馮國鴻

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通過公證委托進(jìn)行存量房交易的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范

馮國鴻*

近年來，隨著房價(jià)的節(jié)節(jié)攀升，房地產(chǎn)市場日趨活躍，同時(shí)也催生了不少當(dāng)事人采取“以委托公證代替房屋過戶登記”的方式進(jìn)行存量房的交易，由于誠信、法律知識欠缺等問題，因委托公證而產(chǎn)生的法律糾紛也是枚不勝舉的。筆者將結(jié)合相關(guān)案例，列舉出這種交易方式的法律風(fēng)險(xiǎn)，并提及相應(yīng)的防范措施，希望給予買賣雙方借鑒和參考。

公證委托 存量房交易 風(fēng)險(xiǎn) 防范

一、引言

房價(jià)一直是個(gè)特別引人關(guān)注的話題。近十年來，房價(jià)不斷飆升的同時(shí)，房屋買賣糾紛的數(shù)量也呈上升趨勢。在處理存量房買賣案件糾紛時(shí)，不難發(fā)現(xiàn)，有不少當(dāng)事人約定的存量房交易方式，并不是直接到房管部門辦理遞件交易，而是賣方辦理全權(quán)委托公證給買方進(jìn)行存量房交易，即買賣雙方到公證處辦理全權(quán)委托的公證書，該公證書上面明確載明賣方對買方處理該存量房的一切行為均表示認(rèn)可等。相比較直接到房管部門辦理遞件的交易方式而言，通過委托公證方式進(jìn)行存量房交易，雖然表面上滿足了當(dāng)事人的特定需求，給當(dāng)事人帶來便利，但由于誠信、法律知識欠缺等問題，因委托公證而產(chǎn)生的法律糾紛也是枚不勝舉的。

二、通過委托公證進(jìn)行存量房交易的常見法律風(fēng)險(xiǎn)

通過委托公證進(jìn)行存量房交易，其初衷在于為賣方不能親自處理房產(chǎn)的相關(guān)事宜提供方便，使交易更加迅捷和便利。然而，在實(shí)務(wù)中，買方之所以提出要求賣方通過委托公證進(jìn)行存量房交易，通常是出于其它別的原因的，有些買方待房屋出證滿5年之后，才過戶到自己名下或指定人員名下。有些不符合限購資格的買方之所以要求賣方辦理全權(quán)委托公證只是為了作為其購房保障依據(jù)。有些買方擬購買還未取得房地產(chǎn)權(quán)的房屋。還有些買方是為了炒房，他們希望尋找愿意以更高的價(jià)格購買該房屋的買方，并以賣方代理人的身份直接與下一手買方簽訂另一份房屋買賣合同，且與下一手的買方到房管部門辦理過戶交易手續(xù)，賺取中間的差價(jià)。通過委托公證進(jìn)行存量房交易，從表面上看來，似乎滿意了不同買方特定的購房需求。但是，存量房交易的最終依據(jù)是權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，而不是委托公證，因此，即使買賣雙方辦理了委托公證，只要未辦理過戶，則存量房的產(chǎn)權(quán)仍屬于賣方，交易尚未最終完結(jié)，整個(gè)履約過程對于買賣雙方來講都蘊(yùn)藏著不少的法律風(fēng)險(xiǎn)。下面，筆者將結(jié)合實(shí)踐中若干的具體案例，列舉這種交易方式進(jìn)行存量房交易的法律風(fēng)險(xiǎn)。

（一）通過委托公證的方式進(jìn)行存量房交易對于買方的法律風(fēng)險(xiǎn)

1.賣方違約不辦理委托公證或中途取消委托公證

案例1：張某通過中介向李某購買某處房屋，房屋買賣合同中約定李某收齊房款當(dāng)天與張某一起到公證處辦理全權(quán)委托公證。合同簽訂后，李某一次性向張某付清房款。但張某發(fā)現(xiàn)自己出售的房屋價(jià)格上漲了不少，隨即反悔，不同意與李某一起到公證處辦理全權(quán)委托公證。李某無奈之下，提出仲裁申請，要求張某承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

