楊小麗

（福建江夏學院 金融學院，福建 福州 350108）

我國商業(yè)銀行房地產土地儲備貸款風險防范探析

楊小麗

（福建江夏學院 金融學院，福建 福州 350108）

從土地抵押機構的登記制度、地方政府干預以及國家宏觀調控缺乏前瞻性等方面分析了商業(yè)銀行房地產土地儲備貸款的風險形成機制，并從落實土地抵押權、加強對土地儲備貸款有效監(jiān)管、建立風險預警管理體系、規(guī)范商業(yè)銀行土地儲備貸款管理流程以及完善償貸機制方面提出風險防范的對策性建議。

土地儲備貸款；抵押權；風險預警

一、我國商業(yè)銀行土地儲備貸款現(xiàn)狀

2013年4月，國土資源部在《2012年中國國土資源公報》中指出：截至2012年底，全國84個重點城市處于抵押狀態(tài)的土地面積為34.87萬公頃，抵押貸款總額5.95萬億元，同比分別增長15.7%和23.2%。全年土地抵押面積凈增4.72萬公頃，抵押貸款凈增1.12萬億元①。而這已是連續(xù)多年的土地抵押面積和抵押貸款總額的雙增長。

圖1 2008-2012年84個重點城市土地抵押情況②

從圖1中可以看出，自2008年起土地抵押面積和抵押貸款金額就開始呈上升趨勢。2009年全國土地抵押面積為22.08萬公頃，抵押貸款總額2.6萬億元，此后逐年遞增，至2012年抵押面積已達34.87萬公頃，貸款總額5.95萬億元，相比2009年土地抵押面積增加了57.9%，抵押貸款金額增加了128.8%①。

土地抵押面積和抵押貸款雙增的背后，是愈發(fā)凸顯的地方政府在土地儲備與基礎設施建設領域的資金壓力。目前，由于土地儲備中心運營中自身資金非常有限，政府潛在信用擔保和房地產業(yè)的高利潤，土地儲備貸款相應成為銀行新的經濟增長點和營銷重點，且商業(yè)銀行貸款是目前各城市土地收購儲備資金的最主要來源。以上海市土地發(fā)展中心為例，其儲備資金有六成以上來自銀行貸款。在房價居高不下、土地資源稀缺性和城鎮(zhèn)化進程的加快等因素

土地儲備抵押貸款是土地儲備機構以儲備土地為擔保，由銀行發(fā)放的貸款，這是目前各類銀行貸款中比例最高、金額最大的貸款形式。按照商業(yè)慣例，銀行放貸的比重應不超過貸款項目投資的70%，但是當前土地儲備中心的貸款比例都超過80%。這樣，當經濟形勢發(fā)生變化，或國家有關政策特別是對房地產業(yè)的調控政策出臺時，抑制了一部分投機性需求，土地市場交易活動將被壓抑，在這種情況下銀行就將陷入被動境地。特別是在目前土地儲備機構的運作模式中，土地儲備機構只是隸屬于地方政府的一個部門機構，雖然從事土地收購、儲備活動，但土地出讓金是地方政府財政收入的重要來源，地方財政間接占用了銀行的貸款資金，由此給商業(yè)銀行帶來很多風險隱患。

二、我國商業(yè)銀行經營土地儲備貸款面臨的風險

1. 在抵押擔保方面的風險

土地儲備機構對于土地的抵押權尚待確認。在各種版本《土地儲備辦法》中，土地儲備機構僅是代表國家收回并注銷原有土地所有權，并沒有明確授予土地儲備機構可任意處分儲備土地的權利。土地儲備機構作為土地儲備貸款的融資主體，其權限主要表現(xiàn)為兩項，即在土地儲備期間，經過建設規(guī)劃管理部門批準，可以臨時利用儲備地塊；由政府授權的，依據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地儲備計劃，對依法征用、收回、收購或者圍墾的土地，先通過實施征地補償安置、房屋拆遷補償安置或者必要的基礎性建設等予以存儲，再按照土地供應計劃交付供地的事業(yè)單位③。因此，在法律地位上，土地儲備機構并沒獲得將儲備土地以抵押方式作為自身融資手段的權利。

