文/孫必春

（重慶豪泰建筑工程有限公司 重慶）

基于層次分析法評(píng)價(jià)房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案

文/孫必春

（重慶豪泰建筑工程有限公司 重慶）

中國(guó)改革開放三十年來(lái)，社會(huì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入快速發(fā)展的階段，極大地帶動(dòng)了城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的不斷繁榮。規(guī)劃設(shè)計(jì)階段是一個(gè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的關(guān)鍵，如何管理規(guī)劃設(shè)計(jì)已經(jīng)是一個(gè)重要的難題，而層次分析法是一個(gè)主客觀相融合，比較真實(shí)、合理選擇規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的一種方法。

房地產(chǎn)；規(guī)劃設(shè)計(jì)；層次分析法；方案選擇

一、前言

（一）房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀。城市化推動(dòng)了房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)與發(fā)展。首先，城市化產(chǎn)生的增量人口，所形成的住房剛性需求是住宅開發(fā)的首要保障；其次，城市化推動(dòng)各項(xiàng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進(jìn)了各類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)；再者，城市化改善了城市基礎(chǔ)設(shè)施和周邊小環(huán)境，提升了房地產(chǎn)開發(fā)品質(zhì)?？傊?，城市化的快速發(fā)展，極大地推動(dòng)了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

目前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模龐大，產(chǎn)業(yè)地位突出，已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。2011年房地產(chǎn)投資規(guī)模已達(dá)到6.17萬(wàn)億，占GDP的13.1%，占固定資產(chǎn)投資的19.8%，對(duì)GDP增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率為19.2%。2012年房地產(chǎn)投資規(guī)模已達(dá)到7.18萬(wàn)億，增長(zhǎng)率為16.2%。不過(guò)，另一方面，過(guò)度市場(chǎng)化導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)過(guò)快過(guò)熱發(fā)展，推動(dòng)資源過(guò)分向房地產(chǎn)業(yè)集中，影響了部門經(jīng)濟(jì)平衡發(fā)展。

此外，房地產(chǎn)業(yè)具有超強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度，能有效帶動(dòng)50多個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，同時(shí)能大量吸納城市化進(jìn)程中的低技能勞動(dòng)力。因此，在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)仍將成為撬動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)增長(zhǎng)的力量。

（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的重要性。方案規(guī)劃設(shè)計(jì)階段其主要流程如下：擬定招標(biāo)設(shè)計(jì)任務(wù)書、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案招標(biāo)、方案評(píng)審、規(guī)劃設(shè)計(jì)溝通、平面設(shè)計(jì)溝通、設(shè)計(jì)細(xì)部溝通，最后，出方案報(bào)建文本進(jìn)行報(bào)建。這一階段經(jīng)常投入巨大的內(nèi)部資源和外部資源，進(jìn)行多輪的方案競(jìng)標(biāo)、內(nèi)部評(píng)審、專家咨詢論證等，希望能找出一個(gè)滿足市場(chǎng)需求且高效益合理的規(guī)范設(shè)計(jì)方案。但結(jié)果要么設(shè)計(jì)成果偏離了目標(biāo)，要么設(shè)計(jì)進(jìn)度一拖再拖，極大延誤了建設(shè)工期。而規(guī)劃設(shè)計(jì)的失誤對(duì)后續(xù)的施工，營(yíng)銷策劃，銷售執(zhí)行等產(chǎn)生巨大不可逆轉(zhuǎn)的影響。因此，如何去進(jìn)行選擇規(guī)范設(shè)計(jì)方案是一個(gè)很重要的開發(fā)環(huán)節(jié)。本文參考分析多種設(shè)計(jì)方案的選擇過(guò)程，得出一個(gè)好的設(shè)計(jì)方案選出必要經(jīng)過(guò)客觀和主觀因素相結(jié)合的方法去進(jìn)行評(píng)判，更多的關(guān)注客戶的需求。層次分析法是一種主客觀較好融合在一起的方法。因此，本文選擇層次分析法進(jìn)行分析方案的選擇。

二、層次分析法原理

評(píng)價(jià)選擇方法有專家論證打分法、加權(quán)平均法等很多種，都有一定的實(shí)用性，但是這些方法往往不是因?yàn)橹饔^因素太多而得出不可靠的結(jié)果，或者就是受專家知識(shí)水平、領(lǐng)域經(jīng)驗(yàn)等影響具有很大的局限性，不利于進(jìn)行方案的決策。層次分析法是一種定性與定量相結(jié)合的、系統(tǒng)的、層次化的分析方法，是一種比較客觀準(zhǔn)確的選擇方法。因此本文主要采取的是層次分析法對(duì)決策系統(tǒng)的一些重要指標(biāo)做出科學(xué)、客觀的評(píng)價(jià)，幫助我們做出正確的方案選擇。

層次分析法（簡(jiǎn)稱AHP法）是美國(guó)運(yùn)籌學(xué)家T.L.Satty教授于上世紀(jì)七十年代初期提出的一種簡(jiǎn)便、靈活而又實(shí)用的多準(zhǔn)則決策方法。其基本原理是：1、復(fù)雜的問(wèn)題分層化，根據(jù)方案的目標(biāo)和問(wèn)題的性質(zhì)，將問(wèn)題分解為不同的組成因素，按照因素間的相互影響和隸屬關(guān)系將其分層聚類組合，形成一個(gè)遞階的、有序的層次結(jié)構(gòu)模型；2、根據(jù)系統(tǒng)的特點(diǎn)和基本原則，對(duì)各層的因素進(jìn)行對(duì)比分析，引入1～9比率標(biāo)度方法構(gòu)造出判斷矩陣，用求解判斷矩陣最大特征值及其特征向量的方法得到各因素的相對(duì)權(quán)重；3、通過(guò)計(jì)算方案層相對(duì)于總目標(biāo)層的相對(duì)重要性次序的組合權(quán)值，以此作為評(píng)價(jià)和選擇方案的依據(jù)。

