溫克堅

根據(jù)中國國家統(tǒng)計局12月18日發(fā)布的消息，2013年11月份，中國70個大中城市中，有69個城市房價較2012年同期上漲，而“北上廣深”房價同比分別上漲“21.1%、21.9%、20.9%和21.0%”?？磥恚康禺a(chǎn)泡沫的警告之聲雖不絕于耳，2013年依然宛若房地產(chǎn)行業(yè)又一個黃金年份，不斷上漲的房價和更高的銷售總額都是唱多者樂意反復(fù)提到的信號。

不過展望房地產(chǎn)行業(yè)未來趨勢，分化格局更加明顯，而眾多市場參與者正在通過他們的行為表達(dá)其態(tài)度。以購房者/消費(fèi)者為例，看多看空各有其理由和信徒，市場行為也演繹了這種分歧。那些特別有支付能力的，或者所謂剛需驅(qū)動的，或者看好后市的繼續(xù)頻頻活躍于市場，而那些看淡后市的，或者望房興嘆，或者持幣待觀，2013年第四季度交易量的顯著下降就是這種分歧的最好表征。

而作為供應(yīng)端的重要角色——開發(fā)商群體又如何理解和應(yīng)對行業(yè)未來趨勢呢？ 基于巨大的利益關(guān)聯(lián)，開發(fā)商們對市場現(xiàn)狀的理解可以更為深刻，對市場前景的判斷往往更為靠譜，而由于規(guī)模、資質(zhì)、管理水平、融資結(jié)構(gòu)等差異，全國一萬多家開發(fā)商應(yīng)該會對市場趨勢產(chǎn)生顯著分歧，表現(xiàn)在市場行為上，會有各種差異化應(yīng)對策略，避免一致性行動所包含的系統(tǒng)性風(fēng)險。

但正如2013年諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎獲得者席勒在其《動物精神》《非理性繁榮》兩本書中所昭示的，在真實經(jīng)濟(jì)活動中，人性中的動物精神主導(dǎo)著很多決策，一個個泡沫故事的興起和破裂都反復(fù)證明了群體非理性的存在，商業(yè)機(jī)構(gòu)也受社會流行認(rèn)知的影響，經(jīng)常犯一些在事后看來非常低級的錯誤。

以筆者的觀察，雖然如碧桂園或萬科等少數(shù)開發(fā)商，有其獨(dú)到的市場理解和應(yīng)對策略，但大部分開發(fā)商的市場行為都不同程度的表現(xiàn)出某種模式化的反應(yīng)，這可能和當(dāng)下獨(dú)特的政商環(huán)境、信息不透明和認(rèn)知偏差等諸多因素相關(guān)。

具體說來，下列因素是導(dǎo)致眾多開發(fā)商行為模式趨同的一些重要理由。

首先是諸多大型開發(fā)商的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)。開發(fā)商陣營中，有一群體量龐大的國有開發(fā)商，他們擁有龐大臃腫的內(nèi)部機(jī)構(gòu)，繼承了散漫低效的國企文化，由于享受便利的土地和資本資源，使得他們對信息和價格都不甚敏感，他們往往迎合地方政府意圖，承擔(dān)某種顧全大局的角色，對未來市場可能的風(fēng)險不以為然，不太可能提早布局，主動應(yīng)變，同時他們又是市場氛圍的重要塑造者，直接間接影響了很多中小開發(fā)商的反應(yīng)模式。

而除了海南、鄂爾多斯等少數(shù)地區(qū)曾有過房地產(chǎn)泡沫破裂的經(jīng)驗，大部分中小開發(fā)商并沒有經(jīng)歷過房地產(chǎn)周期的洗禮，對泡沫破裂后果并沒有深刻的體悟，也沒有獨(dú)立的研究機(jī)構(gòu)或研究能力，對市場的認(rèn)知有從眾心態(tài)，同時由于房產(chǎn)開發(fā)帶來的巨大財富，使得他們有一種被強(qiáng)化的樂觀情緒，容易相信“未來一定會更美好”這樣的廉價信念，而像任志強(qiáng)等唱好樓市的論調(diào)又會強(qiáng)化他們的信念。在這種態(tài)度主導(dǎo)下，即使市場已經(jīng)出現(xiàn)諸多逆向信號，他們依然會不斷投入更多資源對抗市場帶來的壓力，這點在開發(fā)商的融資安排上表現(xiàn)得最為明顯。資產(chǎn)負(fù)債率高企、資金鏈緊張幾乎是普遍現(xiàn)象。