從案例1中，我們發(fā)現(xiàn)，買賣雙方簽訂房屋買賣合同到公證處辦理全權(quán)委托公證書通常有一段時(shí)間間隔，如果這個(gè)時(shí)間間隔賣方出于某種原因，如案例1提及的房價(jià)上漲等，賣方有可能會對委托公證賣房一事反悔，從而拒絕到公證處辦理委托公證。而且，根據(jù)我國《合同法》的規(guī)定，委托人可以隨時(shí)解除委托。換言之，即使買賣雙方依約辦理了公證委托，賣方也可以解除公證委托。由此可見，辦理全權(quán)委托的公證書對買方來說并非最有利的保障。由于合同約定辦理公證委托往往是滿足買方特定的購房需求，而非賣方不方便直接到房管局辦理交易過戶。故，一旦賣方拒絕公證或中途取消公證，鑒于辦理公證委托事宜是具有一定的人身性質(zhì)，屬于難以強(qiáng)制執(zhí)行事宜，而且委托事宜在存量房買賣合同中一般不會具體列出來，致使買方無法要求賣方繼續(xù)辦理委托公證，而僅可以追究賣方承擔(dān)其他的違約責(zé)任。換言之，若賣方中途悔約，買方很難實(shí)現(xiàn)其簽約時(shí)預(yù)想的通過辦理委托公證方式滿足其購房需求。

2.賣方另行出售房屋或?qū)⒎课莸盅航o第三方。

案例2：王某通過中介向何某購買某處房屋，何某收齊王某房款后，按照合同約定出具了全權(quán)的委托公證書。過了一年時(shí)間，王某打算將證過五年的房屋過戶到自己的名下時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)這房屋早已經(jīng)不是登記在何某的名下。經(jīng)調(diào)查，王某發(fā)現(xiàn)何某出具了全權(quán)的委托公證書后不久，又將房屋出售給第三方，并辦理了轉(zhuǎn)移登記。王某打算通過法律途徑解決，卻得知何某將房屋出售給第三方后已經(jīng)移民出國了。

從案例2中，我們發(fā)現(xiàn)在買方取得委托公證書并不安全，在房屋過戶之前，賣方完全有可能另行處置房屋，包括出售房屋或抵押房屋給第三方，在房價(jià)上揚(yáng)時(shí)尤其如此。雖然賣方與買方辦妥全權(quán)委托公證后，在一般情況下，買方出于交易安全及日后辦理房屋過戶手續(xù)的方便，要求賣方將存量房的房地產(chǎn)權(quán)證交給買方保管。但事實(shí)上，這種做法并不能從實(shí)質(zhì)上影響賣方另行出售或抵押已辦理了委托公證的房屋。因?yàn)?，買賣雙方雖然辦理過了委托公證，然而在未辦理房屋過戶之前，存量房的產(chǎn)權(quán)仍然是在賣方名下。委托公證書并不像房地產(chǎn)權(quán)證具有“公示、公信”的法律效力。假如賣方是不誠信的當(dāng)事人，賣方在辦理委托公證并將產(chǎn)權(quán)證交給買方后，只要自行到房管部門掛失補(bǔ)辦手續(xù)，可重新領(lǐng)取新的房地產(chǎn)權(quán)證。雖然在賣方領(lǐng)證之前，房管部門會要求賣方在報(bào)紙中登遺失證明，但這種做法通常難以被取得公證委托書的買方發(fā)現(xiàn)。賣方在取得新的房地產(chǎn)權(quán)證后，憑該房地產(chǎn)權(quán)證即可出售或抵押給第三方。除非買方有證據(jù)證明賣方與第三方存在惡意串通的行為，才有可能通過訴訟方式撤銷賣方與第三方的合同，并要求房管局恢復(fù)原來房屋登記。否則，買方僅憑此前的委托公證書是難以令其最終實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)的。