儲備土地使用權不明確造成的抵押風險。目前，土地儲備貸款的擔保方式主要采取以原儲備的土地、新收購的土地作抵押，或地方財政擔保，或者兩者兼有。在實際操作中，商業(yè)銀行為了防范風險，一般選擇抵押價值高、容易處置并且權屬比較明晰的土地[2]。

在抵押意愿方面，以潛在政府信用為背景的土地儲備機構為了獲得更多的貸款，往往要求銀行在辦理土地儲備貸款時高估土地價值，有些土地儲備機構甚至不愿意以土地為抵押；在抵押價值確定方面，由于土地收儲成本不明確和土地預計出讓的市場價格難以預計，對于收儲土地的抵押價值判斷也存在一定的不確定性。在抵押手續(xù)辦理方面，有些地方土地儲備機構在收購、儲備并注銷原產權證后，按地方規(guī)定申領土地使用權證，然后再到銀行按地塊辦理抵押，有的甚至直接把規(guī)劃紅線圖拿到銀行進行“質押”[3]。雖然這種貸款辦理的手續(xù)是合乎程序的，但在現(xiàn)行法律框架下，由于儲備土地使用權的不明確，會給土地儲備機構造成還貸壓力，給銀行帶來風險。

2. 借款主體與還款主體不一致引發(fā)政策與信用風險

各地土地儲備機構實際上并不是獨立的法人機構，從性質上說，很大程度上等同于政府的一個具體辦事部門，其決策過程中的獨立性，在實際操作過程中是很有限的，土地儲備機構在財務經營上也是兩條線管理，收支分開，對于出售土地所得的出讓金，并不能完全支配，經營土地等其他資金的流量和存量，也不能完全自主獨立決定。

在土地儲備貸款中，土地儲備機構向銀行貸款，是借款的名義主體，但還款資金來源于地方財政，地方政府以土地經營收入一部分作為撥付還款資金，且借款的資金大多數(shù)都由地方支配和控制，這就造成借款的名義主體和資金控制者以及還款實際主體間的錯位。銀行雖為債權人，但無法對貸放資金的去向、用途和項目進行全程核實和追蹤，對地方財政這個還款實際主體進行管理。因為中間隔著土地儲備中心這個名義主體，從程序上也無法越過它。

經濟繁榮，房地產市場活躍，還款矛盾便被隱藏。一旦經濟形勢轉冷，房地產業(yè)需求被抑制，地方財政不能增收和創(chuàng)收時，通過土地儲備所貸得的資金就可能沉淀在地方財政賬戶中，而不能很快流轉。一方面，對于地方財政這個真正的還款主體而言，由于機制等因素，其還款意愿并不強；另一方面，對于商業(yè)銀行而言，評估和測算儲備土地的儲備費用難度很大，從而降低了評估土地儲備機構授信額度的準確度，風險難以預計。況且某些地方政府違規(guī)操作，利用土地儲備貸款彌補財政資金缺口的情況偶有發(fā)生，這些都使得土地儲備貸款還款風險集中在商業(yè)銀行。

3. 土地儲備機構自有資金不足

近年來，房地產市場活躍帶來了土地價格的飛漲，而作為貸款名義主體的土地儲備中心在進行收儲土地時，資金問題突出。財政撥款、土地儲備專項資金以及銀行構成了各級土地儲備中心的資金來源。

其中，地方財政撥款數(shù)額少，且受到地方財政增收、創(chuàng)收情況影響，而土地儲備資金需求量大，占用時間長，土地儲備資金在使用時間上與財政撥款的時間也不一致；土地儲備專項資金中只有一小部分進入到土地儲備收益專項賬戶，且土地收益與需求也存在時間差；土地收益供給與土地儲備資金需求也存在時間差[5]，因而無法成為土地儲備資金的主要來源。各儲備機構為了更好地完成儲備任務，往往采用其他方式籌集資金，銀行貸款就會成為主要資金來源。但是，銀行貸款畢竟是市場行為，金額有限，程序復雜，利息偏高，如果向銀行借貸過多，無疑將增大儲備成本，影響經營土地的效益。同時，中國人民銀行鑒于該類貸款法律風險頗高，其最新“指引”明確要求：在《土地儲備機構貸款管理辦法》頒布前，商業(yè)銀行對政府土地儲備機構必須審慎發(fā)放貸款且應具有多重限制③。