圖1 方案決策指標(biāo)層

圖2 AHP法確定權(quán)重的流程圖

三、層次分析法評(píng)價(jià)選擇房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案

規(guī)劃設(shè)計(jì)方案關(guān)乎一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成敗，進(jìn)行多輪重復(fù)的方案競(jìng)標(biāo)、評(píng)審、專家咨詢論證等，目的就是找出一個(gè)合理規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，而一個(gè)合理的開發(fā)項(xiàng)目，必然遵循市場(chǎng)規(guī)則，追求價(jià)值最大化，價(jià)值最大化的核心是資源均衡，價(jià)值均衡需要從其開發(fā)和營(yíng)銷構(gòu)成層面來(lái)實(shí)現(xiàn)，因此，按照層次分析法的基本原則，本文選擇價(jià)值構(gòu)成層面、開發(fā)構(gòu)成層面、營(yíng)銷構(gòu)成層面為評(píng)價(jià)房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的三個(gè)基本指標(biāo)。

價(jià)值最大化一般體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1、充分利用資源，規(guī)避劣勢(shì)；2、規(guī)劃協(xié)調(diào)資源、創(chuàng)造資源；3、建立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，棟均、戶均資源占有最優(yōu)化。

總之，價(jià)值實(shí)現(xiàn)需要其設(shè)計(jì)的均好，合理，創(chuàng)造價(jià)值標(biāo)桿。通過(guò)比較分析，成功的設(shè)計(jì)方案得出成功的設(shè)計(jì)開發(fā)方案，其開發(fā)層面通?？紤]其經(jīng)濟(jì)合理性已經(jīng)開發(fā)周期的長(zhǎng)短，分期開發(fā)節(jié)點(diǎn)的設(shè)計(jì)；營(yíng)銷層面注重形象展示、分期銷售的合理性、競(jìng)爭(zhēng)的差異化、客戶的體驗(yàn)感受等方面。按照上面的分析，得出基本指標(biāo)包含的二級(jí)指標(biāo)，如圖1所示。（圖1）

根據(jù)所建立的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案決策指標(biāo)層次結(jié)構(gòu)模型，相對(duì)于上一層次某個(gè)元素，根據(jù)實(shí)際工程的具體情況，經(jīng)向?qū)＜易稍冋撟C作出同層次各因素的相對(duì)重要性判斷，引入合適的標(biāo)度用具體數(shù)值表示出來(lái)構(gòu)成判斷矩陣A=（aij）n×m。

然后，計(jì)算判斷矩陣的最大特征值和特征向量，并進(jìn)行一致性檢驗(yàn)，常用方根矩陣A元素按行求積的一向量，將所得分向量開n次方根的新向量，再將此向量歸一化即得權(quán)重向量。通過(guò)計(jì)算一致性比例指標(biāo)進(jìn)行判斷矩陣一致性檢驗(yàn)。

而后基于層次單排序的結(jié)果，將上一層次該元素本身的權(quán)重加權(quán)綜合，即可計(jì)算得到處于評(píng)價(jià)指標(biāo)體系最底層，即指標(biāo)層中的各指標(biāo)因素相對(duì)于最高層的相對(duì)權(quán)重，這一過(guò)程是從最高層次到最低層次逐層進(jìn)行的，稱為層次總排序。

上述用層次分析法確定權(quán)重的流程圖過(guò)程如圖2所示。（圖2）

基于AHP法計(jì)算出規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的指標(biāo)權(quán)重值的格式如表1所示。（表1）

表1 房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案指標(biāo)層次單、總排序計(jì)算結(jié)果及一次性檢驗(yàn)

實(shí)際操作過(guò)程中，對(duì)于一個(gè)具體的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，按照專家咨詢論證評(píng)判，參考行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，得出最后的評(píng)判分值，然后按照一個(gè)具體區(qū)域的一些資源分布情況，進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的綜合評(píng)審。

層次分析法需要的是靈活運(yùn)用，比如在營(yíng)銷構(gòu)成層面，形象展示與客戶體驗(yàn)方面在對(duì)具體項(xiàng)目的時(shí)候，其相對(duì)重要性程度往往是不一樣的，需要根據(jù)一個(gè)地區(qū)人們的文化水平、生活習(xí)性和審美角度等適當(dāng)調(diào)整。另外，一個(gè)方案選擇完畢之后，還要反過(guò)來(lái)回答幾個(gè)問(wèn)題，比如：地塊資源是否充分利用；是否有難以銷售的產(chǎn)品；較大的戶型是否占有較好的資源；是否有可以賣高20%以上的產(chǎn)品標(biāo)桿；是否有好的展示內(nèi)容和條件；是否有較為合理的成本等相關(guān)問(wèn)題，進(jìn)行反向驗(yàn)證。

四、結(jié)論

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)短期內(nèi)還是一個(gè)快速發(fā)展的行業(yè)，由于其發(fā)展的客觀規(guī)律，開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)在其開發(fā)階段起著舉足輕重的作用。本文應(yīng)用層次分析法進(jìn)行方案的優(yōu)化選擇分析，層次分析法邏輯性強(qiáng)，思路清晰，計(jì)算結(jié)果真實(shí)可靠，貼近現(xiàn)實(shí)，有一定的實(shí)用性，是進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選擇的一種良好可靠方法。

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收錄日期：2014年3月11日

10.13665/j.cnki.hzjjykj.2014.12.039