3.賣方意外身亡后繼承人怠于辦于繼承手續(xù)甚至拒絕承認(rèn)賣方原來簽訂的合同。

案例3：陳某向某開發(fā)商購買了某房屋，三年后，陳某發(fā)現(xiàn)該房屋升值，便打算將該房屋出售。黃某從某中介得知后，與陳某協(xié)商，最終簽訂房屋買賣合同。由于陳某繳交契稅的完稅證明還差兩年才夠五年，黃某為了交少一點(diǎn)稅費(fèi)，便提出由陳某先辦理全權(quán)的公證委托。陳某答應(yīng)了，在收齊房款當(dāng)天，陳某便到公證處辦理了全權(quán)委托書并交了黃某。兩年后，黃某到房管部門申請房屋過戶手續(xù)，卻被告知無法辦理。后來，黃某得知原來陳某在一年前因?yàn)榻煌ㄊ鹿室馔馍硗?。為了辦理房屋的房地產(chǎn)權(quán)證，黃某只好找陳某的繼承人進(jìn)行溝通。但陳某的繼承人拒絕承認(rèn)陳某已簽訂的合同。無奈之下，黃某只好申請仲裁。在仲裁過程中，經(jīng)過仲裁庭多次調(diào)解，雙方最終達(dá)成調(diào)解協(xié)議。黃某雖然取得房屋的房地產(chǎn)權(quán)證，但為此多支付2萬元給陳某的繼承人作為“補(bǔ)償”并承擔(dān)了陳某的繼承人辦理公證繼承時(shí)產(chǎn)生的一切費(fèi)用。

從案例3中，我們發(fā)現(xiàn)，辦理存量房交易的委托公證后，如果買方不及時(shí)辦理過戶手續(xù)，萬一賣方意外死亡，買方才要辦理房屋過戶手續(xù)將會是一件棘手的事情。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見（試行）》第八十二條規(guī)定：被代理人死亡后有下列情況之一的，委托代理人實(shí)施的代理行為有效：1、代理人不知道被代理人死亡的；2、被代理人的繼承人均予承認(rèn)的；3、被代理人與代理人約定到代理事項(xiàng)完成時(shí)代理權(quán)終止的；4、在被代理人死亡前已經(jīng)進(jìn)行，而在被代理人死亡后為了被代理人的繼承人的利益繼續(xù)完成的?！吨腥A人民共和國合同法》第四百一十一條亦規(guī)定，委托人或者受托人死亡、喪失民事行為能力或者破產(chǎn)的，委托合同終止，但當(dāng)事人另有約定或者根據(jù)委托事務(wù)的性質(zhì)不宜終止的除外?？梢?，賣方的意外死亡并不必然導(dǎo)致委托公證的自然終止。但是，賣方當(dāng)時(shí)擬出售的房屋在賣方死亡后就變成賣方的遺產(chǎn)，在賣方的戶口被銷戶后，房管部門是不允許憑此前的委托公證書辦理房屋交易過戶手續(xù)。如果要買方要辦理交易過戶手續(xù)，則需要先由賣方的繼承人去公證處辦理繼承公證手續(xù)，再由賣方的繼承人到房管部門將房屋登記于賣方繼承人的名下。最后，買方才可以與賣方的繼承人到房管部門辦理過戶手續(xù)。如果繼承人怠于辦理公證繼承手續(xù)，或者拒絕承認(rèn)賣方原來簽訂的合同，買方只能通過訴訟或仲裁方式實(shí)現(xiàn)自己的權(quán)利。另一方面，即使賣方的繼承人愿意配合買方去辦理房屋交易過戶手續(xù)。由于賣方的繼承人辦理繼承公證、將房產(chǎn)登記到賣方的繼承人名下都必須支出一大筆繼承公證費(fèi)、稅費(fèi)等。在繼承的房屋過戶時(shí)所繳交的稅費(fèi)比一般的房屋交易的稅費(fèi)多，這些承繼公證的費(fèi)用、增加的稅費(fèi)款項(xiàng)等應(yīng)由哪一方承擔(dān)，由于當(dāng)事人一般是不會預(yù)見到賣方意外死亡，因此在原來的房屋買賣合同當(dāng)中基本不可能約定賣方意外死亡時(shí)的具體處理方式。如果買方仍希望得到其購買房屋的產(chǎn)權(quán)，其還需要與賣方的繼承人進(jìn)行協(xié)商解決。

