fèi)在滯后1～10個(gè)季度里的沖擊效應(yīng)呈現(xiàn)出波浪式起伏。在滯后的第2季度處于波谷，達(dá)到最低值;在滯后的第3季度處于波峰，沖擊效應(yīng)達(dá)到最大值。從總體和長(zhǎng)期趨勢(shì)來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格受到一個(gè)單位正向標(biāo)準(zhǔn)差沖擊后，對(duì)居民消費(fèi)產(chǎn)生負(fù)影響的程度更大。房地產(chǎn)價(jià)格上漲并沒(méi)有帶來(lái)居民消費(fèi)的上升，即房地產(chǎn)的正的財(cái)富效應(yīng)并不存在，相反，房地產(chǎn)價(jià)格上升在一定程度上會(huì)導(dǎo)致居民消費(fèi)支出下降。

圖3 居民消費(fèi)受到房地產(chǎn)價(jià)格一個(gè)單位正向標(biāo)準(zhǔn)差沖擊的脈沖響應(yīng)函數(shù)曲線

四、結(jié)論與分析

本文以重慶市1999—2011年的季度數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，通過(guò)協(xié)整檢驗(yàn)并建立誤差修正模型，對(duì)重慶市房地產(chǎn)價(jià)格與居民消費(fèi)進(jìn)行實(shí)證分析，研究結(jié)果表明:居民可支配收入才是影響居民消費(fèi)的主導(dǎo)性因素，然而無(wú)論在長(zhǎng)期還是短期，重慶市房地產(chǎn)均無(wú)正向財(cái)富效應(yīng)。可見(jiàn)商品房?jī)r(jià)格上漲并沒(méi)有產(chǎn)生預(yù)期的財(cái)富效應(yīng)來(lái)拉動(dòng)消費(fèi)進(jìn)而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，相反對(duì)居民消費(fèi)起到抑制作用。這一結(jié)論驗(yàn)證了重慶市房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)并不存在，與我國(guó)大部分學(xué)者對(duì)全國(guó)范圍和其他省份的研究結(jié)論相符。

重慶市房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)未能有效發(fā)揮的原因是多方面的。首先，房地產(chǎn)作為一種財(cái)富，其價(jià)格上升必然會(huì)使財(cái)富價(jià)值增加，但能否產(chǎn)生正的財(cái)富效應(yīng)拉動(dòng)消費(fèi)增長(zhǎng)的關(guān)鍵在于這種財(cái)富能否變現(xiàn)。受我國(guó)金融市場(chǎng)自由度不高的影響，對(duì)以投資為目的的住房擁有者來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)上漲確實(shí)增加了其財(cái)富價(jià)值，但是這種財(cái)富很難變現(xiàn)，因?yàn)橹貞c市住房抵押市場(chǎng)規(guī)模小，二手房交易市場(chǎng)制度不完善，住房權(quán)益變現(xiàn)工具少，消費(fèi)者受到較強(qiáng)的信貸約束和政策約束，所以房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)難以實(shí)現(xiàn)。其次，重慶市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民可支配收入相對(duì)于高房?jī)r(jià)而言偏低。廣大中低收入階層是支撐消費(fèi)的主體，而對(duì)他們而言，住房是一種“剛性”需求，當(dāng)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲且形成一種心理預(yù)期時(shí)，只有選擇壓縮消費(fèi)降低生活成本，增加儲(chǔ)蓄為將來(lái)購(gòu)房做準(zhǔn)備。再次，重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展尚不成熟，住房保障制度及住房供給結(jié)構(gòu)不太合理，造成大部分普通住房需求者買不起房。房?jī)r(jià)的上漲，使得計(jì)劃買房者推遲買房，租房者由于要支付更多的租金而更加節(jié)約，這對(duì)于刺激消費(fèi)來(lái)說(shuō)都是不利影響。此外，受傳統(tǒng)觀念的影響，我國(guó)居民習(xí)慣安居樂(lè)業(yè)，不會(huì)輕易變賣房產(chǎn)來(lái)套現(xiàn)，傾向于繼續(xù)保留增值并饋贈(zèng)給子孫后代。即使是房?jī)r(jià)上漲也只是名義財(cái)富的增多，而且絕大多數(shù)人買房是為了滿足居住需要，投資性購(gòu)房的比率不高。不能變現(xiàn)的房地產(chǎn)財(cái)富自然不能為居民消費(fèi)增長(zhǎng)提供支持。

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革的初衷是為了刺激消費(fèi)進(jìn)而帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，但是十幾年過(guò)去了，呈現(xiàn)的局面卻是房地產(chǎn)市場(chǎng)單方面的繁榮，“高房?jī)r(jià)”增加了居民的生活成本和壓力。高房?jī)r(jià)與低消費(fèi)率并存的現(xiàn)象值得學(xué)者和政策制定者的反思。政府需要扮演重要的角色，合理調(diào)控房?jī)r(jià)，加快建立健全房地產(chǎn)金融體系和房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)，大力發(fā)展房屋租賃市場(chǎng)，同時(shí)要加大經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的建設(shè)規(guī)模，并且公開(kāi)公正地確保廉租房的供應(yīng)，使得“居者有其屋”。

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(責(zé)任編輯 彭志強(qiáng))