而部分并不看好房地產(chǎn)前景的開發(fā)商，由于在這個行業(yè)已經(jīng)投入大量人員、資本和組織結(jié)構(gòu)，因此在市場選擇上會形成事實上的路徑依賴，不斷地滾動開發(fā)，投入更多資源，很多活躍于三四線城市的開發(fā)商，都有被市場套牢的痛感，但是他們往往選擇硬著頭皮死抗下去，很少會采取斷臂求生的策略。

頗為奇怪的一個現(xiàn)象是，人們看到眾多“鬼城”的存在，又經(jīng)常聽聞所謂幾千萬套空置房的消息，卻很少聽到開發(fā)商們以非常規(guī)手段對這些沉淀資產(chǎn)進(jìn)行快速處置。除了市場被行政力量所扭曲，也有大批開發(fā)商的僥幸心理在起作用。

經(jīng)過十多年的發(fā)展，開發(fā)商陣營已出現(xiàn)多家千億級企業(yè)，地產(chǎn)富豪們出現(xiàn)在各種財富榜單上，不過整體靚麗圖景下，一些重要的市場調(diào)整已實質(zhì)性發(fā)生，很多中小型開發(fā)商已感受到了實實在在的痛感，稅收壓力、銷售壓力、資金壓力都讓很多開發(fā)商不堪負(fù)重，而從市場發(fā)展來看，那些品牌、資本和管理能力等缺乏競爭力的眾多開發(fā)商必然面臨整合壓力，破產(chǎn)兼并等現(xiàn)象將會不斷發(fā)生。

即使未來房地產(chǎn)市場繼續(xù)上揚(yáng)，對很多開發(fā)商來說，也并不意味著美好時光再現(xiàn)。而如果經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，房地產(chǎn)泡沫破裂，那么所謂的堅守等勵志精神無異商業(yè)上的自殺。市場競爭會帶來殘酷后果，樂觀情緒主導(dǎo)下的趨同化反應(yīng)其實是對未來風(fēng)險的選擇性無視。不幸的是，這種風(fēng)險的反復(fù)警示似乎并沒有充分被開發(fā)商群體所吸納，更少反應(yīng)在他們的行為中。

回到房地產(chǎn)市場基本趨勢，雖依舊眾說紛紜，但行業(yè)風(fēng)險系數(shù)越來越高，則是不爭的事實，一些微不足道的傳聞就有可能沖擊目前這個格局，在這方面，溫州就是一個重要的預(yù)兆。而在復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)體中，很多沖擊房地產(chǎn)格局的因素，平時遙遠(yuǎn)不可見，但忽然之間就能成為十分重要的因素。

就在筆者寫這篇短文的時候，傳來了美聯(lián)儲新調(diào)整定量寬松政策的信息，美聯(lián)儲宣布將從2014年1月份開始，每個月削減100億美元定量寬松的額度。風(fēng)起于青萍之末，這個小小的政策調(diào)整可能給高杠桿的中國金融體系帶來巨大的沖擊，對脆弱的房地產(chǎn)行業(yè)來說，無疑可能帶來驚心動魄的變化。

巴菲特說過，等潮水退去，才知道誰在裸泳。就中國經(jīng)濟(jì)體而言，誰也無法準(zhǔn)確預(yù)言流動性潮水何時退去，但僅僅是這種可能的前景，就應(yīng)該讓大批開發(fā)商們從他們的地產(chǎn)美夢中醒來，做好差異化的應(yīng)對準(zhǔn)備。在盲目樂觀情緒主導(dǎo)下，錯過調(diào)整的機(jī)會窗口，堅持到裸泳時刻，無論如何都是糟糕的策略。

責(zé)任編輯/幻雪endprint