（二）通過委托公證的方式進(jìn)行存量房交易對于賣方的法律風(fēng)險(xiǎn)

1.買方遲遲不辦理房屋過戶登記手續(xù)，賣方真正需要購房時(shí)卻沒有了購房資格的。

案例4：陸某自己有兩套沒有電梯的舊房，為了改善自己生活，陸某打算將其中一間舊房出售，另一間舊房出租，再另外購買一間有電梯的新房。經(jīng)某中介撮合,陸某與徐某簽訂了一份房屋買賣合同。約定陸某收齊房款后辦理由徐某全權(quán)處理房屋的委托公證。陸某辦妥全權(quán)委托公證不久后便看上了某開發(fā)商新開發(fā)的某樓盤的新房。但是,當(dāng)陸某按開發(fā)商的要求辦理網(wǎng)簽手續(xù)時(shí)，卻被告知其屬于限購范圍，無法辦理網(wǎng)簽手續(xù)。陸某馬上與徐某聯(lián)系，徐某表示當(dāng)時(shí)其購買陸某的房屋是為了炒房，目前一時(shí)間無人接盤，所以暫時(shí)還未打算辦理過戶手續(xù)。開發(fā)商則表示，如果陸某無法辦理網(wǎng)簽手續(xù)，將終止雙方簽訂的商品房買賣合同。無奈之下，陸某只好將另一間舊房低價(jià)賣給他的遠(yuǎn)房親戚，在辦妥過戶手續(xù)后與開發(fā)商辦理了新房的網(wǎng)簽手續(xù)。

近幾年，為了調(diào)控樓價(jià)，不少的地方政府采取了“限購”政策。在“限購”的行政區(qū)域內(nèi)，有兩套住房的業(yè)主，如果還打算購買房屋，則必須將將其中一套房屋過戶到有購房資格的人名下。然而，通過委托公證進(jìn)行存量房交易的買賣雙方往往不會立即辦理房屋登記轉(zhuǎn)移手續(xù)。那么，在房管部門的房屋登記系統(tǒng)當(dāng)中，賣方擬出售的存量房仍然登記于賣方的名下。對于房管部門而言，只是根據(jù)其房屋登記系統(tǒng)登記情況來認(rèn)定賣方現(xiàn)有房屋情況，并不會因?yàn)橘u方已經(jīng)到公證處辦理了委托公證推翻登記系統(tǒng)的登記情況，一旦賣方想在“限購”的行政區(qū)域內(nèi)再重新購買一套房屋的，則有可能因?yàn)樽约喝匀粚儆凇跋拶彙狈秶?，而無法進(jìn)行新房的網(wǎng)簽及過戶手續(xù)。在案例4當(dāng)中，雖然陸某與徐某辦理全權(quán)的委托公證手續(xù)，但是，在房管部門中仍然登記陸某有兩套住房，陸某被房管部門列入“限購”范圍而無法與開發(fā)商辦理新房購買的網(wǎng)簽手續(xù)。為了獲取購房資格，陸某只好把其原本不打算出售的舊房賣給他的遠(yuǎn)房親戚。

2.買方以賣方代理人的身份一房二賣，甚至一房多賣的法律風(fēng)險(xiǎn)。

案例5：袁某因?yàn)榧庇谟缅X，打算出售自己名下某房產(chǎn)。后周某看上了這處房子，經(jīng)過協(xié)商，袁某和周某商議決定暫不辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記過戶手續(xù)，待房屋滿五年后再辦理過戶手續(xù)，以減少稅費(fèi)的支出。袁某收齊房款后，便與周某來到某公證處辦理委托公證手續(xù)，由周某作為袁某出售房屋的委托代理人，具有辦理買賣、過戶等權(quán)利。隨后，袁某將房屋的鑰匙、房屋產(chǎn)權(quán)證、契證交給了周某。兩年后。袁某突然收到仲裁委的開庭通知。袁某出庭后才得知周某并未按當(dāng)初約定在年滿五年后將房屋產(chǎn)權(quán)過戶到自己的名下，而是以袁某的委托代理人的身份再次出售房子。但由于周某在賣房過程中為求高額利潤一房二賣，其中一位無法辦理過戶手續(xù)的買方委托了律師提起仲裁申請，請求追究袁某的違約責(zé)任。袁某表示房屋已出售給周某，應(yīng)由周某承擔(dān)違約責(zé)任。但該抗辯意見未得到仲裁庭采納，仲裁庭最終裁決由袁某承擔(dān)合同無法履行的賠償責(zé)任。