三、我國商業(yè)銀行土地儲備貸款風險形成機制

1. 土地儲備的抵押土地登記較難落實

土地儲備機構向銀行申請土地儲備貸款時多以土地使用權作為抵押，但申請時并未支付征地款，無法辦理抵押登記手續(xù)，因為這時土地使用權并未過戶給土地儲備機構。

另外，一部分土地儲備機構在程序處理和管理上也有不當之處。例如，有的地方土地儲備機構既充當儲備土地的管理者，又是儲備土地的經營者，使自己既是土地抵押的登記機關，又要用自身的土地作抵押。對于商業(yè)銀行而言，一旦該筆貸款出現(xiàn)違約，銀行將面臨很大的潛在風險；被抵押土地的被拍賣處置風險，因為土地儲備機構收回儲備的土地中包括因實施城市規(guī)劃和土地整理需要而由政府指令收購的土地、被依法收回的閑置土地、為政府代征的土地等，這些土地往往是以劃撥土地方式取得的[6]。按照國家有關規(guī)定，設定抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該土地后，從拍賣價款中要先繳納土地使用權出讓金。顯然，余額不足以償還銀行貸款④。

2. 地方政府干預導致土地儲備貸款風險加劇

1998年以來，在積極的財政政策影響下，地方政府支出增加，而城市國有土地使用權出讓為地方政府貢獻了大量的財政收入，這也使得地方政府有動力通過影響商業(yè)銀行決策推動房地產相關貸款的擴張。

盡可能地從商業(yè)銀行獲取資金支持地方經濟發(fā)展，是地方政府干預房地產土地儲備貸款的直接目的。近年來，隨著我國城鎮(zhèn)化改革的推進，房地產業(yè)的繁榮使得地方政府有了干預的動力，而且商業(yè)銀行土地儲備貸款最終還款的風險是由中央政府而非地方政府來承擔。地方政府有發(fā)展地方經濟的責任，但在現(xiàn)行財政體制下卻沒有擔保融資和發(fā)債的權利。為了取得商業(yè)銀行的資金支持，從程序和審批上要有相應抵押，于是地方政府紛紛實行“變通”手段——變相擔保[7]。在政府干預下的貸款行為缺乏風險約束，容易推動貸款資金過度擴張，積累財政的隱性債務。在商業(yè)銀行的新增土地儲備貸款中，很大一部分是有政府背景或政府擔保的長期貸款。

3. 國家宏觀調控措施缺乏前瞻性

國家宏觀調控措施缺乏前瞻性會加劇房地產行業(yè)波動幾率，增加土地儲備貸款風險。2006年以來，為了引導房地產業(yè)健康發(fā)展，國家相繼出臺一系列調控政策。從當前情況看，這些調控政策的累積效應和內外部經濟環(huán)境的變化使得該行業(yè)從高速發(fā)展突然轉向低迷，由于缺乏緩沖機會，給該行業(yè)和房地產貸款帶來很大的系統(tǒng)性風險。隨著國家不斷加大對房地產市場調控力度，土地價格也會受到影響，近期一些地方已多次出現(xiàn)土地“流拍”現(xiàn)象。這將會增加以土地收儲為用途發(fā)放的土地儲備貸款的風險。

表1 2006-2013年房地產市場宏觀調控政策⑤

4. 商業(yè)銀行對土地儲備貸款后續(xù)信貸管理出現(xiàn)新問題

土地用途更改引起合規(guī)性風險。土地儲備貸款過度依賴財政性擔保的特點很明顯，土地抵押已成為衡量商業(yè)銀行土地儲備貸款安全性的重要指標。近年來，地方政府在賣地潮中，常有更改土地用途的情況，存在重大合規(guī)性風險。比如，某地塊在簽訂貸款合同時，其最初土地用途是用于城市土地開發(fā)，這樣可獲得較高的土地評估價格，貸款還款來源因此會有所保障，但有些地方政府為了招商引資，會將其變更為工業(yè)用地，壓低土地價格來吸引投資方。此外，未來抵押品變現(xiàn)價值受到土地價格波動影響極大，而且部分土地抵押貸款尚未取得規(guī)劃許可證、土地使用權證等相關權證[8]。