從案例5中，我們發(fā)現(xiàn)，辦理存量房交易的委托公證后，若買方利用這份全權(quán)的委托公證再次轉(zhuǎn)賣時(shí)，一旦出現(xiàn)違約，賣方將作為買方的“被代理人”承擔(dān)相應(yīng)民事責(zé)任。根據(jù)《民法通則》第六十三條第二款規(guī)定：“代理人在代理權(quán)限內(nèi)，以被代理人的名義實(shí)施民事法律行為，被代理人對代理人的代理行為，承擔(dān)民事責(zé)任?！辟I賣雙方辦理全權(quán)委托公證手續(xù)后，對于下一手買方來來，前一手的買方只是賣方的委托代理人，在委托公證中列明的委托事項(xiàng)中，前一手的買方以賣方的名義實(shí)施的民事行為，有關(guān)的法律責(zé)任都是由賣方承擔(dān)。因此，若買方是不誠信的當(dāng)事人，為求自己獲取高利潤一房二賣，甚至一房多賣，又或者利用這份全權(quán)的委托公證騙得其他人巨款后潛逃，那么賣方將有可能面臨巨額的賠償。

三、如何防范委托公證的法律風(fēng)險(xiǎn)

由于通過委托公證進(jìn)行存量房交易，無論對于買方或者賣方來講，都蘊(yùn)藏著不少的法律風(fēng)險(xiǎn)。因此，在交易中盡量避免委托公證進(jìn)行存量房交易，而應(yīng)該直接到房管局辦理遞件交易。如果由于特殊原因，買賣雙方打算通過辦理委托買賣公證的方式進(jìn)行存量房交易的，筆者有以下幾點(diǎn)建議：

第一，買賣雙方在簽訂合同時(shí)將公證委托的授權(quán)范圍明確下來，將此作為合同附件之一，使買賣雙方在簽訂合同前已對于賣方的授權(quán)內(nèi)容有合理的預(yù)見，避免一方當(dāng)事人簽約后因此委托公證的具體內(nèi)容發(fā)生糾紛。

第二，在委托當(dāng)中對授權(quán)時(shí)間進(jìn)行限制，不要采用諸如“委托期限為至上述事項(xiàng)辦理完畢為止的內(nèi)容”，最好約定具體的時(shí)間，盡可能避免受托的買方利用這份委托公證進(jìn)行“一房二賣”甚至“一房多賣”；

第三，限制對委托公證授權(quán)范圍，盡可能避免全權(quán)委托的形式，特別是代收房款、轉(zhuǎn)委托等，防止受委托的買方利用這份委托公證書進(jìn)行炒房，甚至詐騙。

第四，針對賣方撤銷公證委托以及辦理公證委托后一房二賣違約情形約定高額的違約金，增加賣方惡意違約成本。

Entrust Notarial of Housing Stock Trading Legal Risk and Protection

By Feng Guohong

In recent years, along with the steadily rising prices, the real estate market has become increasingly active, but also prompting a number of parties to replace the housing transfer registration with entrusted notarization transactions, due to the lack of integrity and legal knowledge, so ,many legal disputes produced by the entrust notarial. The author combines the relevant cases to list the legal risk of such transactions for both buyers and sellers, and refers to the corresponding preventive measures,hoping to give both reference.

Entrusted Housing Stock Trading Risk Prevention

*廣州仲裁委員會發(fā)展部副部長，仲裁員。

（責(zé)任編輯：徐朝霞）