對還款來源的后續(xù)跟蹤不力。與地方儲備中心相比，商業(yè)銀行在土地儲備貸款后續(xù)跟蹤上處于明顯劣勢?！?012年土地儲備行業(yè)分析報告》指出：目前土地儲備中心實行財政收支兩條線管理，對出售土地所得的出讓金收入沒有支配權，存在第一還款來源落空的潛在風險。另外，地方政府紛紛推出保障性住房計劃，一旦地塊被用作保障房建設，其相應的土地價格勢必低于正常價格。

土地儲備貸款風險計量技術有待成熟，計提撥備策略不夠審慎。由于缺乏相應的經驗和數(shù)據(jù)積累，國內商業(yè)銀行的風險計量基本上是處于起步階段，國內商業(yè)銀行目前的強項是對單筆貸款風險的審核，尚無法準確衡量整個組合的風險，特別是跨經濟周期的風險，因此也就無法通過資產配置手段來構建行業(yè)貸款組合，對房地產貸款規(guī)模的控制更多來自于對基層經營機構的需求和高層管理經驗平衡的結果[9]。另外，在房地產行業(yè)快速發(fā)展時，房地產貸款不良率低，大多貸款根據(jù)當前的預期將信貸資產分類為正常類，并據(jù)此計提撥備，這對當前的經營管理者來說是有利的。但這種做法實際上沒有考慮到房地產行業(yè)下行時所引發(fā)的系統(tǒng)性風險，因此撥備策略也是不夠審慎的。

四、我國商業(yè)銀行土地儲備貸款風險防范措施

1. 落實有效的土地抵押權

解決土地使用權抵押和土地使用權取得的“時間差”問題。土地儲備貸款通常將土地使用權作為抵押，但是在發(fā)放貸款時無法辦理抵押登記手續(xù)，因為那時還尚未取得土地使用權證，從貸款手續(xù)上就會影響商業(yè)銀行貸款的發(fā)放。由于土地抵押擔保和土地使用權取得方面存在“時間差”，建議先擬定一個合作協(xié)議，該協(xié)議由土地管理部門出具一個擔?；虺兄Z函，銀行檢查征地批文并且能夠對貸后資金進行監(jiān)控，在此基礎上銀行先發(fā)放貸款，再落實抵押登記手續(xù)，銀行方面辦理手續(xù)有保證，也能夠保障土地出讓時可以收回貸款的本金和利息[10]。

對土地儲備貸款進行封閉管理。在土地儲備機構與財政簽訂資金合作協(xié)議時，要明確對貸款實行封閉管理，土地儲備貸款必須采取土地抵押方式。在放貸前，銀行嚴格評估儲備土地，設定真實有效的抵押，以掌握土地儲備貸款監(jiān)管的主動權，避免土地儲備貸款懸空。在貸款發(fā)放后，要密切關注借款人繳納土地出讓金、取得土地使用權證的全過程，確保銀行辦理土地使用權抵押的合法性和可操作性。此外，還要盡快解決政府承諾函的法律效力問題，明確政府出具承諾函應承擔的民事責任；要嘗試建立特許經營收入權質押登記部門，明確特許經營收入權質押法律效力，增強抵押擔保有效性。

關注土地取得的合法合規(guī)性。商業(yè)銀行還應當關注取得土地是否合法合規(guī)，以及對土地價值的評估是否公正客觀，可以調查在取得土地過程中，是否經過法定程序批準，繳納土地出讓金是否足額，通過社會監(jiān)督以及信息公開的方式，保證評估機構的土地估價公正合理。土地評估價可略高于基準地價而低于同地段、同時期、相似地塊的市場出讓成交均價，貸款抵押價控制在土地評估價的70%以內，從源頭上有效預防貸款風險[11]。

2. 加強對土地儲備貸款用途的監(jiān)管

土地儲備抵押貸款是目前各類銀行貸款中比例最高、金額最大的貸款形式。在審計實踐中發(fā)現(xiàn)，部分商業(yè)銀行在貸款資金使用方面缺乏有效的掌握控制，往往與政府、借款人簽訂《土地儲備貸款封閉運行協(xié)議》，明確貸款資金必須?？顚Ｓ煤蛢渫恋靥幹煤髢?yōu)先償還貸款。但是，由于借款人和政府處置土地與銀行貸后管理信息不對稱，貸款資金轉入財政賬戶后，銀行完全失去對貸款資金的監(jiān)控，無法保證儲備土地處置款和貸款不被挪作他用，而一旦土地儲備資金被挪用，就很難按期收回貸款。

保證貸款資金用在儲備的土地項目上，確保土地的保值、增值和權屬無爭議，應當對土地儲備貸款實行封閉管理。事實上，一些地方政府往往把土地儲備貸款當作以土地作抵押向銀行融資的城市建設資金，理所當然地納入財政資金管理，并不真正了解銀行發(fā)放土地儲備貸款的用途。因此，銀行要加強與地方政府溝通，使其真正了解土地儲備貸款的性質和用途，絕不能放棄對貸款用途的監(jiān)控。鑒于地方財政要介入對貸款資金的管理，可采取借款人與財政建立共同的貸款專用賬戶的措施，將貸款資金與財政資金徹底分開。這樣，既便于財政直接監(jiān)控，也能滿足銀行對信貸資金管理的要求。

3. 建立風險預警管理體系

商業(yè)銀行應密切關注國家宏觀調控政策對土地儲備和園區(qū)開發(fā)的影響，深入研究國家土地管理法規(guī)和政策變化對土地儲備貸款影響的范圍和程度，準確判斷土地儲備貸款項目的系統(tǒng)性風險以及具體項目風險；認真分析轄區(qū)城建總體規(guī)劃及其發(fā)展動態(tài)、土地儲備與開發(fā)建設項目投融資狀況、盈利能力及財政償債能力等，積極采取有效措施，加強信貸管理，規(guī)范操作流程，切實防范信貸風險。

商業(yè)銀行應嚴格審查承貸主體、信用擔保主體資格、資金實力、信用程度與綜合償債能力，核定承貸主體信用等級和風險限額，準確評估抵押擔保實際可實現(xiàn)價值，確定授信總量，切實把好土地儲備貸款準入關[12]。加強貸后管理和風險控制，建立一整套涉及貸前調查、貸時審查、貸后檢查等各環(huán)節(jié)風險控制體系。特別是加強貸后檢查這一薄弱環(huán)節(jié)的風險分析與識別，將土地儲備貸款納入項目貸款操作，實行專戶封閉管理，及時而全面地掌握承貸主體和擔保主體的投資經營情況、貸款投放情況以及重要借款人多頭貸款情況，跟蹤了解財政承諾和城建規(guī)劃變化情況，積極開展貸款風險分析、監(jiān)測和預警。

4. 規(guī)范商業(yè)銀行土地儲備貸款業(yè)務操作流程

目前，各家商業(yè)銀行對于土地儲備機構貸款基本處在摸索階段，遇到諸多問題難以解決，貸款風險控制尚難到位。商業(yè)銀行有關部門應及時總結各分支行開展土地儲備貸款的經驗，規(guī)范業(yè)務操作流程。

在貸前階段，要加強對房地產行業(yè)的研究，積極與當?shù)卣涣?，對貸前的評估調查要嚴謹仔細，合理確定貸款投放量。土地儲備貸款要根據(jù)不同地塊的具體情況，逐筆審核，逐筆發(fā)放，逐筆回收，保證土地用途規(guī)劃明確，避免違規(guī)風險。對于資金需求量巨大的儲備地塊，可采用“銀團貸款”方式，風險共擔。在貸中階段，嚴格審查，詳細了解該土地的融資條件和規(guī)劃情況，具體審查時要求借款人提供規(guī)劃圖、規(guī)劃許可證、項目預算和資金使用情況等相關材料，簽訂權屬明確的儲備土地抵押貸款合同。對尚未抵押的土地，積極爭取設定抵押，嚴格控制信貸資金使用和發(fā)放，確保信貸資金按照約定用途使用，杜絕挪用。在貸后階段，加強對項目資金流向的跟蹤管理，要密切關注借款人繳納土地出讓金，取得土地使用權證的全過程，定期深入項目土地現(xiàn)場了解情況，密切跟蹤進度，使商業(yè)銀行在貸款管理中處于主動地位。

5. 完善償貸機制

土地儲備項目的出讓金是償還商業(yè)銀行土地儲備貸款最主要的資金來源。儲備土地出讓后，商業(yè)銀行密切關注和配合財政、國土和其他相關部門，建立催繳聯(lián)動機制，督促土地受讓方按出讓合同及時繳納出讓金，保證儲備還貸資金按時足額到位。土地價格的波動，會直接影響到儲備項目的還款來源[3]。銀行要牢固樹立風險意識，提高防范土地儲備貸款風險能力，及時掌握經濟發(fā)展的新動向，加強與財政、國土、統(tǒng)計、房管等部門的聯(lián)系，以更廣闊的視角、更敏銳的觸角、更超前的意識，實時監(jiān)測因土地價格波動可能產生的土地儲備還款風險。

在商業(yè)銀行自身的信貸管理中，許多信貸管理人員法律意識和風險意識不強，不能識別和防范土地儲備貸款風險，是一個亟待解決的重要問題。因此，商業(yè)銀行要加強對自身管理人員、信貸人員進行法規(guī)和業(yè)務知識的培訓，使其在信貸管理中能熟練掌握和運用相關法規(guī)保全自身權益，不斷提高防范信貸風險能力[13]。

此外，銀行要增強創(chuàng)新意識，完善金融服務。例如，在我國目前尚未允許地方政府發(fā)行公共債券的情況下，銀行可以利用代理集合委托貸款方式籌措土地儲備資金。一方面，可以使參與集合委托貸款的老百姓關心城市建設，監(jiān)督政府規(guī)范資金使用；另一方面，又可以規(guī)避一些政策性風險，發(fā)揮銀團貸款優(yōu)勢，充分整合資源，分散風險。

[注釋]

① 數(shù)據(jù)來源于新華社國土資源部公布《2012年中國國土資源公報》。

② 數(shù)據(jù)及圖表資料來源于國土部《2012年全國84個重點城市土地抵押情況》，2013-04-26。

③ 引自《土地儲備管理辦法》.http://www.tdzyw.com/ 2012/1024/21739.html。

④ 參考《中華人民共和國土地儲備管理辦法》。

⑤ 作者查閱相關政策并整理得出。

[1] 陸佩琪.新形勢下商業(yè)銀行土地儲備貸款風險分析及防范對策[J].中國房地產金融,2006(8):14-16.

[2] 王永斌,吳璐君.城市土地儲備風險管理現(xiàn)狀[J].合作經濟與科技,2010(15):12-13.

[3] 萬明清.土地儲備制度下的商業(yè)銀行風險及控制[D].成都:西南財經大學,2005:23-25.

[4] 王軍艷,孟繁宇.當前土地儲備項目抵押貸款中存在哪些問題[J].北京房地產,2009(4):87-89.

[5] 楊佃輝,屠梅曾.我國城市土地儲備制度融資渠道探析[J].上海金融,2012(3):8-10.

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[7] 陳英.如何防范土地儲備貸款風險[J].經營之道,2007 (9):35-37.

[8] 宗建岳.當前政府土地儲備貸款風險識別與控制對策[J].地方財政研究,2011(2):74-76.

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[10] 楊金池.土地儲備貸款風險及防范[J].河北金融,2007 (8):33-35.

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[12] 李強,王延門.土地儲備貸款潛在風險值得關注[J].現(xiàn)代金融,2007(4):41-42.

[13] 袁筱玲.土地儲備項目貸款風險評價研究[D].成都:西南交通大學,2007:25-27.

（責任編輯、校對：孫尚斌）

The Study on Risk Prevention in Chinese Commercial Bank’s Loans of Real-Estate Land

YANG Xiao-li

(Department of Finance, Fujian Jiangxia University, Fuzhou 350108, China)

The risk formation mechanism of commercial bank’s real- estate land reserve loans is studied from the perspective of the land registration system for mortgage institutions, the local governments interventions and the lack of prospective of local government macro-control policy on real-estate development; and then the land reserve loans risk prevention recommendations are put forward, such as the implementation of the land mortgage; the strengthening of effective regulation of land reserve loans; the establishment of risk early warning management system; the regulation of commercial bank loans for land reserves management processes and the improvement of other aspects of subordinated loans mechanism etc.

real estate land reserve loans; lien; risk warning

F830.33

A

1009-9115(2014)03-0123-05

10.3969/j.issn.1009-9115.2014.03.031

2013-11-11

楊小麗（1980-），女，福建浦城人，碩士，副教授，研究方向為商業(yè)銀行經營管理、風險管控。影響下，社會熱錢加速向房地產業(yè)集中，而風險也同樣向商業(yè)銀行集中[1]。